【正文】 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D1FD棟金融服務(wù)：銀行、證券、保險(xiǎn)（ 24F）餐飲業(yè)態(tài)門廳 奢侈品專賣店 名車城市展廳 88 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D2FD棟 純正西餐： 89 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D 4FD棟 商務(wù)正餐： 90 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D4FD棟商務(wù)正餐（ 1家）：小南國(guó)、王子飯店、 紅頂食府 91 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C1FC棟咖啡、西點(diǎn)：（ 23F）健身會(huì)所、休閑業(yè)態(tài)門廳商務(wù)配套服務(wù) — 建議業(yè)態(tài) :銀行 92 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C2FC棟保健休閑業(yè)態(tài)：美容 SPA、水療主題酒店纖 纖 手 93 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C3FC棟精致私享會(huì)所 94 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C4FC棟健身會(huì)所 : 95 業(yè)態(tài)布局C棟 D棟4F 休閑娛樂 （健身會(huì)所） 餐飲美食 （ 商務(wù)宴請(qǐng)、大型正餐 ）3F 休閑娛樂 （精致私享夜總會(huì)） 餐飲美食 （ 商務(wù)宴請(qǐng)、大型正餐 ）2F 足道水療、美容 SPA 餐飲美食 （純正西餐 ）1F 商務(wù)服務(wù) （金融證券配套、票務(wù)服務(wù)、通訊服務(wù)等） 輕餐飲 （咖啡、西點(diǎn)）名品展示、專賣 （名車展廳、奢侈品專賣）金融服務(wù) （銀行、證券）B1 國(guó)際運(yùn)動(dòng)城 + 餐飲集成 （美食廣場(chǎng)等） 96 智產(chǎn)精英商務(wù)私享領(lǐng)地 97 初步財(cái)務(wù)測(cè)算工程物業(yè)條件附 98 項(xiàng)目租金 =A租金 *A權(quán)重 +B租金 *B權(quán)重 +……+F 租金 *F權(quán)重權(quán)重 =（ 1–|1– 各比較對(duì)象的比較系數(shù) |） / ∑ （ 1–|1– 各比較對(duì)象的比較系數(shù) |）權(quán)重定價(jià)公式測(cè)算所運(yùn)用的公式 99 對(duì)于商業(yè)體的評(píng)判，我司選取對(duì)商業(yè)體影響因素最為重要的幾點(diǎn)：主題規(guī)劃、地理位置、交通、人流量（商業(yè)氛圍）、商家品牌、經(jīng)營(yíng)管理、建筑形態(tài)等，從以上各方面進(jìn)行考慮。比較內(nèi)容 權(quán)重 擬合系數(shù)主題規(guī)劃 20% 相對(duì)于本項(xiàng)目（基數(shù)為 1）而言各項(xiàng)目在各方面的優(yōu)劣（評(píng)分范圍 ＞ 0）地理位置 20%交通 10%人流量 15%商家品牌 15%經(jīng)營(yíng)管理 10%建筑形態(tài) 10%合計(jì) 100%商鋪權(quán)重系數(shù)測(cè)算方法測(cè)算所運(yùn)用的公式 100 比較內(nèi)容 權(quán)重 財(cái)富廣場(chǎng) 金鼎國(guó)際 置地匯豐廣場(chǎng) 西環(huán)廣場(chǎng) 綠地藍(lán)海（指標(biāo)） 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度主題規(guī)劃 20% 1 地理位置 20% 交通 10% 人流量 15% 1 1 商家品牌 15% 1 1 經(jīng)營(yíng)管理 10% 1 1 1 建筑形態(tài) 10% 合計(jì) 100% 　 　 　 　 　 本權(quán)重測(cè)算是以本項(xiàng)目商業(yè)定位和具體數(shù)據(jù)為參照，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分比較系統(tǒng)，由多位資深商業(yè)地產(chǎn)專家為其他項(xiàng)目確定分?jǐn)?shù)，并采用權(quán)重系數(shù)推導(dǎo)得出參考項(xiàng)目最終評(píng)分商業(yè)價(jià)格測(cè)算 101 將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目的參考定價(jià)：以財(cái)富廣場(chǎng)中平均租金為參考： 50247。=以金鼎國(guó)際中平均租金為參考： 45247。=以置地匯豐廣場(chǎng)中平均租金為參考： 50247。=以西環(huán)廣場(chǎng)中平均租金為參考： 40247。=以綠地藍(lán)海中平均租金為參考： 40247。=本案租金推算：本案租金 =以財(cái)富廣場(chǎng)為參考的租金 A 權(quán)重 +……+ 以綠地藍(lán)海為參考的租金 E 權(quán)重=*[(++++)]+*[(++++)]+*[(++++)]+*[(++++)]+*[8//(++++)] = /平方米 /月注： 。商業(yè)價(jià)格測(cè)算 102 同時(shí)，通過對(duì)政務(wù)新區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)租金增長(zhǎng)率迅速，自 2023年至今增長(zhǎng)率也僅在 15~35%左右。這當(dāng)然也是由于政務(wù)新區(qū)商務(wù)辦公區(qū)的定位和區(qū)域商業(yè)的逐步成熟性所決定的。 隨著政務(wù)新區(qū)商業(yè)環(huán)境的建設(shè)及發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)有很大的增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)未來(lái)投資性較好。就本案而言，在未來(lái)兩年中商業(yè)租金的增長(zhǎng)速度將會(huì)較為客觀；同時(shí)，考慮到本案部分高端商家品牌對(duì)整體租金的提升作用，我們建議此階段商業(yè)租金做 25%的提升。本案商業(yè)租金為 60/平方米 /月注： 60/平方米 /月為整個(gè)商業(yè)體平均租金商業(yè)價(jià)格測(cè)算 103 按照以往商鋪?zhàn)饨鹬贫ń?jīng)驗(yàn)，及項(xiàng)目商業(yè)的招商目標(biāo)以及需要達(dá)成的目的，根據(jù)之前我們按照權(quán)重公式推出的 60元 / ㎡ /月的平均租金，我們綜合推算出各層的平均租金：各層租金測(cè)算商業(yè)價(jià)格測(cè)算樓層 D棟平均租金（元 /㎡ /月）C棟平均租金（元 /㎡ /月）4F 50 353F 60 502F 80 601F 120 90B1 平均租金： 35餐飲集成部分（需公共區(qū)域精裝修）： 90（實(shí)際使用面積）注 1： C棟租金前三年不遞增，后每?jī)赡赀f增 8%； D棟租金前兩年不遞增，后每?jī)赡赀f增 8%注 2：特殊國(guó)際品牌（含負(fù)一層賣場(chǎng)及餐飲集成部分）可適當(dāng)采取保底加抽成模式。 104 工程物業(yè)條件※ 注： 工程條件匯總范圍僅指項(xiàng)目寫字樓裙房商業(yè)； 商鋪得房率按 65%計(jì)算； 用電計(jì)算不包括空調(diào)用電；新城國(guó)際商業(yè)工程條件匯總樓層 序號(hào) 業(yè)態(tài) 面積 強(qiáng)弱電（ KW） 給排水及隔油池（ mm）照明用電 設(shè)備用電 合計(jì) 弱電系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 排污系統(tǒng) 排煙 隔油池B1 B11 國(guó)際運(yùn)動(dòng)城 6400 512 / 512 ★ 　 　 　 　 　B12 餐飲集成 3200 45 237 ★ 100 200 150 ★ ★合計(jì) 　 9600 　 　 749 　 　 　 　 　 　D棟 D11 零售 350 / 28 ★ 　 　 　 　 　D12 汽車展示廳 400 / 32 ★ 　 　 　 　 　D13 金融商務(wù)服務(wù) 650 / 52 ★ 　 　 　 　 　D21 西餐 1350 30 111 ★ 100 150 150 ★ ★D31 商務(wù)正餐 1500 20 110 ★ 100 150 150 ★ ★D41 商務(wù)正餐 1500 20 110 ★ 100 150 150 ★ ★合計(jì) 　 5750 　 　 443 　 　 　 　 　 　C棟 C11 金融商務(wù)服務(wù) 580 50 85 ★ 　 　 　 　 　C12 咖啡、甜點(diǎn) 580 15 50 ★ 66 100 　 　 　C21 美容、 SPA 850 25 76 ★ 66 100 100 　 　C31 精品會(huì)所 1200 25 97 ★ 66 100 100 　 　C41 健身會(huì)所 1200 25 121 ★ 66 100 100 　 　合計(jì) 　 4410 　 　 429 　 　 　 　 　 　總計(jì) 　 19760 　 　 1621 　 　 　 　 　 　 105 The Time To Share…上海麥瑪赫投資管理有限公司 106 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:45:0003:45:0003:454/5/2023 3:45:00 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 四月 2103:45:0003:45Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:45:0003:45:0003:45Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 四月 21四月 2103:45:0003:45:00April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 05 四月 20233:45:00 上午 03:45:00四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 213:45 上午 四月 2103:45April 05, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/4/5 3:45:0003:45:0005 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 3:45:00 上午 3:45 上午 03:45:00四月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 03:45:0003:45:0003:454/5/2023 3:45:00 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 2103:45:0003:45Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 03:45:0003:45:0003:45Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2103:45:0003:45:00April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:45:00 上午 03:45:00四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 四月 213:45 上午 四月 2103:45April 05, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 3:45:0003:45:0005 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 3:45:00 上午 3:45 上午 03:45:00四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 03:45:0003:45:0003:454/5/2023 3:45:00 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2103:45:0003:45Apr2105Apr21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 03:45:0003:45:0003:45Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 2103:45:0003:45:00April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:45:00 上午 03:45:00四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 213:45 上午 四月 2103:45April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 3:45:0003:45:0005 April 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 3:45:00 上午 3:45 上午 03:45:00四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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