【正文】 企業(yè) ()大量管理資料下載 揚州某商業(yè)地產(chǎn)項目策劃 企業(yè) ()大量管理資料下載 南京天際本日置業(yè)顧問有限公司 二 00四年元月十日 企業(yè) ()大量管理資料下載 目 錄 上篇 —— 項目面臨的市場狀況 一、 XX廣場所在地商業(yè)發(fā) 展?fàn)顩r????????????? 3 二、揚州市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況??????????????? 7 三、 XX廣場有關(guān)情況?????????????????? 12 下篇 —— 營銷推廣思路 一、核心是信心????????????????????? 15 二、關(guān)鍵是推廣????????????????????? 18 三、根本是銷售????????????????????? 22 四、支持是物業(yè)????????????????????? 29 企業(yè) ()大量管理資料下載 上篇 項目面臨的市場狀況 認(rèn)識市場的意義：一切策劃的基礎(chǔ)是市場，脫離當(dāng)?shù)厥袌龅牟邉澥? 空中樓閣，在房地產(chǎn)策劃業(yè)摸爬滾打多年的我們深諳此道。為把握揚州市商業(yè)地 產(chǎn)的狀況，我們數(shù)下?lián)P州進(jìn)行專門調(diào)研。 一、 XX廣場所在地商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 導(dǎo)讀：該部分 將就以下問題進(jìn)行回答 XX廣場所在地商業(yè)競爭態(tài)勢怎樣？ XX廣場面臨的與其直接競爭的商場有哪些？它們的經(jīng)營狀況如何 揚州市商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢 自隋朝開大運河以來，揚州就是江南的重鎮(zhèn)之一。自古以來商業(yè)一直十分的興旺發(fā)達(dá)，尤其是明清時期，揚州的經(jīng)濟有了很大的發(fā)展，鹽商之富甲于天下，因此可以說揚州是一個有傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營底蘊的城市。揚州商業(yè)正在形成 “點、線”明晰的布局形態(tài)特征，即“一點” —— 城市中心區(qū)域文昌閣商圈，短期內(nèi)這一商圈的主體地位還不可能動搖，文昌閣商圈適宜于形成和強化構(gòu) 筑百貨、飲食消費和金融中心；東區(qū)適宜于形成以陽光城、曲江百貨市場、蘇寧羅城店、水果蔬菜水產(chǎn)品小商品批發(fā)市場等為主體的商貿(mào)、物資線狀形態(tài)供應(yīng)基地；西區(qū)適宜于形成以鐵路西站、會展中心、來鶴臺、廣潤發(fā)、邗江路等為主體構(gòu)筑的 “十字”交叉線狀客流、會展、本城區(qū)配套服務(wù)中心；南區(qū)適宜于形成以大唐世家、新世紀(jì)大酒店、揚州商城、東方銀座、九洲大廈、待建 106號地塊商業(yè)項目等為支撐的條線形商貿(mào)和專業(yè)市場中心，該中心可以江陽路一線實現(xiàn)進(jìn)一步延伸；北區(qū)則宜形成以旅游景點、旅游產(chǎn)品市場、旅游配套服務(wù)為優(yōu)勢資源的休閑旅游服務(wù)業(yè)帶狀 中心。 揚州市主要商場情況 A：萬家福商場 萬家福商場位于汶河北路 1 號，是揚州地區(qū)首家中外合資商業(yè)零售企業(yè)，營業(yè)面積 萬平方米，年銷售額達(dá) 億元。內(nèi)外部裝修一般，經(jīng)營檔次中高檔。營業(yè)樓層包括地上 6層、地下 1層。經(jīng)過 2020年的大樓擴建工程，商場進(jìn)企業(yè) ()大量管理資料下載 一步擴大了經(jīng)營規(guī)模，改善了硬件條件。 萬家福商場以穿著類商品為主，經(jīng)營眾多優(yōu)秀品牌。 （ 1）區(qū)域功能劃分 B1：百貨超市、醫(yī)藥 1F：化妝品、女式鞋包、黃金珠寶、鐘表 1/2F：工藝禮品 2F：少女服飾、飾品 3F：淑女服裝、內(nèi)衣、針織品 4F：男士服飾、男式皮鞋 5F：運動用品、運動服飾、童裝、床上用品 6F：辦公用品、小家電、照相器材、燈具、宏圖三胞賣場 7F：員工餐廳 8F：倉庫、辦工區(qū) （ 2）經(jīng)營特點 中偏高檔專業(yè)經(jīng)營，以服飾為 主。 （ 3）經(jīng)營費用 主要是由廠家或品牌代理商入場經(jīng)營，進(jìn)場費用 3000元（不退，面積不限），一般需要保底經(jīng)營（規(guī)定最低營業(yè)額），不收取租金和水電費，采取銷售額扣點方式，一般服飾、化妝品和皮具等扣點數(shù)為 2425%左右。如果是國際品牌還將給予政策優(yōu)惠。 （ 4）經(jīng)營狀況 萬家福商場已有十余年的經(jīng)營歷史，在揚州有著較高的知名度，經(jīng)營狀況良好。 商城三樓經(jīng)營的有國內(nèi)知名品牌的女裝專柜，也有一些中低檔的女裝柜臺，此外還有一些男裝、針織品等。經(jīng)營類別較多，布局狹小雜亂，整體檔 次 不高，但客流量較大。 企業(yè) ()大量管理資料下載 B：金鷹國際商城 金鷹國際商城位于市中心汶河南路 120 號，是揚州目前最頂級的百貨購物中心。前身是揚州市百貨商店，后由于經(jīng)營管理不善被金鷹國際集團(tuán)收購。 金鷹國際地上樓層共六層，內(nèi)外部裝修氣派豪華。經(jīng)營面積約 萬㎡，主要經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的百貨用品。年銷售額約 2億，居揚州商業(yè)零售行業(yè)之首。 （ 1）區(qū)域功能劃分 1F：北區(qū)： 化妝品、女鞋、鐘表、照相器 材 南區(qū)： 黃金珠寶、箱包皮具、手機、副食品 2F：女性服飾、飾品、內(nèi)衣 3F：男性服飾、內(nèi)衣、羊毛羊絨 4F：運動休閑、運動器材、運動鞋、運動包 辦公區(qū) 5F：童裝、兒童用品、玩具、樂器、電子文化用品 6F：床上用品、家居飾品、小家電、工藝品、保健器材 （ 2）經(jīng)營特點 力向名品、規(guī)模方向發(fā)展。以國際知名高檔精品百 貨為主流。 （ 3）經(jīng)營費用 無進(jìn)場費，只需收 3000元保證金（只收一次），退場后二個月內(nèi)無任何問題全額退還。無場地租金和水電費，只收取銷售額的扣點，扣點標(biāo)準(zhǔn)與萬家福相近，商鋪為金鷹所有，不對外銷售。 （ 4）經(jīng)營狀況 金鷹國際商城開業(yè)已有兩年多。經(jīng)過兩年多的經(jīng)營，不斷地調(diào)整經(jīng)營品種，已經(jīng)被公認(rèn)為揚州市最高檔的購物場所，經(jīng)營狀況良好。 三樓主要經(jīng)營運動服飾及用品，布局寬敞整齊，客流量較大。 C：百盛商業(yè)大廈 揚州百盛商業(yè)大廈有限公司系揚州市商貿(mào)局與馬來西亞金獅集團(tuán)合資經(jīng)營的大型綜合性百貨商場，位于城區(qū)繁華地段文 昌中路 98 號，面積 2 萬平方米，經(jīng)營15個大類 5萬多種商品。目前新近裝修過，硬件設(shè)施較好。 企業(yè) ()大量管理資料下載 （ 1）區(qū)域功能劃分 B1：超市、家電 1F：皮具、化妝品、珠寶、照相器材、鐘表、手機 2F：女裝、女休閑裝、飾品、美容院 3F：男裝、男休閑裝 4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、兒童用品、琴行、健身器材 （ 2）經(jīng)營特點 以經(jīng)營中偏高檔百貨為主，經(jīng) 營范圍較廣。 （ 3）經(jīng)營費用 進(jìn)場費 5000元（不退），扣點按經(jīng)營品種的不同， 1825%左右，有保底銷售額，無場地租金和水電費（夏季收 100元 /月空調(diào)費），鋪位不對外銷售。 （ 4）經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況較好。 三樓主要經(jīng)營男裝和男式休閑服，多是國內(nèi)和部分國際普通品牌，布局整齊、明亮，客戶量尚可。 D：東方商品城 位于金鷹國際商城東南面，是一家百貨類小商品批發(fā)市場。外觀陳舊，內(nèi)部裝修條件差，無電梯。 （ 1）區(qū)域功能劃分 1F：針織品、化妝品、飾品等小百貨 2F：面料、服裝 3F：童裝 （ 2）經(jīng)營特點 是一家主要經(jīng)營低檔百貨類的批發(fā)型大市場。 （ 3）經(jīng)營費用 該商城不出售鋪位產(chǎn)權(quán)，只出租。 一樓的租金為 200400元 /㎡（根據(jù)位置好壞），標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 ㎡； 企業(yè) ()大量管理資料下載 二樓的租金在 170180元 /㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 15㎡； 三樓的租金價格在 60元 /㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 20㎡。 以上租金價格均含水電費，稅費自理。 （ 4）經(jīng)營狀況 由于地勢優(yōu)越，價格低廉，該市場的生意很興隆。目前從各個樓層來看，幾乎沒有轉(zhuǎn)讓的鋪位。 三樓主要經(jīng)營兒童服飾，目前正處于季節(jié)更換之時，因而前來給孩子添置衣服的家長較多，生意也較往日的好，人流量一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一樓人擠人的場面。 總的來說，目前 XX廣場項目在已經(jīng)建成的同類業(yè)態(tài)中硬件設(shè)施屬于一流，相對這些項目來說擁有較大的優(yōu)勢。 二、揚州市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況 導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答 揚州市商業(yè)地產(chǎn)市場的總體情況怎樣？ 揚州市商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式怎樣？ 揚州市商業(yè)地產(chǎn)消費者的構(gòu)成？ 揚州市商業(yè)地產(chǎn)日趨火爆的原因？ 揚州市商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式？ 哪些人在做揚州的商業(yè)地產(chǎn)？ 揚州市商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題有哪些？ 目