【導(dǎo)讀】承蒙貴公司的信任，我公司有機(jī)會(huì)就此項(xiàng)目的發(fā)展發(fā)表我們的見(jiàn)解與看法。業(yè)應(yīng)思考與面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點(diǎn)之源。題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。項(xiàng)目地塊位于合肥市東西干。道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的。同時(shí)在市民意識(shí)中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。的優(yōu)勢(shì)、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)間成本大大降低；互補(bǔ)性等亦充分具備。市體育運(yùn)動(dòng)中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。已建有多層建筑），項(xiàng)目具有不可多得的稀缺性。為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場(chǎng)。城路商鋪單間面積約200平方米左右，無(wú)法營(yíng)造規(guī)模優(yōu)勢(shì)，只能營(yíng)造特色功能，交通動(dòng)線及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。電腦配套產(chǎn)品商場(chǎng)）以鋪位的形式對(duì)外出售。取拍賣的形式實(shí)現(xiàn)銷售。這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，

　　

【正文】 的規(guī)范化表述，向目標(biāo)客戶營(yíng)造高品位樓盤的感覺(jué) 戶外廣告牌 樓盤形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；主要賣點(diǎn)簡(jiǎn)要陳 述；電話；地址；開發(fā)商、建筑商、廣告商、區(qū)位圖等 樓盤形象傳播以及營(yíng)銷熱線，售樓部地址等促銷信息的傳播 第一次報(bào)廣（全彩整版） 樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“一種前所未有的都市新生活” 樓盤總體形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，新生活概念簡(jiǎn)稱表述，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策 第二報(bào)廣（全彩整版） 樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“徽商杏花公寓 *年 *月 *日接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ” 寫字樓形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，寫字樓主要賣點(diǎn)表達(dá)，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的預(yù)報(bào)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策 VIP 金卡制作 與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期派發(fā)，持卡人可在開盤慶典是享受 VIP 待遇，并可參加有獎(jiǎng)活動(dòng) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開始日售樓部環(huán)境渲染 慶典氣氛的渲染 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) POP 宣傳及口碑效應(yīng) 賀年卡、年歷卡制作 用于商場(chǎng)招商 DM 直投和售樓部派發(fā) 商業(yè)中心招商 VCD 光盤、招商推介會(huì)意向詢問(wèn)表、回執(zhí)的設(shè)計(jì)制作 用于商場(chǎng)招商 DM 直投 二、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（時(shí)間待定） 媒體 主題 備注 第三次報(bào)廣（全彩整版） “與嶄新力量的擁抱” 徽商杏花公寓今日起起接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 對(duì)事件的渲染有沖擊力，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠政策的介紹 報(bào)紙軟文 一種嶄新的人居模式的我市誕生 以本樓盤“新生活概念”理念為切入點(diǎn)，為樓盤形象 做宣傳，引起社會(huì)關(guān)注。本軟文應(yīng)與當(dāng)日?qǐng)?bào)紙硬廣告置于相鄰版面上引起讀者的關(guān)聯(lián)性閱讀 專家論證會(huì)（會(huì)議的組織、會(huì)場(chǎng)的布置、會(huì)場(chǎng)的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、會(huì)場(chǎng)外宣傳條幅等） 締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 通過(guò)論證會(huì)導(dǎo)出本項(xiàng)目的絕佳地段優(yōu)勢(shì)，為樓盤形象創(chuàng)造先天的地段優(yōu)勢(shì)，為報(bào)紙軟文提供主題 報(bào)紙?zhí)貏e企劃專題 締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 結(jié)合專家論證會(huì)的事件宣傳 第四次報(bào)廣（全彩整版） 宣傳正在接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 對(duì)戶型進(jìn)行介紹，形象及賣點(diǎn)的宣傳，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)吸納人氣 招商宣傳畫冊(cè)設(shè)計(jì)完畢 徽 商杏花公寓高品位商業(yè)中心 對(duì)中心地段的優(yōu)勢(shì)、商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)空白、中心的其它賣點(diǎn)、投資回報(bào)分析、大開本、 2432p，精裝 第五次報(bào)廣（全彩整版） “徽商杏花公寓 *月 *日盛大開盤，與您相約！ ”“ 正在接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ” 宣傳項(xiàng)目和主要賣點(diǎn)，預(yù)告開盤日期，為開盤凝聚人氣 第二次報(bào)紙軟文 面對(duì)老商業(yè)中心，如何挖掘新商業(yè)中心的功能 與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告配合，為開盤集聚人氣 第三次報(bào)紙軟文 如何打造一個(gè)現(xiàn)代化的都市商圈 為開盤集聚人氣 商業(yè)中心 DM 直 投 招商廣告發(fā)出 徽商杏花公寓招商信息 VCD 視盤、投資分析表、合肥市 場(chǎng)分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會(huì)意向詢問(wèn)表、回執(zhí)、宣傳臺(tái)歷、明信片等） 開盤慶典企劃完畢 第四次報(bào)紙軟文 通過(guò)沿海先進(jìn)城市的案例和合肥的高品位商業(yè)中心的空白的現(xiàn)狀展開 第六次報(bào)廣（全彩整版） “徽商杏花公寓， X 月日盛大開盤，與您相約！ ”“正 在接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ” 對(duì)樓盤在各功能模塊的相互作用，地段配套設(shè)施等的全面性作宣傳，預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，為開盤凝聚人氣 第七次報(bào)廣（全彩整版） “徽商杏花公寓，明日開盤” “傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展” 樓盤形象宣傳開盤前一天造勢(shì)，預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，開盤慶典 活動(dòng)安排 開盤現(xiàn)場(chǎng)布置 營(yíng)造開盤當(dāng)天節(jié)日氣氛 會(huì)場(chǎng)的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、展板，刀旗，顯示系統(tǒng)，氣球，彩虹門、紅地毯，條幅，摸獎(jiǎng)箱，禮儀小姐，樂(lè)隊(duì)，主持人等 三、 強(qiáng)銷期（時(shí)間待定） 媒體 內(nèi)容 備注 第八報(bào)廣（全彩整版） “為新生活喝彩”“徽商杏花公寓，今日盛大開盤” 樓盤形象宣傳奏響開盤的強(qiáng)音，開盤后 10日內(nèi)下定優(yōu)惠政策，開盤慶典活動(dòng)簡(jiǎn)介 沿海城市商會(huì)會(huì)長(zhǎng)論壇 現(xiàn)代化都市建設(shè)中，如何完成都市商業(yè)業(yè)態(tài)的整體提升 為商業(yè)中心提高造勢(shì)，為樓盤形象造勢(shì)，傳達(dá)招商信息，（會(huì)場(chǎng)布置，主席臺(tái)背景布置，會(huì)場(chǎng)外條幅， 指示牌，彩虹門等安裝到位）在會(huì)議前一天完成 第九報(bào)廣（全彩整版 酒店式服務(wù) 現(xiàn)代化寫字樓物管服務(wù)的新模式。 “ 徽商 杏花公寓，正在熱銷中 ” 酒店式公寓賣點(diǎn)的宣傳 第五次報(bào)紙軟文 XX會(huì)長(zhǎng)論壇昨日在我市召開 的會(huì)長(zhǎng)論壇的事件報(bào)道，報(bào)道應(yīng)與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告相鄰或相近 第十次報(bào)廣（全彩整版） 徽商杏花公寓 高貴品質(zhì)的流露 對(duì)樓盤配套進(jìn)行宣傳 第十一次報(bào)廣（全彩整版） 公寓化辦公 —— 現(xiàn)代辦公戶型的革命 對(duì)辦公戶型賣點(diǎn)的宣傳 第十二次報(bào)廣（全彩整版） 極速交通、暢通無(wú)阻 —— 告別寫字樓電梯擁擠的時(shí)代 對(duì) 商務(wù)公寓的電梯的宣傳 第十三次報(bào)廣（全彩整版） 被時(shí)尚所追逐的地方 —— 配套高檔寫字樓的商業(yè)中心 對(duì)辦公戶型賣點(diǎn)的宣傳 第十四次報(bào)廣（全彩整版） 在這里，它讓我們感受到都市的心跳 —— 真正的都 市辦公感覺(jué) 對(duì)商務(wù)公寓地段和周邊配套的宣傳 第十五次報(bào)廣（全彩整版） 在這里，也有您愛(ài)車的位置 —— 200 余個(gè)車位 對(duì)樓盤泊車位的宣傳 第十六次報(bào)廣（全彩整版） 財(cái)富的高度，取決于您的投資 —— 來(lái)徽商杏花公寓，就是投資的未來(lái) 對(duì)投資回報(bào)的分析 四、銷售持續(xù)期（時(shí)間待定） 媒體 主題 備注 商業(yè)中心招商推介會(huì)策劃完成 推介會(huì)舉 辦城市、會(huì)場(chǎng)方案、日程、與會(huì)人士、宣傳方案等 面對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)目標(biāo)客戶的直接推介，請(qǐng)貼郵寄，會(huì)務(wù)組成立 第十七次報(bào)廣（全彩整版） 撲面而來(lái)的新生活浪潮 針對(duì)本案的銷售狀況而做出的生活模式的概念宣傳（視實(shí)際需要而定） 商業(yè)中心異地報(bào)紙廣告 XXX 推介會(huì)，即將開幕 的事件的炒作，對(duì)形象的宣傳 商業(yè)中心招商推介會(huì) 商業(yè)中心招商 會(huì)場(chǎng)布置、主席臺(tái)背景設(shè)計(jì)、場(chǎng)外宣傳等 第十八次報(bào)廣（全彩整版） 生活 本質(zhì) 對(duì)公寓式辦公進(jìn)行宣傳和渲染 業(yè)主參觀工地 公共活動(dòng)，制造口碑 第十九次報(bào)廣（全彩整版） 高品位購(gòu)物設(shè)施的完美呈現(xiàn) —— XXX 進(jìn)駐商業(yè)中心 針對(duì)實(shí)際招商狀況和銷售狀況而定 第二十次報(bào)廣（全彩整版） 徽商杏花公寓，引爆樓市激情 視銷售情況介紹，余房推介（視銷售情況介紹） 第六次報(bào)紙軟文 對(duì)都市新生活的向往，徽商杏花公寓現(xiàn)在情況 與同期報(bào)紙硬廣告配合，刺激余房的銷售 第二十一次報(bào)廣（全彩整版） 主體落架 第二十二次報(bào)廣（全彩整版） 徽商杏花公寓 對(duì)新生活主義生活模式的示例性描述，主要塑造樓盤的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售 第二十三次報(bào)廣（全彩整版） 對(duì)新生活概念宣傳 ，樹立開發(fā)商的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售 前期 物管服務(wù)協(xié)議，住宅使用說(shuō)明，業(yè)主手冊(cè)等制作 在這里，我感覺(jué)到都市的心跳 —— 真正的都市生活 對(duì)地段和配套進(jìn)行宣傳 交房典禮 會(huì)場(chǎng)布置，日程安排 ，內(nèi)外形象宣傳 第二十四次報(bào)廣（全彩整版） 新生活今天起為您呈現(xiàn) 對(duì)交房典禮的文件宣傳，樹立項(xiàng)目形象，刺激尾房的銷售 銷售及價(jià)格建議 主題式商業(yè)群 本案商業(yè)具有一定規(guī)模，可以考慮采用統(tǒng)一規(guī)劃，形成大規(guī)模主題式商業(yè)形態(tài)，并將項(xiàng)目定位為高檔次，以便與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)分，提高投資者的信心。 多元整合體系消費(fèi) 在本案商業(yè)部分定位為主題式商業(yè)區(qū) 的情況下，可將商業(yè)部分細(xì)分成若干不同的主題消費(fèi)區(qū)域的多元化消費(fèi)場(chǎng)所，以實(shí)現(xiàn)最大限度地滿足消費(fèi)者在物質(zhì)和文化方面的需求的目的。從經(jīng)營(yíng)的角度考慮，將商業(yè)區(qū)細(xì)分便于吸引相關(guān)的行業(yè)投資者前來(lái)投資購(gòu)房。 銷售推廣階段細(xì)分 a、引導(dǎo)期：宣傳樓盤整體形象，給市場(chǎng)與受眾一定印象，并進(jìn)行人員培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)比樓盤比較等前期準(zhǔn)備工作。目的是在產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)前，盡量考慮并解決銷售阻力。 B、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：為正式銷售期尋找突破口，同時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整自己的部署。 C、強(qiáng)銷期：開盤及銷售前期，盡量完成銷售任務(wù)，但要做好 銷售控制，以達(dá)到張弛有度，主動(dòng)控制市場(chǎng)。 D、銷售持續(xù)期：可考慮采取大量促銷手段，以便缺少銷售周期。 開高走： 建議價(jià)格定位在商業(yè) 6800 元 /平方米起價(jià)， 商務(wù)公寓 3800 元 /平方米，均價(jià) 4200 元 /平方米 目的：先聲奪人，強(qiáng)占市場(chǎng)份額 對(duì)比物業(yè)：杏花商業(yè)中心 =======淮河路步行街 杏花公寓 =======安徽國(guó)際商務(wù)中心 精裝房： 可嘗試推出精裝房，采用裝飾菜單模式，提高客戶可選性 目的：提高物業(yè)品質(zhì)、創(chuàng)造消費(fèi)主流。 靈活的付款方式 由于物業(yè)總價(jià)較高，業(yè)主付款壓力的情況，因此應(yīng)采用靈活的付款方式，緩解業(yè)主的資金壓力。 例如： A、建筑期內(nèi)分期免息付款 B 、一次性付款給予相應(yīng)折扣 C、先租后售 D、以租代售 方案（一） 您愿意在家里與公園對(duì)話嗎？ 在這里，您可以體驗(yàn)商場(chǎng)、辦公、公寓的高品位； 在這里，您可以享受每天時(shí)尚的都市生活； 在這里，您可以就近享受現(xiàn)代化的城市交通工具； 在這里，您可以參與建筑與人文環(huán)境自然風(fēng)光的對(duì)話； 在這里，您可以徜徉于繁華的都市、寧?kù)o的公園； 在這里，您可以享受文明社會(huì)所擁有的一切； “徽商杏花公寓 ”都市中絕無(wú)僅有的一塊寶地。 方案（二） 童年的夢(mèng)想，而今的現(xiàn)實(shí) 從小我們家鄉(xiāng)是一個(gè)住戶密集，一人巷連接著馬路，凌亂的民宅亂而無(wú)序，低矮的住房缺少陽(yáng)光（配合舊住宅的照片或照片畫面），那時(shí)我就立志創(chuàng)業(yè)改變這一切?? 如今，歷經(jīng)歲月的磨難，我成為一家自主經(jīng)營(yíng)公司的總裁。理想的事業(yè)成就我童年的渴望，終于找到了我夢(mèng)中的故鄉(xiāng)。這里有陽(yáng)光、草坪、公園、鬧市、超市、銀行、完善的周邊環(huán)境、便利的交通、大都市的風(fēng)采，這里全包括！現(xiàn)今我在這 里開公司，一舉圓我童年的美夢(mèng)！真乃是： 歷盡滄桑尋家園， 杏花公寓圓我夢(mèng)； 廣告詞 一、 徽商杏花公寓置業(yè)興鄉(xiāng)之選。 二、 借問(wèn)經(jīng)商置業(yè)哪去！ 徽商杏花公寓全滿足！ 三、 經(jīng)商置業(yè)在鬧市－ — 您最佳的選擇！ 四、 經(jīng)歷風(fēng)雨方見(jiàn)彩虹； 玉茹于成繁花盡現(xiàn)。 五、 待到山花爛漫時(shí)， 夢(mèng)中理想展笑顏。 六、 凝固的音樂(lè)奏響華麗的篇章， 居住的人脈演譯輝煌的理想。 七、 自然演譯華麗的樂(lè)章， 人文組合生命的交響； 教育譜寫公寓的理想， 商業(yè)描繪城市的燦爛， 休閑體驗(yàn)人生的色彩！ —— 人生境界：徽商杏花公寓 八、 人與自然交相輝映， 物與天地遙相呼應(yīng)； 九、 現(xiàn)代生活的最佳去處， 人文環(huán)境的絕美選擇； 十、藍(lán)天呼應(yīng)著白云 大地包攬著萬(wàn)物 磨難鍛造著人生 居宅觀賞著風(fēng)景 十一、在您生命中的每一天，我愿伴您度過(guò)快樂(lè)人生！ ②、劣勢(shì)： a、距離路邊太近，流動(dòng)人口較多，給人感覺(jué)不夠安全； b、未能人車分流； c、商居相融，且戶型較小，居住者會(huì)感覺(jué)私密性不是很強(qiáng)。 二、客戶定位分析 消費(fèi)者選擇房子一般關(guān)注三個(gè)層面①、硬性層面（價(jià)格、地段、環(huán)境）②、軟性層面（健康生活、教育、管理、投資回報(bào)等）③、感性層面（未來(lái)、品位、成功渴望、身份象征） 對(duì)三個(gè)層面的準(zhǔn)確把握，可以塑造出項(xiàng)目品牌獨(dú)有魅力，客戶群體定位：①、年齡在 28－ 40歲之間，三口之家，事業(yè)單位公務(wù)員身份，工作單位較好，年收入在 8－ 12 萬(wàn)，追求成功，時(shí)尚健康但不乏名利之心的白領(lǐng)階層； ② 、區(qū)域私營(yíng)老板，因做生意特別注重地段，年收入不低于 8 萬(wàn)元。 三、目的 使本已優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的項(xiàng)目獲得更大的市場(chǎng)份額，及更多消費(fèi)者的青睞。 四、實(shí)現(xiàn)途徑 為了迎合客戶心理，達(dá)到對(duì)高層消費(fèi)群刺激作用，尤其是前期宣傳，要想在眾多優(yōu)秀樓盤中脫穎而出，除適合投放廣告媒體之外，在廣告創(chuàng)意運(yùn)作形式上必須獨(dú)具匠心。 徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 交匯空間 CBD 的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的 ，帶 有城市空間的開放和共享的氣息，這是 CBD 住宅的必要特質(zhì)。 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒(méi)有圍墻的，它給了我們寬大的廣場(chǎng)般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。它使文 脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門 前廣場(chǎng)嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽(yáng)，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步 人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無(wú)限，每一天，這里都上演無(wú)法預(yù)想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到