【正文】 淮安市市中心商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告2007年目 錄第一篇 城市概況一、城市基礎(chǔ)概況 P2二、清河區(qū)概況 P4第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮安市全市國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）走勢(shì)圖 P5二、淮安市全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資圖 P6三、淮安市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖 P7四、淮安市全市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值圖 P8第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目情況分析 P9二、項(xiàng)目分析 P11三、項(xiàng)目SWOT分析 P14四、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算 P21第四篇 商業(yè)篇一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議 P25二、本項(xiàng)目商業(yè)攻略要旨 P42三、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)方案 P45四、本項(xiàng)目商業(yè)招商方案 P48五、本項(xiàng)目商業(yè)銷售推廣方案 P55第五篇 住宅篇一、本項(xiàng)目酒店式公寓規(guī)劃建議 P66二、本項(xiàng)目酒店式公寓客群分析 P74三、本項(xiàng)目酒店式公寓定位 P79四、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 P80五、本項(xiàng)目酒店式公寓銷售推廣方案 P83第一篇 城市概況一、城市基礎(chǔ)概況基本概況淮安市地處江蘇省北部中心地域,淮河下游。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。南距省會(huì)南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里?；窗彩惺且淮鷤ト酥芏鱽?lái)的故里。市跨古淮河兩岸，相傳大禹曾至境內(nèi)治水“使淮水永安”，市名即淮水安瀾之意。現(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，東西最大直線距離132公里，南北最大直線距離150公里。淮安市總?cè)丝?27萬(wàn)，其中市區(qū)面積80平方公里，市區(qū)人口80萬(wàn)。城市規(guī)劃（1）、淮安城市的特點(diǎn)概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城”。一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈。兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。（2）、城市規(guī)劃主旨“加快蘇北振興”的戰(zhàn)略部署，全面、加快城市工業(yè)化和城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)淮安經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展。（3）、城市規(guī)劃內(nèi)容城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬(wàn)人口的中心城市。城市規(guī)模：中期（2010年）100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2020年）120萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。遠(yuǎn)景城市人口180萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里。（4）、城市規(guī)劃圖冊(cè)二、清河區(qū)概況基本概況清河區(qū)位于淮安市主城區(qū)。下轄六個(gè)街道和一個(gè)辦事處、三十三個(gè)社區(qū)委員會(huì)和十個(gè)行政村。；至2006年年底，人口達(dá)26萬(wàn)人，流動(dòng)人口約67萬(wàn)人，合計(jì)約32萬(wàn)人。商業(yè)發(fā)展概況清河區(qū)是淮安市城市中心區(qū)域，亦是淮安市中心商業(yè)區(qū)（CBD），南臨里運(yùn)河，東依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黃金地段，集中了全市大部分的市級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。在此商業(yè)中心中沿干道淮海東路、淮海西路和淮海北路兩側(cè)主要分布市級(jí)商業(yè)、金融、辦公和餐飲服務(wù)設(shè)施，沿次干道人民北路和銀川路兩側(cè)主要分布社區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，各片區(qū)內(nèi)部以居住功能為主；另外在西北片區(qū)、西南片區(qū)均有大片的部隊(duì)用地分布。綜合評(píng)述：本區(qū)未來(lái)發(fā)展將遵循功能配置高效化、交通運(yùn)輸現(xiàn)代化、商業(yè)環(huán)境優(yōu)美化、開(kāi)放空間系統(tǒng)化的宗旨完成其核心、配套、輔助三個(gè)職能，成為淮安市城市中心商務(wù)區(qū)（CBD）。第二篇 市場(chǎng)調(diào)研一、淮安市全市國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）走勢(shì)圖綜合評(píng)述：預(yù)計(jì)加上第四季度，全市2006年全年國(guó)民生產(chǎn)總值超過(guò)600億元。從上圖可以看出，2001年2006年淮安市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，趨于理性化的增長(zhǎng)。二、淮安市全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資圖綜合評(píng)述：全市投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目增長(zhǎng)較快，各產(chǎn)業(yè)投入比重繼續(xù)增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)行業(yè)更是拉動(dòng)了淮安市社會(huì)固定資產(chǎn)投入的中堅(jiān)。三、淮安市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖綜合評(píng)述：淮安市通過(guò)采取提高城鄉(xiāng)居民收入、完善社會(huì)保障體系、整頓市場(chǎng)秩序等有力措施,積極推動(dòng)擴(kuò)大內(nèi)需政策，為消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造了良好的環(huán)境。全市消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快發(fā)展，銷售規(guī)模得到了進(jìn)一步擴(kuò)大。2006年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破200億元，反映了強(qiáng)勁的市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)力。四、淮安市全市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值圖綜合評(píng)述：以上數(shù)據(jù)可以看出，淮安市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值以兩位數(shù)遞進(jìn)，到2005年，遞增幅度達(dá)到20%，說(shuō)明淮安市房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展階段。第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實(shí)景照片二、項(xiàng)目投資分析（一）、商業(yè)環(huán)境以淮安現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。從商品結(jié)構(gòu)、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象甚至樓層分布來(lái)看，淮安現(xiàn)有各大商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群?，F(xiàn)有代表性商業(yè)新亞商城、清江商場(chǎng)、還有就是時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心業(yè)種有并存狀態(tài)，且消費(fèi)引導(dǎo)比較集中，其中時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心檔次最高，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)則重復(fù)雷同、無(wú)產(chǎn)品特色且無(wú)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。淮安在推進(jìn)城市發(fā)展，特別是蘇北地區(qū)中心城市發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變后，以目前的商業(yè)分布及發(fā)展格局顯然不能迎合社會(huì)及購(gòu)買力的進(jìn)步。綜合評(píng)述：在對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析后，結(jié)論如下：誰(shuí)填補(bǔ)了大型綜合購(gòu)物中心流行百貨、超市、主題商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店的空缺，誰(shuí)就可以在淮安商業(yè)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。（二）、商鋪投資特點(diǎn)商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短。而商鋪的租約通常為13年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。商鋪增值的特點(diǎn)商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買下來(lái)，如果說(shuō)住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值正所謂是無(wú)價(jià)之物。商鋪投資回報(bào)率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高。購(gòu)買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的全部投資過(guò)程。商鋪的投資潛力目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念正在全面普及，而淮安的商業(yè)鋪位與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)的2∶1～3∶1，可見(jiàn)商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。隨著蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開(kāi)始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。（三）、商鋪投資者商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購(gòu)買商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買商鋪的人僅為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。一個(gè)可信的投資方向和投資載體，最能吸引淮安投資者的目光。商鋪投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)可能在整個(gè)盤中突出，盤面一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。從淮安四大商業(yè)街（淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路）實(shí)地調(diào)研分析中發(fā)現(xiàn)，淮安投資者普遍希望在新的商業(yè)盤中，其在結(jié)構(gòu)、樓層分布、銷售模式、經(jīng)營(yíng)方式及理念方面都不要重復(fù)現(xiàn)有的其他商場(chǎng)模式，經(jīng)過(guò)在意向投資者中的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)論如下：u 投資者要求商鋪配套設(shè)施方面：希望設(shè)有配套超市、商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有扶梯、貨梯、有中央空調(diào)、更為重要的要有專業(yè)商業(yè)公司管理。u 投資者要求的商鋪面積：商鋪購(gòu)買者以面積為25～50 m178。的需求者為主，其次是10～25 m178。，這比較符合目前商業(yè)投資領(lǐng)域里投資者的心理訴求。u 投資者要求的商鋪價(jià)格：投資者心目中商鋪價(jià)位自然是越低越好，但是成熟的商業(yè)市場(chǎng)、優(yōu)勢(shì)的商鋪價(jià)格則不會(huì)隨著投資者的心理而有較大幅度的降低，特別是新開(kāi)發(fā)之商業(yè)樓盤，往往都高于商業(yè)市場(chǎng)的平均銷售價(jià)格水平。u 投資者要求的付款方式：銀行按揭已成為投資者的首選付款方式。投資者心目中理想的付款方式為分期付款；最感興趣的銀行按揭。綜合評(píng)述：商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營(yíng)用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理商鋪。三、項(xiàng)目SWOT分析（項(xiàng)目地塊價(jià)值分析）（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Superiority）u 鉆石區(qū)位龐大人流量及巨大升值潛力**位于淮海北路鉆石商圈內(nèi)的龍頭位置，占據(jù)淮安市中心最繁華的黃金區(qū)位。u 專業(yè)策略提供商智力不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)中心以多年豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及獨(dú)特、新穎、實(shí)用的操盤手法對(duì)**整體項(xiàng)目的策劃及跟蹤服務(wù)。u 政策優(yōu)勢(shì)：政府相關(guān)的利好政策傾斜中心商務(wù)區(qū)，本區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好。u 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于商務(wù)中心區(qū)（CBD）u 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處主干道淮海北路（雙向六車道）一側(cè)，交通便利；u 項(xiàng)目可塑性強(qiáng)：商業(yè)與住宅的可規(guī)劃量體足夠大，足以形成一定的氣勢(shì)，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，自成一體， 樹(shù)立嶄新地標(biāo)物業(yè)典范；u 人氣優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目北靠匯通大市場(chǎng)、汽車總站；南依體育館、市民廣場(chǎng)，處于中間位置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面采取“南北互通”之規(guī)劃，聚集人氣，形成區(qū)域化效應(yīng)。u 定位優(yōu)勢(shì)：初期項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)定位，高檔商業(yè)的引進(jìn)以及高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)，提升了這一地塊的檔次。u 項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施**項(xiàng)目從建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登淮安商業(yè)之榜首。項(xiàng)目硬件、軟件配套齊全，為消費(fèi)者提供一個(gè)良好優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物空間。u 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在業(yè)界影響力及良好信譽(yù)度**項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商多年從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)力較強(qiáng)，在業(yè)界享有良好的信譽(yù)度和支持度。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：178。 此區(qū)域是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)“高價(jià)區(qū)”，高起點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃占據(jù)淮安商業(yè)制高點(diǎn)，在營(yíng)銷推廣方面將有利于本項(xiàng)目；178。 研展本項(xiàng)目在淮安市商業(yè)、娛樂(lè)的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣；178。 作為新的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善；178。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車及住戶使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提供更完備條件；178。 人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證；（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness)u 地塊利用面有差異本項(xiàng)目地塊南面臨廣場(chǎng)、西面臨主干道、北面臨匯通市場(chǎng)，商業(yè)操作優(yōu)勢(shì)明顯，唯東面臨街，街道狹窄，往東圍墻及學(xué)校，商業(yè)操作有難度。應(yīng)對(duì)措施：——利用道路整修，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來(lái)更多的商機(jī)。u 項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。應(yīng)對(duì)措施：——加速政府部門拆遷力度；——及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過(guò)程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來(lái)吸引潛在客戶的注意。u 項(xiàng)目受回遷因素影響項(xiàng)目屬地塊改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原著居民就地回遷以及政府相關(guān)部門進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目商場(chǎng)的統(tǒng)一定位及未來(lái)的推廣帶來(lái)一定的影響。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段添加回遷戶住宅以及政府相關(guān)部門、商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)，突出項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)。（三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(Opportunity)u 中心商務(wù)區(qū)整體擴(kuò)展外延市調(diào)組在本次市調(diào)過(guò)程發(fā)現(xiàn)：本區(qū)域商業(yè)功能處于起步階段，大多數(shù)的商業(yè)功能服務(wù)單一，缺乏高檔次的商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)等大品牌的進(jìn)駐。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤開(kāi)發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購(gòu)物功能與餐飲娛樂(lè)功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。u 與市民廣場(chǎng)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)通過(guò)調(diào)研我司發(fā)現(xiàn)：本項(xiàng)目可以結(jié)合市民廣場(chǎng)，構(gòu)建“大型購(gòu)物區(qū)”，形成“二位一體”的商業(yè)模式。本項(xiàng)目作為商住一體開(kāi)發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場(chǎng)部分結(jié)合市民廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是休閑娛樂(lè)功能，形成“一站式”的消費(fèi)中心，兩者互相補(bǔ)足。u 目前淮安商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后如果將淮安商業(yè)項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)大城市相比，現(xiàn)階段的營(yíng)銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售”階段，是較為落后的。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營(yíng)銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略，在銷售推廣過(guò)程取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（四）、項(xiàng)目威脅點(diǎn)(Threat)u 老牌商場(chǎng)