【正文】 商業(yè)地產(chǎn)策劃報告商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮與機會，發(fā)展商必須認識到其中包含的風(fēng)險和陷阱。風(fēng)險主要來源于發(fā)展商此方面經(jīng)驗缺乏以及中國這方面的專業(yè)人才和專業(yè)化顧問公司較少。最重要的是，雖然商業(yè)地產(chǎn)是一個傳統(tǒng)行業(yè)，但是，它面臨著新時期要求的變化，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。商業(yè)地產(chǎn)這些與住宅不同的特點，需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，以及對待投資招商的謹慎。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開發(fā)中，比住宅開發(fā)過程中具有更重要的作用。大型綜合商業(yè)中心的地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。FIP就是這樣一支國際性的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營團隊，為發(fā)展商提供量身定做的商業(yè)運營服務(wù)。以下是FIP公司的專業(yè)運作流程，以供行業(yè)參考。一、市場調(diào)研分析　　　影響商業(yè)項目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項目時，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的橋頭堡。工作任務(wù)：　　　通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境、某市房地產(chǎn)市場的供求狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析；再結(jié)合項目進行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項目進行準(zhǔn)確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機會。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項目持續(xù)經(jīng)營品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項目的總體規(guī)劃設(shè)計，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見，使項目投資邁出成功的第一步。主要工作內(nèi)容：　　完成項目定向市場調(diào)查研究工作　　完成項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作　　完成項目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告工作目的：　　?、偕疃劝盐枕椖克趨^(qū)域的商業(yè)環(huán)境，洞悉項目商業(yè)機會；　　?、谝晕磥斫缍ìF(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；　　　③細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質(zhì)；　　?、芡ㄟ^專業(yè)運作經(jīng)驗及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。工作內(nèi)容：　　　工作一：市場調(diào)研報告撰寫與提交　　　通過某州商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷某州商用物業(yè)市場未來35年內(nèi)的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。工作二、項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定　　　項目整體開發(fā)戰(zhàn)略報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對開發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計劃地執(zhí)行。從而為項目的開發(fā)制定一套整體開發(fā)決策和計劃方案：　　項目整體開發(fā)目標(biāo)　　項目整體開發(fā)戰(zhàn)略　　項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略　　項目目標(biāo)商家定位分析　　項目定位分析　　項目整體競爭策略考慮　　項目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑　　項目年度發(fā)展策略【調(diào)研分析策略】（一）FIP“宏策劃”市場調(diào)研策略研究　　FIP為市場調(diào)研步驟　　　第1步：界定問題　　　第2步：尋求解決問題的方法　　　第3步：制定調(diào)研方案　　　第4步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)　　　第5步：整理和分析數(shù)據(jù)　　 第6步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報告　　FIP市場調(diào)研分類研究　　市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標(biāo)準(zhǔn)分類：　　　（1）以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題?！　　? ①市場潛力攀升、下降　　　 ②市場分額擴大、失去　　 ③企業(yè)形象　　 ④市場特征　　 ⑤銷售　　 ⑥市場趨勢短期與長期預(yù)測　　　（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟?！　? ①市場細分調(diào)研：　　 ②確定細分的依據(jù)；　　 ③確定各種細分的市場潛力；　　 ④選擇目標(biāo)市場　　FIP市場調(diào)研種類　　FIP市場調(diào)研四大方法　　 （1）直接調(diào)查：直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信?！　?（2）間接調(diào)查：通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真?！　?（3）直接征詢：這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員， 使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。（4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查　　　FIP的調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度?！旧虡I(yè)調(diào)研分析執(zhí)行】 一、商業(yè)項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 人口因素分析； 經(jīng)濟水平、全國GDP狀況分析； 政策法規(guī)； 市政規(guī)劃和建設(shè)； 社會環(huán)境及文化分析； 交通狀況。 二、商業(yè)項目區(qū)域市場總體分析 通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對項目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析。 ＦＩＰ“宏策劃”的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的分析。 項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 （1）區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 針對本區(qū)域即項目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進行調(diào)研與分析。 （2）區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求（供應(yīng)量與需求量）走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析。 （3）區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 （4）