【正文】 于可支配收入，消費(fèi)力極強(qiáng)。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人 數(shù)也均居全國省會(huì)城市前列。這一點(diǎn)在 XX人身上表現(xiàn)得尤為突出。而且手 機(jī)更新?lián)Q代快。而娛樂產(chǎn)業(yè)在 XX，更是如火如荼，各種娛樂場所遍布全城，消費(fèi)異?；鸨? 5． 2． 4崇土排外 XX 人在吃、玩方面偏向于崇土， 外來 餐飲 很難在 XX立足 。 5． 品牌意識(shí)強(qiáng)烈 在商業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)： XX 消費(fèi)者品牌意識(shí)十分強(qiáng)烈，消費(fèi)者大多有一定的品牌忠誠度，且越是高檔品牌、國外品牌越受市場青睞。即： 品牌供給不足，品牌需求強(qiáng)烈 。 經(jīng)分析，這些項(xiàng)目存大著諸多的劣勢，去劣存優(yōu)、獨(dú)辟蹊徑，甩開競爭對手 是本案突破市場的法寶。 ◇ 配套 優(yōu)勢： 2 層停車位，相比于其他大型商業(yè)項(xiàng)目車位相對充足，能滿足中高檔一族購物的便利需求。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場，與目前 XX 市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 6． 2 競爭項(xiàng)目二： 王府井百貨 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目 占地 36畝，兩面沿街，臨 XX 路 140 米，臨解放路 60 米。 ◇規(guī)模優(yōu) 勢： 商業(yè)體量較大，業(yè)種豐富，能滿足消費(fèi)者一站式需求。 6． 2． 2 劣勢分析 ◇ 經(jīng)營品牌主要以二、三線品牌為主，以中檔品牌切入 XX 市場，造成了 XX品牌市場的同質(zhì)競爭的加劇。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 23 七、 項(xiàng)目價(jià)值、 SWOT分析 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 本項(xiàng)目 是 XX市最火爆商圈 ―― XX路商圈的目前僅供發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，具有絕版的商業(yè)價(jià)值。 而定位，是把本案商業(yè)價(jià)值具體量化的關(guān)鍵一筆。 地塊優(yōu)勢：項(xiàng)目地塊臨近 XX 路，臨路面長 80 米，徑深為 120米，商業(yè)價(jià)值明顯。加上XX 路 立交人行道駁接地面部分正好與本項(xiàng)目形成對接，有利于人流的直接進(jìn)入。 劣 勢分析 ，本項(xiàng)目屬于 XX路商業(yè)延伸段，歷史上商業(yè)氛圍較為薄弱，現(xiàn)階段人流相對稀少， 加上 XX 路立交形成的物理阻隔，在一定程度上把人流形成了切割。項(xiàng)目位居最繁華最中心的 XX 商圈，可謂趕上了城市化進(jìn)程的“快班車”。 從競爭對手來分析，主要經(jīng)營中高品檔品牌的王府井百貨與平和堂商廈，甚至于阿波羅商業(yè)集團(tuán)旗下的春天百貨、萬達(dá)商業(yè)廣場、上海百聯(lián)等都具有相當(dāng)?shù)钠放苹A(chǔ)，在 XX 市消費(fèi)者心目中占據(jù)著絕對的影響力。所以，只有進(jìn)行差異化定位，才能吸引其目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目劣勢 與威脅 規(guī)避 ： 本項(xiàng)目的最大威脅來源于競爭，而這可以通過 差異化 的定位和 提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目 投資性價(jià) 比來規(guī)避 目前市場的觀望 。 它更是華中地區(qū)唯一的品牌折扣店，其 “奧特萊斯” 業(yè)態(tài)模式將把 XX 打造成華中地區(qū)的“品牌走廊”。 三、主題功能定位 “品牌折扣店＋ 餐飲俱樂部 ”的高級主題商場 定位依據(jù)： 關(guān)于“主題商場” ． 1 本項(xiàng)目的商業(yè)體量上為 萬平方米，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營理念，適合于經(jīng)營小型主題商場。商鋪一旦有了主題，其亮點(diǎn)和賣點(diǎn)就能快速形成，以吸引投資者。 從 以上對 市場 的分析中得出：目前 XX 市已進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代，中高檔收入人群更是品牌的崇尚與時(shí)尚的推動(dòng)者。 在 XX 的發(fā)展進(jìn)程中， XX 投資環(huán)境日益改善，本市高消費(fèi)階層日益壯大，本土的新金領(lǐng)時(shí)尚人士與外來“資本家”爭相斗艷，XX 儼然已成為華中乃至全國聞名的“時(shí)尚之都”，而 XX 路商圈，更是這其中的“時(shí)尚工廠”。引領(lǐng)潮流，追求品牌所帶來的精神享受是 XX人生活和消費(fèi)的導(dǎo)航儀 。 關(guān)于“折扣店” 從目前 XX 的消費(fèi)市場來看， XX 路商圈仍屬于大眾消費(fèi)的品牌區(qū)。我們的產(chǎn)品是一線品牌，我們的消費(fèi)者客戶是一部分金字塔頂尖 客戶加一部分品牌追崇者，品牌折扣店能吸引更多的品牌追崇者。 “ 品牌、 時(shí)尚”作為位于這個(gè)時(shí)代前沿的理念，已被賦予了更深刻的內(nèi)涵。并通過形象包裝 有效 地 把本項(xiàng)目從林立節(jié)次的周邊商場分隔出來，成為 XX成功一族眾相 追捧的高檔 主題 購物場所。鑒于此，本項(xiàng)目將遵行以下的策劃思路：提純銷售概念 ― 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶－確定銷售策略－制定價(jià)格方案。在營銷鏈上做到 概念 —— 形式—— 內(nèi)容 —— 實(shí)質(zhì) /內(nèi)涵的不斷延伸和升華 ，促進(jìn)項(xiàng)目的 銷售與招商。 內(nèi)涵： 將 品牌 文化溶入 XX 的 主流 傳媒，創(chuàng)造一種力爭上游的 品牌 投資文化，以“品牌概念”全面顛覆 XX 投資市場，提倡一種“有品牌消費(fèi)必有高回報(bào)”的投資模式 。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一 旦發(fā)現(xiàn)有利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。所以對價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。 因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。 三 、項(xiàng)目銷售策略 2． 1 對商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行返租，以快速回籠資金 ． 1返租方式的可行性分析 對于 XX 市場來說， 返租是非常有效的手段。其具體的分割面積有待對 XX 投資市場作深入的調(diào)查分析和確定規(guī)劃后確定。這不但保障開發(fā)商有預(yù)期收益，并且能實(shí)現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時(shí)使開發(fā)商獲得返租期內(nèi)的實(shí)際租金收益。開發(fā)商在市場培育期基本處于透支狀況， 返租時(shí)間越長，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)越大， 返租年限越短，其風(fēng)險(xiǎn)就越小。而實(shí)際中，開發(fā)商承諾的投資回報(bào)率與實(shí)際的投資回報(bào)率存在巨大的差價(jià)，為了使貴司風(fēng)險(xiǎn)最小化，實(shí)際回報(bào)率與承諾回報(bào)率差值應(yīng)越小越好。 反過來看，從以下表格可以看出： 承諾的投資回報(bào)率 預(yù)期的回報(bào)率 實(shí)際銷售單價(jià)（元 /m2） 需要返還的租金 (元 ) 8 年內(nèi)的預(yù)期租 金 收 益（元） 實(shí)際每平方米收益（元 /m2） 11% % 29900 26312 20200 23000 這個(gè)利潤差也是較為合理的，其租金差價(jià)為 6152，而算入售價(jià)的有 6440元，投資者既有投資升值空間，開發(fā)商與之分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較為合理。 附：項(xiàng)目基本售價(jià)計(jì)算方法 （ 1）市場比較 通過對項(xiàng)目及整體商業(yè)市場調(diào)查，充分考慮現(xiàn)有競爭對手的銷售情況及市場接受的價(jià)【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 35 格，根據(jù)市場的實(shí)際對本項(xiàng)目的銷售價(jià)格及租金水平進(jìn)行科學(xué)、合理的評估與預(yù)算。 2≈ 32646元 / M2 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 36 本項(xiàng)目二層的銷售均價(jià)為： 相比于王府井，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：（ 19000247。因?yàn)橥醺?xiàng)目相對比較早入市同，目前 XX市的商鋪銷售早已升值，其取值時(shí)應(yīng)基本接近屬于接近于同期入市銅鑼灣廣場。本項(xiàng)目招商的成功與否直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和開
。 小結(jié)： 綜合以上分析與考評 及對樓層間價(jià)格規(guī)律的評估 ，本項(xiàng)目的售價(jià)一層可設(shè)定 為 38000元 / M2左右，二層售價(jià)可設(shè)定 為 25000元 / M2左右 ，三層售價(jià)為 18000元 / M2，四層為 11000元 / M2，其平均售價(jià)為 23000元 / M2。 101） 100≈ 18316元 / M2 綜合以上得出的數(shù)據(jù)，通過市場比較法得出本項(xiàng)目一層的銷售均價(jià)為： （ 17431+18316）247。 109） 100≈ 25688元 / M2 相比于銅鑼灣，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：（ 40000247?；貓?bào)率11%，返還期限 8年。 所以本項(xiàng)目的返還總額取一個(gè)中間數(shù) 28%，由 此得出的每平米返還 金額為：6440 元 平均售價(jià)為 29900 元 / m2。 根據(jù)目前 XX 市整體售價(jià)水平及考慮項(xiàng)目的升值空間，我們得出項(xiàng)目的基本平均售價(jià)為 23000 元 / m2。以王府井為例： 一至三層平均售價(jià)約為： 57333 元 / M2 一至三層平均租金約為： 元 /M2/天，而 每月的租金約為 206 元 投資回報(bào)：稅前 9%，年限 20 年 照此計(jì)算，王府井每年的租金收入為： ＊ 30 元 / M2＊ 12≈ 2473 元 每年的租金返還數(shù)： 57333＊ 9%≈ 5160 元 綜合以上 可以看出： XX 市商業(yè)市場普遍采取的方式是：年回報(bào)稅前 10%，返租年限 10 年，這個(gè)投資者普遍能接受的方式。同時(shí)，短期的返租回報(bào)更能體現(xiàn)對項(xiàng)目的信心。我們從以往的銷售中發(fā)現(xiàn)，買商鋪用來出租的客戶是親自經(jīng)營的客戶的三倍，因此我們敢說，“返租”一定可以引爆銷售，吸引大量投資者。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 32 次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營 客戶 本案因?yàn)闄n次高，主題明確，對招商的要求無疑將設(shè)定較高的門檻，相對而言，散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例將比較小。 制定吸具震撼力的營銷推廣策略是獲得此類客戶的關(guān)鍵。一般來說，三年 ―― 五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。 通過對上述策略的挖 掘和理解 ，要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)： 充分挖掘投資潛力，吸引 各方投資者與經(jīng)營者 提供 一種全 新的、具有更高回報(bào)的 投資 產(chǎn)品 構(gòu)建 XX第一個(gè) 衾影倡導(dǎo)“品牌生活”的 頂級商鋪組合 創(chuàng)造 XX前所未有的高檔次商業(yè) 精品； 形成爆炸性的銷售，快速的現(xiàn)金流； 實(shí)現(xiàn) 開發(fā)商利 益 的 最大化。 將 品牌性 頂級商鋪和頂級 高檔休閑餐飲緊密結(jié)合， 共同打造一種 “ 品牌生活模式 ”，提供 一種 高品位的 品牌 生活， 全面豐富與深化 XX 的消費(fèi)文化。 一、項(xiàng)目銷售概念的提純 投資市場的觀望與 復(fù)雜性對 本案的銷售及操作 提出了更高的要求，不同的購 鋪 者有不同的需要和投資目的，這就要求 本案須 立足市場進(jìn)行 市場 細(xì)分 并確定極具沖擊力的銷售概念 。 第 三 部分： 項(xiàng)目銷售及執(zhí)行方案 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 30 一切都為銷售出發(fā)。項(xiàng)目提供的就是這樣一種“品牌生活”，所有，滿足品牌消費(fèi)的“吃”必不可少，這也是本案配套的重要組成部分，也是本案商場部分業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充。 關(guān)于“高級” 從區(qū)位價(jià)值上看，本項(xiàng)目承擔(dān)著提升整個(gè)項(xiàng)目價(jià)值與開發(fā)商價(jià)值【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 29 最大化的使命，在同質(zhì)競爭十分激烈的 XX路商圈，要達(dá)到樹立形象、甩開競爭、補(bǔ)充 XX目前消費(fèi)結(jié)構(gòu)以達(dá)到本案價(jià)值最大化的目標(biāo)，必須以高檔立項(xiàng)。這體現(xiàn)的是一種“品牌”意識(shí)，越名牌越有市場。經(jīng)過多年的商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)，我司積累了豐富的商家資源。 從品牌的消費(fèi)內(nèi)涵來分析。在這樣的消費(fèi)環(huán)境下， XX市的時(shí)尚與品牌市場已落后于消費(fèi)需求。 關(guān)于“品牌店” 我們的品牌是一線品牌。這種聚沙成塔的資源共享模式有利于消費(fèi)者和經(jīng)營者的利益。 綜上所述，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位為： 華 中品牌 走廊 二、開發(fā)理念定位 主題明確的高級 主題 商業(yè)廣場， 萬平方米體量較大的城市核心商業(yè)地【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 27 標(biāo)，特色鮮明的現(xiàn)代建筑。 第二部分：項(xiàng)目 主題定位 一、戰(zhàn)略定位： 通過以上的 分析與判斷，我們可 以得出： XX 市缺少一個(gè)以高端品牌的集結(jié)區(qū)。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量 規(guī)避劣勢 ，擴(kuò)大其優(yōu)勢。 區(qū)位上，本項(xiàng)目旁邊即為占據(jù)十字路口且經(jīng)營欠佳的新大新大廈，其冷清的形象將對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響，而相反，只要本案操作得當(dāng)，威脅將化為機(jī)遇。 威脅 分析 政策由此引發(fā)的投資觀望對項(xiàng)目將造成一定的影響，這給項(xiàng)目的操作帶來一定的挑戰(zhàn)。 機(jī)遇 分析 根據(jù) XX 城市化進(jìn)程的加快，“城市空心理論”將產(chǎn)生作用。同時(shí)，商業(yè)部分以休閑廣場連接 AB 兩區(qū)，容易集中人流且把商業(yè)形成一體化，這在 XX 獨(dú)一無二。 交通優(yōu)勢：項(xiàng)目所臨