月淮安中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(已修改)
2025-02-02 16:02 本頁(yè)面
【正文】 淮安中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 研 分 析 報(bào) 告2022 年 12 月 08 日一、淮安市城市總體規(guī)劃 城市規(guī)劃——?dú)v史文化名城，交通樞紐，蘇北中心淮安城市的特點(diǎn)可以概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線。四水穿城”。一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈；兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連；三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸；四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。規(guī)劃城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2022萬(wàn)人口的中心城市。規(guī)劃城市規(guī)模：中期（2022 年）100 萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2020 年）120 萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020 年）城市建設(shè)用地約 120 平方公里，城市化水平為 55%。遠(yuǎn)景城市人口 180 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 200 平方公里。 城市發(fā)展——內(nèi)整外擴(kuò)，重點(diǎn)發(fā)展開發(fā)區(qū)及大學(xué)城? 中心城區(qū)——商業(yè)中心、辦公、行政中心中心城區(qū)可開發(fā)土地少，拆遷成本高，未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)。? 向北——工業(yè)（淮陰工業(yè)園） 、居住清河清浦區(qū)為城市重點(diǎn)發(fā)展的主城區(qū)，淮陰區(qū)相對(duì)獨(dú)立。? 向東——工業(yè)（開發(fā)區(qū)） 、居住重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，工業(yè)區(qū)遷至鐵路以東，鐵路西規(guī)劃以居住為主。? 向西——工業(yè)（鹽化學(xué)工業(yè)區(qū)）淮鋼、鹽化廠、卷煙廠等一大批污染工業(yè)使城西不適合居住，未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)。? 向南——教育（大學(xué)城） 、居住小結(jié)淮安市近年來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，生產(chǎn)總產(chǎn)值及人均生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度年均保持在 10%以上，相對(duì)發(fā)達(dá)城市而言整體經(jīng)濟(jì)處于剛起步階段。城市發(fā)展重心“東遷” ，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)推動(dòng)了城市建設(shè)的步伐，拓寬了市域范圍。 城鎮(zhèn)居民整體收入還處在較低的水平，對(duì)高檔商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影響了房地產(chǎn)的消費(fèi)能力。城市的集聚能力有限，對(duì)周邊地區(qū)資源的集聚能力尚不足以支撐其區(qū)域中心城市的定位。二、淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 開發(fā)投資——保持高速增長(zhǎng)2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。在蘇北五市中，淮安市的房地產(chǎn)投資不僅總量最大，增幅也遙遙領(lǐng)先。支撐房地產(chǎn)投資居高不下的原因主要有三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)的慣性作用，在房屋施工面積中有 萬(wàn)平方米是去年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)；二是開發(fā)成本大幅提高，僅土地購(gòu)置費(fèi)就有 億元，占房地產(chǎn)投資的 ％；三是由于囤積土地的成本提高，存量土地被動(dòng)開發(fā)。2022 年 110
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