【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 “ 首 府 廣 場 ” 策 劃 方 案 引引 言言 我們根據(jù)前期對呼市市場調(diào)研的資料，并結(jié)合在實際工作發(fā)現(xiàn)的不足之處，及時調(diào)整了工作的方向和重點。有針對性地選擇了與本案相比具有較強競爭力的項目，重新進行了的摸底考察。包括對商場、寫字樓及目標消費群體的進一步調(diào)查、研究及分析，還對呼市人們的消費習慣進行了解。通過與高等院校教授交流，從各個角度了解呼市。 此外，我們也對各主要媒體情況、受眾喜好方面進行了充分的調(diào)查，初步與各媒體代理商接洽并建立了良好的合作關(guān)系。 上述各項工作為制定一個切實可行的營銷方案、做好“首府廣場”的銷 售工作及宣傳推廣活動提供了有力的保障。現(xiàn)結(jié)合目前該項目的進展程度擬訂此方案。 一一 、 項項 目目 基基 本本 情情 況況 項目位置： 中山西路與錫林郭勒路交匯處 項目標地： 總占地面積： 萬平方米； 總 建 面： 11 萬平方米； 商 場 建面： 6 萬平方米； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 寫字樓建面： 4 萬平方米； 停車場建面：地下 1 萬平方米。 預計工程進度： 2002 年 12 月 12 日設(shè)計方案招標； 2020 年 1 月 10 日設(shè)計方案初稿完成； 2020 年 1 月 31 日前設(shè)計團隊及方案確定； 2020 年 5 月開工； 2020 年 5 月商場開業(yè)； 寫字樓工期 18 個月。 預估銷售周 期： 2002 年 12 月－ 2020 年 4 月為醞釀準備期； 2020 年 5－ 6 月為寫字樓公開期，商場預約期； 2020 年 6 月 2023 日為商場引爆期，寫字樓過渡期； 2020 年 6 月 24 日－ 10 月為全面強銷期； 2020 年 11 月－ 2020 年 3 月為全面持續(xù)期； 2020 年 3 月－ 5 月為二次高潮期。 備注： 銷售周期的時間主要受工程進度、政府相關(guān)手續(xù)、銷售狀況及預約情形等因素影響，可隨之調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 商場引爆期可提前或滯后，由預約情況決定，預約量達到一定數(shù)額時（ 200400 組），方可引爆。 二二 、 項項 目目 定定 位位 項目優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢分析 1）呼市是西部大開發(fā)的重點區(qū)域，在未來 5 年內(nèi)，呼市的人均消費水平預計將翻兩翻，呼市將進一步擴大招商引資工作，促進呼市經(jīng)濟的發(fā)展 2）政府大力支持，把呼市的“穿衣戴帽”工程交于力天公司 3）以“首府”冠名，建成呼市標志性建筑物，最高的寫字樓 4）地處商業(yè)街的龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通體系良好 5）預設(shè)大面積停車場，一則彌補呼市車位不足的現(xiàn)狀，再則可作為商場的小“磁場” 6）開發(fā)商實力雄厚，有十多年的房地產(chǎn)經(jīng)驗，且資金充足 7）規(guī)劃設(shè)計超前，國際招標 8）與知名管理團隊合作，經(jīng)營理念先進 9）商業(yè)及辦公配套齊全，大型 SHOPPING MALL 及 5A 級酒店公寓式寫字樓 10） 7000（待定）平米室外休閑廣場，聚集人潮； 20000（待定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 平米大型康體娛樂城是目前呼市唯一的大型娛樂場所，也會為商場帶來一部分商機 11）大、小磁場（家樂福、好有多、沃爾瑪、友誼商城、星巴克、麥當勞、肯德基）將吸引大量投資客，營造商業(yè)氣息 12）目前，呼市中、高檔寫字樓市場供給不足，且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓市場需求將不斷增加 ? 劣勢分析 1）呼市人均收入較低，目前下崗人員較多，導致消費能力有限 2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場林 立，目前商廈的開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，競爭較激烈 3）呼市商業(yè)市場已接近飽和，一些大型商場已面臨倒閉的危機，使人們對商場持觀望態(tài)度，投資熱潮逐漸冷卻 4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費市場的認知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶 5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場競爭日益激烈 周邊在售競爭個案分析 （ 詳情見第 8 頁附表 ） 1） 維多利商廈 位于中山西路的維多利商廈，總建面 63678 平方米， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地 產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 商用面積為地下一層，地上四層約 50000 平米，并配有 5000平 米地下停車場。維多利商廈聘請國內(nèi)資深專業(yè)管理公司— 北京三和 商聯(lián)商業(yè)經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營，確立“以規(guī)模樹形象、以品牌為主導、以功能增特色、以時尚為目標”的中高檔戰(zhàn)略定位?？勺饪墒郏T市單價 29800 元 /平米，商鋪均價 14000 元 /平米；租金 12 元 /天 平米。目前門市已可裝修，月底可以開業(yè)。 由于新世紀與維多利的分家對維多利的銷售產(chǎn)生了一定負面影響，且商場面積太大，定位較高，大多數(shù)消費者持觀望態(tài)度，所以銷售情況一般。 2） 寶馬商城 此項目位于中山西路以北，貝爾路南巷與文化宮街東巷交接處，總建面積 20916 平方米 是一棟地下一層、地上五層的綜合商城。于今年 5 月 8 日開盤，明年 1 月 1 日開始正式營業(yè)。主要針對呼市及周邊城市（如包頭等）的投資客。廣告訴求是“逛街不如逛城”。由于其單位面積小于周邊競爭個案且可以自由組合，另外價格差不大（ 萬元 /平米 — 萬元 /平米），所以租售情況良好。現(xiàn)已停 售，全面出租招商，并為元旦開業(yè)做準備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集