【正文】 長沙市已有的大型商業(yè)項目和周邊商業(yè)項目，可將其主要分為超市業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)：超市品牌位 置所處區(qū)域物業(yè)位置營業(yè)面積沃爾瑪黃興路與解放西路交匯處天心區(qū)23樓家樂福芙蓉廣場芙蓉區(qū)負1層麥德龍麗臣路開福區(qū)臨街獨立物業(yè)家潤多 （朝陽店）人民中路雨花區(qū)臨街獨立物業(yè)家潤多 （千禧店）火車站芙蓉區(qū)臨街1樓8000平米華銀旺和（上大垅店）東風路開福區(qū)臨街獨立物業(yè)新一佳 （侯家塘店）侯家塘雨花區(qū)臨街路口13樓8500平米新一佳 （通程店）溁灣鎮(zhèn)岳麓區(qū) （河西）負1層新一佳 （ 開福店）麗臣路開福區(qū)臨街1樓8000平米好又多（西湖路店）南門口天心區(qū)臨街13樓7000平米華銀旺和（華銀園店）韶山中路雨花區(qū)獨立物業(yè)由上表可以看出： 全球著名的超市品牌的前幾名都在長沙設店，對長沙市場無不看好； 大超市95%分布在河東，在河東有扎堆現(xiàn)象，而河西僅新一佳通程店一家； 長沙超市的特點：1）、營業(yè)面積大；2）、倉儲式；3）、貨物品種齊全；4）、會員制優(yōu)惠；5）、營業(yè)狀況良好；6）、都預留了充分的停車位；長沙市民對于這類大型超市是非常歡迎的，由地理分布位置看，這些超市覆蓋半徑大約為1～； 從目前的長沙商業(yè)競爭格局來看，一方面，以友誼阿波羅為首的幾大傳統(tǒng)百貨商場占據(jù)著長沙至少30%的市場份額；另一方面，以家樂福、沃爾瑪為首的國際連鎖零售企業(yè)，憑著其優(yōu)秀的管理模式和服務，成為長沙商業(yè)獨具特色的一景；與此同時，一批當?shù)亓闶燮髽I(yè)也不甘示弱，長沙的商業(yè)競爭也從單純的營業(yè)地段、規(guī)模的競爭，發(fā)展到了經營理念及模式的競爭。而當?shù)谝患彝赓Y零售企業(yè)——麥德龍進駐長沙以后，長沙商業(yè)的競爭便轉變到國際企業(yè)與國內商業(yè)企業(yè)之間的競爭。 餐飲業(yè)態(tài)餐飲業(yè)是長沙消費市場引人注目的一個亮點。在我市餐飲行業(yè)形成了幾個極圈：一是雅塘村的餐飲消費極圈，極圈元素包括菩提樹、一路吉祥、西湖樓、大佛口；二是以依水傍江的優(yōu)美環(huán)境作依托，沿江風光帶的極圈，極圈元素包括湘錦、秦皇食府等、三是左家塘餐飲消費極圈，以蓉泰、小湘匯為龍頭，帶動餐飲消費。我市大大小小的餐飲店星羅棋布，既有百年老店的火宮殿、玉樓東，又有諸多的后起之秀，這些有特色的餐館、酒店門前車子排起長龍，門庭若市。當然，餐飲業(yè)相對而言，是一個勞動密集型的行業(yè)，投入成本低，資金流轉快、技術含量偏低的一個行業(yè)。2001年從我市外商投資限額以上餐飲業(yè)情況看，有產業(yè)活動單位19個，從業(yè)人員為1639人，6．2競爭項目情況 本項目周邊有多個新樓盤在售，如香格里?麓山別墅、岳麓山公館、星語林?汀鄉(xiāng)十里等項目都規(guī)劃有一定量的商業(yè)部分，他們將是本項目最主要的競爭對手，但從這些樓盤的規(guī)劃定位來看，其商鋪部分普遍體量偏小，主要服務于本社區(qū)居民的需求。 故而，從嚴格意義上來說，本項目的所面臨的同區(qū)域商業(yè)項目的競爭非常小，最主要的競爭壓力來自于溁灣鎮(zhèn)商圈和河東商圈以有商業(yè)項目的輻射壓力。七、項目的SWOT分析1）本項目由全國知名的品牌開發(fā)商——陽光100置業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，公司實力雄厚、開發(fā)經驗豐富，市場認同度較高。2）本項目總占地面積約1000畝，總規(guī)劃戶數(shù)為6000戶、總居住人口將達3－4萬人，具有非常明顯的規(guī)模優(yōu)勢，可對商業(yè)部分產生較強的支撐力。3）本項目的社區(qū)居民多為高收入白領階層，且北面是規(guī)劃中的大學城，片區(qū)人口的購買力和消費欲望都很強，商業(yè)發(fā)展前景看好。4）臨二環(huán)線和瀟湘大道，交通非常便利。5）地塊臨近岳麓山，景色優(yōu)美、環(huán)境良好，便于商業(yè)規(guī)劃及營造良好的購物環(huán)境。 劣勢W1）項目周邊現(xiàn)有人氣極弱，居住人口和流動人口都非常有限，對于商業(yè)項目而言，缺乏足夠的人氣支撐，必然會延長市場培育期。2）目前項目的交通狀況不佳，而商業(yè)設施對交通的要求極高，現(xiàn)有的交通配置對商業(yè)產生了很大的制約。3）項目位于二環(huán)線內側，交通不便，而且二環(huán)線的車流速度很快，對從含浦組團過來的人流、車流都會產生很大的阻礙效應。4）地塊南面的地勢較二環(huán)線道路路面低3米左右，不利于規(guī)劃設計。5）地塊周邊的工程施工也會對項目產生不利影響。6）本項目周邊現(xiàn)有的農民集中安置區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)落后，價格極低，對商鋪價格的提升有一定的負面影響。7）人們對大學城板塊的商業(yè)物業(yè)認同度很低，多傾向于就近消費或者前往成熟商業(yè)圈消費。 機會O1）大學城板塊的商業(yè)項目稀少，且項目周邊可供開發(fā)的商業(yè)土地非常少，本項目的商業(yè)部分不但可以為本社區(qū)居民服務，更可成為區(qū)域性的商業(yè)中心。2）本項目周邊新開發(fā)的樓盤眾多，居住人口正在逐步增加當中，且這部分人群的購買力非常強大，商業(yè)部分的發(fā)展?jié)摿薮蟆?）從河西商業(yè)發(fā)展趨勢來看，由于溁灣鎮(zhèn)的發(fā)展空間受到湘江和岳麓山的擠壓，其發(fā)展?jié)摿σ呀洸淮螅游髌瑓^(qū)未來的商業(yè)重心將分別向北面的市府商圈和南面的大學城板塊傾斜。4）高起點、高水準的規(guī)劃，將給項目商業(yè)的運作帶來良好的想象空間和操作題材。5）河西地產的升溫，以及媒體對大學城板塊的關注，有利于項目的廣告宣傳和形象樹立。6）周邊高校教職員工對本項目營建具有獨特藝術魅力的情景商業(yè)街具有比較高的期望度。 威脅T1）本項目周邊有多個新樓盤在售，如香格里?麓山別墅、岳麓山公館、星語林?汀鄉(xiāng)十里等項目都規(guī)劃有一定量的商業(yè)部分，將對本項目的商鋪部分構成威脅。2）大學城板塊現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境仍未形成氣候，商業(yè)經營難度較大，市場對這一板塊的商業(yè)項目認同感很低。3）項目目前用地仍為大學城規(guī)劃預留用地，其規(guī)劃指標不確定因素將對規(guī)劃設計帶來威脅。八、本案商業(yè)矛盾體的組合 以投資理財?shù)慕嵌葋碚f，6％－8％的年回報率是比較適中的，一般來說，這種回報率才不會對項目的長期經營造成過大的壓力，才能達到投資收益和經營收益的相對平衡。 目前商業(yè)地產領域存在兩大問題之一就是模糊的投資高回報的承諾。投訴焦點集中在商業(yè)地產開發(fā)商和經營商對商鋪投資商的承諾兌現(xiàn)上，商鋪投資，回報期可分為前期投資回報和后期投資回報。商鋪投資風險主要集中在投資前期，即“養(yǎng)鋪階段”，此時投資回報微乎其微。在市場的各方面因素發(fā)展成熟后，商鋪優(yōu)勢才逐漸顯現(xiàn)，這時跨入后期投資回報期，即“旺鋪階段”，才能保證投資者的收益穩(wěn)定。開盤即為“旺鋪”是很少見的，商業(yè)地產開發(fā)商高喊的“商鋪投資回報率8％－10％”實際上指的是商鋪的后期投資回報。 從商鋪購買者的角度來說，%商鋪租賃稅，肯定是希望能租得越高越好，以一個35平方米的商鋪為例：商鋪面積35平方米售價14000元/平方米總價490000元40%首付款196000元貸款額294000元六成十年月供3282元稅金（%）691元租價3973元租金單價114元/平方米/月年回報率% 從租賃戶的角度來考慮，門面每月的銷售額需除去租金、工商稅務、水電、員工工資、經營成本等之外，剩下的部分才是其利潤，當然希望租金越低越好，租金越低，成本就越低；成本越低，利潤越大；成本越低風險也越小。尤其是一個尚在開發(fā)中的項目，市場培育期比較長，人流也稀少，廣告方面投入的資金也比一個成熟地段要多得多，前期的風險太大，所以一個商鋪的前期即“養(yǎng)鋪階段”，租金價格肯定是極低的。例：商鋪位置租價合作條件備注湘西部落咸嘉湖店15元/m178。/月免租一年，租期八年咸嘉新村第一家租賃戶咸嘉湖社區(qū)商鋪2030元/m178。/月安居樂旁岳北社區(qū)1525元/m178。/月冰火樓雨花政府店22元/m178。/月免租半年，租期十年 入住率與商業(yè)招租率陽光100國際新城，屬于該板塊中最早面世的項目，其開發(fā)周期需要5年時間，2006年底預計達到總入住率（項目全部住宅7000套）的10%，即700戶左右，2008年預計可達到總入住率的30%，即2100戶左右。周邊大學城的貫通、安置小區(qū)的交付、含浦組團的成型尚需時日，未來很長的一段時間里， 5公里商圈以內的常住人口很難達到10萬，沒有消費人口就沒有商業(yè)，商業(yè)不能建立在空中樓閣之上，入住率的高低直接決定著商業(yè)物業(yè)的引進和發(fā)展。但是，沒有商家就沒有相關的生活配套服務，居住不方便又反過來影響入住率。也就是說，陽光100的商業(yè)需要一個長期的引導過程，需要有階段性地引進商家，急于求成或灰心放棄都是不行的，市場的商業(yè)物業(yè)管理方必須時刻保持清醒的頭腦，正確的商業(yè)認知，理智果敢的判斷來引導商業(yè)的逐漸成型。 特色商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)一般店面面積不大，經營種類多，能很好地服務于老百姓的日常生活所需，所以生命力是最頑強、最易生存的。但是在現(xiàn)在的商業(yè)社會來看，缺點是相當明顯的，最主要是難以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，無法形成規(guī)?；虡I(yè)；其次，街景混亂、特色不明顯；街道空間功能混亂；開放空間和綠化環(huán)境幾乎沒有等都是傳統(tǒng)商業(yè)的致命傷。而且，臟、亂、差的商家經營對居住環(huán)境的質量造成了極惡劣的影響，不利于業(yè)主的入住。而近幾年才被人們所認知強調的特色商業(yè)，擺脫了傳統(tǒng)商業(yè)固有的模式，以集中、分明、高檔、時尚的購物休閑一體化的經營模式橫空出世，更好地迎合了現(xiàn)代消費者的需要。由于有特色商業(yè)從開發(fā)到成型都有專業(yè)的管理方在進行市場調控，在強調自身特色項目的同時，合理引進其他相關項目，再配合非經營性質的休閑場所，給市民提供一個良好的購物休閑去處。但是，特色商業(yè)一般規(guī)模體量較傳統(tǒng)商業(yè)要大得多，需要更多的消費者進行支撐，對交通、物業(yè)的硬件、管理、市場推廣的要求就更高了，如果沒有很好的規(guī)劃管理和推廣，沒有一炮而紅，不能很快地在市場站穩(wěn)腳跟的話，就會一蹶不振，再難做起來。陽光100的商業(yè)既需要滿足周邊常住人口較隨意的日常消費，也需要滿足人們對更高層次商業(yè)的需求，所以，必須把傳統(tǒng)商業(yè)和特色商業(yè)有機結合，使其更好地為消費者服務?！镜诙糠帧? 項目定位一、戰(zhàn)略性總體定位 在滿足本社區(qū)和靳江村居民的基本需求的前提下，逐步發(fā)展成為輻射周邊社區(qū)和大學城、溁灣鎮(zhèn)以及南郊公園的區(qū)域性的商業(yè)中心。二、商業(yè)定位在研究傳統(tǒng)消費的過程中，不斷對接新生的消費需求，逐步形成一批現(xiàn)代商業(yè)群落領軍，使最前衛(wèi)和最本土的商業(yè)反差畢現(xiàn)，形成強烈售賣生活模式的商業(yè)空間。：：滿足居民日?；旧钚枨蟮臉I(yè)態(tài)。主要包括超市、便利店、農貿市場(或生鮮超市)、餐飲店、藥店、醫(yī)療保健、美容美發(fā)店、洗染店、維修店等。 ：滿足居民多樣化、個性化生活的時尚消費的業(yè)態(tài)。主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身房、面包房等。 業(yè)態(tài)的功能組織考慮1) 功能組織集約化2) 功能的復合化3) 功能的延續(xù)化4) 功能的全時化5) 功能的網絡化6) 與住宅功能的抗干擾化：l 貼心服務街主營：生活服務配套類 經營業(yè)態(tài)：汽車美容、銀行、郵政、門診、數(shù)碼影相、沖印、保險公司、家政服務社等l 美麗家天下主營：形象展示廳經營業(yè)態(tài)：板材、潔具、裝飾裝修、電子五金、小家電、廚具、燈具等l 街區(qū)生活秀主營：日常生活配套類 經營業(yè)態(tài)：培訓教育、通訊、器具修理、干洗、保險公司、航空代理點、按摩醫(yī)院、房產咨詢、快餐、面、粉館、茶餐廳、粥鋪、煲仔飯、藥店、日雜南食、便利店、蛋糕、點心、眼鏡、水果店、文具、保健食品、奶茶、冷飲冰品、音像書籍出租、床上用品、小型美容美發(fā)、網吧等l SHOPPING街坊主營：生活超市、休閑購物、美食街經營業(yè)態(tài)： 生活超市：洗滌日化、生鮮食品、家居用品等 休閑購物：精品服飾、化妝品、書店音像、精品飾品、煙酒專賣、茶葉行、皮具、內衣、鞋襪、體育運動專賣、鐘表、特色個性小店、動漫專賣、蜜餞糖果專賣、玩具專賣等 美食街：地方風味小吃、大排擋、宵夜、火鍋城、燒烤等l 心情假期主營：餐飲休閑、娛樂修身經營業(yè)態(tài)：大型酒樓、特色餐飲、清吧、西餐廳、健身館、美容美體院、保健按摩、足浴休閑、KTV等l 情趣品位館主營：情趣、品位特色店經營業(yè)態(tài)：鮮花、花藝、茶道館、寵物店、琴行、工藝品、古玩、異域風情等l 藝術家酒廊主營：書畫、集合藝術商品店、文化藝術培訓、藝術沙龍等，是本案利用項目的獨特文化優(yōu)勢打造的經營主題、情調水吧。：(一)項目自身的市場定位；(二)項目所在地的消費狀況；(三)擬引進商家的市場定位及發(fā)展戰(zhàn)略。通過對特色建筑和景觀的營造，將項目打造成獨具異域風情特色與居家相適宜的四級商業(yè)。在未來的經營中，將成為一條滿足社區(qū)居民同時輻射周邊乃至整個市區(qū)標志性社區(qū)商業(yè)街，成為國際潮流與湖湘文化、城市商業(yè)與文化藝術、建筑精品與名品名店薈萃高度相融的社區(qū)商業(yè)街的標本。具備以下基本服務功能： 一是購物功能，體現(xiàn)在商品的品種、檔次上，購物功能是最基本的功能；二是餐飲服務功能，主要提供早點、中西餐及送餐服務；三是休憩功能，在大型商業(yè)街中，休閑功能作為附加功能，往往能提升項目價值和品質；四是交流和培訓功能，主要是通過咖啡廳、茶樓、文化培訓室等提供交流和提高的機會； 五是綜合服務功能，如家政、郵政、銀行、汽車修理、干洗店等。：經營方式分為三類：即自營、招租、委托經營管理三種方式?？紤]到本案商鋪主要以銷售為主，因此，在未來在經營方式的選擇上將有可能以業(yè)主自行招租為主，自營和委托經營將成為可選性方案。：本項目的街區(qū)形象與價值定位是：“雅致生活的典范”“社區(qū)商業(yè)的名片”個性色彩：情調的、藝術的小資的、BoBo的國際的、時尚的活力的、動感的 便利的、全功能的 ：建筑上追求高品質，業(yè)態(tài)定位以中檔為主。