【正文】 較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會吸引更大范圍的商務(wù)客人。我們下面對有可能的公寓類型一一進(jìn)行分析，從而判 斷最為適合的公寓類型。根據(jù)我們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人們普遍對西高新的住宅市場較為看好，需求較為旺盛。 ? 而且，純公寓與本項(xiàng)目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合，對項(xiàng)目總體的品質(zhì)有影響。 2. 商住公寓 ? 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對 商住公寓有需求。 ? 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項(xiàng)目總體品質(zhì)有影響，會造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達(dá)到高檔次商務(wù)綜合 建筑體的基本要求?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務(wù)人士和高級白領(lǐng)。這樣對本項(xiàng)目的資金壓力會比較大，不是理想的方式。此種模式其實(shí)與前面討論過的實(shí)現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項(xiàng)目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風(fēng)險(xiǎn)比較大。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價(jià)，品質(zhì)難有保證。而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。 4. 投資型服務(wù)公寓 與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務(wù)公寓可以在保證項(xiàng)目檔次的基礎(chǔ)上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，使項(xiàng)目的品質(zhì)有保障。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為 長期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。 因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓類型。 （ 2）投資型服務(wù)公寓客戶群 ? 投資者：對該項(xiàng)目有投資意向的客戶，希望 首期投資額較少的客戶 ? 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員 ? 將其作為接待客戶的相關(guān)公司 ? 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長期投資 2．項(xiàng)目現(xiàn)有條件分析 設(shè)施設(shè)備 相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在 明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標(biāo)客戶的需求。 配套設(shè)施 相對于純酒店而言，“公寓式酒店 +投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設(shè)施并無具 體要求，主要取決于市場和目標(biāo)客戶的需求。 戶型 公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務(wù)預(yù)留了條件。 分樓層組合 組合方式 分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 由于本項(xiàng)目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設(shè)在下部，距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對較遠(yuǎn)。 從經(jīng)營角度，由于下部 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。但對于公寓的客人，由于是長期居住，過長的交通距離必然會給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項(xiàng)目銷售。 豎向組合 公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點(diǎn)，有利于豎向分割。 目前在 GG1 軸的防火分界線基本將整個(gè)平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如下： 公寓式酒店設(shè)在東側(cè) 優(yōu)勢： ? 首層?xùn)|側(cè)大堂寬敞氣派 ，適合作為公寓式酒店的大堂。 劣勢： ? 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。 ? 整個(gè)公寓樓的服務(wù) /消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無法順利使用到服務(wù)電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)電梯。 ? 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。 ? 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務(wù)氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設(shè)施共享。 ? 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少， 12 層總面積約 1740平方米，而且其中包含貨運(yùn)出入口、煤氣表間、智能化機(jī)房等設(shè)備用房，不 能滿足公寓式酒店對于配套設(shè)施需求；而投資型服務(wù)公寓的 12 層總面積為約 2830 平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓式酒店共享一部分，甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。 ? 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設(shè)施。為確保日常居住使用的安全 性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理和防范。而 300 間客房的酒店，對于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均 6090 間客房需要一部電梯，按照此標(biāo)準(zhǔn)， 300 間客房約需要 45 部客用電梯。 貨運(yùn)電梯 由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常清 潔護(hù)理需要專用的貨運(yùn)電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。 新的銷售面積與原銷售面積的矛盾 由于銷售面積分?jǐn)傇瓌t為按照實(shí)際使用進(jìn)行分?jǐn)偅顿Y性公寓位于東部，其大堂等可分?jǐn)偣部臻g面積相對較大，造成銷售面積可能有所變化，對于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商 解決重新計(jì)算分?jǐn)偯娣e使戶型的銷售面積變化的問題。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。如果不能夠?yàn)槭袌鏊邮?，公寓式酒店的銷售可能會面臨困難。而本項(xiàng)目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。 結(jié)論： ? 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中 35層有 38套公寓對客戶作過關(guān)于 5年投資回報(bào)的承諾；并結(jié)合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店 +投資性公寓”的組合方式。 （四）商業(yè)配套定位細(xì)化 根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的 12 層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務(wù)的原則進(jìn)行布局和功能安排。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。 1 公寓式酒店 商業(yè)配套定位原則： 公寓式酒店更類似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對公寓 式酒店客戶的需求進(jìn)行定位。 定位依據(jù) 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。 如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務(wù)公寓和寫 字樓配套共享，故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進(jìn)度的現(xiàn)狀條件，在一層設(shè)置 設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設(shè)洗衣房（與投資型服務(wù)公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。而由于公寓樓原設(shè)計(jì)未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮目前的工程進(jìn)度，公寓的 高檔餐飲在寫字樓配套中解決。 根據(jù)定位原則和依據(jù)，結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點(diǎn)及酒店門廳應(yīng)當(dāng)具有的基本接待服務(wù)功能，在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。 位置： 13 軸、 J K 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。 結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺相鄰的位置。 ? 咖啡茶吧 根據(jù)我行對酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設(shè)咖啡休息場所，作為休息、等候、簡單商務(wù)洽談的場所。 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。 二層 公寓式酒店二層總面積約為 830 平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機(jī)房，東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分。 ? 小型餐飲店 高檔的酒店應(yīng)當(dāng)能夠提供自助早餐，考慮本酒店 300 多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。 位 置： 114 軸、 JL 及 J1L1 軸圍合空間。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可 兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。 面積： 62 平方米 功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場所。 注意： 在水晶島公寓的兩個(gè)大堂內(nèi)，從門廳到達(dá)需要經(jīng)過高差為 米的臺階共 8 步；而未設(shè)殘疾人坡道。 2 投資型服務(wù)公寓 商業(yè)配套定位原則 投資型服務(wù)公寓的主要目標(biāo)客戶為投資者 及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實(shí)際居住在公寓內(nèi)的長期租客。 定位依據(jù) 根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設(shè)施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。消費(fèi)水平較為穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；以滿足日常生活的實(shí)用性為主，對生活品質(zhì)有一定要求。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、 藥店；二層設(shè)健身會所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運(yùn)動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結(jié)合的屋頂花園。 保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12% ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。 ? 健身會所與公寓式酒店合用配套； ? 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務(wù)。 根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能，為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標(biāo)客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個(gè)項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，有利于項(xiàng)目的推廣和銷售。故在此設(shè)可以對外服務(wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目，并輻射周邊區(qū)域。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務(wù)公寓 品質(zhì)的提升具有重要作用。 2 層通高的大空間有利于展示 投資型服務(wù)公寓 的形象，提升檔次。此處窗外為本項(xiàng)目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。 位置：位于大堂北側(cè)， 1214 軸、 D1F1 軸之間； 面積： 120 平方米 功能：休息、等候 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶 ? 咖啡廳 利用原設(shè)計(jì)咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置；且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。 ? 高級超市 由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達(dá)的位置。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。 面積 ：約 130 平方米 功能 ：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、 SEVENELEVEN 等。 ? 美容美體保健中心 通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時(shí)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實(shí)現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。 位置： C1A1 軸、 412 軸圍合的空間。 目標(biāo)客戶 ：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。一層?xùn)|南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。 面積： 藥店約 120 平方米；花店約 47 平方米 功能 ：藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。 二層 投資型服務(wù)公寓二層總面積約 1360 平方米， 包含一個(gè)過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空間；特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺，景觀和視野較好，是整個(gè)二層的亮點(diǎn)空間。結(jié)合項(xiàng)目空間條件，在二層設(shè)健身會所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。 ? 桑拿淋浴 桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)系，需先確定其位置。 位置 ：原桑拿和淋浴、更衣的位置。 ? 器械健身房 健身房的運(yùn)動量較大，與淋浴靠近較為合適。 位置 ：位于 1214 軸