平原帝景城商業(yè)部分初步營(yíng)銷建議及思路-資料下載頁(yè)
2025-03-22 00:44本頁(yè)面
【正文】 分 業(yè)態(tài)定位 本案現(xiàn)有主干道 ， 連接平安西大街和光明西大街 連接六號(hào)路和本案售樓處 本案 1期 本案 3期 本案 2期 拆遷回遷房 棲園 步行商業(yè)街 2 層 商 業(yè) 2 層 商 業(yè) 2 層 商 業(yè) 平原 6號(hào)路 平安西大街（通往東部的主要干道） 光明西大街（通往東部次要干道） 西苑小區(qū) 居住小區(qū) 運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)街 餐飲休閑商業(yè)街 主力品牌店 特色商業(yè)步行街 2022414 各產(chǎn)品品類規(guī)劃定位 商業(yè)街區(qū)形象的外在展示（中心廣場(chǎng)），主要設(shè)置品牌店、服務(wù)型主力店，提示形象，帶動(dòng)整體關(guān)注度及商業(yè)氛圍為主，主力店（面積需要 2022平米）集中在現(xiàn)有售樓處及周邊，增加車流及人流量，建議先期在售樓處進(jìn)行招商加快引進(jìn)主力餐飲店和娛樂(lè)游戲城（以年輕人及兒童為主），業(yè)態(tài)考慮在縣城內(nèi)具有昭示性，并符合平原消費(fèi)群體的主力消費(fèi)趨向，可選擇自己經(jīng)營(yíng)或低租金、免租金招商。 休閑娛樂(lè)主題街，滿足餐飲及休閑娛樂(lè)需求。 商業(yè)步行街，以零售為主 業(yè)態(tài)定位 2022414 市場(chǎng)條件因素 項(xiàng)目條件因素 商業(yè)定位原則 商業(yè)功能定位 市場(chǎng)形象定位 經(jīng)營(yíng)檔次定位 商業(yè)發(fā)展策略定位 目標(biāo)客戶定位 業(yè)態(tài)定位 價(jià)格定位 各類產(chǎn)品規(guī)劃定位 基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討 價(jià)格實(shí)現(xiàn)測(cè)算 商業(yè)定位及發(fā)展建議 2022414 基于組團(tuán)功能分區(qū)及目標(biāo)客群反饋對(duì)于本案商業(yè)部分銷售方式探討 A、單層產(chǎn)品拆分面積后滿足業(yè)態(tài)功能分區(qū)及目標(biāo)客群的需求，采取直接銷售方式 目標(biāo)群體的需求： 接受 2540萬(wàn)總房款 ， 戶型面積在 6080平米 1層商鋪產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)不存在問(wèn)題 ， 但是面積及總房款與市場(chǎng)需求較為偏離 ，必須改進(jìn)符合市場(chǎng)需求空間 ， 求得銷售 面積得以縮小 ，每戶均能擁有兩個(gè)衛(wèi)生間 ，給人以較好的視覺(jué)效果 — 解決了進(jìn)深問(wèn)題 進(jìn)行拆分重新設(shè)計(jì) ， 總面積分別為 6080平米的小戶型 ， 與市場(chǎng)需求相比符合主流特征且較有競(jìng)爭(zhēng)力 ， 價(jià)格在 2540萬(wàn)之間符合市場(chǎng)需求 。 2022414 商業(yè)定位及發(fā)展建議 一拖二產(chǎn)品由于面積較大拆分較為困難，采取投資型返租金商鋪進(jìn)行營(yíng)銷發(fā)展 —— 財(cái)務(wù)投資計(jì)劃戰(zhàn)略 制定思路： 利用返租金形式，通過(guò)對(duì)本案保守單位月租金的塑造，形成對(duì)于投資客戶的雙重投資組合思路：一是返租金帶來(lái)的高利率租金的商鋪優(yōu)勢(shì)保證了商鋪起初的投資風(fēng)險(xiǎn)、二是商鋪隨區(qū)域商業(yè)氛圍的上升帶來(lái)的資本利得的升值。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：第一加快了回款速度，第二提升了商鋪的價(jià)值體系。 2022414 商業(yè)定位及發(fā)展建議 可行性分析： 靜態(tài)投資性分析： 在不考慮財(cái)務(wù)成本下的返三年租金的實(shí)際銷售單價(jià)為 3160元 /平米。 面積 240 對(duì)外銷售價(jià)格 3700 銷售額 888000 單位天租金 月租金 3600 年租金 43200 按月租金返還三年 129600 包租 3年 實(shí)際支付 758400 實(shí)際總房款為 758400 實(shí)際銷售單價(jià) 3160 但 540元的單位差值，在三年財(cái)務(wù)計(jì)算上可以作為開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)貼現(xiàn)值出現(xiàn)在成本上。 540*240=129600元，總銷售額按照 6%的利率，年收益 52380元，3年 159840元，返租基本等同于資本成本。 2022414 商業(yè)定位及發(fā)展建議 動(dòng)態(tài)投資分析 —— 考慮資金時(shí)間成本 設(shè)：當(dāng) a為 8%， b為給予投資者的最大投資回報(bào)率 6%，為三年的返租期。 商業(yè)定位及發(fā)展建議 32( 1 ) ( 1 )( 1 ) ( 1 ) 1aa baa? ? ? ?? ? ? ?32( 1 ) 1( 1 ) ( 1 ) 1a baa?? ?? ? ? ?322( 1 ) ( 1 )( 1 ) ( 1 ) 1aa baa? ? ? ?? ? ? ?其中： a為開(kāi)發(fā)商的資金成本率 n為時(shí)間年限 b為現(xiàn)行投資回報(bào)率 2年 3年 1年 2022414 價(jià)格定位 單層商鋪價(jià)格定位：由于對(duì)于總房款的限制，及參考周邊租金及投資回報(bào)率制定： 租金： 六號(hào)路 /平米 ， 因此本案出租應(yīng)在 ， 反推計(jì)算房?jī)r(jià) ， 普通一線城市商業(yè)投資回報(bào)時(shí)間在 10年左右 ， 而已平原這種縣城則需 1719年左右 ， 因此 60平米的商鋪總價(jià)在：月租金 *面積 *12個(gè)月 *18年 =元 =元 ， 折合成單價(jià)約為 3900元 /平米 根據(jù)本案的實(shí)際情況 ， 選擇在保證成本的基礎(chǔ)上采用市場(chǎng)認(rèn)知及投資回報(bào)率進(jìn)行定價(jià) ， 本案投資回報(bào)在 20年左右 ， 按照現(xiàn)有的租金水平：本案售價(jià)約39004000元 /平米 2022414 價(jià)格定位 一拖二層商鋪價(jià)格定位：考慮自身體量及操作思路的租金情況： 36003700元 /平米左右 2022414 營(yíng)銷初步思路 59月份 ：主力店招商完畢，并且進(jìn)行裝修， 9月份爭(zhēng)取試營(yíng)業(yè)。 79月份：集中銷售單層產(chǎn)品，進(jìn)行一拖二免租金低租金產(chǎn)品客戶找尋、恰談。 912月份：銷售一拖二產(chǎn)品，以返祖金為銷售主題。 5月 6月 7月 9月 10月 11月 12月 銷售 1期單層產(chǎn)品 銷售 2層產(chǎn)品 主力店招商進(jìn)駐 2022414 營(yíng)銷初步思路 商業(yè)分案名建議： 帝景 新天地 帝景旺角 Slogan： 平原旺角地 都市財(cái)富圈 2022414 匯報(bào)結(jié)束
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