【正文】 均銷售價格水平。因此，具有長遠眼光的發(fā)展商會讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營管理商鋪。u 區(qū)位優(yōu)勢：位于商務(wù)中心區(qū)（CBD）u 地段優(yōu)勢：項目地處主干道淮海北路（雙向六車道）一側(cè)，交通便利；u 項目可塑性強：商業(yè)與住宅的可規(guī)劃量體足夠大，足以形成一定的氣勢，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，自成一體， 樹立嶄新地標物業(yè)典范；u 人氣優(yōu)勢：本項目北靠匯通大市場、汽車總站；南依體育館、市民廣場，處于中間位置，在規(guī)劃設(shè)計方面采取“南北互通”之規(guī)劃，聚集人氣，形成區(qū)域化效應(yīng)。u 項目開發(fā)商在業(yè)界影響力及良好信譽度**項目開發(fā)商多年從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，實力較強，在業(yè)界享有良好的信譽度和支持度。 作為新的商業(yè)項目，本項目具備了相當?shù)囊?guī)模，在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善；178。u 項目工期長，市場競爭有壓力本項目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。（三）、項目機會點(Opportunity)u 中心商務(wù)區(qū)整體擴展外延市調(diào)組在本次市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：本區(qū)域商業(yè)功能處于起步階段，大多數(shù)的商業(yè)功能服務(wù)單一，缺乏高檔次的商場、餐飲娛樂等大品牌的進駐。u 目前淮安商業(yè)項目營銷手段落后如果將淮安商業(yè)項目與國內(nèi)大城市相比，現(xiàn)階段的營銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段，是較為落后的。u 長三角城市對中高檔消費商品的壟斷性由于淮安市商業(yè)界整體服務(wù)意識不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進，致使淮安中、高收入的消費群體消費區(qū)域轉(zhuǎn)向上海、南京、蘇州、無錫等地。各商場貨品重復(fù)、雷同且無特色，中、高檔消費品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費者買不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無參照價格。 建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)；216。第四篇 商業(yè)篇一、本項目商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議（一）、商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)概念定位建議根據(jù)本項目的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項目商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（Shopping Mall）。（3）、提高效率，增長效益。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達到廣場整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進產(chǎn)品總體營銷推廣，**購物中心總體劃分為地上五層，地下一層。F3潮流精品專區(qū)、運動城品牌店建議選擇：REEBOK（銳步）、ASICS（愛世克私）、YONEX（尤尼克斯）、KAPPA（卡帕）、LI－NING（李寧）、Nike(耐克) 、Adidas(阿迪達斯) Puma(彪馬) 、Fila(斐樂) 、Mizuno(美津濃) 、Umbro(恩寶) 、Kappa(背靠背) 、Diadora(迪亞多那) F4大型數(shù)碼城、休閑娛樂區(qū)主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇：佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達、奧林巴斯、IBM、DELL/戴爾、Acer/宏基、富士通/Fujitsu 華碩/ASUS、聯(lián)想/Lenovo、惠普/HP、蘋果/Apple、LG、NEC、東芝/Toshiba、日立/Hitachi 夏普/SHARP、明基。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。顧客可在購物的同時在廣場內(nèi)就餐、游樂、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時間。 本項目購物中心人流動線的規(guī)劃設(shè)計建議（1）、注重購物中心內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰； （2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； （3）、避免盲區(qū)和死角問題，并合理設(shè)置道寬。 本項目購物中心鋪位布局規(guī)劃設(shè)計建議：（1）、實用、利潤、形象的統(tǒng)一 購物中心鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體購物中心的協(xié)調(diào)性與互動性。（4）、商鋪進深商鋪進深與門面比例不宜大于2：1。u 一層的鄰街獨立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積2030平方米左右。（除特殊說明外，以上都以使用面積計）本項目購物中心內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計建議以購物中心核心主題特色（中庭）為基點，通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與購物中心主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與購物中心主題特色的和諧性與均好性。 1購物中心廣告位的規(guī)劃設(shè)計原則（1）、尺寸與樓身搭配合理；（2）、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮；（3）、便于使用安裝，更換。（2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來的氛圍有很大的差別： u 從斜上方照射的光。在此光線照射下，商品的輪廓很鮮明，在離櫥窗較遠的地方也應(yīng)采用此光源；u 從正下方照射的光。 （3）、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。 u 集束照明：采用幾組燈光交叉射向某處。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質(zhì)等類似事件的發(fā)生，在平時應(yīng)經(jīng)常留心以下事項： u 商品與聚光性強的燈泡之間的距離不得少于30厘米，以免光線的熱量、灼燒導(dǎo)致商品褪色、變質(zhì)。1購物中心消防設(shè)置方案建議若購物中心發(fā)生火災(zāi)，在正常電源被切斷時，如果沒有事故照明和疏散指示標志，受災(zāi)的人們往往因找不到安全出口而發(fā)生擁擠、碰撞、摔倒等，尤其是大型購物中心人員集中的場所，發(fā)生火災(zāi)后，極易造成較大的傷亡事故；同時，也不利于消防隊員進行滅火和搶救傷員，疏散物資等，因此，設(shè)置符合規(guī)定的應(yīng)急照明和疏散指示標志是十分重要的。1購物中心的裝修方案建議為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個性展示，建議購物中心的裝修采用如下方式：地面和天花統(tǒng)一設(shè)計和裝修，各鋪位在提供限定的標準范圍內(nèi)，可自由設(shè)計。 **購物中心對顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務(wù)人士。 **購物中心內(nèi)部設(shè)有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場的同時享受廣場濃厚文化氛圍氣息；216。u 提高日均銷售額及利潤為目標216。（3）、專業(yè)管理公司的介入為將**Shopping Mall 發(fā)展成為淮安乃至整個蘇北地區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物中心，加快**的建成及運營進程，徹底改變淮安市商業(yè)市場多、小、散的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場化的可行性管理體制，整頓市場經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理，**Shopping Mall引進專業(yè)化管理公司是非常有必要的。智能化應(yīng)按5A級標準設(shè)計:u 樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、給排水及中水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)…等）；u 保安監(jiān)控系統(tǒng)(SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)；u 消防自動化系統(tǒng)(FAS):消防報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)；u 辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)；u 信息自動化系統(tǒng)(CAS):216。 程控電話用戶交換系統(tǒng)：固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)。 交通優(yōu)勢 處于城市主干道，公交線路密集，出租車計價便宜且數(shù)量眾多。（1）、由于處于市心位置，土地供應(yīng)趨緊，地面停車位較少，故建議在建筑設(shè)計上打通與廣產(chǎn)地下停車場互通。聘請知名“商管”公司為了便于購物中心后續(xù)的經(jīng)營管理，前期聘請知名商業(yè)管理公司，通過管理經(jīng)營的租金投報給業(yè)主，獲取購物中心整體運營，以穩(wěn)定購物中心經(jīng)營。5層娛樂城配設(shè)，建議引進全國知名娛樂連鎖進駐。特色經(jīng)營**Shopping Mall 將在不斷發(fā)展壯大的同時擴大對整個商業(yè)市場的影響力，提升業(yè)內(nèi)市場的占有率，并逐漸成熟固化，形成具有專業(yè)化、精品化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化的經(jīng)營特色。發(fā)展商、投資者、消費者之間零距離交流溝通，達到信息資源共享，增加商機，相互合作，共同盈利，實現(xiàn)全贏目標。制定具體的招商政策216。 制定不同商戶的準入條件；216。 部分大項目的招商方案。 審查經(jīng)營類型；216。 優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；216。1０、 開業(yè)籌備216。 組織和督促商戶進貨；216。 報紙廣告，以《＊＊＊報》投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的《＊＊＊報》（淮安、南京等）廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整版投放；216。 借產(chǎn)品推介會，加強與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招商；216。 發(fā)布招商信息和招商政策公告；216。 借慶典傳達開業(yè)信息，強化市場信心；216。 邀請市政領(lǐng)導(dǎo)及佳賓現(xiàn)場參與，并致賀詞、剪彩；216。 邀請新聞媒體現(xiàn)場采訪報道；u 開業(yè)后的促銷活動主要參照招商策略中協(xié)助經(jīng)營部分展開，詳細的操作方案依據(jù)時間進程提交。（二）、項目整體運營模式為了營造**購物中整體營銷氣氛，使前期營銷活動聚集人氣，根據(jù)項目區(qū)域地產(chǎn)市場狀況以及未來發(fā)展走勢、經(jīng)濟生活水平等等原因，項目的銷售建議如下：**購物中心整體以租代售，租售并舉，通過招商帶動商鋪銷售；首推一層、三、四樓層，帶動二、五層的整體推出），引來更多的目標客戶群體。但這些比較優(yōu)勢在客戶對本案大的方面有認同后又可以起到很好的加分效果，因此宜在現(xiàn)場印刷資料、持續(xù)銷售期的廣告宣傳中來表現(xiàn)。確?，F(xiàn)場銷售部的主力陣地地位。項目形象完善銷售策略媒體策略活動策略形象工程DM階段性配合銷售意向客戶跟進，促進銷售根據(jù)季節(jié)考慮組織活動開業(yè)籌備（五）、廣告策略結(jié)合項目的具體情況和當?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢，制定廣告適當可行的媒體投放策略。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。針對項目綜合廣告效果的評估，建立完善的監(jiān)控措施，隨時使策劃與銷售的互動，調(diào)整、修正各項實施計劃。這樣就可以根據(jù)消費者的要求而自由地擴大與減少某一空間的大小。所以，無論房間多小，衛(wèi)生間要足夠大，最少5平方米，要有按摩浴缸.廚房的設(shè)計原則。所以，廚房無需很大，但要精致、緊湊,開放式。所以，客廳的社會功能逐漸蛻化，可以利用樓下設(shè)置小型會所的辦法把客廳的會客功能分離出去。但是，這種轉(zhuǎn)化的手段必須是簡單、方便、快捷和低成本的。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂酒廊、咖啡廳、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動室等等，符合風(fēng)格化生活的需求。（四）、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)建議公共部分：外墻：底層（商業(yè)以上）花崗巖石材飾面，整體建筑建議帖磚，以提升檔次。公共樓梯間：地磚臺階，環(huán)保乳膠漆墻面?？蛷d、臥室：進口實木地板，墻面、天花板為環(huán)保乳膠漆。燈具：吸頂燈。主衛(wèi)生間：（1）、 地面：優(yōu)質(zhì)地磚。次衛(wèi)生間：（1）、 地面：優(yōu)質(zhì)地磚。內(nèi)門：裝飾木門。（4）、報警緊急按鈕：主臥室、起居廳各一個。（3）、戶內(nèi)電視接收系統(tǒng)：安裝淮安當?shù)貜V電系統(tǒng)設(shè)置有線電視。供水系統(tǒng)：設(shè)24 小時生活熱水，并集中設(shè)置紫外線消毒系統(tǒng)以供生活飲用水。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在大廈主要出入口及主要活動場所設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)及24 小時周界防范系統(tǒng)。全封閉地下車庫，公用收費。（1）、供電系統(tǒng):雙路供電，電表當量應(yīng)按照辦公功能設(shè)計。u 消防自動化系統(tǒng)(FAS):消防報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)。216。216。u 百變菜單式裝修：免費提供完全居家手冊，提供5 種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭。年齡分析：3045歲。 追求居住品位，30歲45歲216。新淮安人216。216。216。216。216。（五）、消費特性：216。 公關(guān)消費多過個人消費；216。 看中精神享受，渴望文化品味的塑造；216。 大多受過良好教育及濃郁文化氛圍的熏陶；綜合評述：生活輕松、愜意他們有一次甚至二次購房經(jīng)驗，苛求居住環(huán)境和品位，追求生活排場與享受，最注重生活的質(zhì)素，但一旦有產(chǎn)品滿足了他們的雙重要求，沖動購買屢見不鮮。閑時不住，可委托出租，輕松賺錢，以房養(yǎng)房，再賺幾十年增值和產(chǎn)權(quán)。力爭將產(chǎn)品細節(jié)做到精細，小而精的社區(qū)同樣會受到消費者的青睞。（三）、價格定位策略平衡性定價策略即以相對等同于區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價格入市。注：以上是根據(jù)目前市場調(diào)研結(jié)論及項目初步定位的分析建議，具體價格定位將在項目規(guī)劃及戶型完全確定后，再根據(jù)開盤銷售時市場具體狀況對項目各樓層住宅單位作針對性調(diào)整。五、本項目酒店式公寓銷售推廣方案（一）、推廣目標及方針突出前階段推廣后分期推廣推出階段——建立項目知名度——建立總體形象——造就口碑價值——營造迫切心情——深化項目知名度——突出總體形象——創(chuàng)造轟動效應(yīng)——促進銷售——保持項目知名度——加深項目形象——建立名牌概念——確立口碑——促進銷售形成良性循環(huán)（二）、市場氣氛培養(yǎng)建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：硬件塑造（1）、告知性工地展示應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。（3）、設(shè)置精美的示范單位和樣板房通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。（三）、整體銷售策略銷售周期界定（1）、預(yù)熱期：目的：預(yù)熱期，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進行形象宣傳，向市場導(dǎo)入本案個性特征，吸引市場注意力并通過內(nèi)部認購價試探市場，確定產(chǎn)品價格定位的準確程度。通過長階段的內(nèi)部認購動作，使其項目開盤前積累了大批意向買家，為其開盤火爆成功墊定了基礎(chǔ)。媒體宣傳除主流報紙外：電視、廣播、雜志應(yīng)多方位出擊。例如：客戶嘉年華會，產(chǎn)品說明酒會等營造現(xiàn)場銷售氣氛。開盤強銷期開盤期75%平面媒體刊登系列廣告；大量的夾派宣傳品，分四波密集掃蕩；大型SP活動開始第一輪；隨時修正推廣案，達到正確訴求方向，與銷售部保持密切的配合；新聞體系發(fā)動攻勢，進行整體的炒作。準現(xiàn)房狀態(tài)，價格調(diào)高2