【正文】 上 莞穗路 0 3 1 10 15 8 3 環(huán)城西路 0 5 4 7 24 6 4 規(guī)劃路 4 4 18 5 3 0 0 區(qū)間路 1 6 12 5 3 2 1 合計(jì) 5 18 35 27 45 16 8 占比 3% 12% 23% 18% 29% 10% 5% 主力鋪位面積集中在 30～ 70㎡ ，占比 81％ 4. 鋪位分析 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 53 三、營(yíng)銷思路 難點(diǎn)鋪位統(tǒng)計(jì)（街鋪）： ?鋪位面積 80平米以上共計(jì) 8個(gè)，總面積 ㎡ ，占比 10％ ?價(jià)值較低區(qū)域，規(guī)劃路及區(qū)間路商鋪共計(jì) 74個(gè)，總面積 ㎡ ，占比 35％ 鋪位劣勢(shì)分析： ?鋪位供應(yīng)量較大，各區(qū)域鋪位價(jià)值差異明顯 ?臨莞穗、環(huán)城西路鋪位單鋪面積較大 ?開(kāi)間進(jìn)深比達(dá) 1： 4，鋪位狹長(zhǎng)，實(shí)用性較低 通過(guò)營(yíng)銷說(shuō)法的提煉及專業(yè)營(yíng)銷方式，平衡各區(qū)域價(jià)值，提升投資客戶認(rèn)可度 通過(guò)強(qiáng)勢(shì)廣告推廣，結(jié)核我司投資客戶資源，尋找實(shí)力客戶。 4. 鋪位分析 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 54 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 5. 銷售價(jià)格判斷 現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格只能作出預(yù)估 。 。 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 55 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)估思考因素和切入點(diǎn) ； ； ； ； 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 56 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 租金參考項(xiàng)目選?。? 項(xiàng)目選取原則 項(xiàng)目名稱 售價(jià)（元 /平米） 位置相似 理想 0769三期 4060 位置相似 盛世華南 約 50 項(xiàng)目周邊 萬(wàn)江茶葉市場(chǎng) 2535 結(jié)合項(xiàng)目所在位置分析，按照理想 0769權(quán)重 25%、盛世華南權(quán)重 25%、萬(wàn)江茶葉市場(chǎng)全重 50%的比例計(jì)算，本項(xiàng)目的租金約為 40元 /平米 .月。 但從貼近市場(chǎng)的角度出發(fā)，本項(xiàng)目定位脫離了周邊商業(yè)的影響，且片區(qū)規(guī)劃利好，因此我司認(rèn)為租金還原法返算項(xiàng)目的租金可適當(dāng)提升。建議參考租金定為： 50元 /平米 .月 。 參照市場(chǎng)，回報(bào)率按 6%計(jì)算，經(jīng)收益還原法返算項(xiàng)目的售價(jià)： 10000元 /m178。 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 57 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 項(xiàng)目選取 項(xiàng)目名稱 售價(jià)（元 /平米） 新興片區(qū) 理想 0769三期 預(yù)計(jì) 15000 新興片區(qū) 盛世華南 17000（二手均價(jià)） 成熟片區(qū) 都匯廣場(chǎng) 18000（二手售價(jià)） 片區(qū)內(nèi)商鋪售價(jià)對(duì)比： 萬(wàn)江區(qū)商鋪售價(jià)集中在 15000～ 18000元 /㎡ 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 58 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 類比項(xiàng)目：中航格瀾郡、萬(wàn)科城風(fēng)情步行街 項(xiàng)目 鋪位類型 實(shí)用率 銷售情況 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金 銷售率 銷售期 萬(wàn)科城 街鋪 ≥90% 17,000 50～ 55 售磬 4個(gè)月 中航格瀾郡 街鋪 85%98% 18,000 60 30～ 50 售磬 2個(gè)月 內(nèi)鋪 10,000 選取理由： 兩者與本項(xiàng)目均屬于外向型社區(qū)商業(yè) 所處片區(qū)長(zhǎng)期規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目有利好因素 項(xiàng)目周邊現(xiàn)階段，商業(yè)氛圍及價(jià)值支撐不足 項(xiàng)目租金水平均在 50元 /㎡ 左右，能支撐銷售售價(jià)相對(duì)較為接近 兩者均為深圳關(guān)外新興社區(qū)商業(yè)，片區(qū)商業(yè)發(fā)展均屬起步階段，與本項(xiàng)目現(xiàn)狀符合 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 59 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 為對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格做出初步判斷，故在區(qū)域市場(chǎng)上選取了上述兩個(gè)具有代表性且與項(xiàng)目有可比性的項(xiàng)目進(jìn)行類比，判斷本項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間，盡可能使本項(xiàng)目定價(jià)能與區(qū)域市場(chǎng)相結(jié)合，使定價(jià)更趨于合理、在市場(chǎng)投資占有優(yōu)勢(shì)，避免有價(jià)無(wú)市。 社區(qū)規(guī)模；商業(yè)體量；周邊配套；主力店；區(qū)發(fā)展前景等因素對(duì)比，本項(xiàng)目預(yù)期及描繪空間低于上述兩個(gè)項(xiàng)目，所能支撐的售價(jià)相對(duì)較低。 上述兩個(gè)類比項(xiàng)目，售價(jià)均未超過(guò) 18000元 /㎡ 萬(wàn)科城 中航格瀾郡 本項(xiàng)目 社區(qū)規(guī)模 43萬(wàn)㎡， 一二三期 3194戶 25萬(wàn)㎡，約 2021戶 萬(wàn)㎡，約 1000戶 商業(yè)體量 30000㎡ 28000㎡ 10000㎡ 周邊配套 華為、新天下 街道辦、世紀(jì)廣場(chǎng) —— 主力店 丹桂軒、華潤(rùn)、肯德基 等 天虹商場(chǎng) —— 發(fā)展前景 坂雪崗未來(lái)商業(yè)、 文化中心 未來(lái)中心區(qū) 萬(wàn)龍片區(qū)新中心 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 60 經(jīng)過(guò)租金收益測(cè)算支撐售價(jià) 10000元 /㎡ 項(xiàng)目所在區(qū)域成熟商圈價(jià)格高限 18000元 /㎡ 同類型區(qū)域價(jià)格高限 18000元 /㎡ 經(jīng)綜合考量，我們認(rèn)為本項(xiàng)目均價(jià)為： 15000元 /㎡ 左右 注：本項(xiàng)目銷售期還未定，以上售價(jià)僅為預(yù)估，隨著未來(lái)市場(chǎng)影響銷售因素的改變，實(shí)際售價(jià)也隨之有所變動(dòng)。 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 61 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 二期購(gòu) 物中心 西 城 路 莞 穗 路 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) E區(qū) 收益測(cè)算： 區(qū)域 面積（ ㎡ ） 均價(jià) （元 /㎡ ） 總值（元） 合計(jì) 15000 128829450 純街鋪銷售收益： 5. 銷售價(jià)格判斷 ABCDE純街鋪，按均價(jià) 15000元 /㎡ 測(cè)算 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 62 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 收益測(cè)算： 項(xiàng)目三個(gè)集中商業(yè)，位于主題街區(qū)之間的節(jié)點(diǎn)位置，品牌店的進(jìn)駐能起到價(jià)值支撐以及人氣聚集的作用，按照業(yè)態(tài)規(guī)劃： 2 21 ：集中商業(yè)，引進(jìn)品牌餐飲，同時(shí)能有效提升項(xiàng)目人氣，支撐 “ 原味街 ”的業(yè)態(tài)定位。 20：引進(jìn)品牌店， “ 坐鎮(zhèn) ”“ 時(shí)尚街 ” 主題定位。 另外，品牌店的價(jià)值是營(yíng)銷說(shuō)法中的重要內(nèi)容 二期購(gòu) 物中心 西 城 路 莞 穗 路 20 主出入口 21 22 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 63 建議： 2 22集中商業(yè)部分，屬于“金邊銀角” 鋪位，銷售價(jià)值較高，因面積較大，建議拆分 為三個(gè)單鋪查賬，增加銷售機(jī)會(huì)，整體出售或 分開(kāi)單鋪銷售的靈活性。 三、項(xiàng)目營(yíng)銷思路 二期購(gòu) 物中心 西 城 路 莞 穗 路 20 主出入口 21 22 樓棟 面積 均價(jià) 總值 20棟 12021 13668000 21棟 12021 10082100 22棟 1000測(cè)算 12021 12021000 集中商業(yè)銷售收益：約 2500萬(wàn) 項(xiàng)目整體銷售收益： 5. 銷售價(jià)格判斷 美格行商業(yè) 地產(chǎn) 64 謝謝！ 地 址：深圳市福田區(qū)深南大道大慶大廈 25D/E 電 話： 075582984478 82984578 傳 真： 82984300 郵 編： 518048 網(wǎng) 址： THE END！ THANK YOU！