【正文】 而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測(cè)市場(chǎng)反映后采取拍賣(mài)的形式實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 項(xiàng)目形象定位： 結(jié)合徽商集團(tuán)的企業(yè)背景，我公司認(rèn)為本項(xiàng)目的物業(yè)形象是 見(jiàn)證與體現(xiàn)新徽商時(shí)代的品位、誠(chéng)信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象 . 形 象 詮 釋 : 品位： 優(yōu)越的地段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氛圍 誠(chéng)信 ：開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)業(yè)主的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的誠(chéng)信關(guān)懷 規(guī)則： 新 經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)則將代來(lái)效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)則而代來(lái)效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來(lái)規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。 合肥真正意義上的寫(xiě)字樓不多，大部分位于長(zhǎng)江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在 12~39 層。 1. 價(jià)格 寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售對(duì)象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司或投資者，多為整層或半層銷(xiāo)售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。 付款方式 寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個(gè)月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。 物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費(fèi)來(lái)決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。 吊頂前層高一般在 米左右。直至今日，仍有部分尾盤(pán)在艱難地銷(xiāo)售。 ] 徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 交匯空間 CBD 的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的 ，帶有城市空間的開(kāi)放和共享的氣息，這是 CBD 住宅的必要特質(zhì)。領(lǐng)域平臺(tái)滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn) 離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。在這里，由于跨國(guó)跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進(jìn)展，使 CBD存在大量的跨國(guó)、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在 CBD，這種客戶層面我們稱(chēng)之為國(guó)際人。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對(duì)戶型、彈性空間、相關(guān)配套如黑白鞋會(huì)所的商務(wù)和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求，以滿足相關(guān)人群的不同需要。 （ 7） 國(guó)際視野 CBD 的住宅是需要具有國(guó)際視野的，它集中了世界大師（美國(guó)設(shè)計(jì)背景）的思想精華，國(guó)際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。當(dāng)別人還在回家 的車(chē)陣中不能自拔， CBD 的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉 。 2． CIS 導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和關(guān)鍵性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，視覺(jué)導(dǎo)入全面細(xì)致體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷， CIS 導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動(dòng)， 同時(shí)可以公開(kāi)征求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)、物業(yè)管理等建議，盛大開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)策劃要有重大創(chuàng)新和突破，結(jié)合項(xiàng)目 CIS 導(dǎo)入，開(kāi)盤(pán)采用發(fā)展商對(duì)公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷(xiāo)售誠(chéng)信，業(yè)主與發(fā)展商一起剪彩，開(kāi)展當(dāng)?shù)靥厣幕顒?dòng)等方式，聘請(qǐng)本地知名媒體和記者擔(dān)任樓盤(pán)建筑質(zhì)量與營(yíng) 銷(xiāo)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，樹(shù)立高品味樓盤(pán)形象。國(guó)際中心 徽商商務(wù)中心 促銷(xiāo)策 略 鑒于該項(xiàng)目的特性，為保證項(xiàng)目實(shí)施第一階段的資金到位率，建議促銷(xiāo)時(shí)機(jī)掌握在銷(xiāo)售初期： ●實(shí)物促銷(xiāo) 時(shí)間 櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具 泊車(chē)位（商場(chǎng)） 扣率 第一階段 ? ? ? 第二階段 ? ? 第三階段 第四階段 第五階段 ○ “泊車(chē)位”贈(zèng)送額控制在 10 個(gè)左右。 該方式在外銷(xiāo)物業(yè)中是主要的銷(xiāo)售渠道， 適合于高價(jià)的樓盤(pán)。具體實(shí)施計(jì)劃我司將在物業(yè)推廣時(shí)安排。 公共管理服務(wù)：維護(hù)大樓內(nèi)包括電梯、照明、 消防設(shè)備、通訊設(shè)備、安全系統(tǒng)在內(nèi)的各項(xiàng)電動(dòng)和機(jī)械設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 社區(qū)公共綠化 整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對(duì)外公眾形象，甚至物業(yè)的價(jià)值和投資收益。 “酒店式”服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介 每戶一位專(zhuān)職保姆服務(wù) 室內(nèi)清潔服務(wù) 干洗衣物服務(wù) 叫車(chē)服務(wù) 傳真服務(wù) 訂報(bào)服務(wù) 代繳公共事業(yè)費(fèi)用、代訂機(jī)票服務(wù) 代購(gòu)物品服務(wù) 每戶設(shè)直通大堂接待電話（ 24小時(shí)） 本司認(rèn)為該 酒店式公寓的物業(yè)管理模式，需要一家專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司。大堂是該物業(yè)的一個(gè)門(mén)面，富麗堂皇的大堂將使進(jìn)出的 人宛如身臨星級(jí)賓館，對(duì)業(yè)主的身份象征無(wú)形中增加了砝碼。因此，本案要首先樹(shù)立物業(yè)的品牌形象，從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)的銷(xiāo)售速度和價(jià)格。其次，可通過(guò)此舉幫助客戶了解置業(yè)的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，以獲得較高的市場(chǎng)美 譽(yù)度，起到縮短銷(xiāo)售周期的目的。 第二階段推廣目的： 本階段將吸引市場(chǎng)關(guān)注，了解市場(chǎng)需求價(jià)位，提前控制重點(diǎn)潛在客戶為主要目的，提前預(yù)熱市場(chǎng)。 第三階段推廣方式： 本階段推廣方式主要以報(bào)紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚集場(chǎng)所宣傳，以及針對(duì)目標(biāo)客戶所在單位的集中宣傳（如外貿(mào)、高等院校、科研院所 企事業(yè)單位、高級(jí)寫(xiě)字樓等）。同時(shí)可舉辦老客戶的聯(lián)誼活動(dòng)，以提升社會(huì)形象，并展開(kāi)市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。 作業(yè)流程推廣安排工作綱要 售樓現(xiàn)場(chǎng)布置、主要營(yíng)銷(xiāo)道具 銷(xiāo)售處選址 銷(xiāo)售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 （物業(yè) 簡(jiǎn)介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥(niǎo)瞰圖、透視圖設(shè)置 小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷(xiāo)控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)） 銷(xiāo)售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置 銷(xiāo)售處至工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì) 街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類(lèi)旗幟、燈光照明 其他促銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置 室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作 銷(xiāo)售處銷(xiāo)售道具的布置與安排 銷(xiāo)售處銷(xiāo)售道具使用注意事項(xiàng) 印刷媒體的制作 樓書(shū)設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷 宣傳單頁(yè)設(shè)計(jì)、印刷 海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷 平面圖冊(cè)設(shè)計(jì)、印刷 樣板房裝修設(shè)計(jì) 樣板房戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo) 家具配置的 設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施 室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè) 清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作 報(bào)廣媒體的制作與安排 新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫(xiě)和發(fā)布 報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 雜志廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 三維效果設(shè)計(jì)、拍攝 廣告發(fā)布計(jì)劃 報(bào)紙廣告的選擇 路牌廣告的選擇 電視廣播廣告的選擇 派報(bào)夾報(bào)的方式 發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制 價(jià)格斷定與價(jià)格控制 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定 底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂 付款方式的確定 優(yōu)惠折扣的條件和方式 銷(xiāo)售人員、銷(xiāo)售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍 推出時(shí)間計(jì)劃 依施工進(jìn)度、資金狀況而定 依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀 況而定 依天氣狀況、季節(jié)特性而定 銷(xiāo)售人員十日培訓(xùn)計(jì)劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則，個(gè)人收入目標(biāo) 物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買(mǎi)賣(mài)文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃 洽談技巧，以問(wèn)題套答案，詢問(wèn)客戶需求，經(jīng)濟(jì)狀況 現(xiàn)場(chǎng)氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語(yǔ)，多客，少客，雨天，節(jié)假日 物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約 推銷(xiāo)技巧，語(yǔ)言技巧，身體語(yǔ)言技巧，客戶心理分析 簽訂買(mǎi)賣(mài)程序，展銷(xiāo)會(huì)買(mǎi)賣(mài)技巧 房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押 貸款條例 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境實(shí)習(xí) 其他樓盤(pán)實(shí)習(xí) 客戶表格管理系統(tǒng) 銷(xiāo)售流程表 價(jià)目表 電話接聽(tīng)記錄表 客戶登記表 客戶統(tǒng)計(jì)表 客戶訪談錄 銷(xiāo)售日統(tǒng)表 銷(xiāo)售周報(bào)表 銷(xiāo)售月報(bào)表 已成交客戶檔案 應(yīng)收款清單 房屋銷(xiāo)售相關(guān)文書(shū) 大、小定金收據(jù) 簽定相關(guān)文書(shū)的注意事項(xiàng) 促銷(xiāo)活動(dòng)的主題選擇 新產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談 各類(lèi)有獎(jiǎng)活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng) 促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排 廣告效果和銷(xiāo)售狀況分析 各種媒體來(lái)電狀況分析 各種媒體來(lái)人狀況分析 每周、每月實(shí)際成交分析 每周、每月退戶情況分析 每月銷(xiāo)售情況總體分析 階段銷(xiāo)售 計(jì)劃安排與建議 銷(xiāo)售總結(jié) 銷(xiāo)售結(jié)束總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷(xiāo)售道具清理完畢公司收存 以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對(duì)貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通 以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請(qǐng)貴司諒解。該問(wèn)卷可根據(jù)貴司的要求加以甄選，在銷(xiāo)售期間進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，為貴司今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收集第一手的資料。 ２、 租用，您認(rèn)為合理的租金為 ————— ／月。 Ｆ４、您打算選用何種付款方式？ １、一次性付款 ２、分期付款 ３、銀行按揭 Ｆ５、您希望選擇按揭的額度是多少？ １、５成或以下 ２、六成 ３、七成 ４、八成 ５、九成或以上 Ｆ６、您 希望按揭的期限是多少？ １、５年以下 ２、５－１０年 ３、１１－１５年 ４、１６－２０年 ５、２０年以上 Ｆ７、您愿意負(fù)擔(dān)的首期款最高的為 ————— 萬(wàn)元。 １、電梯入口過(guò)窄 ２、樓梯及通道過(guò)窄 ３、搬運(yùn)車(chē)輛遠(yuǎn)離大堂入口 ４、沒(méi)有電梯 ５、其他，請(qǐng)說(shuō)明 Ｈ 您所要購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)與著名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購(gòu)買(mǎi)進(jìn)程？ １、是 ２、否 ３、無(wú) 所謂 Ｉ、背景資料 如不介意，請(qǐng)留下 Ｉ１、您的姓名： Ｉ２、性別：男（ ）女（ ） Ｉ３、年齡：（ ）３０歲以下 （ ）３０－４０歲 （ ）４０－５０歲 （ ）５０歲以上 Ｉ４、家庭年收入： （ ） 5 萬(wàn)元以下（ ） 5 — 1０萬(wàn)元（ ） 1０－ 3０萬(wàn)元（ ）3０萬(wàn)以上 Ｉ５、（ ）國(guó)家機(jī)關(guān)（ ）國(guó)營(yíng)企業(yè)（ ）股份制企業(yè)（ ）三資企業(yè)（ ） 私營(yíng)企業(yè)（ ） 個(gè)體工商業(yè)者（ ）私營(yíng)企業(yè)主（ ）獨(dú)立工作室（ ）其他 I從事行業(yè) （ ）國(guó)家公務(wù)員（ ） IT 業(yè)（ ）金融、證券業(yè)（ ）市場(chǎng)與銷(xiāo)售 （ ）房地產(chǎn)業(yè)（ ）廣告與公關(guān)（ ）藝術(shù)與文化傳播（ ）其他 I文化程度： （ ）大專(zhuān)或大本 （ ）碩士或碩士以上（ ）大專(zhuān)以 完成樓盤(pán)熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的局面 完成樓盤(pán)的價(jià)值提升 ３、 完成樓盤(pán)品牌知名度和開(kāi)發(fā)商美譽(yù)的培 ４、 完成樓盤(pán)形象和賣(mài)點(diǎn)的整合傳播 ５、 完成抽象賣(mài)點(diǎn)的傳播和新增賣(mài)點(diǎn)的創(chuàng)造 二、 項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 概念二：酒店式商務(wù)公寓 三、 項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài) 高負(fù)荷 高頻率 高效率 四、 項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo) 第一部分：樓盤(pán)各功能模塊分析 第一篇：酒店式商務(wù)公寓 一、 買(mǎi)點(diǎn)概論 前所未有的酒店式物管服務(wù) 多樣化的戶型規(guī)劃 酒店會(huì)所設(shè)計(jì) 垂直交通 巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合 地段優(yōu)勢(shì) ７、 大規(guī)模的汽車(chē)泊位 ８、 成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜 二、 廣告策略 定位：酒店式商務(wù)公寓 廣告脈絡(luò) 廣告投放計(jì)劃 杏花商業(yè)中心 一關(guān)于大范圍形象化造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷(xiāo)廣告的劃分條件 二、大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直效廣告促銷(xiāo)辦法 （一）廣告風(fēng)格 理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔 精、準(zhǔn)、雅、全 （二）廣告定位：掘金運(yùn)動(dòng) （三）廣告媒體 大范圍形象造勢(shì)廣告 （ 1） 本地篇 A、專(zhuān)家論證會(huì)： 主 題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 （本案的地段優(yōu)勢(shì)） B、網(wǎng)絡(luò)廣告： C、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專(zhuān)號(hào) D、報(bào)紙硬廣告 E、 報(bào)紙軟文 （ 2） 異地篇： A、報(bào)紙廣告 B、促銷(xiāo)廣告： C、招商推介會(huì) D、報(bào)廣 E、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo) 第二部分 總體宣傳計(jì)劃表（見(jiàn)后附） 銷(xiāo)售及價(jià)格建議 主題式商業(yè)群 多元整合體系消費(fèi) 銷(xiāo)售推廣階段細(xì)分 低 開(kāi) 高 走 靈活付款方式 項(xiàng)目廣告推廣企劃的意義 完成樓盤(pán)熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的局面 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提升和傳播媒介的迅猛發(fā)展，當(dāng)前世界已經(jīng)步入一個(gè)信息爆炸的時(shí)代，無(wú)論是信息投放的總量，還是廣告投放的方式，都發(fā)生了天翻地覆的變化。 完成樓盤(pán)品牌知名度和開(kāi)發(fā)商美譽(yù)的培育 成功的廣告推廣可以幫助樓盤(pán)構(gòu)建一個(gè)