【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 易大紫荊花商務(wù)中心 策劃提案（一期） 第一章 市場研究 一、 銀川房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r （一） 房地產(chǎn)開發(fā)投資減少。上半年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ,同比下 降 %。市轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資增幅較上年同期下降 個百分點(diǎn)，其中，商品住宅建設(shè)投資下降幅度較大，較上年同期下降 個百分點(diǎn)，但所占比例為 %,與去年基本持平。辦公寫字樓投資增幅同比下降 個百分點(diǎn) ,說明去年底辦公寫字樓供大于求的局面已得到企業(yè)的重視。 （二） 施工房屋建筑及房屋新開工面積呈下降走勢，明年市場供給會有所減少。銀川市房地 產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 “十五 ”期間的快速發(fā)展，現(xiàn)發(fā)展速度已開始回落。今年 16 月，市轄區(qū)施工房屋建筑面積 萬平方米，同比下降%。其中，住宅施工面積 萬平方米，同比下降 %,占施工面積的 %，比上年同期增長 2 個百分點(diǎn)。施工房屋新開工面積 萬平方米，同比下降 %，其中，住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。施工房屋新開工面積的大幅下降 ,會直接影響下半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及明年的市場供應(yīng)。 （三） 90 平方米以下中小戶型住房供應(yīng)量明顯提高。截至 6 月底，經(jīng)核準(zhǔn)上市的商 品住房預(yù)售面積為 萬平方米 ,預(yù)售套數(shù) 5240 套。同比分別增長 %和 %。其中 90 平方米以下套型住房 萬平方米 ,1251套 ,同比分別增長 %和 %,分別占商品住房總供應(yīng)面積和套數(shù)的%和 %。與上年相比， 90 平方米以下住房供應(yīng)量已有很大增幅，但 離 國家要求還有一定差距。其主要原因：一是由于今年預(yù)售的房地產(chǎn)開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)項(xiàng)目多為 06 年開工建設(shè)，未受 “90/70”政策控制，因此，套型面積控制政策執(zhí)行效果并不顯著，預(yù)計到明年底 90 平方米以下戶型所占比例應(yīng)有較大提高。二 是由于各部門對 90 平方米以下套型面積理解不一致，造成規(guī)劃審批時符合套型控制要求，但在預(yù)售環(huán)節(jié)套型面積超出 90 平方米。 （四） 外地人員在我市購買住房超過半數(shù)。截至 6 月底，市轄區(qū)商品住房銷售合同備案面積為 ,其中本市人員購買 ,占 %。外地人員購買 萬平方米 ,占 %。在外地人員購房中，本省其他地區(qū)購房 萬 平方米 ,占 %,外省人員購房 萬平方米 ,占 % 。其中 ,本省其他地區(qū)人員購房平均價格為 2453 元 /平方米 ,為各類人員購房的平均價 格之首。在去年對外地人員購房的調(diào)查中表明，外地人員在我市購房最具吸引力的因素是：認(rèn)為有較好的居住環(huán)境的占%。有優(yōu)質(zhì)的教育資源的占 %。認(rèn)為商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)、購物方便的占%。因此， “住在銀川，教育在銀川 ”的品牌已經(jīng)在銀川的周邊地區(qū)得到認(rèn)可。 （五） 商品房及商品住房平均銷售價格有所下降。上半年，商品房及商品住房平均售價均呈兩位數(shù)下降，其主 要 原因是商業(yè)營業(yè)用房平均售價下降，及中低價位商品住房供應(yīng)量增加造成的。從商品住房同質(zhì)價格計算的商品住房價格指數(shù)看，去年同期同質(zhì)價格為 2619 元 /平方米，價格 指數(shù)為 108點(diǎn)。而今年 6 月底為 2786 元 /平方米，價格指數(shù)為 115 點(diǎn)。因此，商品住房實(shí)際銷售仍是增長的趨勢。從同一樓盤分期銷售的價格看，后期開發(fā)的住房銷售價格總是比前一期有所提高。市轄三區(qū)中金鳳區(qū)商品住房平均售價為 2988元 /平方米，同比上升 %。興慶區(qū)為 2454元 /平方米 ,同比下降 %。西夏區(qū)為 1243 元 /平方米 ,同比下降 %。西夏區(qū)主要是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量增加帶動商品住宅平均售價下降較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 銀川寫字樓及公寓市場現(xiàn)狀 2020 年 ,辦公用房的開工面積增長超過 70%,但銷售面積卻下降 79%和空置面積增長 60%。一方面，寫字樓空置面積增加銷售面積下降；另一方面，一些想租售寫字樓的單位難以找到合適的房子。主要是過去一些舊寫字樓的配套和管理水平難以滿足需求。 2020 年，銀川寫字樓開發(fā)比 2020 年略有增長，新開工面積約 20 萬平方米，加上接轉(zhuǎn)工程和空置樓房，全年上市面積超過 30 萬平方米，加上興慶區(qū)政府騰出來的辦公樓，整體狀況供大于求。 金鳳區(qū)由于行政中心的啟用，寫字樓市場前景逐漸被目標(biāo)客戶看好。 銀川寫字樓的價格水平： 3200 元 /㎡ —4700 元 /㎡占大多數(shù)，中房高爾夫 3600 元 /平米，恒泰商務(wù)中 心 3680 元 /㎡起，和信創(chuàng)展 39004100 元 /㎡ ，青春財富 5層以下 5988 元 /㎡， 6—10 層均價 6600 元 /㎡。 銀川寫字樓銷售狀況： 銀川寫字樓整體銷售狀況不好，金鳳區(qū)空置較老城嚴(yán)重，中房高爾夫?qū)懽謽怯捎趦r低已經(jīng)全部售完。 銀川投入使用的寫字樓主要集中在老城區(qū)，而新建寫字樓主要集中在新區(qū)，激烈競爭已成定局。 銀川所處地理位置和發(fā)展?fàn)顩r以及在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命，將注定銀川在今后的發(fā)展中充滿著生機(jī)和活力，也必將吸引大量的國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐銀川，同時創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善，加速中小型企業(yè)的發(fā)展速度，銀川寫字樓 市場在今后兩年肯定會機(jī)會不少。 銀川公寓發(fā)展?fàn)顩r： 銀川小戶型公寓的供應(yīng)量是近兩年才增加的，處于剛起步階段。但按照國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策關(guān)于 “90 ㎡ /70%”的要求，開發(fā)建設(shè)小戶型公寓住房受到更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。梅園公寓、高爾夫公寓、時代之星公寓、長城公寓、城市主場、星光 SOHO 等銷售狀況都比較理想。 銀川公寓開發(fā)情況： 面積從 30 到 90 平方米，價格現(xiàn)狀為：中房高爾夫 3300元 /平米（簡裝，售完） /星光 SOHO3680 元 /平米（簡裝帶家電，銷售率 70%） / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 長城公寓 3800 元 /平米（精裝， 9 月底開盤） /山水文園 3600 元 /平米（精裝修，售完） /時代之星 3000 元 /平米（帶電梯，毛坯，銷售不理想）、 2800 元 /平米（不帶電梯，簡裝， 14 套剩 3 套） /城市主場 3800 元 /平米（公共部分精裝，套內(nèi)毛坯，銷售率 80%）。 三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 調(diào)查 分析 易大紫荊花商務(wù)中心 地處銀川行政中心核心腹地，市委政府、國家開發(fā)銀行、工商局、公安廳、寧夏電視臺、移動、聯(lián)通、電信、網(wǎng)通、鐵通等一大批顯赫單位西遷；國際會展中心、凱賓斯基大酒店、博物館、藝術(shù)館、圖書館、科技館等一批公共建筑即將落成，使新區(qū)取得了長足的發(fā)展，為 易大紫荊花商務(wù)中心 提供投資價值的市場基礎(chǔ)。周邊云集眾多高端社區(qū)，民生城市花園 、 圣雪絨 藍(lán)山名邸、陶然水岸、森林公園、尚景世家、歐陸經(jīng)典、鳴翠春天等一大批高端樓盤，入住人口約在 10 萬人左右：本地居民購房約占 63﹪，外地居民約占 47﹪，主要消費(fèi)群體集中在政府領(lǐng)導(dǎo)，公務(wù)員，民營、私營企業(yè)老板，公司高級管理人員，白領(lǐng)階層，其中政府領(lǐng)導(dǎo)，公務(wù)員，高級管理人員月收入在 2500— 3000 元，屬于中端消費(fèi)群體，而民營、私營企業(yè)老板月收入在 5000— 20000元，屬于高端消費(fèi)群體。 他們對投資 易大紫荊花商務(wù)中心 的小戶型寫字樓、公寓可能性是比 較大的。 四、 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 （一） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 易大紫荊花商務(wù)中心 地處銀川新區(qū)行政中心核心腹地，毗鄰凱賓斯大酒店、國際會展中心、銀川市委市政府大樓，其中心區(qū)位決定了其將卷入新區(qū)寫字樓慘烈的競爭當(dāng)中。 在新區(qū)與本案爭奪客源的主要樓盤為恒泰大廈、和信創(chuàng)展中心、馬斯特國際商務(wù)中心、金融街。由于馬斯特先開賓館、金融街拆遷緩慢， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 事實(shí)上我們主要對手還是恒泰大廈和和信創(chuàng)展中心。 恒泰大廈 地點(diǎn)：西門橋頭 開發(fā)商：寧夏恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積： 40000 M2，其中 A 座建面 21000 M2 規(guī)劃：由 A、 B 二幢塔樓和裙樓連體而成，其中 B 座土地尚未取得。 層高： A座 22層 （實(shí)際蓋 24層） 功能： 13 層為商業(yè)， 424 層 為 寫字樓 租售方式：出售形式 售價：起價 3680 元 /M2 起 ，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投資優(yōu)惠政策 管理費(fèi)： 2 元 / M2 月 銷售率： 20％ 配套：裙樓具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施。 外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓花崗巖干掛幕墻。 內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、 新風(fēng)系統(tǒng) 、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 A 座共 4部電梯 內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 項(xiàng)目定位： 5A 甲級寫字樓 推廣主題： 大銀川商務(wù)核心區(qū)代表作 和信創(chuàng)展中心 地點(diǎn)：正源北街和上海路交叉口 開發(fā)商：寧夏和信地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總建筑面積： 26000 平米 規(guī)劃：由 一 幢塔樓和裙樓連體而成 層高： 主樓 16 層，群樓 6層 租售方式：出售形式 售價：起價 3500 元 /M2，現(xiàn)在所剩樓層 10 層以上，價格 3950 元 /平米。 管理費(fèi)： 2 元 / M2 月左右 銷售率： 60％ 配套：裙樓具備休閑、餐飲、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施。 外立面裝飾：花崗巖干掛幕墻。 內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、 IDD 電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 3部三菱電梯 內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 項(xiàng)目定位： 寧夏首家水景大堂 5A 級標(biāo)準(zhǔn)純商務(wù)寫字樓 推廣主題： 企業(yè)總部基地 綜合點(diǎn)評： 以上兩個樓盤在項(xiàng)目定位上雷同，都叫 5A 級寫字樓，給人以炒作嫌疑，似乎買哪個都一樣，從前期出的報紙廣告看，都在強(qiáng)調(diào)地段、配套、交通等優(yōu)勢，而沒有考慮高品質(zhì)服務(wù)對高端寫字樓的重要性。 從產(chǎn)品硬件上看，兩個樓盤配置都不低， 屬銀川高端寫字樓。 紫荊花商務(wù)中心 只與他們拼硬件，競爭優(yōu)勢體現(xiàn)不出來 ，如果加上高品質(zhì)的服務(wù)和商務(wù)配套，紫荊花國際的裝備自然要好于對手 ，競爭力自然大大提高。 （二） 市場機(jī)會點(diǎn)分析 ◆ 作為陜西北部、內(nèi)蒙西部、甘肅東北部最大的城市，銀川作為區(qū)域中心城市，輻射功能越來越強(qiáng)勁，大量外地人進(jìn)入、城市化進(jìn)程加快使銀川商機(jī)增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，銀川的寫字樓市場會有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所好轉(zhuǎn)。 ◆ 易大紫荊花商務(wù)中心 為銀川第一商務(wù)大盤，作為銀川新區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較強(qiáng)的吸納能力。 ◆ 易大紫荊花商務(wù)中心 地處新區(qū)主干道北京中路，交通發(fā)達(dá)，周邊眾多文化、金融、傳媒機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，尊貴之氣、儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢無可替代。 ◆ 充分整合 易大紫荊花商 務(wù)中心 現(xiàn)有資源，對 易大紫荊花商務(wù)中心 全新包裝，制定靈活優(yōu)惠的銷售政策，通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員