【正文】 長(zhǎng)沙市已有的大型商業(yè)項(xiàng)目和周邊商業(yè)項(xiàng)目，可將其主要分為超市業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)：超市品牌位 置所處區(qū)域物業(yè)位置營(yíng)業(yè)面積沃爾瑪黃興路與解放西路交匯處天心區(qū)23樓家樂(lè)福芙蓉廣場(chǎng)芙蓉區(qū)負(fù)1層麥德龍麗臣路開(kāi)福區(qū)臨街獨(dú)立物業(yè)家潤(rùn)多 （朝陽(yáng)店）人民中路雨花區(qū)臨街獨(dú)立物業(yè)家潤(rùn)多 （千禧店）火車站芙蓉區(qū)臨街1樓8000平米華銀旺和（上大垅店）東風(fēng)路開(kāi)福區(qū)臨街獨(dú)立物業(yè)新一佳 （侯家塘店）侯家塘雨花區(qū)臨街路口13樓8500平米新一佳 （通程店）溁灣鎮(zhèn)岳麓區(qū) （河西）負(fù)1層新一佳 （ 開(kāi)福店）麗臣路開(kāi)福區(qū)臨街1樓8000平米好又多（西湖路店）南門口天心區(qū)臨街13樓7000平米華銀旺和（華銀園店）韶山中路雨花區(qū)獨(dú)立物業(yè)由上表可以看出： 全球著名的超市品牌的前幾名都在長(zhǎng)沙設(shè)店，對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)無(wú)不看好； 大超市95%分布在河?xùn)|，在河?xùn)|有扎堆現(xiàn)象，而河西僅新一佳通程店一家； 長(zhǎng)沙超市的特點(diǎn)：1）、營(yíng)業(yè)面積大；2）、倉(cāng)儲(chǔ)式；3）、貨物品種齊全；4）、會(huì)員制優(yōu)惠；5）、營(yíng)業(yè)狀況良好；6）、都預(yù)留了充分的停車位；長(zhǎng)沙市民對(duì)于這類大型超市是非常歡迎的，由地理分布位置看，這些超市覆蓋半徑大約為1～； 從目前的長(zhǎng)沙商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，一方面，以友誼阿波羅為首的幾大傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)占據(jù)著長(zhǎng)沙至少30%的市場(chǎng)份額；另一方面，以家樂(lè)福、沃爾瑪為首的國(guó)際連鎖零售企業(yè)，憑著其優(yōu)秀的管理模式和服務(wù)，成為長(zhǎng)沙商業(yè)獨(dú)具特色的一景；與此同時(shí)，一批當(dāng)?shù)亓闶燮髽I(yè)也不甘示弱，長(zhǎng)沙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也從單純的營(yíng)業(yè)地段、規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到了經(jīng)營(yíng)理念及模式的競(jìng)爭(zhēng)。而當(dāng)?shù)谝患彝赓Y零售企業(yè)——麥德龍進(jìn)駐長(zhǎng)沙以后，長(zhǎng)沙商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)便轉(zhuǎn)變到國(guó)際企業(yè)與國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。 餐飲業(yè)態(tài)餐飲業(yè)是長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)引人注目的一個(gè)亮點(diǎn)。在我市餐飲行業(yè)形成了幾個(gè)極圈：一是雅塘村的餐飲消費(fèi)極圈，極圈元素包括菩提樹(shù)、一路吉祥、西湖樓、大佛口；二是以依水傍江的優(yōu)美環(huán)境作依托，沿江風(fēng)光帶的極圈，極圈元素包括湘錦、秦皇食府等、三是左家塘餐飲消費(fèi)極圈，以蓉泰、小湘匯為龍頭，帶動(dòng)餐飲消費(fèi)。我市大大小小的餐飲店星羅棋布，既有百年老店的火宮殿、玉樓東，又有諸多的后起之秀，這些有特色的餐館、酒店門前車子排起長(zhǎng)龍，門庭若市。當(dāng)然，餐飲業(yè)相對(duì)而言，是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，投入成本低，資金流轉(zhuǎn)快、技術(shù)含量偏低的一個(gè)行業(yè)。2001年從我市外商投資限額以上餐飲業(yè)情況看，有產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位19個(gè)，從業(yè)人員為1639人，6．2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 本項(xiàng)目周邊有多個(gè)新樓盤(pán)在售，如香格里?麓山別墅、岳麓山公館、星語(yǔ)林?汀鄉(xiāng)十里等項(xiàng)目都規(guī)劃有一定量的商業(yè)部分，他們將是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但從這些樓盤(pán)的規(guī)劃定位來(lái)看，其商鋪部分普遍體量偏小，主要服務(wù)于本社區(qū)居民的需求。 故而，從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的所面臨的同區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)非常小，最主要的競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)自于溁灣鎮(zhèn)商圈和河?xùn)|商圈以有商業(yè)項(xiàng)目的輻射壓力。七、項(xiàng)目的SWOT分析1）本項(xiàng)目由全國(guó)知名的品牌開(kāi)發(fā)商——陽(yáng)光100置業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)，公司實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，市場(chǎng)認(rèn)同度較高。2）本項(xiàng)目總占地面積約1000畝，總規(guī)劃戶數(shù)為6000戶、總居住人口將達(dá)3－4萬(wàn)人，具有非常明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可對(duì)商業(yè)部分產(chǎn)生較強(qiáng)的支撐力。3）本項(xiàng)目的社區(qū)居民多為高收入白領(lǐng)階層，且北面是規(guī)劃中的大學(xué)城，片區(qū)人口的購(gòu)買力和消費(fèi)欲望都很強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展前景看好。4）臨二環(huán)線和瀟湘大道，交通非常便利。5）地塊臨近岳麓山，景色優(yōu)美、環(huán)境良好，便于商業(yè)規(guī)劃及營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境。 劣勢(shì)W1）項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人氣極弱，居住人口和流動(dòng)人口都非常有限，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，缺乏足夠的人氣支撐，必然會(huì)延長(zhǎng)市場(chǎng)培育期。2）目前項(xiàng)目的交通狀況不佳，而商業(yè)設(shè)施對(duì)交通的要求極高，現(xiàn)有的交通配置對(duì)商業(yè)產(chǎn)生了很大的制約。3）項(xiàng)目位于二環(huán)線內(nèi)側(cè)，交通不便，而且二環(huán)線的車流速度很快，對(duì)從含浦組團(tuán)過(guò)來(lái)的人流、車流都會(huì)產(chǎn)生很大的阻礙效應(yīng)。4）地塊南面的地勢(shì)較二環(huán)線道路路面低3米左右，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。5）地塊周邊的工程施工也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響。6）本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的農(nóng)民集中安置區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)落后，價(jià)格極低，對(duì)商鋪價(jià)格的提升有一定的負(fù)面影響。7）人們對(duì)大學(xué)城板塊的商業(yè)物業(yè)認(rèn)同度很低，多傾向于就近消費(fèi)或者前往成熟商業(yè)圈消費(fèi)。 機(jī)會(huì)O1）大學(xué)城板塊的商業(yè)項(xiàng)目稀少，且項(xiàng)目周邊可供開(kāi)發(fā)的商業(yè)土地非常少，本項(xiàng)目的商業(yè)部分不但可以為本社區(qū)居民服務(wù)，更可成為區(qū)域性的商業(yè)中心。2）本項(xiàng)目周邊新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)眾多，居住人口正在逐步增加當(dāng)中，且這部分人群的購(gòu)買力非常強(qiáng)大，商業(yè)部分的發(fā)展?jié)摿薮蟆?）從河西商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于溁灣鎮(zhèn)的發(fā)展空間受到湘江和岳麓山的擠壓，其發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)不大，河西片區(qū)未來(lái)的商業(yè)重心將分別向北面的市府商圈和南面的大學(xué)城板塊傾斜。4）高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)的規(guī)劃，將給項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作帶來(lái)良好的想象空間和操作題材。5）河西地產(chǎn)的升溫，以及媒體對(duì)大學(xué)城板塊的關(guān)注，有利于項(xiàng)目的廣告宣傳和形象樹(shù)立。6）周邊高校教職員工對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)建具有獨(dú)特藝術(shù)魅力的情景商業(yè)街具有比較高的期望度。 威脅T1）本項(xiàng)目周邊有多個(gè)新樓盤(pán)在售，如香格里?麓山別墅、岳麓山公館、星語(yǔ)林?汀鄉(xiāng)十里等項(xiàng)目都規(guī)劃有一定量的商業(yè)部分，將對(duì)本項(xiàng)目的商鋪部分構(gòu)成威脅。2）大學(xué)城板塊現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境仍未形成氣候，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度較大，市場(chǎng)對(duì)這一板塊的商業(yè)項(xiàng)目認(rèn)同感很低。3）項(xiàng)目目前用地仍為大學(xué)城規(guī)劃預(yù)留用地，其規(guī)劃指標(biāo)不確定因素將對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)威脅。八、本案商業(yè)矛盾體的組合 以投資理財(cái)?shù)慕嵌葋?lái)說(shuō)，6％－8％的年回報(bào)率是比較適中的，一般來(lái)說(shuō)，這種回報(bào)率才不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)造成過(guò)大的壓力，才能達(dá)到投資收益和經(jīng)營(yíng)收益的相對(duì)平衡。 目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在兩大問(wèn)題之一就是模糊的投資高回報(bào)的承諾。投訴焦點(diǎn)集中在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商對(duì)商鋪投資商的承諾兌現(xiàn)上，商鋪投資，回報(bào)期可分為前期投資回報(bào)和后期投資回報(bào)。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)主要集中在投資前期，即“養(yǎng)鋪階段”，此時(shí)投資回報(bào)微乎其微。在市場(chǎng)的各方面因素發(fā)展成熟后，商鋪優(yōu)勢(shì)才逐漸顯現(xiàn)，這時(shí)跨入后期投資回報(bào)期，即“旺鋪階段”，才能保證投資者的收益穩(wěn)定。開(kāi)盤(pán)即為“旺鋪”是很少見(jiàn)的，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高喊的“商鋪投資回報(bào)率8％－10％”實(shí)際上指的是商鋪的后期投資回報(bào)。 從商鋪購(gòu)買者的角度來(lái)說(shuō)，%商鋪?zhàn)赓U稅，肯定是希望能租得越高越好，以一個(gè)35平方米的商鋪為例：商鋪面積35平方米售價(jià)14000元/平方米總價(jià)490000元40%首付款196000元貸款額294000元六成十年月供3282元稅金（%）691元租價(jià)3973元租金單價(jià)114元/平方米/月年回報(bào)率% 從租賃戶的角度來(lái)考慮，門面每月的銷售額需除去租金、工商稅務(wù)、水電、員工工資、經(jīng)營(yíng)成本等之外，剩下的部分才是其利潤(rùn)，當(dāng)然希望租金越低越好，租金越低，成本就越低；成本越低，利潤(rùn)越大；成本越低風(fēng)險(xiǎn)也越小。尤其是一個(gè)尚在開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目，市場(chǎng)培育期比較長(zhǎng)，人流也稀少，廣告方面投入的資金也比一個(gè)成熟地段要多得多，前期的風(fēng)險(xiǎn)太大，所以一個(gè)商鋪的前期即“養(yǎng)鋪階段”，租金價(jià)格肯定是極低的。例：商鋪位置租價(jià)合作條件備注湘西部落咸嘉湖店15元/m178。/月免租一年，租期八年咸嘉新村第一家租賃戶咸嘉湖社區(qū)商鋪2030元/m178。/月安居樂(lè)旁岳北社區(qū)1525元/m178。/月冰火樓雨花政府店22元/m178。/月免租半年，租期十年 入住率與商業(yè)招租率陽(yáng)光100國(guó)際新城，屬于該板塊中最早面世的項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)周期需要5年時(shí)間，2006年底預(yù)計(jì)達(dá)到總?cè)胱÷剩?xiàng)目全部住宅7000套）的10%，即700戶左右，2008年預(yù)計(jì)可達(dá)到總?cè)胱÷实?0%，即2100戶左右。周邊大學(xué)城的貫通、安置小區(qū)的交付、含浦組團(tuán)的成型尚需時(shí)日，未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間里， 5公里商圈以內(nèi)的常住人口很難達(dá)到10萬(wàn)，沒(méi)有消費(fèi)人口就沒(méi)有商業(yè)，商業(yè)不能建立在空中樓閣之上，入住率的高低直接決定著商業(yè)物業(yè)的引進(jìn)和發(fā)展。但是，沒(méi)有商家就沒(méi)有相關(guān)的生活配套服務(wù)，居住不方便又反過(guò)來(lái)影響入住率。也就是說(shuō)，陽(yáng)光100的商業(yè)需要一個(gè)長(zhǎng)期的引導(dǎo)過(guò)程，需要有階段性地引進(jìn)商家，急于求成或灰心放棄都是不行的，市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)管理方必須時(shí)刻保持清醒的頭腦，正確的商業(yè)認(rèn)知，理智果敢的判斷來(lái)引導(dǎo)商業(yè)的逐漸成型。 特色商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)一般店面面積不大，經(jīng)營(yíng)種類多，能很好地服務(wù)于老百姓的日常生活所需，所以生命力是最頑強(qiáng)、最易生存的。但是在現(xiàn)在的商業(yè)社會(huì)來(lái)看，缺點(diǎn)是相當(dāng)明顯的，最主要是難以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，無(wú)法形成規(guī)?；虡I(yè)；其次，街景混亂、特色不明顯；街道空間功能混亂；開(kāi)放空間和綠化環(huán)境幾乎沒(méi)有等都是傳統(tǒng)商業(yè)的致命傷。而且，臟、亂、差的商家經(jīng)營(yíng)對(duì)居住環(huán)境的質(zhì)量造成了極惡劣的影響，不利于業(yè)主的入住。而近幾年才被人們所認(rèn)知強(qiáng)調(diào)的特色商業(yè)，擺脫了傳統(tǒng)商業(yè)固有的模式，以集中、分明、高檔、時(shí)尚的購(gòu)物休閑一體化的經(jīng)營(yíng)模式橫空出世，更好地迎合了現(xiàn)代消費(fèi)者的需要。由于有特色商業(yè)從開(kāi)發(fā)到成型都有專業(yè)的管理方在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，在強(qiáng)調(diào)自身特色項(xiàng)目的同時(shí)，合理引進(jìn)其他相關(guān)項(xiàng)目，再配合非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的休閑場(chǎng)所，給市民提供一個(gè)良好的購(gòu)物休閑去處。但是，特色商業(yè)一般規(guī)模體量較傳統(tǒng)商業(yè)要大得多，需要更多的消費(fèi)者進(jìn)行支撐，對(duì)交通、物業(yè)的硬件、管理、市場(chǎng)推廣的要求就更高了，如果沒(méi)有很好的規(guī)劃管理和推廣，沒(méi)有一炮而紅，不能很快地在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟的話，就會(huì)一蹶不振，再難做起來(lái)。陽(yáng)光100的商業(yè)既需要滿足周邊常住人口較隨意的日常消費(fèi)，也需要滿足人們對(duì)更高層次商業(yè)的需求，所以，必須把傳統(tǒng)商業(yè)和特色商業(yè)有機(jī)結(jié)合，使其更好地為消費(fèi)者服務(wù)?！镜诙糠帧? 項(xiàng)目定位一、戰(zhàn)略性總體定位 在滿足本社區(qū)和靳江村居民的基本需求的前提下，逐步發(fā)展成為輻射周邊社區(qū)和大學(xué)城、溁灣鎮(zhèn)以及南郊公園的區(qū)域性的商業(yè)中心。二、商業(yè)定位在研究傳統(tǒng)消費(fèi)的過(guò)程中，不斷對(duì)接新生的消費(fèi)需求，逐步形成一批現(xiàn)代商業(yè)群落領(lǐng)軍，使最前衛(wèi)和最本土的商業(yè)反差畢現(xiàn)，形成強(qiáng)烈售賣生活模式的商業(yè)空間。：：滿足居民日常基本生活需求的業(yè)態(tài)。主要包括超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(或生鮮超市)、餐飲店、藥店、醫(yī)療保健、美容美發(fā)店、洗染店、維修店等。 ：滿足居民多樣化、個(gè)性化生活的時(shí)尚消費(fèi)的業(yè)態(tài)。主要包括購(gòu)物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身房、面包房等。 業(yè)態(tài)的功能組織考慮1) 功能組織集約化2) 功能的復(fù)合化3) 功能的延續(xù)化4) 功能的全時(shí)化5) 功能的網(wǎng)絡(luò)化6) 與住宅功能的抗干擾化：l 貼心服務(wù)街主營(yíng)：生活服務(wù)配套類 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：汽車美容、銀行、郵政、門診、數(shù)碼影相、沖印、保險(xiǎn)公司、家政服務(wù)社等l 美麗家天下主營(yíng)：形象展示廳經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：板材、潔具、裝飾裝修、電子五金、小家電、廚具、燈具等l 街區(qū)生活秀主營(yíng)：日常生活配套類 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：培訓(xùn)教育、通訊、器具修理、干洗、保險(xiǎn)公司、航空代理點(diǎn)、按摩醫(yī)院、房產(chǎn)咨詢、快餐、面、粉館、茶餐廳、粥鋪、煲仔飯、藥店、日雜南食、便利店、蛋糕、點(diǎn)心、眼鏡、水果店、文具、保健食品、奶茶、冷飲冰品、音像書(shū)籍出租、床上用品、小型美容美發(fā)、網(wǎng)吧等l SHOPPING街坊主營(yíng)：生活超市、休閑購(gòu)物、美食街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 生活超市：洗滌日化、生鮮食品、家居用品等 休閑購(gòu)物：精品服飾、化妝品、書(shū)店音像、精品飾品、煙酒專賣、茶葉行、皮具、內(nèi)衣、鞋襪、體育運(yùn)動(dòng)專賣、鐘表、特色個(gè)性小店、動(dòng)漫專賣、蜜餞糖果專賣、玩具專賣等 美食街：地方風(fēng)味小吃、大排擋、宵夜、火鍋城、燒烤等l 心情假期主營(yíng)：餐飲休閑、娛樂(lè)修身經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：大型酒樓、特色餐飲、清吧、西餐廳、健身館、美容美體院、保健按摩、足浴休閑、KTV等l 情趣品位館主營(yíng)：情趣、品位特色店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：鮮花、花藝、茶道館、寵物店、琴行、工藝品、古玩、異域風(fēng)情等l 藝術(shù)家酒廊主營(yíng)：書(shū)畫(huà)、集合藝術(shù)商品店、文化藝術(shù)培訓(xùn)、藝術(shù)沙龍等，是本案利用項(xiàng)目的獨(dú)特文化優(yōu)勢(shì)打造的經(jīng)營(yíng)主題、情調(diào)水吧。：(一)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位；(二)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況；(三)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位及發(fā)展戰(zhàn)略。通過(guò)對(duì)特色建筑和景觀的營(yíng)造，將項(xiàng)目打造成獨(dú)具異域風(fēng)情特色與居家相適宜的四級(jí)商業(yè)。在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中，將成為一條滿足社區(qū)居民同時(shí)輻射周邊乃至整個(gè)市區(qū)標(biāo)志性社區(qū)商業(yè)街，成為國(guó)際潮流與湖湘文化、城市商業(yè)與文化藝術(shù)、建筑精品與名品名店薈萃高度相融的社區(qū)商業(yè)街的標(biāo)本。具備以下基本服務(wù)功能： 一是購(gòu)物功能，體現(xiàn)在商品的品種、檔次上，購(gòu)物功能是最基本的功能；二是餐飲服務(wù)功能，主要提供早點(diǎn)、中西餐及送餐服務(wù)；三是休憩功能，在大型商業(yè)街中，休閑功能作為附加功能，往往能提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和品質(zhì)；四是交流和培訓(xùn)功能，主要是通過(guò)咖啡廳、茶樓、文化培訓(xùn)室等提供交流和提高的機(jī)會(huì)； 五是綜合服務(wù)功能，如家政、郵政、銀行、汽車修理、干洗店等。：經(jīng)營(yíng)方式分為三類：即自營(yíng)、招租、委托經(jīng)營(yíng)管理三種方式?？紤]到本案商鋪主要以銷售為主，因此，在未來(lái)在經(jīng)營(yíng)方式的選擇上將有可能以業(yè)主自行招租為主，自營(yíng)和委托經(jīng)營(yíng)將成為可選性方案。：本項(xiàng)目的街區(qū)形象與價(jià)值定位是：“雅致生活的典范”“社區(qū)商業(yè)的名片”個(gè)性色彩：情調(diào)的、藝術(shù)的小資的、BoBo的國(guó)際的、時(shí)尚的活力的、動(dòng)感的 便利的、全功能的 ：建筑上追求高品質(zhì)，業(yè)態(tài)定位以中檔為主。