【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展中心 26000 寫(xiě)字 樓 整層 3950（尾盤(pán)價(jià)） 恒泰大廈 21000 寫(xiě)字樓 整層 3700 在廣泛市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們分別就各種物業(yè)類型的價(jià)值與周邊樓盤(pán)量化分析如下： 住宅部分：（ J、 H 座） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 比 較樓 盤(pán) 平 均價(jià) 格 紫荊花可實(shí)現(xiàn)度 綜 合 舒 適 便 利 評(píng) 價(jià) 綠 化 景 觀 設(shè)備 物業(yè)管理 備 注 新區(qū)周 邊高端住 宅均價(jià) 3500 元 /平米 100% 產(chǎn)品規(guī)劃、戶型 地段 交通 生活 上學(xué) 外部自然景觀、內(nèi)部景觀 電梯 車位 安全 服務(wù) 與紫荊花比，好于為“﹢”， 相當(dāng)于為“ 0”，差為“﹣”。 山湖名居 3500 100% ﹢ ﹢ 0 ﹢ ﹢ 太陽(yáng)島 3500 100% ﹢ ﹢ 0 ﹢ ﹢ 藍(lán)山名 ?。?4 期） 3400 97% 0 ﹣ 0 0 ﹣ 陶然水岸 3300 97% 0 ﹢ ﹣ ﹢ ﹣ 王座 3500 96% 0 ﹣ 0 ﹢ ﹣ 根據(jù)上述分析，采用加權(quán)平均及對(duì)未來(lái)紫荊花走勢(shì)判斷， J、 H 座公寓可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)在 35003600 元 /平米 之間是 穩(wěn)妥 可實(shí)現(xiàn) 的。 各樓層均價(jià)如下： （考慮到優(yōu)惠打折，對(duì)外執(zhí)行銷售價(jià)要比此單價(jià)高） 樓層 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二 價(jià)格 3466 3500 3518 3536 3556 3576 3606 3636 3666 3696 3716 3746 均價(jià) 3602 元 /平米 簡(jiǎn) 裝修公寓：（ D、 E 座） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 比 較 樓 盤(pán) 平 均 價(jià) 格 紫荊花可實(shí)現(xiàn)度 綜 合 舒 適 便 利 評(píng) 價(jià) 綠 化 景 觀 設(shè)備 物業(yè)管理 備 注 新區(qū)周 邊高端住 宅均價(jià) 3500 元 /平米 100% 產(chǎn)品規(guī)劃、戶型 裝修 地段 交通 生活 上學(xué) 外部自然景觀、內(nèi)部景觀 電梯 車位 安全 服務(wù) 與紫荊花比，好于為“﹢”，相當(dāng)于為“ 0”，差為“﹣”。 新區(qū)裝 修公寓 均價(jià) 3700 100% 君邑公寓 3800 100% ﹢ 0 ﹢ ﹢ ﹢ 山水文園 3600 100% ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 城市主場(chǎng) 3800 100% ﹢ ﹢ 0 ﹢ ﹣ 由上表可看出，紫荊花小戶型公寓與周邊公寓相比有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，D、 E 座裝修小公寓 均價(jià) 在 3800 元 /平米 左右。 各樓層均價(jià)如下： （考慮到優(yōu)惠打折，對(duì)外執(zhí)行銷售價(jià)要比此單價(jià)高） 樓層 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二 十三 十四 十五 十六 十七 十八 十九 價(jià)格 3440 3476 3502 3522 3542 3562 3582 3602 3622 3642 3662 3682 3702 3752 3792 3832 均價(jià) 均價(jià) 3620元 /平米（毛坯），如果考慮簡(jiǎn)裝（鋪地磚，帶爐灶油煙機(jī)，帶衛(wèi)生間潔具），均價(jià)每平米可上調(diào) 200 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 寫(xiě)字樓：（ A、 B 座） 比 較 樓 盤(pán) 平 均 價(jià) 格 紫荊花可實(shí)現(xiàn)度 綜 合 評(píng)價(jià) 便 利 評(píng) 價(jià) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 配套 物業(yè)管 理 備 注 新區(qū)周 邊高端住 宅均價(jià) 3500 元 /平米 100% 產(chǎn)品規(guī)劃、戶型 地段 交通 停車 辦事 外部?jī)?nèi)部裝修 智能化、 空調(diào) 安 全 服務(wù) 與紫荊花比，好于為“﹢”，相當(dāng)于為“ 0”，差為“﹣”。 新區(qū)寫(xiě) 字樓均價(jià) 3800 100% 恒泰大廈 3700（整層） 100% ﹢ ﹢ 0 ﹣ 0 和信創(chuàng)展 3950（整層， 12 樓以上） 100% ﹢ ﹢ 0 ﹣ 0 銀基 3500（ 整售 ） 100% ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 通過(guò)與新區(qū)幾個(gè)寫(xiě)字樓樓盤(pán)對(duì)比，紫荊花優(yōu)勢(shì)還是要強(qiáng)于對(duì)手，因此可推斷出A、 B 座均價(jià)在 3800 元 /平米 — 3900 元 /平米之間 。 各樓層均價(jià)如下： （考慮到優(yōu)惠打折，對(duì)外執(zhí)行銷售價(jià)要比此單價(jià)高） 樓層 單價(jià) 均價(jià) 五 3500 3880 元 /平米 六 3586 七 3632 八 3668 九 3704 十 3740 十一 3776 十二 3812 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 十三 3848 十四 3884 十五 3920 十六 3956 十七 3992 十八 4028 十九 4064 二十 4100 二十一 4136 二十二 4172 二十三 4208 商業(yè)一連四均價(jià)： 4000 元 （主要考慮分層對(duì)三、四 層 銷售 難度較大，我司一期主張捆綁銷售，只做大戶型商鋪） 商業(yè)戶 型分割十分復(fù)雜， 四、 付款方式定位 ■ 付款方式策略 通過(guò)調(diào)查，銀川大部分中小企業(yè)不愿購(gòu)買寫(xiě)字樓，主要原因還是資金實(shí)力，都不想在房子上壓資金，把錢(qián)留做公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。因此要把那些租賃客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買寫(xiě)字樓客戶，在 付款方式上就要 盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。 讓他們感覺(jué)到買比租劃算。因本項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，價(jià)格會(huì)偏高。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高 的升值預(yù)期 ，方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。 具體銷售方案是 在首付 40%比例中， 20%可由易大地產(chǎn)提供兩年免息貸款（不必支付現(xiàn)金，只開(kāi)收據(jù)，但收據(jù)不能留在客戶手里） ，其余 60%由開(kāi)發(fā)商全程代辦按揭。 這種操作模式 要 特別 注意與購(gòu)房者簽定嚴(yán)格的還款手續(xù)，如果出現(xiàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 不還款，開(kāi)發(fā)商將全部沒(méi)收原所交的 20%的首付款 。同時(shí)發(fā)票必須由開(kāi)發(fā)商保管，直到客戶還完 20%貸款，退還發(fā)票，由購(gòu)房者與銀行發(fā)生正常的信貸關(guān)系。 銷售代表在談判時(shí)，如果是客戶有支付能力，則不必采用；如果有部分客戶想買而苦于資金壓力，我們可使此策略，這樣能保證不壓房，而能收回該套房 80%的房款。 公寓客戶按正常付款方式執(zhí)行。 五、銷售控制策略 易大紫荊花商務(wù)中心 在第一次推房源時(shí)散售 主要是 B 座 和 D、 E、 J、 H 座一些樓層和朝向稍差的公寓； A 座先做整體考慮，不分開(kāi)出售；商業(yè)優(yōu)先考慮一連四層整體出售。 寫(xiě)字樓銷售 控制 順序： 整售 —— 整層 —— 大面積 —— 散售 第四章 規(guī)劃建議 一、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 （一） 總體規(guī)劃 社區(qū)主入口建議 ：設(shè)置在新昌西路 理由： ① 新昌路人流車流較大，有利于展示項(xiàng)目形象，形成良好品牌。 ② 位于城市主干道出入社區(qū)便捷。 ③ 主入口作為起點(diǎn)軸線，成為聯(lián)系一期和二、三期的紐帶，有利于業(yè)主最大限度共享公共配套和景觀資源。 社區(qū)標(biāo)志性 構(gòu)筑物 在主入口或其他明顯地方設(shè)置導(dǎo)示牌或特色構(gòu)筑物（如門(mén)亭），以加強(qiáng)業(yè)主的識(shí)別性和居民的歸屬感以及為外來(lái)辦事人員提供便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （二） 建筑風(fēng)格 易大紫荊花商務(wù)中心 因其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性而將成為銀川新區(qū)的重要標(biāo)志，因而它的建筑外觀將直接影響到城市環(huán)境景觀質(zhì)量。 易大紫荊花商務(wù)中心 寫(xiě)字樓的建筑風(fēng)格力求簡(jiǎn)約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感，色彩以明快的淺色調(diào)為主，采用干掛石材和鍍膜玻璃相結(jié)合，虛實(shí)交換，顯示出成熟、大氣、穩(wěn)重，同時(shí)在環(huán)保節(jié)能方面也發(fā)揮作用，而不是大面積玻璃幕墻所帶來(lái)的種種弊端。 細(xì)膩 的細(xì)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)典雅、高技術(shù)的風(fēng)格。同時(shí)室內(nèi)采光更充分，視野更開(kāi)闊。 每棟 寫(xiě)字樓具有獨(dú)立的雙入口和大堂 形象，出行更加方便，形象更加突出，便于業(yè)主自身 LOGO 形象的展示。同時(shí)作為紫荊花商務(wù)中心的一部分 ， 每棟 樓的立面設(shè)計(jì)風(fēng)格一致，保證整體項(xiàng)目的統(tǒng)一和檔次。 公寓建筑風(fēng)格與色彩要與寫(xiě)字樓盡量保持一致，由于公寓的居住群體很挑剔，因此我們?cè)谕饬⒚娴奶幚砩蠎?yīng)注意以下細(xì)節(jié)： ①空調(diào)機(jī)位。預(yù)留空調(diào)機(jī)位要用百葉窗加以掩飾。 ②管道：各種管道包括水管、煤氣管、電線管等，要考慮做特殊處理，將管道“隱”起來(lái)，使外墻看起來(lái)十分簡(jiǎn)潔 ；涂以同墻面相近的特殊顏色，并貼近墻面，使人感覺(jué)不到凸出墻面的管道。 （三） 戶型建議 公 寓： 由于 J、 H座建議定位為居家公寓，客戶對(duì)戶型的要求要比單身暫 居性公寓 和寫(xiě)字樓都 高，其戶型的優(yōu)劣直接影響客戶的購(gòu)買決定，在戶型設(shè)計(jì)上，講究簡(jiǎn)潔、實(shí)用、功能分區(qū)合理、科學(xué)，因此必須遵循以下幾點(diǎn)原則： 1）戶型要求實(shí)用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學(xué)，又不顯 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi) 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 局促。 2）室內(nèi)各功能分區(qū)合理，要求動(dòng)靜分開(kāi)，公共與私密空間分開(kāi)。 3）功能配置合理完善。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、書(shū)房、兒童房、衣帽 間、健 身房等空間配置需要同戶型面積和目標(biāo)客戶的需要緊密聯(lián)系起來(lái)。 4）戶型設(shè)計(jì)更貼近人性化。在廚房的設(shè)計(jì)方面除了一型、 L型，可考慮 開(kāi)放式，半開(kāi)放式的廚房設(shè)計(jì)；還應(yīng)考慮到廚房操作臺(tái)的擺放、管線安 裝，通風(fēng)排氣條件，體現(xiàn)個(gè)性品味。 5）可考慮落地飄窗（打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面）和低窗 臺(tái)設(shè)計(jì)（即增強(qiáng)了使用空間，又開(kāi)闊了視野），充分體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)。 6）樓層平面布局 控制在一梯三戶 和一梯兩戶為宜，面積配比合理 。 7）具體對(duì)各功能區(qū)的要求如下： 起居室： 應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，由于起 居室兼交通功能，所以在廳中的門(mén)應(yīng)盡可能減少，應(yīng)做到兩面臨墻沒(méi)有門(mén)，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 臥 室： 主臥室最好要有好的朝向和景觀，大戶型的主臥室應(yīng)帶有一個(gè)