【正文】 不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。這將是未來 XX的商業(yè)競爭模式走向。自“返租”策略以后，基本未見亮點，幾年來位置銷差的商鋪銷售基本是靠這一妙計打天下，用廣州話來說就是“一本通書看到老”。在 XX 商圈近 3 平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐， XX銅鑼灣廣場、 XX 王府井商業(yè)廣場、 XX 南路步行商業(yè)街、坡子街民俗名食商業(yè)街等四大豪強(qiáng)暗自發(fā)力，近 20萬平方米的商業(yè)鋪面 先后 競相入市 。 XX 商圈是一方財富寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨厚的湖湘文化、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在 XX 獨占鰲頭，這一區(qū)域成為 XX 乃至整個 XX 名副其實的人流、物流、資金流、信息流的中心。 XX 商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過 30 萬），是真 正意義上的寸土寸金。正是基于對 XX商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。隨著四大巨頭的入駐，以及人民西路改造的順利竣工，該商圈將煥發(fā)出空前的活力。 商圈 目前 XX 不僅擁有百年老店火宮 殿，還有 XX 百貨大樓、友誼商城、百姓鞋城【 XX 路項目策劃提案報告 】 8 等當(dāng)家，而且還有麥當(dāng)勞、肯德基落戶 XX 商圈，構(gòu)筑了 XX 大商業(yè)格局，成為XX 南部一個重要的節(jié)點。 雖 XX 商圈的商業(yè)格局已經(jīng)相對飽和，但 2020 年對連接曙光路與車站路的赤新路進(jìn)行大規(guī)模拓改，（即將新建赤新路西段，西起 XX 立交橋北端，東至曙光路，長約 1 公里）推動 了 XX 商圈的再度升級與擴(kuò)容；赤新路的拓改竣工，將進(jìn)一步完善 XX 商圈，其商業(yè)規(guī)模與 繁華程度將會直逼 XX 商圈。 XX 嶺商圈 XX 嶺商圈一直以來就是 XX 北部唯一的一個商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，泰陽商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業(yè)通程電器也相繼進(jìn)駐，但由于波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商 業(yè)氛圍，加上該地區(qū)客戶的消費能力不強(qiáng)，導(dǎo)致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關(guān)門或經(jīng)營轉(zhuǎn)向。 鎮(zhèn)商圈 XX 鎮(zhèn)商圈位于岳麓區(qū)核心位置，該商圈近年發(fā)展較快， 2020 年時，該區(qū)域僅一家西城超市，現(xiàn)在 XX 鎮(zhèn)匯聚了通程電器、通程百貨、家潤多超市、新外灘商業(yè)中心、國際知名的易初蓮花也即將在此落戶?！?XX 路項目策劃提案報告 】 9 包含百意百貨，家潤多朝陽店，通程電器，東方服飾廣場等人民路立交橋商圈 ；擁有新一佳，家潤多賀龍店侯家塘商圈；吸引沃爾瑪，華銀旺和，國美，韓國商業(yè)街等的新中路商圈。 XX商圈 位于市區(qū)南部， 交通便利，人口密集，隨著長株潭融城進(jìn)程加速，必成南來北往之咽喉，是經(jīng)商絕佳之所。 XX 嶺商圈 作為北部的傳統(tǒng)商圈，一直沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 火車站 商圈由于環(huán)境因素的影響，其 發(fā)展?jié)摿τ邢?，商家以火車站的過往客戶為主，商業(yè)信譽不高， 早期的 阿波羅商業(yè)廣場也無力回天，該區(qū)域的整體商業(yè)檔次帶不上來， 周邊市民沒有到該區(qū)消費的習(xí)慣， 隨著東部的發(fā)展， 在城市的東部必定還將產(chǎn)生新的商業(yè)圈 來替代火車站商圈 。 以上五個商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足 XX市 中高檔消費群體的消費需求， 而對于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費需求的挖掘，目前滿足得并不充分。 三 、區(qū)域 商業(yè) 項目分析 【 XX 路項目策劃提案報告 】 10 本案位于 XX 路西側(cè)，屬于 XX路商圈的延伸部分，隨著周邊項目的經(jīng)營歸位，本案將是 XX 路商圈的重要組成部分，并將以 XX 路立交為節(jié)點，與平和堂、王府井、銅鑼灣 等共同構(gòu)成“四方角力”的商業(yè)陣容，推動該區(qū)域的商業(yè)與住宅的全面升值 。 市的百貨業(yè)基本都是以二，三線品牌為主，使的行業(yè)競爭日益激烈，也無法滿足人們對一線品牌的需求，更無法提升商場的品質(zhì)。詩萊、沙馳、雅 ge爾 皮具：巴黎世家 四樓 休閑服裝品牌：左丹奴、 APPLE、 LEVCS、真維斯、耐克 家居品牌：多喜 愛、夢潔、朵彩、秋鹿家居服、卡帝樂 童裝：芭芘、流氓兔等 五樓 美食廣場、小商品、文具、玩具、音響、通訊產(chǎn)品 【 XX 路項目策劃提案報告 】 13 六樓 樹時代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 3分析： 平和堂商業(yè)廣場處在 XX 市 XX核心商圈中的絕佳口岸，是解放路與 XX 路的商業(yè)交通口岸。 作為 XX 市最早的高檔地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，它是 XX購物中心的早期代表。 作為 XX 高檔商業(yè)的代表，平和堂商廈引進(jìn)的品牌主要以二線品牌為主，一線品牌為輔。這與一級城市與作為省會的中心城市相比，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到同類消費市場的品牌需求。 3． 3 萬達(dá)商業(yè)廣場 ． 1各樓層業(yè)種分布 1F 雅戈爾 /羅蒙 /圣寶奴 /箭魚鯊 /萊克斯頓 /勁霸 /斯得雅 /與狼共舞 /楚閣/唐古拉 /金博爾 /中域 /提香 /伊樂聞 /天皇星 /柒牌 /小牛頓 /少爺古車 /都喜美 /索尼 /九龍 /香港老爺車 /愛點 /米奇 2F 沃爾瑪大賣場 3F 沃爾瑪大賣場 ． 2分析 萬達(dá)二，三樓是由沃爾瑪招商經(jīng)營大賣場為主，一樓是開發(fā)商出售給小業(yè)主后不實行返租，由小業(yè)主自主招商，實行的是店中店形式，業(yè)態(tài)定位零亂，整體風(fēng)格上不統(tǒng)一，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營管理，加上商場的布局不合理，沒有明顯的動線，經(jīng)營者沒有利用沃爾瑪?shù)钠放菩?yīng)將二樓和三樓的人流【 XX 路項目策劃提案報告 】 14 會聚到一樓，在現(xiàn)行的經(jīng)營狀況下毫無人氣。 與平和堂商廈 相似的是，作為老牌商廈的春天百貨，無論是建筑形象還是內(nèi)部人流 的規(guī)劃，都達(dá)不到目前百貨商場的要求。所以相比于其他幾個商場，無論從人流量還是成交購買率，都無法與作為新興商業(yè)的五府井百貨相比；而相對于幾年前它自身的商業(yè)消費境遇亦不可同日而語。在這種情況下，春天百貨進(jìn)行市場細(xì)分實行錯位經(jīng)營，重新定位為“以女性用品經(jīng)營為中心的主題百貨店”，其服裝經(jīng)營多主打時尚、流行牌，棄如流行運動用品、男式休閑裝等品類的經(jīng)營，專門經(jīng)營成熟女性服裝、職業(yè)女裝。 ． 1 各樓層業(yè)種分布 1F 運動休閑服飾 2F 權(quán)金城韓國料理 /麥當(dāng)勞 /美體中心 3F 運動器械 /韓國餐廳 4F 整層招商 ． 2分析 ，距 XX 路商圈 公里 。 ，二期 11 月中旬即將推出銷售，但現(xiàn)在開發(fā)商通知將后期的經(jīng)營管理方由銅鑼灣改成上海百聯(lián)，其商業(yè)主題尚未確定，隨著其將來的開業(yè)必將會對新大新帶來新的市場空間。鑒于目前的現(xiàn)狀，本商場的興旺有待時日。無疑，這給了本項目以市場空缺。 綜合對以上商場 內(nèi)品牌消費人群的觀察，多為有國產(chǎn)老品牌情結(jié)的中老年消費者根據(jù)對這一商圈的綜合統(tǒng)計分析，這一市場目前 XX 已然飽和，很多對國際品牌有需求的消費者卻全部被分流，由此可見， XX 路商圈目前缺乏一個能滿足品牌需求的集中場所。 有空缺就有市場，有市場即有機(jī)遇，本案的競爭項目現(xiàn)狀及經(jīng)營方向直接指導(dǎo)著本項目的定位方向。解 放路上商業(yè)物業(yè)的平均售價在20200 元 /平方米左右，平均租金在 8元 /平方米 /天。 目前市中心的住宅的售價，芙蓉區(qū)最高售價 4500 元 /平方米左右，最底售價為 2020 元 /平方米左右。一般商鋪的價格是住宅價格的 34倍 ，以上海的徐家匯地區(qū)為例，住宅的價格在 16000 元 /平方米左右，商鋪的價格在 60000 元 /平方米【 XX 路項目策劃提案報告 】 19 左右。另外開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，通過市場獲取的租金是無法滿足給小業(yè)主的投資回報的，這將會影響 XX市整個商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，成為市場極大的隱患。同時 XX 城市居民收入、支出一直在全國處于較高水平，在中部優(yōu)勢尤其明顯。居民消費價格指數(shù)為 100，在全國 33 個重點城市中第一個擺脫負(fù)增長。 XX 市區(qū)社會商品零售總額與市區(qū)人口之比在全國過百萬人口的城市中，排第7 位，超過天津、哈爾濱、沈陽、南京、武漢、鄭州等大城市。 . 5． 2 城市消費特征分析 4． 2． 1“土洋兼具” XX 是全國第一批對外開放的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國中等以上城市前列。土洋兼具，是轉(zhuǎn)型期社會的消費特征。 5． 2． 2現(xiàn)代化 XX 人的消費洋溢著現(xiàn)代氣息。 XX 人均手機(jī)持有量在各大城市中也是居前列的，市區(qū)常駐人口 100多萬，就【 XX 路項目策劃提案報告 】 20 有 30 多萬門手機(jī)。 5． 2． 3休閑化 打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。不大的 XX 城在湘江的月亮島上也有一個高爾夫球 場。 5． 2． 4知識化 XX 人重視教育消費，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達(dá)。據(jù)調(diào)查， 55%的人把教育投資擺在首位。 5． 跟風(fēng)從眾是 XX 市民消費的一 大特點，同時也伴隨著喜新厭舊。 5． 3 消費者購物行為分析 5． 崇尚高消費 XX 市民崇尚高消費，越是高檔商場人流越多，在王府井百貨、平和堂不乏洶涌的人流，而檔次稍低的新大新、春天百貨人流相對少很多，步行街的一些品牌專賣店及通道，更是人流如織，由此可見，高檔消費是 XX 市民的一種新的崇尚。 小結(jié)： 敢于消費、 超前消費、品牌消費是 XX市民的總體消費特征。而綜合以上市場部分的分析，我們發(fā)現(xiàn) XX 市的消費格局呈現(xiàn)以下特征。 這將為本案的定位找到市場切入點。我們依據(jù)品牌可把 XX 商圈劃分為兩大類競爭：即大眾品牌 VS 中高檔品牌，根據(jù)本項目市場調(diào)查分析而設(shè)定的市場切入點，中高檔品牌項目王府井百貨、平和堂兩大商業(yè)物業(yè)將是本案的直接競爭 對手。 ：平和堂商廈 項目概況： 項目總體量為 51,800 平方米，共分為樓下三層樓上六層，是 XX 路商圈最早的以中高檔定位的大型商業(yè)項目。 6． 1． 1優(yōu)勢分析 ◇ 品牌 優(yōu)勢： XX 最早的高檔商業(yè)物業(yè)，與王府井一樣，在 XX市消費者心目中占據(jù)著牢固的商業(yè)地位。 ◇ 整體規(guī)劃 較好， 商場的布局較為合理，動線 較為明朗 。 6． 1． 2劣勢分析 ◇ 作為 XX 較早的高檔商城，經(jīng)營品牌主要以二、三線品牌為主，品牌沒作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，已無法滿足現(xiàn)代高檔品牌消費者的需求。 ◇建筑外形上不具有超前性，特別其主入口窄小， 無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢 。 ◇ 內(nèi)部購物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到 中 高 檔消費需求 ，與一級城市相去甚遠(yuǎn) 。由 A 座產(chǎn)權(quán)式商場， B 座 11 層（ 1－ 4層裙樓， 5層以上的寫字樓）， C 座 22 層（ 1－ 4層與 B座共裙樓， 5 層以上為住宅）， D 座 29 層住宅， 萬平米流行前線地下商城及4000 平米王府井超市組成 。 6． 2． 1 優(yōu)勢分析 ◇ 品牌 優(yōu)勢： XX 最早的高檔商業(yè)物業(yè)之一，其品牌形象已深入人心。 ◇ 整體規(guī)劃 較好， 商場的布局較為合理，動線明朗。 ◇ 作為 XX 較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營模式較為成功。 ◇ 招商時并不具有市場的超前性，與平和堂進(jìn)行同質(zhì)競爭。 競爭項目的缺位與本項目的切入點 王府井和平和堂可謂分據(jù)著 XX 路商圈的核心黃金位置，從目前的經(jīng)營 情況來看無不成功，但它在入市時著力于瞄準(zhǔn)中高檔消費者，并與周邊的百貨商業(yè)形成了同質(zhì)競爭，基本上滿了 XX 中高檔的品牌消費需求，其遺漏的金字塔部分的“尖端消費群”正是本案的機(jī)會。其產(chǎn)品主要為裙樓形式，商業(yè)部分面積共 萬平米，分 AB 兩區(qū)，其中接 XX路的區(qū)域為 A區(qū)，共四層，商業(yè)面積 平米，B區(qū)商業(yè) 面積 6000 平米。它不僅能提升本案住宅部分的價值，對區(qū)域地塊的商業(yè)價值更能起到水漲船高的效應(yīng)。在此