【正文】 徽商 .杏花公寓項目營銷策劃廣告推廣提案 承蒙貴公司的信任，我公司有機會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。 時代在高速的發(fā)展，社會的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對社會的政治、經(jīng)濟、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質構成，什么才是符合新時代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點之源。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻我公司的力量。項目地塊位于合肥市東 西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形 L 型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設施、商務設施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。同時在市民意識中的地段認知度、美譽度極佳。 11 外在配套設施分析： 購物：世紀聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場 學校：六安路小學、淮河路第三小學、合肥第 6中學、合肥 45中學、合肥 47中學、合肥工業(yè)大學北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學院附屬醫(yī)院 文化體育設施：合肥市體育運動中心、合肥市圖書館、藝術電影院 休閑娛樂設施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機構 |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設銀行、申銀萬國證券公司 行政機關單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院 綜合以上的外在配套設施，我們認為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關行業(yè)的互補性等亦充分具備。 12物業(yè)外在因素的延伸 項目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風貌所帶來的亦動亦靜的 物業(yè)形象 項目的人文價值：省市級重點中學的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質，合肥市體育運動中心的健康保障，物業(yè)的不可復制在于軟件的獨特性。 13項目的面積價值 項目總建筑面積 5 萬平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項目具有不可多得的稀缺性。 14地塊的周邊市場價值 商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)模化效應的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。 15項目地塊劣勢分析 項目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周 邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項目的商業(yè)機遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約 200 平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對二層商鋪的交通動線及商業(yè)價值產(chǎn)生影響。 21裙樓部分產(chǎn)品分析： 本案裙樓部分產(chǎn)品 1~2 為層為商業(yè)用途，結合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動性，客戶選擇余地較小；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購物氛圍不足）我司認為在此定位休閑即 興型購物空間不適宜，而針對此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點，我司認為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應為針對此類人群的補缺型商業(yè)物業(yè)。 我司針對物業(yè)特點初步 3種銷售方式： 整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當勞招租（帶租約出售給投資客戶）， 拆分銷售：針對此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電 腦配套產(chǎn)品商場）以鋪位的形式對外出售。（投資小、有市場需求） 拍賣式銷售： 沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認為限定其經(jīng)營摸式可能會影響投資者的經(jīng)營或投資思路，進而影響其置業(yè)行為，我們認為采取先“內部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實現(xiàn)銷售。 22塔樓物業(yè)分析 該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。由于該項目住宅部分客戶群定位于高收入的省內成功人士，所以配套設施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標群體的文化背景，行為習慣， 消費習慣，心理需求來設計。讓他們感受到榮譽感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當?shù)氐钠骄鶚藴剩P鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務標準上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。 項目形象定位： 結合徽商集團的企業(yè)背景，我公司認為本項目的物業(yè)形象是 見證與體現(xiàn)新徽商時代的品位、誠信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象 . 形 象 詮 釋 : 品位： 優(yōu)越的地段、進取的外立面形象、優(yōu)質的配套設施、自成體系的文化氛圍 誠信 ：開發(fā)商的誠信經(jīng)營、物業(yè)業(yè)主的誠信經(jīng)營、物業(yè)管理的誠信關懷 規(guī)則： 新 經(jīng)濟是講究規(guī)則的經(jīng)濟、新時代規(guī)則將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價格將因為規(guī)則而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。 自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實力，客戶的自信來自對貴公司的認可， 優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會、給員工、合作伙伴傳遞自信。 合肥當前寫字樓市場分析 寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設備間 。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對交通、檔次、硬件設施、物業(yè)管理的要求較高。 合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長江中路兩側或一環(huán)內兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在 12~39 層。 為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點說明。這十二個寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（ 美屯立交橋）、盛安廣場（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。 這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠大廈屬于省服裝進出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請物業(yè)管理公司進行管理，并對外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā) 展有限公司開發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的萬通大廈，這些寫字樓則是對外銷售的。 1. 價格 寫字樓的銷售對象一般是有一定經(jīng)濟實力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。 1 銷售價格 從位于長江路兩側或一環(huán)內兩條路交叉口處的寫字樓來看，銷售價格一般在3500 元 /M2~5000 元 /M2 之間，如位于花園街的科技信息大廈均價為 4800 元 /M2，天徽大廈均價為 3850元 / M2，位于四牌樓長江路邊的華 都大廈均價 4000元 /M2，新華大廈起價 3408 元 /M2，層差 30元 /M2。（另作為產(chǎn)權式酒店的怡和錦江售價達 7500 元 / M2） 租賃價格 以上十三個寫字樓的租價在 3076元 /M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標準、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務內容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關系。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨立會所）的郵電大廈，租金達 76元 /M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為 35~40 元 /M2/月；新華大廈由于停車位較少 等等原因，月租金僅 3035 元 /M2/月。 付款方式 寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。 2. 物業(yè)管理及配套 物業(yè)管理公司及服務內容 十三個寫字樓中，已知有七個寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權所有者自己組建的。 物業(yè)管理公司的工作內容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、 24小時供開水 等服務。 物業(yè)管理費 物業(yè)管理費是根據(jù)物業(yè)管理公司的服務內容及硬件設施的使用費來決定的，也有少數(shù)包含在租金內不另收。合肥寫字樓的物業(yè)管理費一般在 2元 /M2/月起（如新華大廈），最高可達 15 元 /M2/月（如潤安大廈、金誠大廈） 物業(yè)配套 合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會所及俱樂部等。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數(shù)寫字樓設立會所。寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權所有者裝修。 吊頂前層高一般在 米左右。 3. 供應量 合肥市對外租賃的寫字樓面積約為 50 萬平方米，以上統(tǒng)計的十三個較具代表性的寫字樓面積為 萬平方米。 4. 銷售、承租情況 銷售情況 目前市區(qū)內在售的寫字樓只有兩個：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。 新華大廈：該項目的開盤時間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負面的社會影 響，導致銷售不佳。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。 華都大廈 :2020 年 12月 28 日開盤 ，地理位置具有相當大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對外整層銷售每層816 平方米，每平方米 4000 元，要求一次性付款，可適當優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩 1 14層部分。 租賃情況 除了幾個在售的寫字樓、 2 個即將開盤銷售的寫字樓，剩余 8個寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長江大廈，古井大廈，調查時發(fā)現(xiàn)其承租率達 99%以上，甚至是滿租。其余 6 個寫字樓的承租率也達 到了 90%以上。 ] 徽商杏花公寓項目的八大標準 （ 1） 交匯空間 CBD 的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的 ，帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是 CBD 住宅的必要特質。 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺階， 任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價值在于，它已經(jīng)把人當作了風景的主題，也不缺乏小景的點綴。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫 步 人們成為流動的風景，變化無限，每一天，這里都上演無法預想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關系。 （ 3） 私家領域 CBD 住宅的最大價值在于既可達到與城市空間、國際氣息的最大 5融合，同時又可以享受自己的私家領域。領域平臺滿足了這種需要，在這里遠 離了喧囂，使內園林與外街景全部成為視野內的風景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領地。 （ 4） 特定客戶 CBD 住宅的認群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。我們在 CBD 理論中已經(jīng)知道，能擁有 CBD 的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進展，使 CBD存在大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在 CBD，這種客戶層面我們稱之為國際人。作為由政府定位，并積極推進建設的專門為國際性跨國公司商務活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的 CBD，其 “ 國際 化 ‘ 水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經(jīng)濟實力，最具投資價值的所在。繁忙而個性的 “ 國際人 ” 當然會選擇這一財富社區(qū)，以達致 “ 事業(yè)與生活平衡的極致 ” 的理想領地。 （ 5） 彈性功能 由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對戶型、彈性空間、相關配套如黑白鞋會所的商務和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求