【正文】 項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報(bào) 告 （上部） 北京金力天 房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)有限公司 20xx 年 9 月 28 日 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 1 目 錄 第一部分 陽泉市宏觀經(jīng)濟(jì)概述 第二部分 陽泉市商業(yè)市場分析 一、陽泉市地緣關(guān)系分析 二、陽泉市商業(yè)現(xiàn)狀分析 三、陽泉市商業(yè)分布特點(diǎn) 四、陽泉市整體商業(yè)分析之核心商圈興隆商圈市場類商業(yè)分析 五、 陽泉市整體商業(yè)分析之核心商圈興隆商圈街鋪類商業(yè)分析 六、商戶、消費(fèi)者調(diào)研分析 七、本項(xiàng)目重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析 八、陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)專業(yè)市場分析 九、陽泉市整體商業(yè)分析之 零散商業(yè)住宅底商分析 附件： 一、 陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)百貨店分析 二、 陽泉市郊區(qū)縣市商業(yè)分析 第三部分 項(xiàng)目分析 一、 SWOT分析 二、 十三參數(shù)法分析 第四部分 項(xiàng)目定位 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 2 第一部分 陽泉市宏觀經(jīng)濟(jì)概述 陽泉市位于山西省中部東側(cè)、太行山西麓的山間盆地中，是山西省新興的重工業(yè)基地之一，也是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的甲級開放城市?？偯娣e 4452 平方公里，轄盂縣、平定兩縣，城區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、開發(fā)區(qū)四區(qū)， 32 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 12 個(gè)街道辦法處， 1035 個(gè)行政村；總?cè)丝诩s 130 萬。其中市區(qū)面積 654 平方公里，人口 65萬；盂縣全縣 面積 2514 萬平方公里，人口 30 萬；平定縣全縣面積 1391 平方公里，人口 32 萬。 20xx 年陽泉市全年共完成國民生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％，增幅比上年加快 2 個(gè)百分點(diǎn)，增長速度分別比全國和全省平均增長水平高 和 個(gè)百分點(diǎn)。 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 20xx 年陽泉市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %。全年完成房屋施工面積 萬平方米，完成竣工面積 萬平方米，分別比上年增長%和 %，均創(chuàng)歷史新高。 在崗職工工資收入呈現(xiàn)大幅增加。 20xx 年全年在崗職工平均工資達(dá) 14169 元，比上年增長 %。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元，比上年增加 元，增長 %。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元，增長 %。全年農(nóng)民人均純收入 3437元，比上年增加 325 元，增長 %。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2636 元，增長%。 全年社會(huì)消費(fèi)品零售額完成 億元，比上年增長 %。其中城市消費(fèi)品零售額為 億元，較去年增長 ％。 陽泉是山西東部的交通樞紐，石太線電氣化鐵路橫穿市區(qū)，公路交通已經(jīng)形成以陽泉為中心的輻射公路網(wǎng)。 陽泉市轄區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，種類繁多，煤田面積 1800 平方公里，是全國著名的“沁火煤田”的重要組成部分，為全國無煙煤生產(chǎn)基地之一， 保有儲(chǔ)量為北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 3 173— 220 億噸 ， 是典型的以煤炭礦業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的能源重化工城市。同時(shí)，陽泉的鋁礬土礦儲(chǔ)量在 26— 40 億噸，為我國三大鋁礬土生產(chǎn)基地之一， 硫鐵礦儲(chǔ)量 — 25 億噸，是我國五大硫鐵礦產(chǎn)地之一。 同時(shí)，陽泉也是山西省比較著名的旅游地點(diǎn)，擁有眾多的人文景觀，如娘子關(guān)瀑布、藥林寺、百團(tuán)大戰(zhàn)紀(jì)念碑等。 近期陽泉把 實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略提到日程， 通過工業(yè)的崛起，為第一、第三產(chǎn) 業(yè)及整個(gè)城市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。建設(shè)新型能源和新型材料工業(yè)基地，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，增加財(cái)政收入，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加快城鎮(zhèn)化步伐。 1 另外 積極實(shí)施 “外向帶動(dòng)” 戰(zhàn)略， 加大招商引資工作力度，出臺(tái)一系列鼓勵(lì)進(jìn)出口貿(mào)易的政策， 維持 外經(jīng)、外貿(mào)、外事工作保持良好發(fā)展的勢頭 ，改善投資環(huán)境 ，積極 利用外資 ，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。 （以上數(shù)據(jù)來源為陽泉市政府網(wǎng)站介紹） 結(jié)合以上對陽泉市的城市狀況分析，有幾個(gè)比較明顯的城市特點(diǎn)： 1． 是典型的重工業(yè)城市，整體經(jīng)濟(jì)水平較高，為商業(yè)的發(fā)展提供了一定的空間 2． 從城市特征角度是典型的三級城市，但由于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，因此，居民收入相比其他三級城市普遍偏高，城市居民整體人均收入高于同類三級城市 3． 但整體城市化進(jìn)程處于起步階段，資金釋放途徑不明顯 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 4 第二部分 陽泉市商業(yè)市場分析 一、陽泉市地緣關(guān)系分析 陽泉市東與河北省會(huì)石家莊隔太行山相鄰，西與山西省會(huì)太原 市銜接，屬于三級城市。 陽泉市市區(qū)沿橫貫市中心的桃河呈扁長狀分布，桃河也將陽泉市在地理上自然分割成為河南與河北兩個(gè)部分。其中，桃河南岸商業(yè)較為發(fā)達(dá)，是陽泉市的核心商圈所在之處。市內(nèi)道路縱橫交錯(cuò)，最主要的縱向交通干道為泉中路，最主要的橫向交通干線為桃南路。 陽泉市夾于兩大省會(huì)之間，從商業(yè)歸屬方面應(yīng)當(dāng)歸于太原商圈，由于現(xiàn)階段陽泉商業(yè)尚處于起步階段，因此，主要的輻射區(qū)域只是市區(qū)和郊區(qū)，包括盂縣和平定地區(qū)。 二、陽泉市商業(yè)現(xiàn)狀分析 陽泉目前主要的商業(yè)都集中在興隆街附近，主要的商業(yè)形式就是市場類商業(yè)。 陽泉 市目前在售的商業(yè)項(xiàng)目非常少，主要是以租賃形式經(jīng)營， 95%以上為企事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)物業(yè)，剩余部分也被少數(shù)投資客統(tǒng)一租賃后分租給散客 。真正完全按照市場化行為運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒有。 整體的商業(yè)貨品檔次參差不齊，既有大眾的低檔商品，也有品質(zhì)毫不遜于北京的中高端商品。 目前陽泉市僅有兩家大型百貨店，一是位于鄰近興隆街的河邊街上的華聯(lián)商廈，再有就是屬于礦區(qū)內(nèi)部商業(yè)的天利購物中心。由于陽泉市現(xiàn)有中高端消費(fèi)群體通常選擇到太原或北京消費(fèi)，因此，這兩大商場總體經(jīng)營狀況一般。相比較而言，華聯(lián)商廈的經(jīng)營狀況較好。 無論是高端 的商場還是低端的商業(yè)街，都沒有任何管理行為而言，基本都處在雜亂無序的狀態(tài)之中。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 5 三、陽泉市區(qū)域商業(yè)分布特點(diǎn) 目前陽泉市的整體商業(yè)分布以興隆街為中心，呈放射狀分布格局，其他區(qū)域商業(yè)零星分布，不成規(guī)模。 四、陽泉市整體商業(yè)分析 —— 之興隆商圈市場類商業(yè)分析 由于陽泉市幾乎所有的重要商業(yè)都在興隆街附近，因此，我們把陽泉市的所有商業(yè)，按照街區(qū)進(jìn)行分析。 （一） 距離本案最近的商業(yè)項(xiàng)目 凱源商城 地理位置 橋北街 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積約 3000 平米，總商戶數(shù) 354 家，主力單鋪面積 3— 6 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，年付。 特點(diǎn)概述 以中低檔小商品及五金為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好。 一層建筑，以小百貨和五金為主營業(yè)態(tài)，購物環(huán)境較差，整體商業(yè)布局凌亂無序。位于興隆街商圈邊緣地帶，人流量較大。無空鋪。 業(yè)態(tài)組合 小百貨 五金 服裝、鞋帽 床上用品 合計(jì) 商鋪數(shù)量 255 29 40 30 354 興隆 商圈 本項(xiàng)目 鄰近商業(yè) 華盛街 桃南東路 新建路 德勝東街 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 6 橋北商城 地理位置 新建西路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積約 5500 平米，總商戶數(shù) 160 家，主力單鋪面積 6 平米，有部分大鋪約 30 平米 租金狀況 主力店鋪?zhàn)饨?3 元 /平 /天，年 付，無押金 特點(diǎn)概述 主營低檔小百貨和五金，經(jīng)營狀況良好。無空鋪。 僅一層，商業(yè)檔次偏低，位于興隆街核心商圈邊緣位置，但與五金類市場接近，有較好的同類消費(fèi)者聚集效應(yīng)。 業(yè)態(tài)組合 五金 小百貨 服裝、鞋包 音像 床上用品 合計(jì) 商鋪數(shù)量 46 76 19 9 10 160 商業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表 市場名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營狀況 服裝、鞋包 五金土產(chǎn) 床品 百貨 音像 凱源 40 29 30 255 以低檔小百貨為主，購物環(huán)境差，人流大，無空鋪 橋北 19 46 10 76 9 以低檔小百貨和五金為主，檔次低，經(jīng)營狀況好，無空鋪 合計(jì) 59 75 40 331 9 514 表二：價(jià)格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 轉(zhuǎn)讓費(fèi) （萬元） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 凱源 3 無 6 年付 橋北 3 無 6 無押金 ,年付 總結(jié)： 1． 凱源和橋北商城是距離本項(xiàng)目最近的兩個(gè)市場，目前市場內(nèi)攤位分布混亂，主營產(chǎn)品檔次低，實(shí)際上仍然屬于初級的大棚式商業(yè)結(jié)構(gòu) 2． 市場目前的主力攤位面積為 6 平米，單位租金為 3 元，兩個(gè)商場的總攤位數(shù)為 514 個(gè)，即使將兩個(gè)商場整端到本項(xiàng)目，就目前的規(guī) 劃而言，也是不能夠北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 7 將整個(gè)項(xiàng)目填滿的，另外，由于現(xiàn)有租金水平的限制，會(huì)在一定程度上局限本項(xiàng)目租金水平的合理制定。 3． 因此，在后期招商時(shí)，對于這兩個(gè)商場的商戶，應(yīng)該有選擇有針對性的引進(jìn)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是業(yè)態(tài)水平比較高，同時(shí)能夠承擔(dān)較高租金水平的商戶，如經(jīng)營音像制品、小百貨當(dāng)中比較高端的經(jīng)營者，如飾品和文化用品等，這樣才能保證本項(xiàng)目的檔次和水平。 （二） 華盛街 商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 業(yè)態(tài)種類 數(shù)量 經(jīng)營面積 （ ㎡） 主力店鋪面積 （ ㎡） 主力租金 （元 /平米 /天） 工礦機(jī)電配件類五金 39 1783 25 3 電器 3 150 餐飲、娛樂 3 185 美容美發(fā) 3 161 醫(yī)藥、保健 3 27 家具用品 1 24 總計(jì) 50 2180 總結(jié)： 華盛街 是陽泉市工礦機(jī)電五金配件最為集中的一條商業(yè)街。也是距離本項(xiàng)目最近的商業(yè)街區(qū)。 在華盛街上，五金機(jī)電產(chǎn)品的屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于服裝百貨的屬性，但是就城市而言，現(xiàn)有面積已經(jīng)能夠滿足市場需求，而且五金機(jī)電，特別是大中型的五金機(jī)電設(shè)備對經(jīng)營場所的面積和樓層要求較高，通常會(huì)選擇一層的開放式店鋪，如果在本項(xiàng)目中引進(jìn)五金機(jī)電業(yè)態(tài)，一來缺乏足夠的數(shù)量支撐大的面積，再有就是無法支撐一層或外門面房較高的租金或售價(jià)水平。 另外，五金機(jī)電和服裝、百貨類業(yè)態(tài)的商業(yè)屬性是無法兼容的，因此在規(guī)劃時(shí)，二者必居其一。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 8 （三） 桃南東路（按照由西向東方向） 百貨類： 華聯(lián)商廈 華聯(lián)商廈位于桃南東路北側(cè)，東距桃南東路與福壽街交匯處約 150 米?？偨ㄖ娣e約 20xx0 平米，于 97 年開業(yè)，是目前核心商圈的主力商場之一。該商廈的商品檔次及配套在陽泉均屬前列。 名稱 華聯(lián)商廈 建筑物特點(diǎn) 共七層現(xiàn)代建筑 (帶地下以層 ) 開業(yè)時(shí)間 1997 年 10 月 樓層總面積 約 20xx0 ㎡建面 電梯情況 四部雙向扶梯 停車場位置及車位 商場前方空地， 20 個(gè)車位 中廳面積 50 ㎡ 裝修檔次 高檔裝修 客流量 1700 人次 /時(shí)； (測試時(shí)間：周日 13： 0014： 00) 預(yù)計(jì)營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F、 2F、 3F、 4F、 5F：保底扣點(diǎn) 20% ，銷售額多出保底額部分再以約 10%的比例扣利，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。也可采用租金形式，約 8 元 /㎡ /月 空置率：無 6F：儲(chǔ)藏貨物，暫時(shí)自用 空置率：無 1B：約 4 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 15－ 300 ㎡；主力為 30 ㎡ 商戶總數(shù) 約 300 家 商 場定位 高檔次綜合性商場 拓展意向 不斷吸納高檔品牌做高檔商業(yè) 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地比例對半，外地人以太原地區(qū)為主 商戶特點(diǎn)：廠家、經(jīng)銷商均有，多為高檔品牌經(jīng)銷