【正文】 預定及優(yōu)惠政策宣傳、行業(yè)論壇活動造勢 形象推廣階段： 市場 形象建立，項目整體品牌推廣 公開招商階段： 大型活動造勢、優(yōu)勢強化宣傳、社會活動舉辦 市場開業(yè)： 市場開業(yè)宣傳、整體經(jīng)營推廣活動舉辦 主力店意向協(xié)議的簽定階段： 主力簽 約新聞發(fā)布酒會、強勢炒作 牌店招商、中小散戶招商 ，三大類型的招商相輔相承，具體在樓體、引入品牌、時間階段的執(zhí)行落實上，參見下表（階段性思路）： 事項 招商 類型 樓體樓層 品牌列舉 重點執(zhí)行階段 達成時間 主 力 店 次 主 力 店 招 商 10 樓二三層 沃爾瑪、丹尼斯、易初蓮花、世紀聯(lián)華、北京華 聯(lián)、家樂福、麥德龍、歐尚、好又多、大潤發(fā)、樂購、華潤萬家、百佳 等綜合超市 06 年 8 月 12月，在第一期商鋪正式開售前 爭 取 在 今 年10 月中旬簽定意向 9樓三層四層 ，三 味書層等體驗式書局； 2. 湯姆熊、貝貝樂、方特樂園等兒童反斗城； ； 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 今年 12 月底正 式 招 商 階段，達成意向，爭取簽約 11 樓三層 KTV 等量販 KTV 、大型網(wǎng)絡休閑會所 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 待定 知 名 品 牌 店 招 商 10 樓一層 八方數(shù)碼、中州通訊連鎖、迪信通手機連鎖、黃金海岸電子、天頤神達、新亞通電子通訊、國訊通訊電子、八方和盛 等 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 今年 12 月 底正 式 招 商 階段，達成意向，爭取簽約 9樓一層二層 EITIE、可可尼、卡爾蘭迪、七色麻、歐時力、法路易娜（法國）、韓菲妮、歐點、例外、聲雨竹、杰西、 CCDK、蒙娜莉婭、卡莎迪婭、圣蘭諾、卡佛連 等 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 先簽定意向，明年 3月份 9開售后達成簽定合同 11樓 檔次低于 9樓的日韓時尚流行品牌等流行時尚元素，及美容美甲等 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 待定 8樓 銀行或 肯德基、必勝客、 TACO BELL 塔可鐘、麥當勞、德克士、豪享來、豪客來、千尊比薩 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 先簽定意向，明年 3月份 9開售后達成簽定合同 中 小 散 戶 567樓及獨立街 西餐、咖啡、酒吧等品牌及非品牌專賣商家，有 小肥羊火鍋 、阿慶嫂、重慶一家 親、秦媽火鍋等 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 今年 12 月底正 式 招 商 階段，達成意向，爭取簽約 招 商 9樓室內街 服飾 DIY 店、 金手、標榜、沙宣、海倫、巨星 ， 悅妍思黛、雨林時尚俱樂部、俊龍男子 SAP美發(fā)美體等 從 06年 8月份開始，貫穿整個招商始終 先簽定意向，明年 3月份 9開售后達成簽定合同 三、招商 具體階段劃分 由于項目的招商有一個循序漸進的過程，為保證招商取得最大的經(jīng)濟效益，并使項目能隨時根據(jù)市場變化情況作出相應的策略調整，同時 從項目的總體營銷策略和工程進度角度出發(fā)，最大程度實現(xiàn)項目銷售和招商兩旺， 我司建議項目分五個階段進行推廣，同時也兼顧全局，盡量使每階段的推廣都做到為下一階段招商推廣奠定堅實的基礎。 ? 立體推進，全面覆蓋 招商推廣的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式 ，營造一種集束性的廣告轟炸效應，搶奪各大小商家的眼球，掀起當?shù)鼗蚱渌貐^(qū)商家的熱烈追捧的熱潮，樹立本項目的良好形象。 二、品牌策略 ? 產(chǎn)品線 保證項目整體形象配合，通過項目整體產(chǎn)品形象包裝宣傳，給市場堅定信心，樹立發(fā)展商的誠信品牌。 策略 實施： ? 在各大主流媒體以新聞發(fā)布會的形式宣傳與成立專業(yè)物管公司戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及舉辦物管顧問、主力店或大戶簽約儀式。 大河報、鄭州晚報、東方今報等 戶外廣告 戶外廣告媒體是一種效果最持續(xù)且費用合理的媒體。 市場引導系列報道題目及主要內容綱要如下： ? 搶占鄭州商業(yè)贏利的制高點 暢談鄭州市商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，以專家角度分析鄭州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，介紹項目先進的業(yè)態(tài)定位、開發(fā)經(jīng)營管理模式等。采用這種方法的直接原因是前期推廣重在市場的形象，大量的廣告制作、活動論壇等一次性投入大，但是兼顧的時間長；中、尾期推廣主要是招商策略、招商信息等，具體、針對性強，所以相對費用少。 招商項目的進度控制，項目籌備階段招商工作有別 于營業(yè)后的調整性招商，要求在有限的時間段內完成全部招商項目的 80%（最少 75%） 以上， 市場才能順利開張營業(yè)。 ? 招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。特別是新項目的非主力店群的招商工作，可多 安排 招商人員積極參加與租戶的溝通，每天由招商主 任 召開總結會，講解招商 技巧和手段。 （四） 較佳的團隊精神 招商是整體運作的，雖然整體項目按 業(yè)態(tài)的不同類別 分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。 意志品質堅強，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。與發(fā)展商日常招商銷售工作的協(xié)調、對接由項目總監(jiān)負責，項目小組其他人員工作由項目總監(jiān)根據(jù)項目進度需要安排。 ? 引進主力商家是商場持續(xù)旺盛的武器 突出主力商家對吸引人流、提升商業(yè)價值與實現(xiàn)商場統(tǒng)一經(jīng)營管理的作用，新型的業(yè)態(tài)組合模式將會引導鄭州的商業(yè)向更高層次發(fā)展，加快鄭州零售商業(yè)的發(fā)展步伐。 物料配合：招商手冊或階段性宣傳海報 訴求內容：主要圍繞項目規(guī)模、項目檔次、多業(yè)態(tài)復合化、營銷理念、經(jīng)營管理等。 四、媒體推廣計劃 （一）主力媒體選擇 有效運用媒體，應地制宜是我們在進行宣傳渠道界定的評定標準，媒介的良好運用，通常都能讓我們達到事半功倍之效果。 ? 通過公共媒體的力量進行項目品牌推廣，展示項目形象。 ? 新聞發(fā)布：采用社會活動的手段制造影響力。 目標一： 繼續(xù)深化項目形象，宣傳項目優(yōu)勢，不斷提高社會關注度 實施方式： 報紙硬廣、論壇 硬廣形式發(fā)布內容： 項目經(jīng)營模式與定位 項目經(jīng)營平臺 —— 鄭州商業(yè)翹楚、時尚魅力前沿 目標二： 點燃招商導火索，但引而不發(fā)，加劇市場饑渴度，實現(xiàn)火爆預定局面 實施方式： 硬性廣告、報紙軟文、電視廣告、新聞發(fā)布會、公眾論壇發(fā)布 硬廣形式發(fā)布內容： 招商誠意登記信息 招商開盤信息發(fā)布 軟文形式發(fā)布內容： 經(jīng)營優(yōu)勢推廣 誠意登記信息及優(yōu)惠政策 誠意預定現(xiàn)場火爆場面 新聞發(fā)布會： 誠意登記現(xiàn) 場新聞發(fā)布會 聯(lián)系各相關行業(yè)大商家、政府官員、行業(yè)專家參會、相關媒體記者等到場與會 行業(yè)大戶入駐新聞發(fā)布會 大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 ： 組織已進駐主力商家、意向大商戶，行業(yè)協(xié)會等人員參加 零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會與各行業(yè)大戶共同談零售商業(yè)發(fā)展方向 （四） 正式招商階段 正式招商階段 時間 — 工作內容 與次主力店和知名品牌店 簽訂正式租賃合同 推廣內容 信息宣傳： 正式招商信息 招商火爆信息 推廣策略 報紙軟文傳遞招商解籌 火爆信息 各行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 推廣方式 報紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 事件營銷 電視 包裝策略 招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換、內部設計展示 達成目標 以短平快之勢迅速引爆市場實現(xiàn)招商目標 第四階段： 正式招商期 時間： 2020 年 12 月 20 日 — 2020 年 1 月 31 日 原則： 項目優(yōu)勢強化宣傳、奠定商戶信心、引爆市場需求 目標： 由“引而不發(fā)”到 “一發(fā)而不可收拾”，全面引爆市場需求，招商取得開門紅 實施方式： 報紙硬廣、電視廣告、報紙軟文、新聞發(fā)布會、大型開盤活動 硬廣形式 發(fā)布內容： 財富大門正式開啟、占有先機、錢途無量 鄭州新長城國際 STREETMALL 正式對外招商 軟文形式發(fā)布內容： 工地現(xiàn)場跟蹤報道 正式招商消息 招商現(xiàn)場情況報道 新聞發(fā)布會： 推廣基金成立發(fā)布及公證會 行業(yè)大戶正式簽約新聞發(fā)布會 聯(lián)系各政府相關部門負責人 (如工商、稅務 )、相關行業(yè)大商家、行業(yè)專家、各行業(yè)協(xié)會參會、報紙電視等媒體記者到場與會 （五） 招商持續(xù)階段 招商持續(xù)階段 時間 — 工作內容 與其他知名的品牌店和散戶簽訂正式租賃合同，做好市場開業(yè) 前的準備 推廣內容 信息宣傳： 主力店及大戶進駐宣傳 招商政策 推廣策略 報紙軟文傳遞招商開盤以來的火爆信息 相關階段的優(yōu)惠促銷活動 推廣方式 報紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 電視廣告 達成目標 延續(xù)招商誠意預定的良好勢頭，實現(xiàn) 9樓、 10樓、主力店和次主力店的招商， 7樓散戶 80％以上招商率 第五階段： 招商持續(xù)期 時間： 2020 年 1 月 31 日 — 2020 年 4 月 31 日 原則： 保持正式招商的良好態(tài)勢，進一步引爆市場 目標： 與其他散戶簽定租賃合同，力爭實現(xiàn) 80％ 以上的出租率 實施方式： 報紙硬廣、報紙軟文、電視廣告、大型促銷活動 硬廣形式發(fā)布內容： 財富盛宴 等您入席 鄭州新長城國際 STREETMALL 即將部分開街營業(yè)（五一黃金周） 軟文形式發(fā)布內容： 招商火爆信息報道 開業(yè)準備工作報道 經(jīng)營管理宣傳 四、招商與銷售階段劃分組合 基于項目的總體招商策略，在保障開發(fā)商收益的前提下，項目在安排招商和銷售的時間節(jié)點上將會有先后次序之分，而不同的營銷節(jié)點其在媒體上的宣傳內容、宣傳方式、宣傳重點、宣傳目的等都會有較大的差別，因此在具體劃分了各招商階段之后， 我們應該將招商和銷售兩方面綜合起來考慮，以理清在各階段上究竟是以招商宣傳為主還是以銷售宣傳為主，抑或招商和銷售宣傳并重。 第四章 招商階段劃分及執(zhí)行策略 一、項目入市時機規(guī)劃 “良好的開始是成功的一半”，入市時機和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商 開局。 為了在招商時吸引客戶，建議二層、三層、四層以“首年免半年租金”的優(yōu)惠方式來吸引商家的進駐，通過較大的租金優(yōu)惠，帶旺二層、三層、四層的招商，營造良好的招商氛圍，進而促進一層和二層的銷售和招商。 2. 面積： 除餐飲外，需求面積在 100 m2以上 3. 行業(yè)影響力： 行業(yè)內具有較大影響力商戶，能帶動部分其他商戶入場。市場培育期的第二年，各層分別按目標租金的 80%計算，實收租金分別為 72 元 /平方米、52 元 /平方米、 32 元 /平方米和 20 元 /平方米，第三年達到目標租金。 若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進場，容易造成市場空置；另一 方面，即使能招到部分商戶進場，但由于商戶經(jīng)營成本過大造成裝修投入不足及經(jīng)營規(guī)模太小，難以形成良好的購物環(huán)境，加之市場人氣、客源短期內難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。 因時利導、因時利勢 前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最 優(yōu)準備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點目標客戶信息加以資料整理，在后期根據(jù)實際情況再作最終決定，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。 ? “建市”可以規(guī)避與現(xiàn)有市場的同