【正文】 服裝、鞋包 五金土產(chǎn) 床品 百貨 音像 凱源 40 29 30 255 以低檔小百貨為主，購(gòu)物環(huán)境差，人流大，無(wú)空鋪 橋北 19 46 10 76 9 以低檔小百貨和五金為主，檔次低，經(jīng)營(yíng)狀況好，無(wú)空鋪 合計(jì) 59 75 40 331 9 514 表二：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 轉(zhuǎn)讓費(fèi) （萬(wàn)元） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 凱源 3 無(wú) 6 年付 橋北 3 無(wú) 6 無(wú)押金 ,年付 總結(jié)： 1． 凱源和橋北商城是距離本項(xiàng)目最近的兩個(gè)市場(chǎng)，目前市場(chǎng)內(nèi)攤位分布混亂，主營(yíng)產(chǎn)品檔次低，實(shí)際上仍然屬于初級(jí)的大棚式商業(yè)結(jié)構(gòu) 2． 市場(chǎng)目前的主力攤位面積為 6 平米，單位租金為 3 元，兩個(gè)商場(chǎng)的總攤位數(shù)為 514 個(gè)，即使將兩個(gè)商場(chǎng)整端到本項(xiàng)目，就目前的規(guī) 劃而言，也是不能夠北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 7 將整個(gè)項(xiàng)目填滿的，另外，由于現(xiàn)有租金水平的限制，會(huì)在一定程度上局限本項(xiàng)目租金水平的合理制定。 在華盛街上，五金機(jī)電產(chǎn)品的屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于服裝百貨的屬性，但是就城市而言，現(xiàn)有面積已經(jīng)能夠滿足市場(chǎng)需求，而且五金機(jī)電，特別是大中型的五金機(jī)電設(shè)備對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的面積和樓層要求較高，通常會(huì)選擇一層的開(kāi)放式店鋪，如果在本項(xiàng)目中引進(jìn)五金機(jī)電業(yè)態(tài)，一來(lái)缺乏足夠的數(shù)量支撐大的面積，再有就是無(wú)法支撐一層或外門(mén)面房較高的租金或售價(jià)水平。該商廈的商品檔次及配套在陽(yáng)泉均屬前列。 商品定位于高檔產(chǎn)品，與陽(yáng)泉市大眾的消費(fèi)習(xí)慣有部分矛盾，造成客流量大，但實(shí)際購(gòu)買(mǎi)客戶少的現(xiàn)象。無(wú)空鋪。 隆鑫購(gòu)物中心 名稱 隆鑫購(gòu)物中心 建筑物特點(diǎn) 四層中式建筑 (帶地下一層 ) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 樓層總使用面積 8500 ㎡ 電梯情況 兩部單向扶梯 停車(chē)場(chǎng)位置及車(chē)位 無(wú) 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 600 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周日 10： 0011： 00) 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)狀況一般 對(duì)外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 2F：平均約為 4 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 3F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率： 5% 1B：均價(jià)約為 3 元 /㎡ /天 空置率： 5% 單鋪面積 10150 ㎡；主力約為 3040 ㎡左右 商戶總數(shù) 約 170 戶 商場(chǎng)定位 中檔、中高檔綜合性商場(chǎng) 拓展意向 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍：大部分為本地商戶，外地商戶多來(lái)自太原 地區(qū) 商戶特點(diǎn)：以陽(yáng)泉區(qū)域級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商和個(gè)體商戶為主，廠家直銷(xiāo)點(diǎn)少 顧客來(lái)源范圍：周邊區(qū)域居民 顧客特點(diǎn)：年齡、層次跨度大，顧客以購(gòu)買(mǎi)中低檔商品為主要部分 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 針織內(nèi)衣、皮鞋皮具、電器洗滌化妝、兒童玩具 2500 ㎡ 2F 羽絨服、男女毛衫 2500 ㎡ 3F 男裝、女裝、童裝、褲裝 20xx ㎡ 1B 童裝、男女裝、內(nèi)衣 350 ㎡ 總結(jié)： 沒(méi)有專門(mén)停車(chē)場(chǎng)；商業(yè)業(yè)態(tài)分布形式十分混亂；商品層次位置區(qū)域劃分極不合理；地下一層客流量 非常小。 地上二層，地下 一層。 業(yè)態(tài)組合 鞋 服裝 合計(jì) 商鋪數(shù)量 15 19 34 金隆商場(chǎng) 地理位置 興隆街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積 600 平米，總商戶數(shù) 14 家，主力單鋪面積 30 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?4 元 /平 /天，季付，押一個(gè)月租金 特點(diǎn)概述 主營(yíng)中低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況良好。一層商品較雜，降低商場(chǎng)的檔次；商業(yè)形態(tài)及業(yè)態(tài)已經(jīng)落后。 名稱 華龍購(gòu)物中心 建筑物特點(diǎn) 三層建筑 (帶地下一層 ) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 樓層總使用面積 10000 ㎡ 電梯情況 三部雙向扶梯 停車(chē)場(chǎng)位置及車(chē)位 無(wú) 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 高檔裝修 客流量 1920 人次 /時(shí)； 10： 3011： 00 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)狀況良好 對(duì)外租金 1F： 7 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 2F： 4 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 3F： 2 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 1B：自營(yíng)超市 空置率：無(wú) 單鋪面積 730 ㎡；一層主力約為 10 ㎡左右；二層主力約 30 ㎡左右。無(wú)空鋪。 樓層過(guò)多，相對(duì)興隆街其它一至二層的商業(yè)而言，對(duì)購(gòu)物者有一定的樓層抗性，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 地上一層建筑，面向低端消費(fèi)群體，檔次較低。 業(yè)態(tài)組合 農(nóng)貿(mào) 鞋 服裝 合計(jì) 商鋪數(shù)量 160 41 192 393 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表（市場(chǎng)） 市場(chǎng)名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營(yíng)狀況 服裝 鞋包 珠寶 床品 化妝品 農(nóng)貿(mào) 豐華商廈 58 2 主營(yíng)中低服裝和鞋，經(jīng)營(yíng)狀況一般，空鋪少 裕隆服飾城 19 15 中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況尚可 金隆商城 14 中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營(yíng)狀況尚可 溫州購(gòu)物商城 29 13 中低檔服裝為主，環(huán)境差，經(jīng)營(yíng)狀況一般 興隆百貨大樓 70 1 1 5 中低服裝為主，陳列無(wú)序，由于樓層過(guò)多，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳 興隆服飾街 26 低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況良好 興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 192 41 160 是陽(yáng)泉市最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，一層農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)良好，二三層低檔服裝經(jīng)營(yíng)差 合計(jì) 408 70 2 1 5 160 646 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 16 表二：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 豐華商廈 4 40 年付，無(wú)押金 裕隆服飾城 4 35 季付，無(wú)押金 金隆商城 4 35 季付，押一個(gè)月租金 溫州購(gòu) 物商城 4 25 半年付，押一個(gè)月租金 興隆百貨大樓 20 半年付，無(wú)押金 興隆服飾街 6 15 半年付，押 2 個(gè)月租金 興隆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3 10 季付，押一個(gè)月租金 表三：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表（備注：由于新建路上有一部分是按照商場(chǎng)格局建設(shè)的商業(yè)，由于經(jīng)營(yíng)不善，已改成市場(chǎng)類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，但一部分模式又沿襲了商場(chǎng)的模式，因此，為了便于分析，我們將之命名為商場(chǎng)類市場(chǎng)） 市場(chǎng)名稱 樓層及業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況 商戶總數(shù) B1 F1 F2 F3 華龍購(gòu)物中心 自營(yíng)超市 女裝、飾品、床品、化妝品、音像 男女 童裝、內(nèi)衣 鞋、兒童游藝 地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，商品布局混亂 304 日日新商場(chǎng) 鞋、小家電、小百貨 男裝、鞋 女裝、童裝、皮衣 地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，商品布局混亂 170 合計(jì) 474 表四：價(jià)格表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 F1 F2 F3 華龍購(gòu)物中心 7 4 2 10 租金季付 日日新商場(chǎng) 8 6 4 30— 40 總結(jié)： ? 新建路上的商業(yè)分布是最集中的，這里是陽(yáng)泉商業(yè)核心中的核心，在不到 2公里長(zhǎng)的 街上，分布了大小 9 個(gè)市場(chǎng)，高中低檔混雜 ? 日日新和華龍是其中比較特殊的兩個(gè)，從建筑形式來(lái)看，都是百貨店的形式，最早也是按照百貨店來(lái)經(jīng)營(yíng)的，但由于經(jīng)營(yíng)管理不善，因此全部改為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 17 （五）德勝東街 天橋商場(chǎng) 地理位置 天橋街 市場(chǎng)規(guī)模 總經(jīng)營(yíng)面積 1500 平米，總商戶數(shù) 86 家，主力單鋪面積 20 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?7 元 /平 /天，年付，無(wú)押金 特點(diǎn)概述 主營(yíng)各類中低檔服裝，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 地上一層建筑。 由此可以說(shuō)明，興隆商圈的商業(yè)輻射不是集中的，而是放射狀的，只要在興隆商圈的輻射線上，商業(yè)的效果就可以保證。 表二：核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)狀況表 商業(yè)名稱 總面積 （ ㎡ ） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積 （ ㎡ ） 主力租金情況 （ 元 /㎡ /天 ） 1F/2F/3F? 華聯(lián)商廈 25000 400 25－ 35 20％的流水扣點(diǎn)，無(wú)法完成銷(xiāo)售額的商戶將被淘 汰。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 21 興隆街、 福壽街及其支街 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營(yíng)面積 ㎡ 服裝、皮具、鞋類 83 3630 禮品、裝飾品 3 18 餐飲、娛樂(lè) 24 884 醫(yī)藥、保健 4 329 珠寶首飾、化妝品 5 482 書(shū)店、文具用品 1 20 家居用品 7 298 電器、電子、通信 4 108 其它 20 799 總計(jì) 151 6568 備注：其它包括塑料制品、報(bào)社、婚紗館、網(wǎng)吧、打字復(fù)印、茶莊、食雜等。 （二）桃南東路商業(yè)街 桃南東路位于興隆街北側(cè)，處于核心商圈邊緣。 租金分析： 主力租金為 6 元 /平米 /天 ； 主力店鋪面積位 20 平米 ； 租金范圍在 1－ 元 /平米 /天之間，路北的租金低于路南，在與交匯處為最高。 天橋商業(yè)街 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營(yíng)面積㎡ 服裝、皮具、鞋類 13 291 禮品、裝飾品 2 30 餐飲、娛樂(lè) 1 20 美容、美發(fā) 1 15 醫(yī)藥、保健 2 70 書(shū)店、文具用品 3 125 家居用品 1 18 電器、電子、通信 24 531 鐘表眼鏡 5 317 其它 5 87 總計(jì) 57 1504 備注：其它包括食雜便利、音像制品等 租金分 析： 主力租金為 7 元 /平米 /天； 主力店鋪面積為 25 平米。他們通常獲取信息的途徑仍然是傳統(tǒng)的電視。他們比較認(rèn)可的鋪位是外街和一樓，對(duì) 25 平米的大鋪需求比較高，對(duì)于十年經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷方式的認(rèn)同度也 比較高。 核心商圈匯總表 業(yè)態(tài)種類 總戶數(shù) 總經(jīng)營(yíng)面積 租金水平（元 /平 /天） 市場(chǎng)類 878 20xx0 — 4 百貨形式市場(chǎng)類 1034 35000 — 6 街鋪（服裝類） 193 6000 6 合計(jì) 2105 61000 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 24 總結(jié)： 1. 興隆商圈是陽(yáng)泉市占據(jù)壟斷地位的商圈，是唯一的也是最重要的商圈。 7. 現(xiàn)有市場(chǎng)中，沒(méi)有一個(gè)使用面積超過(guò) 1 萬(wàn)平米，只有華龍、日日新、百紡的單位面積超過(guò) 5 千，現(xiàn)有格局中，整體處于群龍無(wú)首的階段，沒(méi)有龍頭企業(yè)。另外市場(chǎng)中的主流支撐業(yè)態(tài)也都是服裝。 12. 在本商圈內(nèi)，有不少市場(chǎng)是由原來(lái)的百貨店或商場(chǎng)改建的，說(shuō)明當(dāng)?shù)貙?duì)于高檔商業(yè)的需求有限，但中低檔商業(yè)的需求比較旺盛。 14. 在租金交付方式方面，市場(chǎng)內(nèi)無(wú)押金，交付方式多種多樣，但整體空置率非常低。 17. 本商圈是以興隆街為核心，周邊呈自然放射狀態(tài)，而非封閉商圈。其次的差別點(diǎn)是陽(yáng)泉市現(xiàn)有商業(yè)均欠缺專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和先進(jìn)的商業(yè)管理模式。 住宅區(qū)引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。 濱河世紀(jì)城現(xiàn)況 項(xiàng)目一期商業(yè)定位于歐式風(fēng)情商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的品質(zhì)，走中高檔商業(yè)路線。 現(xiàn)狀分析 是陽(yáng)泉目前體量最大的商業(yè)、住宅混合項(xiàng)目?？拷新芬粠У耐鈬啼伿蹆r(jià)可以達(dá)到 13000— 14000 元 /建筑面積。如經(jīng)營(yíng)效果不理想，則必將導(dǎo)致投資客的投資收益受到很大影響，使客戶對(duì)項(xiàng)目二期商業(yè)失去信心，致使項(xiàng)目后續(xù)推出的商業(yè)難以順利完成銷(xiāo)售。主力租金約為2 元 /平米 /天。 4． 泉中路是城市主要干道，車(chē)流量非常大，因此，把餐飲類業(yè)態(tài) 放置在泉中路一側(cè)，對(duì)餐飲類的展示性非常好。由于是該項(xiàng)目緊臨城市交通干道陽(yáng)泉路，且與陽(yáng)泉市市政府隔街而望，因此其底商的商業(yè)價(jià)值較高，銷(xiāo)售也較為順利。實(shí)行聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的形式，到20xx 年 4 月，其扣點(diǎn)由原來(lái)統(tǒng)一的 20％，上升到平均 22％。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 32 新世隆購(gòu)物中心 新世隆購(gòu)物中心位于南山路與朝陽(yáng)路交匯處 對(duì)面，為本地商家興建，于 20xx 年7 月 28 日開(kāi)