【正文】 齊備。項目地塊位于合肥市東 西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形 L 型。也是本建議書的觀點之源。 徽商 .杏花公寓項目營銷策劃廣告推廣提案 承蒙貴公司的信任，我公司有機會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。 時代在高速的發(fā)展，社會的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對社會的政治、經(jīng)濟、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應(yīng)不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應(yīng)思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻我公司的力量。道路狀況及交通路線完備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。 11 外在配套設(shè)施分析： 購物：世紀聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場 學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第 6中學(xué)、合肥 45中學(xué)、合肥 47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院 文化體育設(shè)施：合肥市體育運動中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院 休閑娛樂設(shè)施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機構(gòu) |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設(shè)銀行、申銀萬國證券公司 行政機關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院 綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補性等亦充分具備。 13項目的面積價值 項目總建筑面積 5 萬平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項目具有不可多得的稀缺性。 15項目地塊劣勢分析 項目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周 邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項目的商業(yè)機遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約 200 平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對二層商鋪的交通動線及商業(yè)價值產(chǎn)生影響。 我司針對物業(yè)特點初步 3種銷售方式： 整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當(dāng)勞招租（帶租約出售給投資客戶）， 拆分銷售：針對此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電 腦配套產(chǎn)品商場）以鋪位的形式對外出售。 22塔樓物業(yè)分析 該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。讓他們感受到榮譽感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚藴剩P(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務(wù)標準上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。 自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實力，客戶的自信來自對貴公司的認可， 優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會、給員工、合作伙伴傳遞自信。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)管理的要求較高。 為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點說明。 這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠大廈屬于省服裝進出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請物業(yè)管理公司進行管理，并對外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā) 展有限公司開發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的萬通大廈，這些寫字樓則是對外銷售的。 1 銷售價格 從位于長江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫字樓來看，銷售價格一般在3500 元 /M2~5000 元 /M2 之間，如位于花園街的科技信息大廈均價為 4800 元 /M2，天徽大廈均價為 3850元 / M2，位于四牌樓長江路邊的華 都大廈均價 4000元 /M2，新華大廈起價 3408 元 /M2，層差 30元 /M2。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨立會所）的郵電大廈，租金達 76元 /M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為 35~40 元 /M2/月；新華大廈由于停車位較少 等等原因，月租金僅 3035 元 /M2/月。 2. 物業(yè)管理及配套 物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容 十三個寫字樓中，已知有七個寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、 24小時供開水 等服務(wù)。合肥寫字樓的物業(yè)管理費一般在 2元 /M2/月起（如新華大廈），最高可達 15 元 /M2/月（如潤安大廈、金誠大廈） 物業(yè)配套 合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會所及俱樂部等。寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。 3. 供應(yīng)量 合肥市對外租賃的寫字樓面積約為 50 萬平方米，以上統(tǒng)計的十三個較具代表性的寫字樓面積為 萬平方米。 新華大廈：該項目的開盤時間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負面的社會影 響，導(dǎo)致銷售不佳。 華都大廈 :2020 年 12月 28 日開盤 ，地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對外整層銷售每層816 平方米，每平方米 4000 元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩 1 14層部分。其余 6 個寫字樓的承租率也達 到了 90%以上。 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫 步 人們成為流動的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價值在于既可達到與城市空間、國際氣息的最大 5融合，同時又可以享受自己的私家領(lǐng)域。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。我們在 CBD 理論中已經(jīng)知道，能擁有 CBD 的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。作為由政府定位，并積極推進建設(shè)的專門為國際性跨國公司商務(wù)活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的 CBD，其 “ 國際 化 ‘ 水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經(jīng)濟實力，最具投資價值的所在。 （ 5） 彈性功能 由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。 CBD 的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財富， CBD 的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能， 而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國人，也可以是國際人。 愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶 來了黑白鞋會所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個人的私密，出現(xiàn)了開放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國際客戶和租戶的需要，設(shè)置國際衛(wèi)星 接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個 CBD 國際住宅的必要配套。 （ 8） 生活高度 CBD 住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。 CBD 的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠離繁華，喜歡品位，也無須放棄節(jié)奏。 CIS 全面導(dǎo)入項目的方案要點 1． CIS 導(dǎo)入的重要性 徽商集團杏花公寓項目面對激烈競爭在高端客戶爭奪方面，在我們項目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢迫使我們在中高檔客戶爭奪方面出奇兵。 CIS 導(dǎo)入的目標 第一， 形象塑造提升項目知名度 第二， 品質(zhì)宣傳提升項目 品牌美譽度； 第三， 價值鏈整合提升項目整體價值，實施強勢促銷； 第四， 通過我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。 3． CIS 導(dǎo)入的內(nèi)容 項目行為識別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過徽商集團杏花公寓項目一整套的特有行為模式，達到項目內(nèi)部的共識，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時對外展示項目的最大魅力，以獲得社會大眾的認同和好評，就項目本身而言，就是要通過專業(yè)性的手法操作，增進合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對徽商集團杏花公園樓盤的了解，來提高知名度和美譽，從而達到我們快速營銷的目標。時代廣場 徽商杏花大廈 徽商五彩廣場 徽商預(yù)計金額在 800000 元左右。 直銷 我司擬采用主動出擊的銷售方式，直接向目標客戶派發(fā)樓書。項目運作中廣告的 作用是以提高樓盤知名度、樹立品牌形象。我司對于該運作方式有較成熟的管理經(jīng)驗。 建議 /物業(yè)管理 考慮到業(yè)主的身份、地位，對安全的需要，對大樓環(huán)境的要求，本司認為物業(yè)管理是本案成功的關(guān)鍵所在。 豪華住宅 “酒店式”的物業(yè)管理： 聘請一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊及“管家式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。 維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔。 安全工作：高級住宅安全至為重要，管理公司必須制定管理手冊及保安規(guī)章， 以確保保安工作合理進行。所以，應(yīng)組織專門人員進行綠化維護工作，并選擇一家市、區(qū)級園林公司提 供日常所需花木。車庫必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動機必須接駁車庫，照明系統(tǒng)以備緊急時段仍能提供有限服務(wù)，車庫必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對外來車輛及時收費，管理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強市場競爭能力和吸引力。我司推薦在上海的外資物業(yè)管理公司如：威格斯，第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行，戴得梁行，美聯(lián)物業(yè)等，這些公司的從業(yè)經(jīng)驗和名稱，將為物業(yè)管理提供專業(yè)保障。 裝修 大堂和電梯轎廂的裝修。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。 市場推廣綱要： 本案的目標客戶的思維理性化，而期房的銷售進程主要取決于潛在客戶對項目本身的信任度，美譽度。 第一階段推廣目的： 只有消費者認知了的物業(yè)才會產(chǎn)生評價，進而增加了解的欲望，本階段的推廣目的 使客戶了解本案的市場形象，以及項目的賣點，并通過舉辦符合項目形象的活動，來使消費者產(chǎn)生對項目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽度。 B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化，并拉長客戶的投資決策周期，本案可通過投資置業(yè)洽談會的形式與目標客戶進行溝通，一方面可了解客戶的置業(yè)意圖，置業(yè)動機 ，即時解決銷售瓶頸。 C：可通過組織符合本項目形象的活動來有效提升客戶的購房信心，此活動要求與目標客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。并利用本方式展開市場滲透戰(zhàn)略。 第二階段推廣方式： 本階段擬以在開盤前提前接受內(nèi)部認購為主要推廣方式。 第三階段推廣目的： 本階段為開盤后的 1～ 8周內(nèi)，希望通過本階段推廣活動了解客戶的置業(yè)障礙，保證現(xiàn)場的人流量，通過現(xiàn)場的人流量吸引人氣，為后續(xù)的開發(fā)積聚資金和市場反饋狀況。 第四階段推廣目的： 向市場發(fā)出樓盤熱銷的訊息，保持銷售的持續(xù)熱態(tài)。但訴求的重點應(yīng)由整體的概況向細節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。并可于節(jié)假日舉行限時的優(yōu)惠活動。該推廣費用包括： 售樓處的建造、裝飾； 營銷道具； 新聞媒介的宣傳； 報廣費用； 工地包裝； 街區(qū)包裝； 售樓處周邊地區(qū)的包裝； 各類宣傳資料； 促銷活動費用。我司將在與貴司深度溝通后以細化的操作方案與貴司共同探討、完備。為此，我司擬定了一份詳細的市場調(diào)查問卷，供貴司參考。 問卷表 A. 綜合型 。 一環(huán)沿線 一環(huán)、二環(huán)之間 中市區(qū) 東市區(qū) 西市區(qū) 二環(huán)沿線 C、設(shè)計與裝修 C您希望購買的住宅的裝修標準如何？ 全套櫥柜 爐具 抽油煙機 水過濾器 垃圾處理碎渣機 其他，請注明 C您較喜歡的 陽臺設(shè)計是： 傳統(tǒng)式陽臺 落地玻璃陽臺 封閉式陽臺 其他，請注明 C您希望住宅每層戶數(shù)是： 兩戶及以下 三至四戶 五至六戶 七至八戶 九戶或以上 無所謂 C若頂層單位連天臺出售，會否增加您選購頂層單位的興趣？ 大大增加 增加 無所謂 不打算購買頂層單位 C您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施： 請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施 非常