【正文】 鴻基大廈項(xiàng)目策劃書(shū)—項(xiàng)目概況項(xiàng)目概述東營(yíng)市鴻基置業(yè)有限公司是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理于一體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，公司擁有雄厚的實(shí)力和豐富的開(kāi)發(fā)、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)擁有良好的信譽(yù)。鴻基大廈是東營(yíng)市鴻基置業(yè)有限公司2003年開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目。大廈位于東西城對(duì)接的中樞地帶，南臨黃河路，與即將開(kāi)工的600萬(wàn)平方米的耿井小區(qū)(勝利油田經(jīng)濟(jì)適用房區(qū))隔路相望，東臨東區(qū)六路，與已開(kāi)工建設(shè)的東營(yíng)新區(qū)連成一片，西臨太行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠，是1010101211111（A）、132等多路公交車(chē)的停靠站點(diǎn)，優(yōu)越的地理位置使其極具升值潛力。本項(xiàng)目總投資6800萬(wàn)元，建筑面積44000平方米，綠化率達(dá)42%，已于2003年4月1日全面開(kāi)工，大廈一至三層為沿黃河路連體商鋪，共120戶(hù)，面積150400平方米，框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板；商鋪中央為大型五金建材專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，商場(chǎng)上空為透明采光頂；四、五層為精品寫(xiě)字間，面積30200平方米，設(shè)有四部直達(dá)電梯。大廈建成后將成為東營(yíng)市規(guī)模最大，配套服務(wù)最完善的五金建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，它將代替老商河路商業(yè)街的功能，成為東營(yíng)市又一最具投資潛力的新商業(yè)區(qū)。鴻基大廈項(xiàng)目策劃書(shū)—項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析:1. 功能設(shè)計(jì)：（以服務(wù)帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)）以人為本，注重規(guī)模效應(yīng)是鴻基大廈功能設(shè)計(jì)的理念。區(qū)內(nèi)四通八達(dá)的道路，形成鴻基大廈四面沿路的獨(dú)立商鋪，同時(shí)圍合構(gòu)成中間的大型商場(chǎng)，共同組成一個(gè)集中的商業(yè)中心，以規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)形式創(chuàng)造了良好的商業(yè)氛圍，成為目前東營(yíng)最大的五金建材物流中心。四、五層為高檔數(shù)碼智能化寫(xiě)字樓，辦公戶(hù)型齊全，可選擇性較大，電梯直達(dá)，寬帶、閉路、通信接入，在辦公室就能與世界各地的商家洽談業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)足不出戶(hù)，博覽全球的夢(mèng)想，是各大公司、事務(wù)所、中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)行業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)最理想的辦公場(chǎng)所。2. 規(guī)模：東營(yíng)最大的五金專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，比較容易形成規(guī)模效應(yīng)。本項(xiàng)目所在的東營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)五金建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)無(wú)論在占地面積、建筑面積、入住業(yè)主、產(chǎn)品品種還是在價(jià)格、經(jīng)營(yíng)管理方面，都是其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)無(wú)法比擬的，本項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的前沿地帶，建筑面積44000多平方米，依托園區(qū)這個(gè)超大的五金建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，容易形成大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模化效應(yīng)是本項(xiàng)目的重要優(yōu)勢(shì)。3. 位置：鴻基大廈寫(xiě)字樓位于東西城對(duì)接的中樞地帶，南臨東西城之間的最主要干線黃河路，與即將開(kāi)工的勝利油田經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目600萬(wàn)平米耿井小區(qū)隔路相望，北靠青島路，東臨東區(qū)六路，和未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心東營(yíng)新區(qū)連成一片，西臨太行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠。建成后向東相臨東營(yíng)新區(qū)，并可從通過(guò)黃河路與青島路直通東營(yíng)市政府和八分場(chǎng)，向西直通東營(yíng)市最繁華的勝利油田駐地——東營(yíng)西城。在五金建材經(jīng)營(yíng)方面，絕佳的地理位置是其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的。4. 政府政策：本項(xiàng)目無(wú)論在占地、建筑面積還是在投資等等方面，都是東營(yíng)地區(qū)規(guī)模較大房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且是東營(yíng)市最大的一次國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)地，東營(yíng)市、區(qū)兩級(jí)政府在各方面都給予了很大的政策支持（詳見(jiàn)政府優(yōu)惠政策），對(duì)于本項(xiàng)目，這也是很重要的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。5. 戶(hù)型：本項(xiàng)目商鋪一層注重產(chǎn)品展示，擺放，交易等商業(yè)功能，二層注重帳務(wù)、辦公功能，三層注重居住、辦公功能，比原有商業(yè)街五金建材商鋪在功能配置方面有較大程度提高，同現(xiàn)有類(lèi)似產(chǎn)品相比也有較大優(yōu)勢(shì)。另外，商鋪整體面積大，分割容易，在使用及居住舒適性方面也是其他同類(lèi)產(chǎn)品難以比擬的。本項(xiàng)目45層為商務(wù)寫(xiě)字樓，戶(hù)型結(jié)構(gòu)大小結(jié)合，既能單獨(dú)使用，也能隨意分割，適應(yīng)不同的辦公需要，衛(wèi)生間設(shè)置采取公用和私家兩種方式，滿足不同要求的業(yè)主需要。項(xiàng)目一層中間為大型專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，四面都設(shè)有寬敞進(jìn)出口，滿足專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)的各種需求。總之，本項(xiàng)目在戶(hù)型、功能設(shè)計(jì)方面，都體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。 6. 交通：本項(xiàng)目位置交通便利，四周與黃河路、青島路、東區(qū)六路、太行山路相臨，附近有濟(jì)南路、泰安路等主要交通干線。在公交方面，本項(xiàng)目有命名公交站點(diǎn)，1010111等公交車(chē)途經(jīng)本項(xiàng)目站點(diǎn)。東營(yíng)長(zhǎng)途東站與本項(xiàng)目?jī)H2公里。所以，本項(xiàng)目交通位置特別優(yōu)越。7．綠化和環(huán)境：沿海河路邊60米寬，總面積約18000平方米的綠化帶使項(xiàng)目環(huán)境無(wú)比優(yōu)越，與樓前寬闊的廣場(chǎng)與雕塑形成優(yōu)美景觀，其他五金專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)無(wú)法相比。8．配套：市場(chǎng)內(nèi)道路寬闊，圍繞本項(xiàng)目道路寬*****米，240個(gè)車(chē)位的超大停車(chē)區(qū)，水電設(shè)施完善，四部寫(xiě)字樓專(zhuān)用電梯，解除業(yè)主后顧之憂。9．物業(yè)：完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要包括：采用鴻基統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進(jìn)行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；24小時(shí)治安巡視；對(duì)外來(lái)人員（訪客、裝修人員等）進(jìn)行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結(jié)合（門(mén)崗、巡邏崗、交通崗）；車(chē)輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護(hù)；保潔服務(wù)。代客洗衣業(yè)務(wù)；免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)；禮賓車(chē)出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶(hù)）；代繳話費(fèi)服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車(chē)服務(wù)；10．各種線路配套：免費(fèi)電話接入、寬帶上網(wǎng)接入、空調(diào)插座與閉路電視接口預(yù)留，免除業(yè)主入住后自行裝備的煩惱。11．裝修：商鋪毛坯房，降低成本，而且使用戶(hù)自行裝修方便，寫(xiě)字樓充分考慮業(yè)主需求，全部精裝修，高檔外墻涂料、優(yōu)質(zhì)防盜門(mén)、大理石走廊地面、全裝修辦公環(huán)境、精裝衛(wèi)生間（可選），使業(yè)主可以直接入住，方便辦公。12．升值空間：未來(lái)東營(yíng)城市的中心位置，五金建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的龍頭地段，升值空間巨大。劣勢(shì)分析：1． 商鋪單位成本價(jià)格較高，面積大，造成總體價(jià)格較高，對(duì)業(yè)主首付造成很大困難。規(guī)避劣勢(shì)的建議：雖然有銀行按揭支持，但首付數(shù)額對(duì)于消費(fèi)者還有較大困難，可以使用一些技巧，降低首付金額（比如加價(jià)返裝修費(fèi)），另外，在對(duì)外宣傳和解說(shuō)時(shí)，讓消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目升值潛力，并使用類(lèi)似項(xiàng)目對(duì)比的辦法消除消費(fèi)者的顧慮。2． 戶(hù)型改善沒(méi)有較大的突破，比較陳舊。規(guī)避劣勢(shì)的建議：在宣傳解說(shuō)時(shí)所使用類(lèi)似“傳統(tǒng)”這樣的詞匯，讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間檢驗(yàn)的戶(hù)型風(fēng)險(xiǎn)性高，并讓業(yè)主注重本項(xiàng)目在其他方面的優(yōu)勢(shì)。3． 商鋪共三層，其中三層價(jià)位與一、二層價(jià)位相同，消費(fèi)者有心理壓力。規(guī)避劣勢(shì)的建議：首先在項(xiàng)目功能方面向消費(fèi)者解釋透徹，另外，讓消費(fèi)者了解項(xiàng)目用地、成本等情況，博得消費(fèi)者理解和同情。4． 市場(chǎng)啟動(dòng)有難度，影響業(yè)主信心。規(guī)避劣勢(shì)的建議：首先充分利用政府的優(yōu)惠條件和硬性文件，建立消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)啟動(dòng)的信心，并承諾開(kāi)發(fā)商會(huì)盡力協(xié)助有關(guān)單位啟動(dòng)市場(chǎng)。5． 以人為本的設(shè)計(jì)理念沒(méi)有得到充分體現(xiàn)。規(guī)避劣勢(shì)的建議：盡量避免與業(yè)主談?wù)摯祟?lèi)問(wèn)題，揚(yáng)長(zhǎng)避短，用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)掩蓋項(xiàng)目的劣勢(shì)。6． 現(xiàn)階段的非城市繁華區(qū)，沒(méi)有形成商務(wù)氣候，是寫(xiě)字樓的最大弱點(diǎn)。規(guī)避劣勢(shì)的建議：向業(yè)主介紹將來(lái)的發(fā)展前景，比如未來(lái)的東營(yíng)新區(qū)和耿井小區(qū)會(huì)使本項(xiàng)目的所在的地理位置發(fā)生巨大變化，將來(lái)這里將是東營(yíng)市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。7． 整個(gè)辦公氛圍較差，走廊過(guò)長(zhǎng)，如果燈光處理不好會(huì)很陰暗。規(guī)避劣勢(shì)的建議：走廊過(guò)長(zhǎng)可以用虛門(mén)結(jié)構(gòu)予以掩蓋，走廊的燈光設(shè)計(jì)比較重要，我們應(yīng)該予以重視。8． 周邊沒(méi)有休閑、娛樂(lè)等相關(guān)配套。規(guī)避劣勢(shì)的建議：建議通過(guò)兩種方式解決這個(gè)問(wèn)題，第一，采取開(kāi)發(fā)商建立并經(jīng)營(yíng)相關(guān)配套設(shè)施。第二，可以采取租售此類(lèi)相關(guān)配套的方式。物業(yè)管理、收費(fèi)及電梯費(fèi)用問(wèn)題仍是業(yè)主關(guān)心的至關(guān)緊要問(wèn)題，低質(zhì)的物業(yè)與物業(yè)費(fèi)用的高昂會(huì)減少部分消費(fèi)需求，本項(xiàng)目到現(xiàn)在為止物業(yè)方案未出臺(tái)是本項(xiàng)目一很大劣勢(shì)。 規(guī)避劣勢(shì)的建議：重視物業(yè)管理并配套完整的物業(yè)管理辦法，提出最佳解決方案，給業(yè)主以信心。 鴻基大廈項(xiàng)目策劃書(shū)—媒體推廣策劃媒體推廣策劃東營(yíng)媒體概述：東營(yíng)市是適應(yīng)黃河三角洲和勝利油田開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，于1983年10月成立的山東省轄地級(jí)市，轄東營(yíng)、河口、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三區(qū)和廣饒、墾利、利津三縣，人口180萬(wàn)，總面積8053平方公里，是中國(guó)東部沿海土地資源最為豐富的地區(qū)，兼具沿海開(kāi)放城市和西部?jī)?nèi)陸地區(qū)的優(yōu)勢(shì)。勝利油田、石油大學(xué)（華東）和濟(jì)南軍區(qū)黃河三角洲生產(chǎn)基地座落在這里。東營(yíng)市內(nèi)主要大眾媒體有：報(bào)紙類(lèi)：《東營(yíng)日?qǐng)?bào)》、《勝利日?qǐng)?bào)》、《齊魯晚報(bào)》、《魯中晨報(bào)》、《東營(yíng)電視報(bào)》、《勝利電視報(bào)》。電視臺(tái)：東營(yíng)電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、東營(yíng)有線電視臺(tái)、東營(yíng)區(qū)電視臺(tái)。廣播電臺(tái)：東營(yíng)市廣播電臺(tái)、東營(yíng)區(qū)廣播電臺(tái)。網(wǎng)絡(luò)類(lèi)：東營(yíng)信息港。公共交通類(lèi)：東營(yíng)公交公司車(chē)體廣告和站牌廣告、油田公交公司車(chē)體廣告。戶(hù)外媒體類(lèi)：大型戶(hù)外媒體、道路媒體。印刷品類(lèi)：包括各種樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等。隨著隨著更深一步的招商引資，東營(yíng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，連續(xù)幾年市民人均收入和支出水平在全省名列前茅，有很大的消費(fèi)潛力。東營(yíng)媒體市場(chǎng)分析由于全國(guó)第二大油田勝利油田的駐地在東營(yíng)，油田自身建有自己的企業(yè)媒體，并且在本地區(qū)，特別是油田內(nèi)部有很大的影響力，所以東營(yíng)地區(qū)媒體市場(chǎng)有著不同于其他地市的特殊性。報(bào)紙類(lèi)有《東營(yíng)日?qǐng)?bào)》和《勝利日?qǐng)?bào)》?！稏|營(yíng)日?qǐng)?bào)》主要用戶(hù)為各級(jí)黨政機(jī)關(guān)，東營(yíng)企事業(yè)單位和私營(yíng)公司等，閱讀人群以東營(yíng)市民及各種公司經(jīng)營(yíng)層為主?！秳倮?qǐng)?bào)》主要用戶(hù)為油田各級(jí)單位，經(jīng)濟(jì)實(shí)體，主要閱讀人群以油田職工為主。電視臺(tái)在東營(yíng)有三家，東營(yíng)電視臺(tái)（包括東營(yíng)有線臺(tái)）、勝利電視臺(tái)（包括勝利有線臺(tái)）和東營(yíng)區(qū)電視臺(tái)，東營(yíng)電視臺(tái)駐地東城，包括有線臺(tái)共3個(gè)頻道，同時(shí)負(fù)責(zé)東營(yíng)市衛(wèi)星閉路電視的轉(zhuǎn)接工作，無(wú)線臺(tái)覆蓋東營(yíng)大部分地區(qū)和濱州、濰坊等臨近地市，有線臺(tái)覆蓋東城、三縣兩區(qū)及部分西城閉路電視用戶(hù)。勝利電視臺(tái)駐地在西城。包括有線臺(tái)共有3套節(jié)目，也擔(dān)負(fù)著油田衛(wèi)星閉路電視的轉(zhuǎn)接工作，無(wú)線臺(tái)覆蓋與東營(yíng)無(wú)線臺(tái)基本一致，有線臺(tái)覆蓋油田各級(jí)單位和西城部分用戶(hù)。東營(yíng)區(qū)臺(tái)有一套節(jié)目，用戶(hù)主要在西城。另外，電視報(bào)在東營(yíng)地區(qū)同樣是兩份，兩者互相競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)行量基本相同，內(nèi)容方面東營(yíng)電視報(bào)略占上風(fēng)，有相當(dāng)一部分本地內(nèi)容，勝利電視報(bào)則主要以?shī)蕵?lè)內(nèi)容為主。東營(yíng)媒體市場(chǎng)的特殊性主要體現(xiàn)在：相似媒體并存，互相獨(dú)立：本地區(qū)主要報(bào)紙、電視臺(tái)、公交車(chē)體廣告都存在油田和地方兩個(gè)互相獨(dú)立的媒體，同時(shí)在東營(yíng)市場(chǎng)占有一席之地，相互獨(dú)立。媒體各自為政，互相競(jìng)爭(zhēng)：油地媒體互相競(jìng)爭(zhēng)，形成特有的競(jìng)爭(zhēng)模式，并且相互之間互不合作，競(jìng)爭(zhēng)比較有針對(duì)性。各有不同用戶(hù)，給客戶(hù)宣傳造成不便：由于地各自媒體各有自己的用戶(hù)群，很少能夠互相擁有用戶(hù)，所以給我們的宣傳帶來(lái)極大不便。下面內(nèi)容中有媒體推廣簡(jiǎn)易策劃書(shū),詳細(xì)策劃書(shū)須簽定合同后一月內(nèi)完成.東營(yíng)媒體調(diào)查：《東營(yíng)日?qǐng)?bào)》《東營(yíng)日?qǐng)?bào)》是中共東營(yíng)市委機(jī)關(guān)報(bào)，于1987年10月22日開(kāi)始發(fā)行，為對(duì)開(kāi)四版日?qǐng)?bào)，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周一、二、四、五增加出版帶有晚報(bào)風(fēng)格的彩印《黃河口晚刊》。發(fā)行量為5萬(wàn)份。報(bào)社地址：山東省東營(yíng)市東城府前大街252號(hào)?！稏|營(yíng)日?qǐng)?bào)》廣告價(jià)格表：?jiǎn)挝唬ㄔ?次）日?qǐng)?bào)日?qǐng)?bào)（報(bào)價(jià)/代理價(jià)）晚刊（報(bào)價(jià)/代理價(jià)）第一版整版1/2版1/4版1/8版第二版整版40000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版20000/12000（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（紅、黑）12000/7000（彩色）1/8版5000/3000（紅、黑）6000/3500（彩色）第三版整版40000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版20000/12000（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（紅、黑）12000/7000（彩色）1/8版5000/3000（紅、黑）6000/3500（彩色）第四版整版40000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版20000/12000（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版10000/6000（紅、黑）12000/7000（彩色）1/8版5000/3000（紅、黑）6000/3500（彩色）《勝利日?qǐng)?bào)》《勝利日?qǐng)?bào)》是勝利石油管理局黨委機(jī)關(guān)報(bào)，為對(duì)開(kāi)四版日?qǐng)?bào)，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周二、四、六增加出版文化娛樂(lè)內(nèi)容的彩印《新生活》。報(bào)社地址：濟(jì)南路勝利廣場(chǎng)對(duì)面?！秳倮?qǐng)?bào)》廣告價(jià)格表：?jiǎn)挝唬ㄔ?次）日?qǐng)?bào)日?qǐng)?bào)（報(bào)價(jià)/代理價(jià)）新生活（報(bào)價(jià)/代理價(jià)）第一版整版85000/30000（彩色）1/2版42500/15000（彩色）1/4版22000/7500（彩色）1/8版11000/4000（彩色）第二版整版52000/18000（紅、黑）52000/18000（紅、黑）1/2版26000/9000（紅、黑）26000/9000（紅、黑）1/4版13000/4500（紅、黑）13000/4500（紅、黑）1/8版7000/2250（紅、黑）7000/2250（紅、黑）第三版整版52000/18000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版26000/9000（紅、黑）24000/14000（彩色）1/4版13000/4500（紅、黑）12000/7000（彩色）1/8版7000/2250（紅、黑）6000/3500（彩色）第四版整版68000/24000（紅、黑）48000/28000（彩色）1/2版34000/12000（紅、黑）24