【正文】 告也正是依據(jù)這一路徑展開，詳細(xì)內(nèi)容請仔細(xì)參閱報告。 房地產(chǎn)市場 更是得到了高速發(fā)展 ， 這其中 也推動了 商業(yè)地產(chǎn) 的 快速 崛起 ，從近 幾 年商業(yè)用地的出讓情況， 以及 目前在售和新增 的商業(yè)樓盤就可以看出。其中市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速比上月回落 個百分點。 全市銷售各類商品房屋面積 萬平方 米，同比下降 %，實現(xiàn)銷售額 823812 萬元，同比下降 %，其中銷售住宅面積 萬平方米，同比下降 %；實現(xiàn)銷售額 671292 萬元，同比下降 %。 ● 2020年 1— 7 月 南通市 居民可支配收入 情況 今年 7 月份，市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到 1409 元，比上年同期增長 %。本月居民人均工資性收入 1026 元，比上年同期增長 %。 經(jīng)營性收入增長迅速。 本月人均經(jīng)營收入 134 元，同比增長 %。其中人均養(yǎng)老金和離退休金為 325 元，增長%。服務(wù)性消費支出為 288 元，增幅達(dá) %。家庭設(shè)備及服務(wù)支出 79 元，增幅 %，本月居民購買空調(diào)、風(fēng)扇、冰箱等消費較多。 ● 代表項目 簡介 名稱 建筑面積 區(qū)位 項目 定位 形象定位 規(guī)劃設(shè)計 配套 鴻運裝飾城 11 萬㎡ 工農(nóng)路與永怡路交匯處 裝飾建材 “江蘇一級建材總 站” ① 12～ 24 米寬道路設(shè)計 ②主經(jīng)營區(qū) 2 層，底層 米，二層 米 ③每層均設(shè)扶手電梯，另設(shè)貨梯、觀光電梯 ④大幅廣告位設(shè)計 \ 百安誼家 國際家居 12 萬㎡ 濠西路 家居裝飾建材 “南通家居核心” \ 機(jī)動車位， 1000 多個；非機(jī)動車位 5000 個 奧特萊斯購物廣場 一期 7 萬㎡ 濠西路與外環(huán)北路交匯 處 品牌折扣、工廠直銷 “長三角超大型街 區(qū)購物中心“ 連廊設(shè)計，多廣場，多中心設(shè)計 ①水、電、氣、消防入戶 ②電梯、扶梯 20 對，推進(jìn)式排列 ③排煙、隔油、垃圾清運定制處理 ④機(jī)動車位： 400 隔非機(jī)動車位： 3200 個 南通匯晟建材（批發(fā)）市場 30 萬平米 南通市西大門九圩港（寧通高速入口處） 精品陶瓷 “ 蘇北大型陶瓷精品批發(fā)市場 ” 店鋪 +住宅設(shè)計 店鋪： 4085 ㎡ 住宅： 80170 ㎡ \ 美麗華商業(yè)廣場Ⅱ期“喜慶城 ” 萬㎡ 南通市外環(huán)北路 390 號 婚慶商品、婚慶策劃、婚慶服飾等 “全國連鎖一站式喜慶主題商場” \ 機(jī)動車位： 307 個 南通尚美家國際小商 6 萬多㎡ 外環(huán)北路 798 號（永商 小商品 “南通最大的小商 \ \ 品城 城正對面） 品市場” ? 從上面所列舉的項目中不難看出 目前南通的商業(yè)市場主要以家居裝飾建材為主，其體量都比較大 ， 招商、 銷售周期 勢必 較長 。 ? 就調(diào)研以及上面表格的對比來看，南通目前商業(yè)市場的定位，基本上都是以所經(jīng)營業(yè)態(tài)的產(chǎn)品來進(jìn)行定位，缺少 從 功能 或 運營管理上的定位。52′ 的川港鎮(zhèn)豎積洪村，北至北緯 32176。41′ 的五接開沙島，東至東經(jīng) 121176。東臨黃海，海岸長 公里；西部平潮地區(qū)南 瀕長江，江岸長 15 公里；西南與南通市區(qū)相接，東南與海門為鄰，北與如東毗連，西北與如皋接壤；總面積 1351 平方公里。地勢西北部較高，東南部和沿江、近海墾區(qū)較低。境內(nèi)新長鐵路（支線）和寧通、鹽通、通啟高速公路穿境而過，通揚、通呂、通啟運河和九圩港、遙望港、新江海河等大型骨干河道縱橫交錯，南端連接正在興建的蘇通長江公路大橋，市區(qū)西郊設(shè)有南通飛機(jī)場。 ● 行政區(qū)劃 2020 年 6 月末，通州市轄 20 個建制鎮(zhèn)， 374 個村， 58 個社區(qū)， 3 個農(nóng)場，總面積 1351 平方公里，總?cè)丝? 萬人。 通州市地處江蘇省東端，東臨黃海，南濱長江，與上海隔江相望。 一小時都市圈。通州無論從蘇通大橋到上海浦西，還是從滬崇蘇 大 通 道到上海浦東，都只有1 小時的車程。 大交通樞紐。通過江海聯(lián)運，運輸成本最低；連 接?xùn)|西南北鐵路大動脈，貨物儲運最便捷；緊靠上海浦東國際機(jī)場、虹橋國際機(jī)場，比蘇州到國際航空港還快捷，南通機(jī)場距離通州開發(fā)區(qū)僅 6 公里，目前設(shè)有國內(nèi)貨運航班，南通機(jī)場未來規(guī)劃為上海第三大空港，長三 角地區(qū)長江北岸的航空中心。 通州市水系發(fā)達(dá) ，開發(fā)區(qū)境內(nèi)有兩條直通長江的主干河道，貨物可方便運抵沿江各大城市。通州開發(fā)區(qū)位于南通港和投資 50 億元正在新建的洋口港、呂四港的核心三角位置，各相距 30 公里，區(qū)域位置非常獨特。 下面讓我們來看一下通州市的一些相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù) 。% 一般預(yù)算收入 140101 2020 年全年 存貸款情況 增值稅（ 25％） 33064 營業(yè)稅 37574 企業(yè)所得稅 (40%) 14362 個人所得稅 (40%) 4779 契稅 11621 上劃中央四稅 131284 消費稅 3380 增值稅（ 75％） 99192 基金預(yù)算收入 68005 財政總收入 339390 指 標(biāo) 名 稱 實績（ 單位： 萬元） 同比 增加（ 單位： 萬元） 同比 177。 ● 代表項目簡介 名稱 建筑面積 項目定位 形象定位 單鋪面積 租 /售情況 價格 帝奧生活廣場 約 萬㎡ 社區(qū)商業(yè)街 “通州財富第一聚集 地” 30 — 60 ㎡ 售 80%/租 50% 售價：沿街 萬 /㎡； 內(nèi)鋪 萬元 /㎡ 租價： 第一年 23 元 /㎡ /天 金游城商業(yè)步行街 10 萬多 ㎡ 市中心商業(yè)步行街 “通州城市客廳“ —— 100000 平米SHOPPING MALL 20— 100 ㎡ 主力面積 30—40 ㎡ 沿街一層基本租售完，內(nèi)鋪及二層租售大概30%左右 售價：沿街 4 萬 /㎡ 內(nèi)鋪一層 3 萬 /㎡ 二層 78 千 /㎡ 租價： 元 /㎡ /天 東大商貿(mào)城 5 萬多 ㎡ 小商品市場 / 20 ㎡左右 租率： 97% 租價： 元 /㎡ /天 東大好億萊建材城 3 萬多㎡ （東大二期） 精品裝飾建材 / 基本在 40 ㎡以上 租率： 90% 租價： 1F 元 /㎡ /天 2F 元 /㎡ /天 3F 元 /㎡ /天 4F 元 /㎡ /天 蘇中家居城 萬㎡ 家具市場 / 根據(jù)需要來定 全部承 租 租價： 一層 45 元 /㎡ /月 二層 30 元 /㎡ /月 永泰服飾城 約 4000 ㎡ 服裝、鞋業(yè) / 5— 15 ㎡ 租率： 80% 租價： 1— 元 /㎡ /天 永泰家具城 約 6000 ㎡ 家具 / 根據(jù)需要來定 租率： 90%以上 租價： 15— 30 元 /㎡ /天 ? 從以上所列的項目中可以很明顯的看出，通州目前的商業(yè)氛圍仍主要集中在老城區(qū)，周邊區(qū)域則顯的比較冷淡。 ? 目前，通州的專業(yè)市場硬件、配套、交通等方面，相對已經(jīng)落后，因此，市場經(jīng)營狀況一般，缺乏經(jīng)濟(jì) 活力。 ? 另外， 從客群構(gòu)成來看，各大商業(yè)市場多以本地客群為主，缺乏區(qū)域輻射能力，商業(yè)氛圍比較冷淡。 ? 其次，從客群構(gòu)成中可以看出，通州目前各大市場中主要仍是以本地客群為主，周邊地區(qū)的客戶以及投資客的比例相對較少。 所以 本報告所謂 市場競爭環(huán)境分析 競爭主要是 從宏觀角度，以及代表個案兩個方面來進(jìn)行闡述 ，因此，我們選取了一些較有代表性的項目作為本次 對比 分析對象。 中國疊石橋國際家紡城，地處長江入海口，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。寧啟高速公路疊石橋出口至家紡城僅需 3 分鐘。 中國疊石橋國際家紡城三期占地面積約 80 畝，總投資額約 個億，建筑面積約 萬平方米，擁有商業(yè)門面房 520 間。目前物業(yè) 90%以上已租出。 ② 項目 特點 ： 二、 本 項目 自身 剖析 1. 項目 基本狀況分析 (1).地塊位置 本地塊位于通州市南部，南側(cè)為通呂大道；西側(cè)為城市公共綠地和世紀(jì)大道；北側(cè)為行根路且與市政府相鄰；東側(cè)為城市規(guī)劃道路。 (2).主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 征地面積 69329 ㎡ 建筑占地面積 27700 ㎡ 總建筑面積 83270 ㎡ 商業(yè)面積 65030 ㎡ 商務(wù)面積 18240 ㎡ 建筑密度 40% 容積率 綠化率 20% 地面機(jī)動車停車位 400 地下機(jī) 動車停車位 98 地面非機(jī)動車停車位 2020 臨時非機(jī)動車停車位 1000 綜合來看，本項目依托新市政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將會對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的帶動作用，因此，本項目將在宏觀區(qū)域規(guī)劃的背景下，獲得有利的機(jī)遇。 本項目的開發(fā)恰好迎合了目前通州城市規(guī)劃發(fā)展的需要， 無論從項目的區(qū)域位置還是商業(yè)價值來看， 本項目將會成為 “ 通州商品Opportunity（ 機(jī)會 ） ? 目前通州尚無專業(yè)的小商品批發(fā)市場，現(xiàn)有小商品經(jīng)營較為零散 ? 與項目形成直接競爭的“東大商貿(mào)城”近期由于開發(fā)商大幅度提高租金，經(jīng)營業(yè)主對抗情緒比較嚴(yán)重 ? “ 東大商貿(mào)城”近期將有一批業(yè)主租約到期，對于項目后期銷售較為有利 Threat（ 威脅） ? 受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，近期居民投資情緒將會受到影響 ? 來自于通州市其它商業(yè)項目的競爭，將會分