【正文】 地產(chǎn)業(yè)人士等） 廣告方式：演講、討論、派發(fā)宣傳品，來肥考察邀請(qǐng)書，現(xiàn)場(chǎng)海報(bào)等 pop 宣傳品 報(bào)廣：當(dāng)?shù)貓?bào)紙的小版面招商廣告。杏花公寓招商信息 VCD 視盤、投資分析表、合肥市 場(chǎng)分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會(huì)意向詢問表、回執(zhí)、宣傳臺(tái)歷、明信片等） 開盤慶典企劃完畢 第四次報(bào)紙軟文 通過沿海先進(jìn)城市的案例和合肥的高品位商業(yè)中心的空白的現(xiàn)狀展開 第六次報(bào)廣（全彩整版） “徽商杏花公寓，引爆樓市激情 視銷售情況介紹，余房推介（視銷售情況介紹） 第六次報(bào)紙軟文 對(duì)都市新生活的向往，徽商 C、強(qiáng)銷期：開盤及銷售前期，盡量完成銷售任務(wù)，但要做好 銷售控制，以達(dá)到張弛有度，主動(dòng)控制市場(chǎng)。這里有陽(yáng)光、草坪、公園、鬧市、超市、銀行、完善的周邊環(huán)境、便利的交通、大都市的風(fēng)采，這里全包括！現(xiàn)今我在這 里開公司，一舉圓我童年的美夢(mèng)！真乃是： 歷盡滄桑尋家園， 杏花公寓圓我夢(mèng)； 廣告詞 一、 徽商 二、客戶定位分析 消費(fèi)者選擇房子一般關(guān)注三個(gè)層面①、硬性層面（價(jià)格、地段、環(huán)境）②、軟性層面（健康生活、教育、管理、投資回報(bào)等）③、感性層面（未來、品位、成功渴望、身份象征） 對(duì)三個(gè)層面的準(zhǔn)確把握，可以塑造出項(xiàng)目品牌獨(dú)有魅力，客戶群體定位：①、年齡在 28－ 40歲之間，三口之家，事業(yè)單位公務(wù)員身份，工作單位較好，年收入在 8－ 12 萬(wàn)，追求成功，時(shí)尚健康但不乏名利之心的白領(lǐng)階層； ② 、區(qū)域私營(yíng)老板，因做生意特別注重地段，年收入不低于 8 萬(wàn)元。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到與城市。它使文 脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門 前廣場(chǎng)嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽(yáng)，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步 七、 自然演譯華麗的樂章， 人文組合生命的交響； 教育譜寫公寓的理想， 商業(yè)描繪城市的燦爛， 休閑體驗(yàn)人生的色彩！ —— 人生境界：徽商 方案（二） 童年的夢(mèng)想，而今的現(xiàn)實(shí) 從小我們家鄉(xiāng)是一個(gè)住戶密集，一人巷連接著馬路，凌亂的民宅亂而無序，低矮的住房缺少陽(yáng)光（配合舊住宅的照片或照片畫面），那時(shí)我就立志創(chuàng)業(yè)改變這一切?? 如今，歷經(jīng)歲月的磨難，我成為一家自主經(jīng)營(yíng)公司的總裁。目的是在產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)前，盡量考慮并解決銷售阻力。杏花公寓 高貴品質(zhì)的流露 對(duì)樓盤配套進(jìn)行宣傳 第十一次報(bào)廣（全彩整版） 公寓化辦公 —— 現(xiàn)代辦公戶型的革命 對(duì)辦公戶型賣點(diǎn)的宣傳 第十二次報(bào)廣（全彩整版） 極速交通、暢通無阻 —— 告別寫字樓電梯擁擠的時(shí)代 對(duì) 商務(wù)公寓的電梯的宣傳 第十三次報(bào)廣（全彩整版） 被時(shí)尚所追逐的地方 —— 配套高檔寫字樓的商業(yè)中心 對(duì)辦公戶型賣點(diǎn)的宣傳 第十四次報(bào)廣（全彩整版） 在這里，它讓我們感受到都市的心跳 —— 真正的都 市辦公感覺 對(duì)商務(wù)公寓地段和周邊配套的宣傳 第十五次報(bào)廣（全彩整版） 在這里，也有您愛車的位置 —— 200 余個(gè)車位 對(duì)樓盤泊車位的宣傳 第十六次報(bào)廣（全彩整版） 財(cái)富的高度，取決于您的投資 —— 來徽商杏花公寓高品位商業(yè)中心 對(duì)中心地段的優(yōu)勢(shì)、商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)空白、中心的其它賣點(diǎn)、投資回報(bào)分析、大開本、 2432p，精裝 第五次報(bào)廣（全彩整版） “徽商 報(bào)紙硬廣告： 指導(dǎo)思想：只做形象宣傳，不做促銷宣傳， 形式：報(bào)紙半版彩色平面廣告。 本案屬合肥市高檔樓盤，區(qū)域地位優(yōu)越，因此用途應(yīng)指向?yàn)楦叨松虡I(yè)業(yè)態(tài)，必需通過一些專業(yè)性、學(xué)術(shù)性較強(qiáng)的特殊方式進(jìn)行廣告宣傳，才能貼合本案的形象定位和目標(biāo)群體特征。”項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)以“對(duì)頂級(jí)寫字樓”的“詮釋”來一一展開，達(dá)到既炒作概念，又整合傳播賣點(diǎn)，同時(shí)還滿足了廣告宣傳的差異化需要。 垂直交通：長(zhǎng)久以來， 電梯門口焦急的人群和電梯橋箱里的擁擠不堪已經(jīng)成了許多高層寫字樓上下班時(shí)的常見景象。 概念二：酒店式商務(wù)公寓 本樓盤的功能模塊中，商務(wù)公寓的規(guī)劃中存在一些非常具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)（如酒店式物管服務(wù)、公寓式辦公單位、強(qiáng)有力的垂直交通等），難以用前述的新生活概念來統(tǒng)領(lǐng)，因此，我們推出“酒店式商務(wù)公寓”概念，通過對(duì)這一概念的炒作使商務(wù)公寓的形象和賣點(diǎn)得到差異化和系統(tǒng)化傳播。成功的廣告推廣可以將樓盤的賣點(diǎn)予以整合傳播，并起到相互促進(jìn)的作用，從而實(shí)現(xiàn)廣告效果的最大話。 １、電梯入口過窄 ２、樓梯及通道過窄 ３、搬運(yùn)車輛遠(yuǎn)離大堂入口 ４、沒有電梯 ５、其他，請(qǐng)說明 Ｈ 您所要購(gòu)買的小區(qū)與著名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購(gòu)買進(jìn)程？ １、是 ２、否 ３、無 所謂 Ｉ、背景資料 如不介意，請(qǐng)留下 Ｉ１、您的姓名： Ｉ２、性別：男（ ）女（ ） Ｉ３、年齡：（ ）３０歲以下 （ ）３０－４０歲 （ ）４０－５０歲 （ ）５０歲以上 Ｉ４、家庭年收入： （ ） 5 萬(wàn)元以下（ ） 5 — 1０萬(wàn)元（ ） 1０－ 3０萬(wàn)元（ ）3０萬(wàn)以上 Ｉ５、（ ）國(guó)家機(jī)關(guān)（ ）國(guó)營(yíng)企業(yè)（ ）股份制企業(yè)（ ）三資企業(yè)（ ） 私營(yíng)企業(yè)（ ） 個(gè)體工商業(yè)者（ ）私營(yíng)企業(yè)主（ ）獨(dú)立工作室（ ）其他 I從事行業(yè) （ ）國(guó)家公務(wù)員（ ） IT 業(yè)（ ）金融、證券業(yè)（ ）市場(chǎng)與銷售 （ ）房地產(chǎn)業(yè)（ ）廣告與公關(guān)（ ）藝術(shù)與文化傳播（ ）其他 I文化程度： （ ）大?；虼蟊? （ ）碩士或碩士以上（ ）大專以 完成樓盤熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面 完成樓盤的價(jià)值提升 ３、 完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽(yù)的培 ４、 完成樓盤形象和賣點(diǎn)的整合傳播 ５、 完成抽象賣點(diǎn)的傳播和新增賣點(diǎn)的創(chuàng)造 二、 項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 概念二：酒店式商務(wù)公寓 三、 項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài) 高負(fù)荷 高頻率 高效率 四、 項(xiàng)目廣告推廣的目標(biāo) 第一部分：樓盤各功能模塊分析 第一篇：酒店式商務(wù)公寓 一、 買點(diǎn)概論 前所未有的酒店式物管服務(wù) 多樣化的戶型規(guī)劃 酒店會(huì)所設(shè)計(jì) 垂直交通 巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合 地段優(yōu)勢(shì) ７、 大規(guī)模的汽車泊位 ８、 成長(zhǎng)性地段，自用投資兩相宜 二、 廣告策略 定位：酒店式商務(wù)公寓 廣告脈絡(luò) 廣告投放計(jì)劃 杏花商業(yè)中心 一關(guān)于大范圍形象化造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分條件 二、大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直效廣告促銷辦法 （一）廣告風(fēng)格 理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔 精、準(zhǔn)、雅、全 （二）廣告定位：掘金運(yùn)動(dòng) （三）廣告媒體 大范圍形象造勢(shì)廣告 （ 1） 本地篇 A、專家論證會(huì)： 主 題：締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 （本案的地段優(yōu)勢(shì)） B、網(wǎng)絡(luò)廣告： C、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號(hào) D、報(bào)紙硬廣告 E、 報(bào)紙軟文 （ 2） 異地篇： A、報(bào)紙廣告 B、促銷廣告： C、招商推介會(huì) D、報(bào)廣 E、網(wǎng)絡(luò)促銷 第二部分 總體宣傳計(jì)劃表（見后附） 銷售及價(jià)格建議 主題式商業(yè)群 多元整合體系消費(fèi) 銷售推廣階段細(xì)分 低 開 高 走 靈活付款方式 項(xiàng)目廣告推廣企劃的意義 完成樓盤熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提升和傳播媒介的迅猛發(fā)展，當(dāng)前世界已經(jīng)步入一個(gè)信息爆炸的時(shí)代，無論是信息投放的總量，還是廣告投放的方式，都發(fā)生了天翻地覆的變化。 ２、 租用，您認(rèn)為合理的租金為 ————— ／月。 作業(yè)流程推廣安排工作綱要 售樓現(xiàn)場(chǎng)布置、主要營(yíng)銷道具 銷售處選址 銷售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 （物業(yè) 簡(jiǎn)介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥瞰圖、透視圖設(shè)置 小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)） 銷售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置 銷售處至工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì) 街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明 其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址、設(shè)計(jì)和布置 室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作 銷售處銷售道具的布置與安排 銷售處銷售道具使用注意事項(xiàng) 印刷媒體的制作 樓書設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷 宣傳單頁(yè)設(shè)計(jì)、印刷 海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷 平面圖冊(cè)設(shè)計(jì)、印刷 樣板房裝修設(shè)計(jì) 樣板房戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo) 家具配置的 設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施 室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè) 清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作 報(bào)廣媒體的制作與安排 新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫和發(fā)布 報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 雜志廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 三維效果設(shè)計(jì)、拍攝 廣告發(fā)布計(jì)劃 報(bào)紙廣告的選擇 路牌廣告的選擇 電視廣播廣告的選擇 派報(bào)夾報(bào)的方式 發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制 價(jià)格斷定與價(jià)格控制 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定 底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂 付款方式的確定 優(yōu)惠折扣的條件和方式 銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍 推出時(shí)間計(jì)劃 依施工進(jìn)度、資金狀況而定 依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)狀 況而定 依天氣狀況、季節(jié)特性而定 銷售人員十日培訓(xùn)計(jì)劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷售人員的行為準(zhǔn)則，個(gè)人收入目標(biāo) 物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買賣文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃 洽談技巧，以問題套答案，詢問客戶需求，經(jīng)濟(jì)狀況 現(xiàn)場(chǎng)氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語(yǔ)，多客，少客，雨天，節(jié)假日 物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約 推銷技巧，語(yǔ)言技巧，身體語(yǔ)言技巧，客戶心理分析 簽訂買賣程序，展銷會(huì)買賣技巧 房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押 貸款條例 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境實(shí)習(xí) 其他樓盤實(shí)習(xí) 客戶表格管理系統(tǒng) 銷售流程表 價(jià)目表 電話接聽記錄表 客戶登記表 客戶統(tǒng)計(jì)表 客戶訪談錄 銷售日統(tǒng)表 銷售周報(bào)表 銷售月報(bào)表 已成交客戶檔案 應(yīng)收款清單 房屋銷售相關(guān)文書 大、小定金收據(jù) 簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng) 促銷活動(dòng)的主題選擇 新產(chǎn)品說明會(huì) 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談 各類有獎(jiǎng)活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng) 促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排 廣告效果和銷售狀況分析 各種媒體來電狀況分析 各種媒體來人狀況分析 每周、每月實(shí)際成交分析 每周、每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 階段銷售 計(jì)劃安排與建議 銷售總結(jié) 銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷售道具清理完畢公司收存 以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對(duì)貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通 以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營(yíng)銷環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請(qǐng)貴司諒解。 第三階段推廣方式： 本階段推廣方式主要以報(bào)紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚集場(chǎng)所宣傳，以及針對(duì)目標(biāo)客戶所在單位的集中宣傳（如外貿(mào)、高等院校、科研院所 企事業(yè)單位、高級(jí)寫字樓等）。其次，可通過此舉幫助客戶了解置業(yè)的專業(yè)性問題，以獲得較高的市場(chǎng)美 譽(yù)度，起到縮短銷售周期的目的。大堂是該物業(yè)的一個(gè)門面，富麗堂皇的大堂將使進(jìn)出的 人宛如身臨星級(jí)賓館，對(duì)業(yè)主的身份象征無形中增加了砝碼。 社區(qū)公共綠化 整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對(duì)外公眾形象，甚至物業(yè)的價(jià)值和投資收益。具體實(shí)施計(jì)劃我司將在物業(yè)推廣時(shí)安排。商務(wù)中心 促銷策 略 鑒于該項(xiàng)目的特性，為保證項(xiàng)目實(shí)施第一階段的資金到位率，建議促銷時(shí)機(jī)掌握在銷售初期： ●實(shí)物促銷 時(shí)間 櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具 泊車位（商場(chǎng)） 扣率 第一階段 ? ? ? 第二階段 ? ? 第三階段 第四階段 第五階段 ○ “泊車位”贈(zèng)送額控制在 10 個(gè)左右。 2． CIS 導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營(yíng)銷活動(dòng)和關(guān)鍵性營(yíng)銷活動(dòng)，視覺導(dǎo)入全面細(xì)致體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷， CIS 導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動(dòng)， 同時(shí)可以公開征求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目名稱、物業(yè)管理等建議，盛大開盤，開盤策劃要有重大創(chuàng)