【導(dǎo)讀】臨平商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)。萊蒙國(guó)際（余杭）置業(yè)有限公司

　　

【正文】 內(nèi)裝修完成 整體開(kāi)業(yè) 工程周期 招商 前期招商 正式招商 后期招商 銷(xiāo)售 前期銷(xiāo)售 正式銷(xiāo)售 尾盤(pán)銷(xiāo)售 招商銷(xiāo)售 整體周期 開(kāi)發(fā)周期 13 個(gè)月 (2021 年 11 月 2021 年 12 月 注：商鋪?zhàn)赓U已包含于招商這一步驟 。 五、項(xiàng)目 成本 預(yù)算 相關(guān)面積表 總建筑面積 48486 ㎡ 地上建筑面積 42615 ㎡ 營(yíng)業(yè)面積 37722 ㎡ 一層車(chē)庫(kù) 3944 ㎡ 地下及半地下建筑面積 6447 ㎡ 幕墻安裝面積 4000 ㎡ 注：幕墻只在臨藕花洲大街、迎賓路兩側(cè)墻體 安裝，根據(jù)邊長(zhǎng)、層高估算幕墻安裝面積約 4000 ㎡ 。 成本計(jì)算表 序 號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng) 單方造價(jià)(元 ) 計(jì)算公式 總額（萬(wàn)） 一 土地費(fèi)用 *42615 ㎡ 2056 二 各種規(guī)費(fèi) 50 *48486 ㎡ 1 白蟻防治費(fèi) 2 墻體改造費(fèi) 3 房屋面積測(cè)繪費(fèi) 4 城建檔案押金 5 綠化費(fèi) 6 培訓(xùn)及其他費(fèi) 其他部分規(guī)費(fèi)已包含于建安及后述其他費(fèi)用用 三 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 70 *42615 ㎡ 1 地質(zhì)勘探費(fèi) 5 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 65 277 四 建安成本 （單方） 1 土建 850 850*42615 2 基坑維護(hù) 60 60*42615 3 幕墻安裝 1000 1000*4000 400 4 給排水、電氣、消防 180 180*42615 5 通風(fēng)、空調(diào) 350 350*37722 6 電梯 100 100*42615 7 自動(dòng)化、安防 50 50*42615 8 建筑工程 350 350*42615 五 其他 配套費(fèi) 89 *42615 ㎡ 1 電力 40 2 電信 8 3 有線(xiàn)電視 6 4 室外亮化 20 5 綠化 .建筑小品 15 六 工程其他費(fèi)用 *42615 ㎡ 1 工程質(zhì)檢 .監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)用 *1% 3 標(biāo)底編制費(fèi) 1 4 物業(yè)基金 0 65 元 /平米代收代繳 5 工程許可證、公證費(fèi) 2 七 銷(xiāo)售 、招商 費(fèi)用 100 *42615 ㎡ 八 管理費(fèi)用 建安費(fèi)用 *5% 九 財(cái)務(wù)費(fèi)用 100 *42615 ㎡ 十 保險(xiǎn)費(fèi)用 *42615 ㎡ 十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 建安費(fèi)用 *% 十二 人防支出 40 *42615 ㎡ 十 三 銷(xiāo)售稅金 合計(jì) 總成本 注： 銷(xiāo)售 、招商 費(fèi)用包括廣告費(fèi)用、代理費(fèi)、銷(xiāo)售道具費(fèi)用、銷(xiāo)售人員人工費(fèi)用等開(kāi)支。 各種稅費(fèi)未計(jì)算。 則本項(xiàng)目 總 成本為： 萬(wàn)元 六、項(xiàng)目收益評(píng)估 價(jià)格建議及銷(xiāo)售、租賃總額 在目前 已有的市場(chǎng)資料及項(xiàng)目檔次、定位的基礎(chǔ)上 本案的銷(xiāo)售、租賃指導(dǎo) 價(jià)格如下： 、 租賃價(jià)格及年租金 （單位租金單位：元 /㎡ 天） 一層 二層 三層 四層 單位租金 6 1 面積 6362 3703 9426 總租金 （萬(wàn)元） 1045 811 344 注： 上表面積按實(shí)際可出租面積計(jì)算，除去車(chē)庫(kù)、沃爾瑪實(shí)用面積。 則除沃爾瑪外，年總租金收入為： 2200 萬(wàn)元。 其中沃爾瑪?shù)氖褂妹娣e為 18231 ㎡ ，按 35 元 /㎡ 月的租金計(jì)算，則沃爾瑪?shù)哪曜饨馂? 萬(wàn)元。 則全部商業(yè)面積 的年租金為： 萬(wàn)元 、 銷(xiāo)售價(jià)格及總額 按 12 年的投資回報(bào)周期、第二年的租金價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)租賃價(jià)格計(jì)算，則建議銷(xiāo)售價(jià)格如下： 一層 二層 四層 均價(jià)（元 /㎡ ） 19710 26280 4380 面積 6362 3703 9426 可銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元） 則除沃爾瑪使用面積外， 可銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售收入為： 萬(wàn)元。 、實(shí)際 可行 銷(xiāo)售、租賃比例及價(jià)格分析 上述的租賃和銷(xiāo)售計(jì)算，只是按照扣除沃爾瑪需求面積外統(tǒng)一的全租賃或全銷(xiāo)售總額計(jì)算，在 此，則根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際目標(biāo)銷(xiāo)售和出租的范圍進(jìn)行計(jì)算。 根據(jù)當(dāng)前項(xiàng)目情況及實(shí)際目標(biāo)，一層商鋪面積（扣除車(chē)位及沃爾瑪使用面積）進(jìn)行銷(xiāo)售，二至四層商鋪面積（扣除沃爾瑪使用面積）出租， 24 層物業(yè)面積長(zhǎng)期持有。 則 商業(yè)一層可 銷(xiāo)售總額為： 萬(wàn)元 二至四層 年租金為： 萬(wàn)元 相關(guān)銷(xiāo)售稅金 稅種 計(jì)算公式 金額 (萬(wàn)元 ) 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售額的 5% 627 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅的 7% 教育費(fèi)附加稅 營(yíng)業(yè)稅的 3% 印花稅 購(gòu)房合同的 3/1000 注：按一層銷(xiāo)售總額 萬(wàn)元計(jì)算銷(xiāo)售稅金 則一層銷(xiāo)售稅金為： 萬(wàn)元 一層 銷(xiāo)售收入為： 萬(wàn)元 資金 平衡點(diǎn)分析 項(xiàng)目 投資總 成本為 萬(wàn)元 ， 則 項(xiàng)目投資資金 平衡點(diǎn) 除銷(xiāo)售一層的所有面積外，還必須銷(xiāo)售二層的部分面積，具體銷(xiāo)售面積見(jiàn)下表： 類(lèi)型 可 銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 去化率 稅前金額 （萬(wàn)元） 銷(xiāo)售稅金 （銷(xiāo)售額的%） 稅后金額 （萬(wàn)元） 項(xiàng)目成本 萬(wàn)元 一層 100% 二層 ％ 則項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的物業(yè)銷(xiāo)售比例為：一層可銷(xiāo)售面積的 100％（面積 6127㎡ ），二層占可銷(xiāo)售面積的 ％（ 即只要銷(xiāo)售面積 565 ㎡ 即 可總投資資金平衡 ）。 投資回報(bào)率分析 本案項(xiàng)目總投資額為 萬(wàn)元，根據(jù)不同的租銷(xiāo)方式，得出以下不同的投資回報(bào)率（ 在此，只計(jì)算項(xiàng)目總投資的資金回報(bào)率，不計(jì)算自有資金的投資回報(bào)率，在事實(shí)投資過(guò)程中，自有資金的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于總投資的 回報(bào)率 ）： 在此文未計(jì)算企業(yè)所得稅。 下述四種方案中的 全部銷(xiāo)售與全部出租方式 作用只是與實(shí)際 可行方案進(jìn) 行數(shù)據(jù)對(duì)比時(shí)使用 ，不列為實(shí)際操作方式： 、全部銷(xiāo)售 （對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)使用） 除沃爾瑪租賃面積外，所有面積銷(xiāo)售總額為 萬(wàn)元， 則稅前利潤(rùn)為： 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元 ； 則總投資資金回報(bào)率為： ％ 扣除企業(yè)所得稅 33％比例后，項(xiàng)目利潤(rùn)為 萬(wàn)元 ； 則資金回報(bào)率為： ％ 沃爾瑪租賃面積年租金 萬(wàn)元為純利潤(rùn)。 、全部商業(yè)面積出租 （對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)使用） 全部商業(yè)面積的年租金為： 萬(wàn)元 ； 則年投資回報(bào)率為： ％ 扣除企業(yè) 所得稅 33％比例后，年租金收入為 1987 萬(wàn)元； 則年投資回報(bào)率為： ％ 、租售結(jié)合 （實(shí)際操作備選方案） 、一層商業(yè)面積銷(xiāo)售，其他面積出租 一層銷(xiāo)售總額為 萬(wàn)元，則銷(xiāo)售完畢后剩余資金為 萬(wàn)元。其余面積年租金為 萬(wàn)元， 則剩余投資資金年回報(bào)率為： ％ 扣除企業(yè)所得稅 33％比例后，項(xiàng)目利潤(rùn)為 萬(wàn)元； 則資金回報(bào)率為： ％ 、銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目總投資平衡，其他面積出租 在此銷(xiāo)售方案中銷(xiāo)售金額為 萬(wàn)元 , 其余面積 年租金為 1797 萬(wàn)元 ，為企業(yè)所得稅前利潤(rùn)。 一層銷(xiāo)售 現(xiàn)金流量表 一層銷(xiāo)售 現(xiàn)金流量表（全部投資現(xiàn)金流量表 ） 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 項(xiàng)目 年 2021 年 2021 年 之后 月 截止到11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 工程 施工流出 0 100 100 300 200 500 500 1000 600 900 1000 900 500 500 招商 招商流出 0 50 10 20 20 50 50 30 30 20 50 50 10 10 招商流入 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售流出 已在招商流出中包含此部分?jǐn)?shù)據(jù) 銷(xiāo)售流入 0 0 0 0 0 0 900 900 900 900 土地出讓金 其他流出 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 277 凈現(xiàn)金流 250 460 360 690 130 160 290 190 650 650 累計(jì)凈現(xiàn)金 2486 2736 3196 3556 4246 注： 招商與銷(xiāo)售推廣本為 相互結(jié)合的 推廣流程，在此招商流出包含銷(xiāo)售流出計(jì)算，銷(xiāo)售流出不再 單獨(dú)計(jì)算。 施工流出與施工節(jié)點(diǎn)相關(guān)，招商銷(xiāo)售流出、流入與招商銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)相關(guān)。 總投資資金平衡現(xiàn)金流量表 此方案銷(xiāo)售面積總額與 項(xiàng)目總投資資金平衡。 總投資資金平衡 現(xiàn)金流量表（全部投資現(xiàn)金流量表） 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 項(xiàng)目 年 2021 年 2021 年 之后 月 截止到 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 工程 施工流出 0 100 100 300 200 500 500 1000 600 900 1000 900 500 500 招商 招商流出 0 50 10 20 20 50 50 30 30 20 50 50 10 10 招商流入 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售流出 已在招商流出中包含此部分?jǐn)?shù)據(jù) 銷(xiāo)售流入 0 0 0 0 0 0 950 950 950 950 土地出讓金 其他流出 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 140 277 凈現(xiàn)金流 250 460 360 690 180 110 240 140 650 650 累計(jì)凈現(xiàn)金 2486 2736 3196 3556 4246 0