【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 易大紫荊花商務(wù)中心 策劃提案（一期） 第一章 市場(chǎng)研究 一、 銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r （一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少。上半年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元 ,同比下 降 %。市轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資增幅較上年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅建設(shè)投資下降幅度較大，較上年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，但所占比例為 %,與去年基本持平。辦公寫(xiě)字樓投資增幅同比下降 個(gè)百分點(diǎn) ,說(shuō)明去年底辦公寫(xiě)字樓供大于求的局面已得到企業(yè)的重視。 （二） 施工房屋建筑及房屋新開(kāi)工面積呈下降走勢(shì)，明年市場(chǎng)供給會(huì)有所減少。銀川市房地 產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò) “十五 ”期間的快速發(fā)展，現(xiàn)發(fā)展速度已開(kāi)始回落。今年 16 月，市轄區(qū)施工房屋建筑面積 萬(wàn)平方米，同比下降%。其中，住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %,占施工面積的 %，比上年同期增長(zhǎng) 2 個(gè)百分點(diǎn)。施工房屋新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %，其中，住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。施工房屋新開(kāi)工面積的大幅下降 ,會(huì)直接影響下半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量及明年的市場(chǎng)供應(yīng)。 （三） 90 平方米以下中小戶型住房供應(yīng)量明顯提高。截至 6 月底，經(jīng)核準(zhǔn)上市的商 品住房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米 ,預(yù)售套數(shù) 5240 套。同比分別增長(zhǎng) %和 %。其中 90 平方米以下套型住房 萬(wàn)平方米 ,1251套 ,同比分別增長(zhǎng) %和 %,分別占商品住房總供應(yīng)面積和套數(shù)的%和 %。與上年相比， 90 平方米以下住房供應(yīng)量已有很大增幅，但 離 國(guó)家要求還有一定差距。其主要原因：一是由于今年預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 發(fā)項(xiàng)目多為 06 年開(kāi)工建設(shè)，未受 “90/70”政策控制，因此，套型面積控制政策執(zhí)行效果并不顯著，預(yù)計(jì)到明年底 90 平方米以下戶型所占比例應(yīng)有較大提高。二 是由于各部門(mén)對(duì) 90 平方米以下套型面積理解不一致，造成規(guī)劃審批時(shí)符合套型控制要求，但在預(yù)售環(huán)節(jié)套型面積超出 90 平方米。 （四） 外地人員在我市購(gòu)買(mǎi)住房超過(guò)半數(shù)。截至 6 月底，市轄區(qū)商品住房銷(xiāo)售合同備案面積為 ,其中本市人員購(gòu)買(mǎi) ,占 %。外地人員購(gòu)買(mǎi) 萬(wàn)平方米 ,占 %。在外地人員購(gòu)房中，本省其他地區(qū)購(gòu)房 萬(wàn) 平方米 ,占 %,外省人員購(gòu)房 萬(wàn)平方米 ,占 % 。其中 ,本省其他地區(qū)人員購(gòu)房平均價(jià)格為 2453 元 /平方米 ,為各類(lèi)人員購(gòu)房的平均價(jià) 格之首。在去年對(duì)外地人員購(gòu)房的調(diào)查中表明，外地人員在我市購(gòu)房最具吸引力的因素是：認(rèn)為有較好的居住環(huán)境的占%。有優(yōu)質(zhì)的教育資源的占 %。認(rèn)為商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)、購(gòu)物方便的占%。因此， “住在銀川，教育在銀川 ”的品牌已經(jīng)在銀川的周邊地區(qū)得到認(rèn)可。 （五） 商品房及商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格有所下降。上半年，商品房及商品住房平均售價(jià)均呈兩位數(shù)下降，其主 要 原因是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)下降，及中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量增加造成的。從商品住房同質(zhì)價(jià)格計(jì)算的商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)看，去年同期同質(zhì)價(jià)格為 2619 元 /平方米，價(jià)格 指數(shù)為 108點(diǎn)。而今年 6 月底為 2786 元 /平方米，價(jià)格指數(shù)為 115 點(diǎn)。因此，商品住房實(shí)際銷(xiāo)售仍是增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從同一樓盤(pán)分期銷(xiāo)售的價(jià)格看，后期開(kāi)發(fā)的住房銷(xiāo)售價(jià)格總是比前一期有所提高。市轄三區(qū)中金鳳區(qū)商品住房平均售價(jià)為 2988元 /平方米，同比上升 %。興慶區(qū)為 2454元 /平方米 ,同比下降 %。西夏區(qū)為 1243 元 /平方米 ,同比下降 %。西夏區(qū)主要是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量增加帶動(dòng)商品住宅平均售價(jià)下降較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、 銀川寫(xiě)字樓及公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 2020 年 ,辦公用房的開(kāi)工面積增長(zhǎng)超過(guò) 70%,但銷(xiāo)售面積卻下降 79%和空置面積增長(zhǎng) 60%。一方面，寫(xiě)字樓空置面積增加銷(xiāo)售面積下降；另一方面，一些想租售寫(xiě)字樓的單位難以找到合適的房子。主要是過(guò)去一些舊寫(xiě)字樓的配套和管理水平難以滿足需求。 2020 年，銀川寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)比 2020 年略有增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積約 20 萬(wàn)平方米，加上接轉(zhuǎn)工程和空置樓房，全年上市面積超過(guò) 30 萬(wàn)平方米，加上興慶區(qū)政府騰出來(lái)的辦公樓，整體狀況供大于求。 金鳳區(qū)由于行政中心的啟用，寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景逐漸被目標(biāo)客戶看好。 銀川寫(xiě)字樓的價(jià)格水平： 3200 元 /㎡ —4700 元 /㎡占大多數(shù)，中房高爾夫 3600 元 /平米，恒泰商務(wù)中 心 3680 元 /㎡起，和信創(chuàng)展 39004100 元 /㎡ ，青春財(cái)富 5層以下 5988 元 /㎡， 6—10 層均價(jià) 6600 元 /㎡。 銀川寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況： 銀川寫(xiě)字樓整體銷(xiāo)售狀況不好，金鳳區(qū)空置較老城嚴(yán)重，中房高爾夫?qū)懽謽怯捎趦r(jià)低已經(jīng)全部售完。 銀川投入使用的寫(xiě)字樓主要集中在老城區(qū)，而新建寫(xiě)字樓主要集中在新區(qū)，激烈競(jìng)爭(zhēng)已成定局。 銀川所處地理位置和發(fā)展?fàn)顩r以及在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命，將注定銀川在今后的發(fā)展中充滿著生機(jī)和活力，也必將吸引大量的國(guó)內(nèi)各類(lèi)企業(yè)搶灘進(jìn)駐銀川，同時(shí)創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善，加速中小型企業(yè)的發(fā)展速度，銀川寫(xiě)字樓 市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。 銀川公寓發(fā)展?fàn)顩r： 銀川小戶型公寓的供應(yīng)量是近兩年才增加的，處于剛起步階段。但按照國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策關(guān)于 “90 ㎡ /70%”的要求，開(kāi)發(fā)建設(shè)小戶型公寓住房受到更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。梅園公寓、高爾夫公寓、時(shí)代之星公寓、長(zhǎng)城公寓、城市主場(chǎng)、星光 SOHO 等銷(xiāo)售狀況都比較理想。 銀川公寓開(kāi)發(fā)情況： 面積從 30 到 90 平方米，價(jià)格現(xiàn)狀為：中房高爾夫 3300元 /平米（簡(jiǎn)裝，售完） /星光 SOHO3680 元 /平米（簡(jiǎn)裝帶家電，銷(xiāo)售率 70%） / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 長(zhǎng)城公寓 3800 元 /平米（精裝， 9 月底開(kāi)盤(pán)） /山水文園 3600 元 /平米（精裝修，售完） /時(shí)代之星 3000 元 /平米（帶電梯，毛坯，銷(xiāo)售不理想）、 2800 元 /平米（不帶電梯，簡(jiǎn)裝， 14 套剩 3 套） /城市主場(chǎng) 3800 元 /平米（公共部分精裝，套內(nèi)毛坯，銷(xiāo)售率 80%）。 三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 調(diào)查 分析 易大紫荊花商務(wù)中心 地處銀川行政中心核心腹地，市委政府、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、工商局、公安廳、寧夏電視臺(tái)、移動(dòng)、聯(lián)通、電信、網(wǎng)通、鐵通等一大批顯赫單位西遷；國(guó)際會(huì)展中心、凱賓斯基大酒店、博物館、藝術(shù)館、圖書(shū)館、科技館等一批公共建筑即將落成，使新區(qū)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，為 易大紫荊花商務(wù)中心 提供投資價(jià)值的市場(chǎng)基礎(chǔ)。周邊云集眾多高端社區(qū)，民生城市花園 、 圣雪絨 藍(lán)山名邸、陶然水岸、森林公園、尚景世家、歐陸經(jīng)典、鳴翠春天等一大批高端樓盤(pán)，入住人口約在 10 萬(wàn)人左右：本地居民購(gòu)房約占 63﹪，外地居民約占 47﹪，主要消費(fèi)群體集中在政府領(lǐng)導(dǎo)，公務(wù)員，民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)老板，公司高級(jí)管理人員，白領(lǐng)階層，其中政府領(lǐng)導(dǎo)，公務(wù)員，高級(jí)管理人員月收入在 2500— 3000 元，屬于中端消費(fèi)群體，而民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)老板月收入在 5000— 20000元，屬于高端消費(fèi)群體。 他們對(duì)投資 易大紫荊花商務(wù)中心 的小戶型寫(xiě)字樓、公寓可能性是比 較大的。 四、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 （一） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 易大紫荊花商務(wù)中心 地處銀川新區(qū)行政中心核心腹地，毗鄰凱賓斯大酒店、國(guó)際會(huì)展中心、銀川市委市政府大樓，其中心區(qū)位決定了其將卷入新區(qū)寫(xiě)字樓慘烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。 在新區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要樓盤(pán)為恒泰大廈、和信創(chuàng)展中心、馬斯特國(guó)際商務(wù)中心、金融街。由于馬斯特先開(kāi)賓館、金融街拆遷緩慢， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 事實(shí)上我們主要對(duì)手還是恒泰大廈和和信創(chuàng)展中心。 恒泰大廈 地點(diǎn)：西門(mén)橋頭 開(kāi)發(fā)商：寧夏恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積： 40000 M2，其中 A 座建面 21000 M2 規(guī)劃：由 A、 B 二幢塔樓和裙樓連體而成，其中 B 座土地尚未取得。 層高： A座 22層 （實(shí)際蓋 24層） 功能： 13 層為商業(yè)， 424 層 為 寫(xiě)字樓 租售方式：出售形式 售價(jià)：起價(jià) 3680 元 /M2 起 ，整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠，并有一定的投資優(yōu)惠政策 管理費(fèi)： 2 元 / M2 月 銷(xiāo)售率： 20％ 配套：裙樓具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施。 外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓花崗巖干掛幕墻。 內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、 新風(fēng)系統(tǒng) 、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 A 座共 4部電梯 內(nèi)部裝修：寫(xiě)字樓無(wú)天花、水泥地面 項(xiàng)目定位： 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓 推廣主題： 大銀川商務(wù)核心區(qū)代表作 和信創(chuàng)展中心 地點(diǎn)：正源北街和上海路交叉口 開(kāi)發(fā)商：寧夏和信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 總建筑面積： 26000 平米 規(guī)劃：由 一 幢塔樓和裙樓連體而成 層高： 主樓 16 層，群樓 6層 租售方式：出售形式 售價(jià)：起價(jià) 3500 元 /M2，現(xiàn)在所剩樓層 10 層以上，價(jià)格 3950 元 /平米。 管理費(fèi)： 2 元 / M2 月左右 銷(xiāo)售率： 60％ 配套：裙樓具備休閑、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施。 外立面裝飾：花崗巖干掛幕墻。 內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、 IDD 電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 3部三菱電梯 內(nèi)部裝修：寫(xiě)字樓無(wú)天花、水泥地面 項(xiàng)目定位： 寧夏首家水景大堂 5A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)純商務(wù)寫(xiě)字樓 推廣主題： 企業(yè)總部基地 綜合點(diǎn)評(píng)： 以上兩個(gè)樓盤(pán)在項(xiàng)目定位上雷同，都叫 5A 級(jí)寫(xiě)字樓，給人以炒作嫌疑，似乎買(mǎi)哪個(gè)都一樣，從前期出的報(bào)紙廣告看，都在強(qiáng)調(diào)地段、配套、交通等優(yōu)勢(shì)，而沒(méi)有考慮高品質(zhì)服務(wù)對(duì)高端寫(xiě)字樓的重要性。 從產(chǎn)品硬件上看，兩個(gè)樓盤(pán)配置都不低， 屬銀川高端寫(xiě)字樓。 紫荊花商務(wù)中心 只與他們拼硬件，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)不出來(lái) ，如果加上高品質(zhì)的服務(wù)和商務(wù)配套，紫荊花國(guó)際的裝備自然要好于對(duì)手 ，競(jìng)爭(zhēng)力自然大大提高。 （二） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ◆ 作為陜西北部、內(nèi)蒙西部、甘肅東北部最大的城市，銀川作為區(qū)域中心城市，輻射功能越來(lái)越強(qiáng)勁，大量外地人進(jìn)入、城市化進(jìn)程加快使銀川商機(jī)增多，因此，伴隨西部開(kāi)發(fā)的不斷深入，銀川的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 所好轉(zhuǎn)。 ◆ 易大紫荊花商務(wù)中心 為銀川第一商務(wù)大盤(pán)，作為銀川新區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較強(qiáng)的吸納能力。 ◆ 易大紫荊花商務(wù)中心 地處新區(qū)主干道北京中路，交通發(fā)達(dá)，周邊眾多文化、金融、傳媒機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，尊貴之氣、儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。 ◆ 充分整合 易大紫荊花商 務(wù)中心 現(xiàn)有資源，對(duì) 易大紫荊花商務(wù)中心 全新包裝，制定靈活優(yōu)惠的銷(xiāo)售政策，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售人員