【正文】 地產(chǎn)業(yè)人士等） 廣告方式：演講、討論、派發(fā)宣傳品，來肥考察邀請書，現(xiàn)場海報等 pop 宣傳品 報廣：當?shù)貓蠹埖男“婷嬲猩虖V告。杏花公寓招商信息 VCD 視盤、投資分析表、合肥市 場分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會意向詢問表、回執(zhí)、宣傳臺歷、明信片等） 開盤慶典企劃完畢 第四次報紙軟文 通過沿海先進城市的案例和合肥的高品位商業(yè)中心的空白的現(xiàn)狀展開 第六次報廣（全彩整版） “徽商杏花公寓，引爆樓市激情 視銷售情況介紹，余房推介（視銷售情況介紹） 第六次報紙軟文 對都市新生活的向往，徽商 C、強銷期：開盤及銷售前期，盡量完成銷售任務(wù)，但要做好 銷售控制，以達到張弛有度，主動控制市場。這里有陽光、草坪、公園、鬧市、超市、銀行、完善的周邊環(huán)境、便利的交通、大都市的風采，這里全包括！現(xiàn)今我在這 里開公司，一舉圓我童年的美夢！真乃是： 歷盡滄桑尋家園， 杏花公寓圓我夢； 廣告詞 一、 徽商 二、客戶定位分析 消費者選擇房子一般關(guān)注三個層面①、硬性層面（價格、地段、環(huán)境）②、軟性層面（健康生活、教育、管理、投資回報等）③、感性層面（未來、品位、成功渴望、身份象征） 對三個層面的準確把握，可以塑造出項目品牌獨有魅力，客戶群體定位：①、年齡在 28－ 40歲之間，三口之家，事業(yè)單位公務(wù)員身份，工作單位較好，年收入在 8－ 12 萬，追求成功，時尚健康但不乏名利之心的白領(lǐng)階層； ② 、區(qū)域私營老板，因做生意特別注重地段，年收入不低于 8 萬元。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價值在于既可達到與城市。它使文 脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學后就在門 前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步 七、 自然演譯華麗的樂章， 人文組合生命的交響； 教育譜寫公寓的理想， 商業(yè)描繪城市的燦爛， 休閑體驗人生的色彩！ —— 人生境界：徽商 方案（二） 童年的夢想，而今的現(xiàn)實 從小我們家鄉(xiāng)是一個住戶密集，一人巷連接著馬路，凌亂的民宅亂而無序，低矮的住房缺少陽光（配合舊住宅的照片或照片畫面），那時我就立志創(chuàng)業(yè)改變這一切?? 如今，歷經(jīng)歲月的磨難，我成為一家自主經(jīng)營公司的總裁。目的是在產(chǎn)品正式推向市場前，盡量考慮并解決銷售阻力。杏花公寓 高貴品質(zhì)的流露 對樓盤配套進行宣傳 第十一次報廣（全彩整版） 公寓化辦公 —— 現(xiàn)代辦公戶型的革命 對辦公戶型賣點的宣傳 第十二次報廣（全彩整版） 極速交通、暢通無阻 —— 告別寫字樓電梯擁擠的時代 對 商務(wù)公寓的電梯的宣傳 第十三次報廣（全彩整版） 被時尚所追逐的地方 —— 配套高檔寫字樓的商業(yè)中心 對辦公戶型賣點的宣傳 第十四次報廣（全彩整版） 在這里，它讓我們感受到都市的心跳 —— 真正的都 市辦公感覺 對商務(wù)公寓地段和周邊配套的宣傳 第十五次報廣（全彩整版） 在這里，也有您愛車的位置 —— 200 余個車位 對樓盤泊車位的宣傳 第十六次報廣（全彩整版） 財富的高度，取決于您的投資 —— 來徽商杏花公寓高品位商業(yè)中心 對中心地段的優(yōu)勢、商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白、中心的其它賣點、投資回報分析、大開本、 2432p，精裝 第五次報廣（全彩整版） “徽商 報紙硬廣告： 指導(dǎo)思想：只做形象宣傳，不做促銷宣傳， 形式：報紙半版彩色平面廣告。 本案屬合肥市高檔樓盤，區(qū)域地位優(yōu)越，因此用途應(yīng)指向為高端商業(yè)業(yè)態(tài)，必需通過一些專業(yè)性、學術(shù)性較強的特殊方式進行廣告宣傳，才能貼合本案的形象定位和目標群體特征?！表椖康母鱾€賣點以“對頂級寫字樓”的“詮釋”來一一展開，達到既炒作概念，又整合傳播賣點，同時還滿足了廣告宣傳的差異化需要。 垂直交通：長久以來， 電梯門口焦急的人群和電梯橋箱里的擁擠不堪已經(jīng)成了許多高層寫字樓上下班時的常見景象。 概念二：酒店式商務(wù)公寓 本樓盤的功能模塊中，商務(wù)公寓的規(guī)劃中存在一些非常具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)（如酒店式物管服務(wù)、公寓式辦公單位、強有力的垂直交通等），難以用前述的新生活概念來統(tǒng)領(lǐng)，因此，我們推出“酒店式商務(wù)公寓”概念，通過對這一概念的炒作使商務(wù)公寓的形象和賣點得到差異化和系統(tǒng)化傳播。成功的廣告推廣可以將樓盤的賣點予以整合傳播，并起到相互促進的作用，從而實現(xiàn)廣告效果的最大話。 １、電梯入口過窄 ２、樓梯及通道過窄 ３、搬運車輛遠離大堂入口 ４、沒有電梯 ５、其他，請說明 Ｈ 您所要購買的小區(qū)與著名的大、中、小學校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購買進程？ １、是 ２、否 ３、無 所謂 Ｉ、背景資料 如不介意，請留下 Ｉ１、您的姓名： Ｉ２、性別：男（ ）女（ ） Ｉ３、年齡：（ ）３０歲以下 （ ）３０－４０歲 （ ）４０－５０歲 （ ）５０歲以上 Ｉ４、家庭年收入： （ ） 5 萬元以下（ ） 5 — 1０萬元（ ） 1０－ 3０萬元（ ）3０萬以上 Ｉ５、（ ）國家機關(guān)（ ）國營企業(yè)（ ）股份制企業(yè)（ ）三資企業(yè)（ ） 私營企業(yè)（ ） 個體工商業(yè)者（ ）私營企業(yè)主（ ）獨立工作室（ ）其他 I從事行業(yè) （ ）國家公務(wù)員（ ） IT 業(yè)（ ）金融、證券業(yè)（ ）市場與銷售 （ ）房地產(chǎn)業(yè)（ ）廣告與公關(guān)（ ）藝術(shù)與文化傳播（ ）其他 I文化程度： （ ）大?；虼蟊? （ ）碩士或碩士以上（ ）大專以 完成樓盤熱點的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面 完成樓盤的價值提升 ３、 完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽的培 ４、 完成樓盤形象和賣點的整合傳播 ５、 完成抽象賣點的傳播和新增賣點的創(chuàng)造 二、 項目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 概念二：酒店式商務(wù)公寓 三、 項目廣告推廣的狀態(tài) 高負荷 高頻率 高效率 四、 項目廣告推廣的目標 第一部分：樓盤各功能模塊分析 第一篇：酒店式商務(wù)公寓 一、 買點概論 前所未有的酒店式物管服務(wù) 多樣化的戶型規(guī)劃 酒店會所設(shè)計 垂直交通 巧妙的空間景觀設(shè)計與周邊環(huán)境的完美結(jié)合 地段優(yōu)勢 ７、 大規(guī)模的汽車泊位 ８、 成長性地段，自用投資兩相宜 二、 廣告策略 定位：酒店式商務(wù)公寓 廣告脈絡(luò) 廣告投放計劃 杏花商業(yè)中心 一關(guān)于大范圍形象化造勢廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分條件 二、大范圍形象廣告造勢，特定范圍直效廣告促銷辦法 （一）廣告風格 理性、務(wù)實為住，形象煽動為輔 精、準、雅、全 （二）廣告定位：掘金運動 （三）廣告媒體 大范圍形象造勢廣告 （ 1） 本地篇 A、專家論證會： 主 題：締造新都市經(jīng)濟圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 （本案的地段優(yōu)勢） B、網(wǎng)絡(luò)廣告： C、報紙?zhí)貏e企劃專號 D、報紙硬廣告 E、 報紙軟文 （ 2） 異地篇： A、報紙廣告 B、促銷廣告： C、招商推介會 D、報廣 E、網(wǎng)絡(luò)促銷 第二部分 總體宣傳計劃表（見后附） 銷售及價格建議 主題式商業(yè)群 多元整合體系消費 銷售推廣階段細分 低 開 高 走 靈活付款方式 項目廣告推廣企劃的意義 完成樓盤熱點的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面 隨著經(jīng)濟的飛速提升和傳播媒介的迅猛發(fā)展，當前世界已經(jīng)步入一個信息爆炸的時代，無論是信息投放的總量，還是廣告投放的方式，都發(fā)生了天翻地覆的變化。 ２、 租用，您認為合理的租金為 ————— ／月。 作業(yè)流程推廣安排工作綱要 售樓現(xiàn)場布置、主要營銷道具 銷售處選址 銷售處整體定位、設(shè)計、施工和室內(nèi)布置 （物業(yè) 簡介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥瞰圖、透視圖設(shè)置 小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)） 銷售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計、布置 銷售處至工地現(xiàn)場包裝設(shè)計 街區(qū)標示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明 其他促銷活動現(xiàn)場的選址、設(shè)計和布置 室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作 銷售處銷售道具的布置與安排 銷售處銷售道具使用注意事項 印刷媒體的制作 樓書設(shè)計、文案內(nèi)容設(shè)計、印刷 宣傳單頁設(shè)計、印刷 海報設(shè)計、印刷 平面圖冊設(shè)計、印刷 樣板房裝修設(shè)計 樣板房戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 內(nèi)裝璜的設(shè)計、施工和督導(dǎo) 家具配置的 設(shè)計、選擇和實施 室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè) 清潔衛(wèi)生和監(jiān)護工作 報廣媒體的制作與安排 新聞報道的設(shè)計、撰寫和發(fā)布 報紙廣告設(shè)計、發(fā)布 雜志廣告設(shè)計、發(fā)布 三維效果設(shè)計、拍攝 廣告發(fā)布計劃 報紙廣告的選擇 路牌廣告的選擇 電視廣播廣告的選擇 派報夾報的方式 發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制 價格斷定與價格控制 基價和差價系數(shù)的確定 底價價目表與表價價目表的擬訂 付款方式的確定 優(yōu)惠折扣的條件和方式 銷售人員、銷售經(jīng)理等各級人員的讓價空間和權(quán)責范圍 推出時間計劃 依施工進度、資金狀況而定 依準備工作、市場狀 況而定 依天氣狀況、季節(jié)特性而定 銷售人員十日培訓(xùn)計劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標，推廣目標，銷售人員的行為準則，個人收入目標 物業(yè)的詳細情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買賣文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計劃 洽談技巧，以問題套答案，詢問客戶需求，經(jīng)濟狀況 現(xiàn)場氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語，多客，少客，雨天，節(jié)假日 物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約 推銷技巧，語言技巧，身體語言技巧，客戶心理分析 簽訂買賣程序，展銷會買賣技巧 房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押 貸款條例 現(xiàn)場環(huán)境實習 其他樓盤實習 客戶表格管理系統(tǒng) 銷售流程表 價目表 電話接聽記錄表 客戶登記表 客戶統(tǒng)計表 客戶訪談錄 銷售日統(tǒng)表 銷售周報表 銷售月報表 已成交客戶檔案 應(yīng)收款清單 房屋銷售相關(guān)文書 大、小定金收據(jù) 簽定相關(guān)文書的注意事項 促銷活動的主題選擇 新產(chǎn)品說明會 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計座談 各類有獎活動，優(yōu)惠活動 促銷活動計劃、實施、效果評判和費用安排 廣告效果和銷售狀況分析 各種媒體來電狀況分析 各種媒體來人狀況分析 每周、每月實際成交分析 每周、每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 階段銷售 計劃安排與建議 銷售總結(jié) 銷售結(jié)束總結(jié)報告、總結(jié)報告審核并存檔、工地用品及銷售道具清理完畢公司收存 以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對貴司的工程進度、資金要求尚未充分溝通 以現(xiàn)階段資料細化各營銷環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請貴司諒解。 第三階段推廣方式： 本階段推廣方式主要以報紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚集場所宣傳，以及針對目標客戶所在單位的集中宣傳（如外貿(mào)、高等院校、科研院所 企事業(yè)單位、高級寫字樓等）。其次，可通過此舉幫助客戶了解置業(yè)的專業(yè)性問題，以獲得較高的市場美 譽度，起到縮短銷售周期的目的。大堂是該物業(yè)的一個門面，富麗堂皇的大堂將使進出的 人宛如身臨星級賓館，對業(yè)主的身份象征無形中增加了砝碼。 社區(qū)公共綠化 整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對外公眾形象，甚至物業(yè)的價值和投資收益。具體實施計劃我司將在物業(yè)推廣時安排。商務(wù)中心 促銷策 略 鑒于該項目的特性，為保證項目實施第一階段的資金到位率，建議促銷時機掌握在銷售初期： ●實物促銷 時間 櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具 泊車位（商場） 扣率 第一階段 ? ? ? 第二階段 ? ? 第三階段 第四階段 第五階段 ○ “泊車位”贈送額控制在 10 個左右。 2． CIS 導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營銷活動和關(guān)鍵性營銷活動，視覺導(dǎo)入全面細致體現(xiàn)對業(yè)主的人文關(guān)懷， CIS 導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動， 同時可以公開征求業(yè)主對項目名稱、物業(yè)管理等建議，盛大開盤，開盤策劃要有重大創(chuàng)