【正文】 負(fù)面的社會(huì)影 響，導(dǎo)致銷售不佳。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開(kāi)電梯、 24小時(shí)供開(kāi)水 等服務(wù)。 這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠(chéng)大廈屬于省服裝進(jìn)出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并對(duì)外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā) 展有限公司開(kāi)發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)通大廈，這些寫字樓則是對(duì)外銷售的。讓他們感受到榮譽(yù)感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。 13項(xiàng)目的面積價(jià)值 項(xiàng)目總建筑面積 5 萬(wàn)平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項(xiàng)目具有不可多得的稀缺性。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開(kāi)發(fā)過(guò)程中的系列問(wèn)題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開(kāi)發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。項(xiàng)目地塊位于合肥市東 西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形 L 型。 14地塊的周邊市場(chǎng)價(jià)值 商業(yè)物業(yè)在自身無(wú)法形成規(guī)?；?yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費(fèi)途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場(chǎng)。 項(xiàng)目形象定位： 結(jié)合徽商集團(tuán)的企業(yè)背景，我公司認(rèn)為本項(xiàng)目的物業(yè)形象是 見(jiàn)證與體現(xiàn)新徽商時(shí)代的品位、誠(chéng)信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象 . 形 象 詮 釋 : 品位： 優(yōu)越的地段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氛圍 誠(chéng)信 ：開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)業(yè)主的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的誠(chéng)信關(guān)懷 規(guī)則： 新 經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)則將代來(lái)效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)則而代來(lái)效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來(lái)規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。 1. 價(jià)格 寫字樓的銷售對(duì)象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。 物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費(fèi)來(lái)決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。領(lǐng)域平臺(tái)滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn) 離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對(duì)戶型、彈性空間、相關(guān)配套如黑白鞋會(huì)所的商務(wù)和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求，以滿足相關(guān)人群的不同需要。當(dāng)別人還在回家 的車陣中不能自拔， CBD 的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉 。國(guó)際中心 徽商 該方式在外銷物業(yè)中是主要的銷售渠道， 適合于高價(jià)的樓盤。 公共管理服務(wù)：維護(hù)大樓內(nèi)包括電梯、照明、 消防設(shè)備、通訊設(shè)備、安全系統(tǒng)在內(nèi)的各項(xiàng)電動(dòng)和機(jī)械設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 “酒店式”服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)介 每戶一位專職保姆服務(wù) 室內(nèi)清潔服務(wù) 干洗衣物服務(wù) 叫車服務(wù) 傳真服務(wù) 訂報(bào)服務(wù) 代繳公共事業(yè)費(fèi)用、代訂機(jī)票服務(wù) 代購(gòu)物品服務(wù) 每戶設(shè)直通大堂接待電話（ 24小時(shí)） 本司認(rèn)為該 酒店式公寓的物業(yè)管理模式，需要一家專業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司。因此，本案要首先樹(shù)立物業(yè)的品牌形象，從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)的銷售速度和價(jià)格。 第二階段推廣目的： 本階段將吸引市場(chǎng)關(guān)注，了解市場(chǎng)需求價(jià)位，提前控制重點(diǎn)潛在客戶為主要目的，提前預(yù)熱市場(chǎng)。同時(shí)可舉辦老客戶的聯(lián)誼活動(dòng)，以提升社會(huì)形象，并展開(kāi)市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略。該問(wèn)卷可根據(jù)貴司的要求加以甄選，在銷售期間進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，為貴司今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收集第一手的資料。 Ｆ４、您打算選用何種付款方式？ １、一次性付款 ２、分期付款 ３、銀行按揭 Ｆ５、您希望選擇按揭的額度是多少？ １、５成或以下 ２、六成 ３、七成 ４、八成 ５、九成或以上 Ｆ６、您 希望按揭的期限是多少？ １、５年以下 ２、５－１０年 ３、１１－１５年 ４、１６－２０年 ５、２０年以上 Ｆ７、您愿意負(fù)擔(dān)的首期款最高的為 ————— 萬(wàn)元。 完成樓盤品牌知名度和開(kāi)發(fā)商美譽(yù)的培育 成功的廣告推廣可以幫助樓盤構(gòu)建一個(gè)成功的、令人向往的形象，從而使樓盤成為城市的亮點(diǎn)之一。 綜上述，樓盤現(xiàn)象的 塑造、樓盤賣點(diǎn)的傳播，都必須有一個(gè)科學(xué)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、有?chuàng)造力的廣告企劃來(lái)指導(dǎo)廣告推廣活動(dòng)，使廣告更為有效、深入、全面、持久，從而為樓盤銷售提供強(qiáng)有里的支持。 項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo) 1. 項(xiàng)目高價(jià)值的形象，使項(xiàng)目的優(yōu)秀形象得到廣泛的社會(huì)認(rèn)知和認(rèn)可； 項(xiàng)目的賣點(diǎn) 送達(dá)目標(biāo)客戶并影響其判斷，創(chuàng)造大范圍人群的購(gòu)買欲望； 項(xiàng)目全銷售期間各階段銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 項(xiàng)目作為新生活概念先導(dǎo)者和先進(jìn)辦公物業(yè)的形象廣為流傳、深入人心。 大規(guī)模的汽車泊位：針對(duì)一直困擾都市寫字樓的停車難問(wèn)題，商務(wù)公寓從規(guī)劃起步就本著一切從人出發(fā)、一切從業(yè)主的理念為業(yè)主呈獻(xiàn)了 200 多個(gè)泊車為的大規(guī)模的停車空間，讓高節(jié)奏的商務(wù)活動(dòng)了無(wú)后顧之憂。均不具有廣泛的、有影響力的社會(huì)認(rèn)知。 廣告定位 掘金運(yùn)動(dòng) 一次合肥城市商圈擴(kuò)張的掘金運(yùn)動(dòng) 一次開(kāi)發(fā)合肥商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)處女地的掘金運(yùn)動(dòng) 一次進(jìn)軍合肥新老城區(qū)咽喉節(jié)點(diǎn)的掘金運(yùn)動(dòng) 一次引領(lǐng)都市新生活的掘金運(yùn)動(dòng) 廣告媒體 大范圍形象造勢(shì)廣告 A、本地篇： 專家論證會(huì)： 主 題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 （本案的地段優(yōu)勢(shì)由此導(dǎo)出） 參加人員：商業(yè)從業(yè)人士、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、合肥市建委、媒體人士等。 總體宣傳計(jì)劃書(shū) 一、 引導(dǎo)期 （時(shí)間待定） 媒體 主題 備注 售樓部包裝（展板、模型、樓頂廣告牌、吊旗、刀旗、售 樓部周邊景觀治理、內(nèi)部環(huán)境裝修等） 樓盤整體形象，各功能模塊賣點(diǎn) 對(duì)周邊人群形成一定的影響，集聚一定的人氣；對(duì)前來(lái)問(wèn)訊的客戶進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，為價(jià)格制定等銷售決策提供第一手資料 商務(wù)公寓樓書(shū)、杏花商業(yè)中心樓書(shū)、各戶型單頁(yè) 對(duì)各功能模塊的理念炒作、形象塑造、賣點(diǎn)傳播 設(shè)計(jì)精美、制作精細(xì)、彰顯品位，為客戶提供一個(gè)細(xì)致的樓盤信息載體 基礎(chǔ) VI 系統(tǒng)導(dǎo)人及應(yīng)用（售樓部手提袋、紙杯、名片、便簽、信封等） 樓盤形象識(shí)別系統(tǒng) 形成樓盤形象的規(guī)范化表述，向目標(biāo)客戶營(yíng)造高品位樓盤的感覺(jué) 戶外廣告牌 樓盤形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；主要賣點(diǎn)簡(jiǎn)要陳 述；電話；地址；開(kāi)發(fā)商、建筑商、廣告商、區(qū)位圖等 樓盤形象傳播以及營(yíng)銷熱線，售樓部地址等促銷信息的傳播 第一次報(bào)廣（全彩整版） 樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“一種前所未有的都市新生活” 樓盤總體形象導(dǎo)入，三個(gè)功能模塊簡(jiǎn)介，新生活概念簡(jiǎn)稱表述，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠政策 第二報(bào)廣（全彩整版） 樓盤總體形象標(biāo)準(zhǔn)畫面；“徽商杏花公寓，明日開(kāi)盤” “傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展” 樓盤形象宣傳開(kāi)盤前一天造勢(shì)，預(yù)告開(kāi)盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，開(kāi)盤慶典 活動(dòng)安排 開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)布置 營(yíng)造開(kāi)盤當(dāng)天節(jié)日氣氛 會(huì)場(chǎng)的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、展板，刀旗，顯示系統(tǒng)，氣球，彩虹門、紅地毯，條幅，摸獎(jiǎng)箱，禮儀小姐，樂(lè)隊(duì)，主持人等 三、 強(qiáng)銷期（時(shí)間待定） 媒體 內(nèi)容 備注 第八報(bào)廣（全彩整版） “為新生活喝彩”“徽商杏花公寓 對(duì)新生活主義生活模式的示例性描述，主要塑造樓盤的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售 第二十三次報(bào)廣（全彩整版） 對(duì)新生活概念宣傳 ，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，亦可起到促進(jìn)余房的銷售 前期 物管服務(wù)協(xié)議，住宅使用說(shuō)明，業(yè)主手冊(cè)等制作 在這里，我感覺(jué)到都市的心跳 —— 真正的都市生活 對(duì)地段和配套進(jìn)行宣傳 交房典禮 會(huì)場(chǎng)布置，日程安排 ，內(nèi)外形象宣傳 第二十四次報(bào)廣（全彩整版） 新生活今天起為您呈現(xiàn) 對(duì)交房典禮的文件宣傳，樹(shù)立項(xiàng)目形象，刺激尾房的銷售 銷售及價(jià)格建議 主題式商業(yè)群 本案商業(yè)具有一定規(guī)模，可以考慮采用統(tǒng)一規(guī)劃，形成大規(guī)模主題式商業(yè)形態(tài)，并將項(xiàng)目定位為高檔次，以便與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)分，提高投資者的信心。 開(kāi)高走： 建議價(jià)格定位在商業(yè) 6800 元 /平方米起價(jià)， 商務(wù)公寓 3800 元 /平方米，均價(jià) 4200 元 /平方米 目的：先聲奪人，強(qiáng)占市場(chǎng)份額 對(duì)比物業(yè)：杏花商業(yè)中心 =======淮河路步行街 杏花公寓 =======安徽國(guó)際商務(wù)中心 精裝房： 可嘗試推出精裝房，采用裝飾菜單模式，提高客戶可選性 目的：提高物業(yè)品質(zhì)、創(chuàng)造消費(fèi)主流。 二、 借問(wèn)經(jīng)商置業(yè)哪去！ 徽商 四、實(shí)現(xiàn)途徑 為了迎合客戶心理，達(dá)到對(duì)高層消費(fèi)群刺激作用，尤其是前期宣傳，要想在眾多優(yōu)秀樓盤中脫穎而出，除適合投放廣告媒體之外，在廣告創(chuàng)意運(yùn)作形式上必須獨(dú)具匠心。 人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無(wú)限，每一天，這里都上演無(wú)法預(yù)想的奇妙情景。 （ 2） 開(kāi)放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。 五、 待到山花爛漫時(shí)， 夢(mèng)中理想展笑顏。 例如： A、建筑期內(nèi)分期免息付款 B 、一次性付款給予相應(yīng)折扣 C、先租后售 D、以租代售 方案（一） 您愿意在家里與公園對(duì)話嗎？ 在這里，您可以體驗(yàn)商場(chǎng)、辦公、公寓的高品位； 在這里，您可以享受每天時(shí)尚的都市生活； 在這里，您可以就近享受現(xiàn)代化的城市交通工具； 在這里，您可以參與建筑與人文環(huán)境自然風(fēng)光的對(duì)話； 在這里，您可以徜徉于繁華的都市、寧?kù)o的公園； 在這里，您可以享受文明社會(huì)所擁有的一切； “徽商從經(jīng)營(yíng)的角度考慮，將商業(yè)區(qū)細(xì)分便于吸引相關(guān)的行業(yè)投資者前來(lái)投資購(gòu)房。 “ 徽商 杏花公寓今日起起接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 對(duì)事件的渲染有沖擊力，對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠政策的介紹 報(bào)紙軟文 一種嶄新的人居模式的我市誕生 以本樓盤“新生活概念”理念為切入點(diǎn)，為樓盤形象 做宣傳，引起社會(huì)關(guān)注。 網(wǎng)絡(luò)廣告： 載體：專業(yè)商業(yè) 信息網(wǎng)站 方式：彈出式廣告欄 報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號(hào)： a、 次專號(hào)可以相關(guān)人士或?qū)＜艺撟C會(huì)與會(huì)者發(fā)言的形式發(fā)表，并在同一個(gè)版面同步發(fā)布項(xiàng)目形象硬廣告以加強(qiáng)效果。 而另一方面，我們又注意到： 本案自身性質(zhì)及 營(yíng)銷策略決定了廣告的目標(biāo)群體具有一定的特定性和集中性，在茫茫人海在要保證大范圍廣告投送能順利抵達(dá)這些非分散性目標(biāo)群體，得到注意并獲得反饋存在很大的不確定性。杏花商業(yè)中心，一個(gè)財(cái)富成長(zhǎng)的地方。這些不同大小的辦公戶型滿足了多種規(guī)模、多種業(yè)態(tài)、多種風(fēng)格的公司需求，而且這些戶型中有很多的是在合肥辦公樓樓市在首次引入的新概念設(shè)計(jì)。同時(shí)由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤形象的差異化傳播 創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。 完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播 樓盤的優(yōu)勢(shì)形象通常不具備單一性，而是由諸多優(yōu)秀特質(zhì)綜合而成的一種肯定評(píng)判，成功的廣告推廣活動(dòng)可以合理高效地將樓盤的優(yōu)秀特質(zhì)予以整合傳播 ，從而加速樓盤優(yōu)勢(shì)形象的塑造和傳播。 Ｆ９、如果租房，您愿意負(fù)擔(dān)的最高月租金為 —————— 元（如不打算租房可不答） Ｆ１０、您購(gòu)房的主要目的是： １、自用 ２、出租 ３、投資（房?jī)r(jià)增價(jià)） ４、贈(zèng)送親友 ５、其他，請(qǐng)說(shuō)明 Ｇ、購(gòu)買決策 Ｇ１、您認(rèn)為未來(lái)一年的房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣？ Ｇ２、若您有一筆多余資金作投 資用途，您會(huì)選用哪種投資方式？ １、房地產(chǎn) ２、股票 ３、儲(chǔ)蓄 ４、債券 ５、其他 Ｇ３、請(qǐng)您寫出您認(rèn)為是合肥市最好的５個(gè)高檔住宅樓盤的名稱？ １、 ——————— ２、 ——————— ３、——————— ４、 ——————— ５、 ——————— Ｇ４、您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的（可多選）？ １、 報(bào)刊廣告；請(qǐng)注明報(bào)刊名稱： ——————— ２、 電視廣告；請(qǐng)注明電視臺(tái)及頻道： ——————— ３、 廣播電臺(tái)廣告；請(qǐng)注明電臺(tái)： ——— ————— ４、 ＩＮＴＥＲＮＥＴ；請(qǐng)注明網(wǎng)站： ———————— ５、 中介機(jī)構(gòu)；請(qǐng)說(shuō)明： ————————— ６、 親戚朋友介紹 ７、公共場(chǎng)所派送宣傳資料 ８、媒體新聞報(bào)道 ９、路過(guò)順便踩盤或上門看盤 １０、房展會(huì) 房產(chǎn)超市（如精品家