【正文】 新和突破，結(jié)合項(xiàng)目 CIS 導(dǎo)入，開盤采用發(fā)展商對公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷售誠信，業(yè)主與發(fā)展商一起剪彩，開展當(dāng)?shù)靥厣幕顒?dòng)等方式，聘請本地知名媒體和記者擔(dān)任樓盤建筑質(zhì)量與營 銷服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，樹立高品味樓盤形象。 （ 7） 國際視野 CBD 的住宅是需要具有國際視野的，它集中了世界大師（美國設(shè)計(jì)背景）的思想精華，國際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進(jìn)展，使 CBD存在大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在 CBD，這種客戶層面我們稱之為國際人。 ] 徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 交匯空間 CBD 的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的 ，帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是 CBD 住宅的必要特質(zhì)。 吊頂前層高一般在 米左右。 付款方式 寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個(gè)月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。 合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在 12~39 層。（投資小、有市場需求） 拍賣式銷售： 沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營摸式可能會(huì)影響投資者的經(jīng)營或投資思路，進(jìn)而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實(shí)現(xiàn)銷售。同時(shí)在市民意識(shí)中的地段認(rèn)知度、美譽(yù)度極佳。 徽商 .杏花公寓項(xiàng)目營銷策劃廣告推廣提案 承蒙貴公司的信任，我公司有機(jī)會(huì)就此項(xiàng)目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。 我司針對物業(yè)特點(diǎn)初步 3種銷售方式： 整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當(dāng)勞招租（帶租約出售給投資客戶）， 拆分銷售：針對此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺(tái)，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電 腦配套產(chǎn)品商場）以鋪位的形式對外出售。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)管理的要求較高。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨(dú)立會(huì)所）的郵電大廈，租金達(dá) 76元 /M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為 35~40 元 /M2/月；新華大廈由于停車位較少 等等原因，月租金僅 3035 元 /M2/月。寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。其余 6 個(gè)寫字樓的承租率也達(dá) 到了 90%以上。我們在 CBD 理論中已經(jīng)知道，能擁有 CBD 的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。 愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶 來了黑白鞋會(huì)所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個(gè)人的私密，出現(xiàn)了開放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國際客戶和租戶的需要，設(shè)置國際衛(wèi)星 接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個(gè) CBD 國際住宅的必要配套。 CIS 導(dǎo)入的目標(biāo) 第一， 形象塑造提升項(xiàng)目知名度 第二， 品質(zhì)宣傳提升項(xiàng)目 品牌美譽(yù)度； 第三， 價(jià)值鏈整合提升項(xiàng)目整體價(jià)值，實(shí)施強(qiáng)勢促銷； 第四， 通過我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。五彩廣場 徽商我司對于該運(yùn)作方式有較成熟的管理經(jīng)驗(yàn)。 安全工作：高級(jí)住宅安全至為重要，管理公司必須制定管理手冊及保安規(guī)章， 以確保保安工作合理進(jìn)行。 裝修 大堂和電梯轎廂的裝修。 B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化，并拉長客戶的投資決策周期，本案可通過投資置業(yè)洽談會(huì)的形式與目標(biāo)客戶進(jìn)行溝通，一方面可了解客戶的置業(yè)意圖，置業(yè)動(dòng)機(jī) ，即時(shí)解決銷售瓶頸。 第三階段推廣目的： 本階段為開盤后的 1～ 8周內(nèi)，希望通過本階段推廣活動(dòng)了解客戶的置業(yè)障礙，保證現(xiàn)場的人流量，通過現(xiàn)場的人流量吸引人氣，為后續(xù)的開發(fā)積聚資金和市場反饋狀況。該推廣費(fèi)用包括： 售樓處的建造、裝飾； 營銷道具； 新聞媒介的宣傳； 報(bào)廣費(fèi)用； 工地包裝； 街區(qū)包裝； 售樓處周邊地區(qū)的包裝； 各類宣傳資料； 促銷活動(dòng)費(fèi)用。 一環(huán)沿線 一環(huán)、二環(huán)之間 中市區(qū) 東市區(qū) 西市區(qū) 二環(huán)沿線 C、設(shè)計(jì)與裝修 C您希望購買的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何？ 全套櫥柜 爐具 抽油煙機(jī) 水過濾器 垃圾處理碎渣機(jī) 其他，請注明 C您較喜歡的 陽臺(tái)設(shè)計(jì)是： 傳統(tǒng)式陽臺(tái) 落地玻璃陽臺(tái) 封閉式陽臺(tái) 其他，請注明 C您希望住宅每層戶數(shù)是： 兩戶及以下 三至四戶 五至六戶 七至八戶 九戶或以上 無所謂 C若頂層單位連天臺(tái)出售，會(huì)否增加您選購頂層單位的興趣？ 大大增加 增加 無所謂 不打算購買頂層單位 C您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施： 請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施 非常需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 保 姆房 書房 儲(chǔ)物室 陽臺(tái) 主人房設(shè)衣帽間 附廚房外的工作陽臺(tái)連晾衣架 窗臺(tái) 向西的單位加設(shè)遮陽板 主人房設(shè)陽臺(tái) 臥房預(yù)留衣柜位 1戶門后玄關(guān)位 Ｃ６、主人房衛(wèi)生間是否需要預(yù)置以下設(shè)備： 請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施： 非常需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 １、浴缸 ２、淋浴間 ３、按摩浴缸 電動(dòng)剃須刀 插座 預(yù)置電風(fēng)筒 Ｄ、配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) Ｄ１、請問您目前是否擁有汽車？１、有 ２、沒有 Ｄ２、購買住宅時(shí)，您是否需要停車位？ １、不需要 ２、需要一個(gè) ３、兩個(gè)及以上 Ｄ３、您希望的停車位位置： １、室外 ２、室內(nèi) ３、地下室 Ｄ４、您打算購買還是租用停車位 １、 購買，您認(rèn)為合理的購買價(jià)格是 —————— 。 Ｈ、細(xì)部處理 Ｈ１、現(xiàn)時(shí)居住的房子在托運(yùn)搬運(yùn)大件家具時(shí)有否遇到如下困難？（可多選）。 另一方面，為樓盤促銷而挖掘的諸多賣點(diǎn)分散、缺乏條理性的特征，如果在廣告宣傳時(shí)僅僅進(jìn)行賣點(diǎn)的簡單羅列，必將造成廣告的繁雜，晟亂和缺乏條理性，從而造成廣告效果的削弱和消解。我們還可以認(rèn)識(shí)到，新生活概念作為一種生活理念，其精神層面是的內(nèi)涵提供了既廣且深的炒作空間，利于將概念炒作變得入、豐滿。 酒店會(huì)所設(shè)計(jì)：商務(wù)公寓的會(huì)所設(shè)計(jì)充滿創(chuàng)新意識(shí)和人本關(guān)懷的理念，設(shè)置咖啡館、文藝沙龍、美容健身中心、工作快餐廳、商務(wù)洽談室、家政服務(wù)中心、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、室內(nèi)游泳池等服務(wù)功能，充分滿足了辦公單位的商務(wù) 活動(dòng)需要和職場白領(lǐng)的生活需要嶄新詮釋了現(xiàn)代化寫字樓的真正含義。 廣告策略 １、 定位：酒店式商務(wù)公寓 —— 頂級(jí)寫字樓的嶄新詮釋 廣告脈絡(luò) 炒作“酒店式商務(wù)公寓”的概念，以“什么是真正優(yōu)秀的寫字樓”為切入通過對傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的否定而最終使目標(biāo)客戶做出這樣一種評(píng)判：“本案這樣的酒店式商務(wù)公寓才是真正現(xiàn)代化的寫字樓。 本按的目標(biāo)受眾分布于發(fā)達(dá)地區(qū)及高收入人群中，單純依靠大范圍廣告達(dá)到促銷目的需要大幅提高廣告的投放數(shù)量，從而使廣告預(yù)算大幅增加。 b、 主題與專家論證會(huì)一致。本軟文應(yīng)與當(dāng)日報(bào)紙硬廣告置于相鄰版面上引起讀者的關(guān)聯(lián)性閱讀 專家論證會(huì)（會(huì)議的組織、會(huì)場的布置、會(huì)場的主席臺(tái)背景的設(shè)計(jì)、會(huì)場外宣傳條幅等） 締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 通過論證會(huì)導(dǎo)出本項(xiàng)目的絕佳地段優(yōu)勢，為樓盤形象創(chuàng)造先天的地段優(yōu)勢，為報(bào)紙軟文提供主題 報(bào)紙?zhí)貏e企劃專題 締造新都市經(jīng)濟(jì)圈 傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展 結(jié)合專家論證會(huì)的事件宣傳 第四次報(bào)廣（全彩整版） 宣傳正在接受內(nèi)部認(rèn)購 對戶型進(jìn)行介紹，形象及賣點(diǎn)的宣傳，為內(nèi)部認(rèn)購吸納人氣 招商宣傳畫冊設(shè)計(jì)完畢 徽 商 杏花公寓，正在熱銷中 ” 酒店式公寓賣點(diǎn)的宣傳 第五次報(bào)紙軟文 XX會(huì)長論壇昨日在我市召開 的會(huì)長論壇的事件報(bào)道，報(bào)道應(yīng)與當(dāng)天報(bào)紙硬廣告相鄰或相近 第十次報(bào)廣（全彩整版） 徽商 銷售推廣階段細(xì)分 a、引導(dǎo)期：宣傳樓盤整體形象，給市場與受眾一定印象，并進(jìn)行人員培訓(xùn)、市場調(diào)查，對比樓盤比較等前期準(zhǔn)備工作。杏花公寓 ”都市中絕無僅有的一塊寶地。 六、 凝固的音樂奏響華麗的篇章， 居住的人脈演譯輝煌的理想。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。 三、目的 使本已優(yōu)勢凸現(xiàn)的項(xiàng)目獲得更大的市場份額，及更多消費(fèi)者的青睞。杏花公寓置業(yè)興鄉(xiāng)之選。 D、銷售持續(xù)期：可考慮采取大量促銷手段，以便缺少銷售周期。杏花公寓現(xiàn)在情況 與同期報(bào)紙硬廣告配合，刺激余房的銷售 第二十一次報(bào)廣（全彩整版） 主體落架 第二十二次報(bào)廣（全彩整版） 徽商杏花公寓， X 月日盛大開盤，與您相約！ ”“正 在接受內(nèi)部認(rèn)購 ” 對樓盤在各功能模塊的相互作用，地段配套設(shè)施等的全面性作宣傳，預(yù)告開盤當(dāng)天下定優(yōu)惠政策，為開盤凝聚人氣 第七次報(bào)廣（全彩整版） “徽商 網(wǎng)絡(luò)促銷：專業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)公告版信息發(fā)布。 全：廣告信息全面，廣告目標(biāo)全面，廣告方式全面。 合肥是作為區(qū)域中心城市的交通位置、人物流狀況、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等。 地段優(yōu)勢：本案地處壽春路與蒙城路交叉口，西側(cè)為蒙城路，南側(cè)為壽春路，毗鄰杏花公園，坐擁傳統(tǒng)辦公中心、文教中心、人居中心的豐富積淀，周邊金融機(jī)構(gòu)、星級(jí)酒店云集、知名學(xué)府、政務(wù)機(jī)關(guān)遍布，交通出行四通八達(dá)，信息交換暢行無阻，充分滿足了現(xiàn)代辦公對人流、物流、信息流的快節(jié)奏需要。因此，我們的廣告推廣活動(dòng)必須以高負(fù)荷、高頻率、高效率的狀態(tài)來進(jìn)行，確保各項(xiàng)廣告活動(dòng)跟銷售的進(jìn)程緊密配合，使每個(gè)時(shí)期的銷售活動(dòng)都能夠得到強(qiáng)有力的廣告支持。 另一方面，在樓盤地段、房型、配套等傳統(tǒng)賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上通過概念的炒作、文化的塑造，可以創(chuàng)造出一系列基于主觀層面的新賣點(diǎn)（如居住模式的時(shí)尚性、先進(jìn)性和人文性等），使樓盤的優(yōu)勢變得更豐富。 完成樓盤的價(jià)值提升 樓盤的本身所具有的地段、房型、環(huán)境、建材、配套等元素決定了樓盤的實(shí)際價(jià)值，而通過成功的廣告推廣，在目標(biāo)客戶心中建立一個(gè)優(yōu)秀的、具有品牌效應(yīng)的樓盤形象，則可以使目標(biāo)客戶對樓盤的心理認(rèn)知價(jià)值大于樓盤 的實(shí)際價(jià)值，從而有力地提高樓盤的銷售速度和利潤空間。 Ｆ３、你認(rèn)為合理的管理費(fèi)應(yīng)為每平方米 —————— 元／月。為此，我司擬定了一份詳細(xì)的市場調(diào)查問卷，供貴司參考。但訴求的重點(diǎn)應(yīng)由整體的概況向細(xì)節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。并利用本方式展開市場滲透戰(zhàn)略。 市場推廣綱要： 本案的目標(biāo)客戶的思維理性化，而期房的銷售進(jìn)程主要取決于潛在客戶對項(xiàng)目本身的信任度，美譽(yù)度。車庫必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動(dòng)機(jī)必須接駁車庫，照明系統(tǒng)以備緊急時(shí)段仍能提供有限服務(wù)，車庫必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對外來車輛及時(shí)收費(fèi)，管理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強(qiáng)市場競爭能力和吸引力。 豪華住宅 “酒店式”的物業(yè)管理： 聘請一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊及“管家式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。 直銷 我司擬采用主動(dòng)出擊的銷售方式，直接向目標(biāo)客戶派發(fā)樓書。時(shí)代廣場 徽商 CBD 的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位，也無須放棄節(jié)奏。 （ 5） 彈性功能 由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。 （ 3） 私家領(lǐng)域 CBD 住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到與城市空間、國際氣息的最大 5融合，同時(shí)又可以享受自己的私家領(lǐng)域。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫 步 新華大廈：該項(xiàng)目的開盤時(shí)間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了