【正文】 理想的事業(yè)成就我童年的渴望，終于找到了我夢中的故鄉(xiāng)。杏花公寓，就是投資的未來 對投資回報的分析 四、銷售持續(xù)期（時間待定） 媒體 主題 備注 商業(yè)中心招商推介會策劃完成 推介會舉 辦城市、會場方案、日程、與會人士、宣傳方案等 面對發(fā)達(dá)地區(qū)目標(biāo)客戶的直接推介，請貼郵寄，會務(wù)組成立 第十七次報廣（全彩整版） 撲面而來的新生活浪潮 針對本案的銷售狀況而做出的生活模式的概念宣傳（視實(shí)際需要而定） 商業(yè)中心異地報紙廣告 XXX 推介會，即將開幕 的事件的炒作，對形象的宣傳 商業(yè)中心招商推介會 商業(yè)中心招商 會場布置、主席臺背景設(shè)計、場外宣傳等 第十八次報廣（全彩整版） 生活 本質(zhì) 對公寓式辦公進(jìn)行宣傳和渲染 業(yè)主參觀工地 公共活動，制造口碑 第十九次報廣（全彩整版） 高品位購物設(shè)施的完美呈現(xiàn) —— XXX 進(jìn)駐商業(yè)中心 針對實(shí)際招商狀況和銷售狀況而定 第二十次報廣（全彩整版） 徽商 主題：合肥人的時尚之都 /前所未有的商品位購物體驗(yàn)。 廣告投放計劃：（后附 “ 總體宣傳計劃表 ” ） 關(guān)于大范圍形象造勢廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分 條件： 本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會認(rèn)知度。 項目廣告推廣的狀態(tài) 高負(fù)荷 高頻率 高效率 隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營銷過程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動已顯得迫在眉睫。因此，在 傳播樓盤形象和賣點(diǎn)時，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識別我們，就成了廣告?zhèn)鞑r所必須解決的課題。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備。 C：可通過組織符合本項目形象的活動來有效提升客戶的購房信心，此活動要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。所以，應(yīng)組織專門人員進(jìn)行綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級園林公司提 供日常所需花木。預(yù)計金額在 800000 元左右。 （ 8） 生活高度 CBD 住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。 人們成為流動的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。 3. 供應(yīng)量 合肥市對外租賃的寫字樓面積約為 50 萬平方米，以上統(tǒng)計的十三個較具代表性的寫字樓面積為 萬平方米。 為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點(diǎn)說明。 11 外在配套設(shè)施分析： 購物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場 學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第 6中學(xué)、合肥 45中學(xué)、合肥 47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院 文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院 休閑娛樂設(shè)施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機(jī)構(gòu) |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設(shè)銀行、申銀萬國證券公司 行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院 綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。 合肥當(dāng)前寫字樓市場分析 寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設(shè)備間 。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會所。 （ 6） 國際配套 配套因?yàn)樾枰袃r值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。杏花名城 徽商 注：該二項繁瑣工作要建立包括各類電動和機(jī)械維護(hù)人員、專職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員隊伍和制定一系列規(guī)章制度。 第一階段推廣方式： A：通過軟文的方式，在媒體上發(fā)布項目的有關(guān)情況，顯示項目賣點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢，使消費(fèi)者對本案產(chǎn)生了解的欲望。 整個推廣費(fèi)用，我司初步預(yù)測可控制在預(yù)期銷售總額的 ％左右。 Ｆ９、如果租房，您愿意負(fù)擔(dān)的最高月租金為 —————— 元（如不打算租房可不答） Ｆ１０、您購房的主要目的是： １、自用 ２、出租 ３、投資（房價增價） ４、贈送親友 ５、其他，請說明 Ｇ、購買決策 Ｇ１、您認(rèn)為未來一年的房價將會怎樣？ Ｇ２、若您有一筆多余資金作投 資用途，您會選用哪種投資方式？ １、房地產(chǎn) ２、股票 ３、儲蓄 ４、債券 ５、其他 Ｇ３、請您寫出您認(rèn)為是合肥市最好的５個高檔住宅樓盤的名稱？ １、 ——————— ２、 ——————— ３、——————— ４、 ——————— ５、 ——————— Ｇ４、您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的（可多選）？ １、 報刊廣告；請注明報刊名稱： ——————— ２、 電視廣告；請注明電視臺及頻道： ——————— ３、 廣播電臺廣告；請注明電臺： ——— ————— ４、 ＩＮＴＥＲＮＥＴ；請注明網(wǎng)站： ———————— ５、 中介機(jī)構(gòu)；請說明： ————————— ６、 親戚朋友介紹 ７、公共場所派送宣傳資料 ８、媒體新聞報道 ９、路過順便踩盤或上門看盤 １０、房展會 房產(chǎn)超市（如精品家園） 其他，請說明 Ｇ５、您是否同意以下關(guān)于發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)的判斷： １、 廣告版面大的發(fā)展商是有實(shí)力的； ２、 售樓書制作越精美，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)； ３、 售樓處裝飾越豪華，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)； ４、 上市公司信譽(yù)比未上市 公司的信譽(yù)好； ５、 信譽(yù)好的發(fā)展商開發(fā)的住宅，價格較高是應(yīng)該的； ６、 應(yīng)由其以前開發(fā)的樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來決定對開商的印象和信任程度。同時由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤形象的差異化傳播 創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。杏花商業(yè)中心，一個財富成長的地方。 網(wǎng)絡(luò)廣告： 載體：專業(yè)商業(yè) 信息網(wǎng)站 方式：彈出式廣告欄 報紙?zhí)貏e企劃專號： a、 次專號可以相關(guān)人士或?qū)＜艺撟C會與會者發(fā)言的形式發(fā)表，并在同一個版面同步發(fā)布項目形象硬廣告以加強(qiáng)效果。 “ 徽商 例如： A、建筑期內(nèi)分期免息付款 B 、一次性付款給予相應(yīng)折扣 C、先租后售 D、以租代售 方案（一） 您愿意在家里與公園對話嗎？ 在這里，您可以體驗(yàn)商場、辦公、公寓的高品位； 在這里，您可以享受每天時尚的都市生活； 在這里，您可以就近享受現(xiàn)代化的城市交通工具； 在這里，您可以參與建筑與人文環(huán)境自然風(fēng)光的對話； 在這里，您可以徜徉于繁華的都市、寧靜的公園； 在這里，您可以享受文明社會所擁有的一切； “徽商 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。 二、 借問經(jīng)商置業(yè)哪去！ 徽商杏花公寓 對新生活主義生活模式的示例性描述，主要塑造樓盤的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售 第二十三次報廣（全彩整版） 對新生活概念宣傳 ，樹立開發(fā)商的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售 前期 物管服務(wù)協(xié)議，住宅使用說明，業(yè)主手冊等制作 在這里，我感覺到都市的心跳 —— 真正的都市生活 對地段和配套進(jìn)行宣傳 交房典禮 會場布置，日程安排 ，內(nèi)外形象宣傳 第二十四次報廣（全彩整版） 新生活今天起為您呈現(xiàn) 對交房典禮的文件宣傳，樹立項目形象，刺激尾房的銷售 銷售及價格建議 主題式商業(yè)群 本案商業(yè)具有一定規(guī)模，可以考慮采用統(tǒng)一規(guī)劃，形成大規(guī)模主題式商業(yè)形態(tài)，并將項目定位為高檔次，以便與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)分，提高投資者的信心。 總體宣傳計劃書 一、 引導(dǎo)期 （時間待定） 媒體 主題 備注 售樓部包裝（展板、模型、樓頂廣告牌、吊旗、刀旗、售 樓部周邊景觀治理、內(nèi)部環(huán)境裝修等） 樓盤整體形象，各功能模塊賣點(diǎn) 對周邊人群形成一定的影響，集聚一定的人氣；對前來問訊的客戶進(jìn)行市場調(diào)研，為價格制定等銷售決策提供第一手資料 商務(wù)公寓樓書、杏花商業(yè)中心樓書、各戶型單頁 對各功能模塊的理念炒作、形象塑造、賣點(diǎn)傳播 設(shè)計精美、制作精細(xì)、彰顯品位，為客戶提供一個細(xì)致的樓盤信息載體 基礎(chǔ) VI 系統(tǒng)導(dǎo)人及應(yīng)用（售樓部手提袋、紙杯、名片、便簽、信封等） 樓盤形象識別系統(tǒng) 形成樓盤形象的規(guī)范化表述，向目標(biāo)客戶營造高品位樓盤的感覺 戶外廣告牌 樓盤形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；主要賣點(diǎn)簡要陳 述；電話；地址；開發(fā)商、建筑商、廣告商、區(qū)位圖等 樓盤形象傳播以及營銷熱線，售樓部地址等促銷信息的傳播 第一次報廣（全彩整版） 樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“一種前所未有的都市新生活” 樓盤總體形象導(dǎo)入，三個功能模塊簡介，新生活概念簡稱表述，內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠政策 第二報廣（全彩整版） 樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“徽商均不具有廣泛的、有影響力的社會認(rèn)知。 項目廣告推廣的目標(biāo) 1. 項目高價值的形象，使項目的優(yōu)秀形象得到廣泛的社會認(rèn)知和認(rèn)可； 項目的賣點(diǎn) 送達(dá)目標(biāo)客戶并影響其判斷，創(chuàng)造大范圍人群的購買欲望； 項目全銷售期間各階段銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 項目作為新生活概念先導(dǎo)者和先進(jìn)辦公物業(yè)的形象廣為流傳、深入人心。 完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽(yù)的培育 成功的廣告推廣可以幫助樓盤構(gòu)建一個成功的、令人向往的形象，從而使樓盤成為城市的亮點(diǎn)之一。該問卷可根據(jù)貴司的要求加以甄選，在銷售期間進(jìn)行市場調(diào)查，為貴司今后的項目開發(fā)收集第一手的資料。 第二階段推廣目的： 本階段將吸引市場關(guān)注，了解市場需求價位，提前控制重點(diǎn)潛在客戶為主要目的，提前預(yù)熱市場。 “酒店式”服務(wù)內(nèi)容簡介 每戶一位專職保姆服務(wù) 室內(nèi)清潔服務(wù) 干洗衣物服務(wù) 叫車服務(wù) 傳真服務(wù) 訂報服務(wù) 代繳公共事業(yè)費(fèi)用、代訂機(jī)票服務(wù) 代購物品服務(wù) 每戶設(shè)直通大堂接待電話（ 24小時） 本司認(rèn)為該 酒店式公寓的物業(yè)管理模式，需要一家專業(yè)的物業(yè)管理顧問公司。 該方式在外銷物業(yè)中是主要的銷售渠道， 適合于高價的樓盤。當(dāng)別人還在回家 的車陣中不能自拔， CBD 的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉 。領(lǐng)域平臺滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn) 離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。 1. 價格 寫字樓的銷售對象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。 14地塊的周邊市場價值 商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)?；?yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費(fèi)途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。讓他們感受到榮譽(yù)感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、 24小時供開水 等服務(wù)。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫 步 （ 5） 彈性功能 由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。時代廣場 徽商 豪華住宅 “酒店式”的物業(yè)管理： 聘請一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊及“管家式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。 市場推廣綱要： 本案的目標(biāo)客戶的思維理性化，而期房的銷售進(jìn)程主要取決于潛在客戶對項目本身的信任度，美譽(yù)度。但訴求的重點(diǎn)應(yīng)由整體的概況向細(xì)節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。 Ｆ３、你認(rèn)為合理的管理費(fèi)應(yīng)為每平方米 —————— 元／月。 另一方面，在樓盤地段、房型、配套等傳統(tǒng)賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上通過概念的炒作、文化的塑造，可以創(chuàng)造出一系列基于主觀層面的新賣點(diǎn)（如居住模式的時尚性、先進(jìn)性和人文性等），使樓盤的優(yōu)勢變得更豐富。 地段優(yōu)勢：本案地處壽春路與蒙城路交叉口，西側(cè)為蒙城路，南側(cè)為壽春路，毗鄰杏花公園，坐擁傳統(tǒng)辦公中心、文教中心、人居中心的豐富積淀，周邊金融機(jī)構(gòu)、星級酒店云集、知名學(xué)