【正文】 園） 其他，請說明 Ｇ５、您是否同意以下關于發(fā)展商的實力與信譽的判斷： １、 廣告版面大的發(fā)展商是有實力的； ２、 售樓書制作越精美，發(fā)展商實力越強； ３、 售樓處裝飾越豪華，發(fā)展商實力越強； ４、 上市公司信譽比未上市 公司的信譽好； ５、 信譽好的發(fā)展商開發(fā)的住宅，價格較高是應該的； ６、 應由其以前開發(fā)的樓盤質(zhì)量和服務質(zhì)量來決定對開商的印象和信任程度。 物業(yè)所處地段及交通 1必要 2不重要 3無所謂 發(fā)展商實力和信譽入物業(yè)品牌 1必要 2不重要 3無所謂 優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境 1必要 2不重要 3無所謂 優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū) /平臺花園環(huán)境 1必要 2 不重要 3 無所謂 設有大型娛樂購物商場 1必要 2不重要 3無所謂 完善的會所康樂設施 1必要 2不重要 3無所謂 完善的物業(yè) 1必要 2 不重要 3無所謂 治安良好及有先進的保安系統(tǒng) 1必要 2不重要 3無所謂 智能化先進屋宇設備 1必要 2不重要 3無所謂 價格吸引及升值空間 1必要 2不重要 3無所謂 區(qū)內(nèi)或 附近有幼兒園和中小學校 1必要 2 不重要 3無所謂 B. 戶型 .結(jié)構(gòu)與地點 : 1一房一廳 2二房一廳 3三房一廳 4四房一廳 5四房二廳 ? 1. 60 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 以上 B在住宅面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房 面積分布是： 1． 客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可 2． 主人房及一般睡房應寬敞舒適些，客飯廳夠用便可 3． 衛(wèi)生間和廚房要盡量大 B您打算購買的住宅樓型是： 1． 高層住宅（層高超過 15層） 2． 小高層住宅（約 815 層） 3． 多層住宅（ 7 層或以下） 4． 別墅 B您打算購買住宅的結(jié)構(gòu)為： 1． 普通 躍式 復式 B請您對住宅朝向排出您的偏好順序： 1． 南北對流 朝南 朝北 東西向 朝 西 B您打算購買的地區(qū)首選是 ———————— ，其次選是 —————— ，再次選是。 整個推廣費用，我司初步預測可控制在預期銷售總額的 ％左右。通過媒體的廣告攻勢，告知客戶內(nèi)部認購的消息，但內(nèi)部認購期間只接受認購誠意金，不與客戶簽定正 式的購房合同，并告之前來參與此次活 動的客戶將于什么具體時間告之其優(yōu)惠方式。 第一階段推廣方式： A：通過軟文的方式，在媒體上發(fā)布項目的有關情況，顯示項目賣點，突出物業(yè)的優(yōu)勢，使消費者對本案產(chǎn)生了解的欲望。 會所、裝修 會所的設立將為業(yè)主提供生活的便利和根據(jù)他們的高尚休閑要求而配備 該項目的會所安排我司建議如下： 建身房、屋頂網(wǎng)球場、乒乓室、桌球房、 24 小時便利店、美容中心、面包房（提供中、西式早餐）、 園藝 由于該項目的綠化面積較小，無法形成有規(guī)模綠化帶，為彌補該項缺憾，我司建議移植一些名貴樹種來增加綠化的 品位，同時也增加了物業(yè)的知名度，讓其形成一道景觀。 注：該二項繁瑣工作要建立包括各類電動和機械維護人員、專職清潔人員、大堂服務人員在內(nèi)的訓練有素并有經(jīng)驗的物業(yè)管理人員隊伍和制定一系列規(guī)章制度。而銷售外勤人員根據(jù)名單直接拜訪潛在的用戶。杏花名城 徽商論企業(yè)實力，我們具備勢力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項目的企業(yè)背景是此項目目標客戶極為關注的，我們應通過企業(yè)背景和文化的導入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時通過項目的成功開發(fā)，提升企業(yè)品牌。 （ 6） 國際配套 配套因為需要而有價值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。 （ 4） 特定客戶 CBD 住宅的認群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。 租賃情況 除了幾個在售的寫字樓、 2 個即將開盤銷售的寫字樓，剩余 8個寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長江大廈，古井大廈，調(diào)查時發(fā)現(xiàn)其承租率達 99%以上，甚至是滿租。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數(shù)寫字樓設立會所。（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價達 7500 元 / M2） 租賃價格 以上十三個寫字樓的租價在 3076元 /M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標準、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務內(nèi)容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關系。 合肥當前寫字樓市場分析 寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設備間 。 21裙樓部分產(chǎn)品分析： 本案裙樓部分產(chǎn)品 1~2 為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動性，客戶選擇余地較小；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購物氛圍不足）我司認為在此定位休閑即 興型購物空間不適宜，而針對此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點，我司認為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應為針對此類人群的補缺型商業(yè)物業(yè)。周邊各類生活設施、商務設施齊備。 時代在高速的發(fā)展，社會的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對社會的政治、經(jīng)濟、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。 11 外在配套設施分析： 購物：世紀聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場 學校：六安路小學、淮河路第三小學、合肥第 6中學、合肥 45中學、合肥 47中學、合肥工業(yè)大學北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學院附屬醫(yī)院 文化體育設施：合肥市體育運動中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院 休閑娛樂設施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機構(gòu) |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設銀行、申銀萬國證券公司 行政機關單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院 綜合以上的外在配套設施，我們認為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關行業(yè)的互補性等亦充分具備。 22塔樓物業(yè)分析 該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。 為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點說明。 2. 物業(yè)管理及配套 物業(yè)管理公司及服務內(nèi)容 十三個寫字樓中，已知有七個寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。 3. 供應量 合肥市對外租賃的寫字樓面積約為 50 萬平方米，以上統(tǒng)計的十三個較具代表性的寫字樓面積為 萬平方米。 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。 人們成為流動的風景，變化無限，每一天，這里都上演無法預想的奇妙情景。作為由政府定位，并積極推進建設的專門為國際性跨國公司商務活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的 CBD，其 “ 國際 化 ‘ 水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經(jīng)濟實力，最具投資價值的所在。 （ 8） 生活高度 CBD 住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。 3． CIS 導入的內(nèi)容 項目行為識別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過徽商集團杏花公寓項目一整套的特有行為模式，達到項目內(nèi)部的共識，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時對外展示項目的最大魅力，以獲得社會大眾的認同和好評，就項目本身而言，就是要通過專業(yè)性的手法操作，增進合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對徽商集團杏花公園樓盤的了解，來提高知名度和美譽，從而達到我們快速營銷的目標。預計金額在 800000 元左右。 建議 /物業(yè)管理 考慮到業(yè)主的身份、地位，對安全的需要，對大樓環(huán)境的要求，本司認為物業(yè)管理是本案成功的關鍵所在。所以，應組織專門人員進行綠化維護工作，并選擇一家市、區(qū)級園林公司提 供日常所需花木。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。 C：可通過組織符合本項目形象的活動來有效提升客戶的購房信心，此活動要求與目標客戶的生活習慣，生活方式相吻合。 第四階段推廣目的： 向市場發(fā)出樓盤熱銷的訊息，保持銷售的持續(xù)熱態(tài)。我司將在與貴司深度溝通后以細化的操作方案與貴司共同探討、完備。 Ｄ５、請問您認為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶提供以下服務。因此，在 傳播樓盤形象和賣點時，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識別我們，就成了廣告?zhèn)鞑r所必須解決的課題。 完成抽象賣點的傳播和新增賣點的創(chuàng)造 地段、房型、環(huán)境、建材、配套等物性賣點通常較容易被目標客戶認知和接受，而一些主觀性的、抽象的和新生的賣點（如本案的“新生活主義”規(guī)劃理念 、城市規(guī)劃帶來的地段成長性等）則或因其不確定的形態(tài)，或因其寄予新生事物的陌生感使它們不易被目標客戶認知和接受。 項目廣告推廣的狀態(tài) 高負荷 高頻率 高效率 隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營銷過程中引導期、導入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動已顯得迫在眉睫。商務公寓配備了三部自動聯(lián)網(wǎng)的高速電梯，解決了高層垂直交通不暢的問題。 廣告投放計劃：（后附 “ 總體宣傳計劃表 ” ） 關于大范圍形象造勢廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分 條件： 本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會認知度。 通過以上分析，我們可對廣告的組合戰(zhàn)略得出如下一個大 致的方針： 大范圍形象廣告造勢，特定范圍直接廣告促銷 廣告風格： 理性、務實為住，形象煽動為輔 精、準、雅、全 精：指廣告不駁雜，主要訴求明晰，不拖泥帶水，不拐彎抹角。 主題：合肥人的時尚之都 /前所未有的商品位購物體驗。杏花公寓 *月 *日盛大開盤，與您相約！ ”“ 正在接受內(nèi)部認購 ” 宣傳項目和主要賣點，預告開盤日期，為開盤凝聚人氣 第二次報紙軟文 面對老商業(yè)中心，如何挖掘新商業(yè)中心的功能 與當天報紙硬廣告配合，為開盤集聚人氣 第三次報紙軟文 如何打造一個現(xiàn)代化的都市商圈 為開盤集聚人氣 商業(yè)中心 DM 直 投 招商廣告發(fā)出 徽商杏花公寓，就是投資的未來 對投資回報的分析 四、銷售持續(xù)期（時間待定） 媒體 主題 備注 商業(yè)中心招商推介會策劃完成 推介會舉 辦城市、會場方案、日程、與會人士、宣傳方案等 面對發(fā)達地區(qū)目標客戶的直接推介，請貼郵寄，會務組成立 第十七次報廣（全彩整版） 撲面而來的新生活浪潮 針對本案的銷售狀況而做出的生活模式的概念宣傳（視實際需要而定） 商業(yè)中心異地報紙廣告 XXX 推介會，即將開幕 的事件的炒作，對形象的宣傳 商業(yè)中心招商推介會 商業(yè)中心招商 會場布置、主席臺背景設計、場外宣傳等 第十八次報廣（全彩整版） 生活 本質(zhì) 對公寓式辦公進行宣傳和渲染 業(yè)主參觀工地 公共活動，制造口碑 第十九次報廣（全彩整版） 高品位購物設施的完美呈現(xiàn) —— XXX 進駐商業(yè)中心 針對實際招商狀況和銷售狀況而定 第二十次報廣（全彩整版） 徽商 B、內(nèi)部認購期：為正式銷售期尋找突破口，同時可以根據(jù)市場需求及時調(diào)整自己的部署。理想的事業(yè)成就我童年的渴望，終于找到了我夢中的故鄉(xiāng)。杏花公寓 八、 人與自然交相輝映， 物與天地遙相呼應； 九、 現(xiàn)代生活的最佳去處， 人文環(huán)境的絕美選擇； 十、藍天呼應著白云 大地包攬著萬物 磨難鍛造著人生 居宅觀賞著風景 十一、在您生命中的每一天，我愿伴您度過快樂人生！ ②、劣勢： a、距離路邊太近，流動人口較多，給人感覺不夠安全； b、未能人車分流； c、商居相融，且戶型較小，居住者會感覺私密性不是很強。1