【正文】 作為合肥市的 “ 商業(yè)副中心 ” ，政務(wù)文化新區(qū)的大型商業(yè)項目正在不斷興起。主要由三幢寫字樓，一幢星級酒店，下沉廣場、花花市街組成，形成商業(yè)、酒店與辦公的 “ 商業(yè)金三角 ” 。n2023年 8月 11日，合肥銀泰中心主體建筑全面封頂。 51 天徽商業(yè)廣場天徽商業(yè)廣場處在政務(wù)文化新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和老城區(qū)三區(qū)交匯的地方，將古玩城、餐飲一條街，星級酒店、精品住宅、商業(yè)步行街、精品購物城、影視娛樂中心等多種業(yè)態(tài)綜合到一起，打造政務(wù)區(qū)集各功能于一體的大型城市綜合體。總用地面積 平米，總建筑面積 45萬平米。目前 華潤蘇果、金鷹百貨、君悅酒店 已簽約。商業(yè)體系規(guī)劃細致 —— 政務(wù)新區(qū)作為合肥的城市商業(yè)副中心，整體定位明確，規(guī)劃完善。 金鼎國際其他競爭商業(yè)項目 —— 北一環(huán)商圈 61 置地 北一環(huán)是合肥市初期打造的寫字樓集群，商業(yè)發(fā)展以商務(wù)服務(wù)為特色，對周邊輻射能力強，與本項目有一定的雷同。用地性質(zhì)為商業(yè)與住宅，主要由寫字樓、公寓及其商業(yè)群和住宅所構(gòu)成。西環(huán)城市廣場其他競爭商業(yè)項目 —— 黃、潛、望板塊黃、潛、望板塊商業(yè)競爭小結(jié) ：黃、潛、望版塊被告譽為合肥的 “ 五角場 ” ，周邊人口密集，教育資源豐富，是政務(wù)區(qū)、高新區(qū)域門戶，在建的商業(yè)項目密集。 篩選標(biāo)準備選業(yè)態(tài)符合產(chǎn)業(yè)定位體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵符合消費者偏好及特征與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼符合項目的建筑、環(huán)境特征商務(wù)金融服務(wù)服務(wù)類休閑類娛樂類餐飲綜合零售功能選擇 74 消費人群定位n 主力目標(biāo)顧客群體定位 ：綜合考慮合肥市消費需求及周邊商業(yè)競爭情況，建議主流目標(biāo)人群設(shè)定在 25－ 50歲左右的商務(wù)工作消費群體 。業(yè)態(tài)布局模型 84 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡國際運動城Decathlon(迪卡儂 ) 面積：約 6000㎡方案 A 85 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1方案 B精品電器賣場順電、國美、蘇寧面積：約 3000㎡餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡量販式 KTV好樂迪、麥樂迪面積：約 3000㎡ 86 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1方案 C專業(yè)教育機構(gòu)EF英語、東方愛嬰等面積：約 3000㎡餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡量販式 KTV好樂迪、麥樂迪面積：約 3000㎡ 87 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D1FD棟金融服務(wù)：銀行、證券、保險（ 24F）餐飲業(yè)態(tài)門廳 奢侈品專賣店 名車城市展廳 88 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D2FD棟 純正西餐： 89 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D 4FD棟 商務(wù)正餐： 90 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D4FD棟商務(wù)正餐（ 1家）：小南國、王子飯店、 紅頂食府 91 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C1FC棟咖啡、西點：（ 23F）健身會所、休閑業(yè)態(tài)門廳商務(wù)配套服務(wù) — 建議業(yè)態(tài) :銀行 92 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C2FC棟保健休閑業(yè)態(tài)：美容 SPA、水療主題酒店纖 纖 手 93 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C3FC棟精致私享會所 94 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 C4FC棟健身會所 : 95 業(yè)態(tài)布局C棟 D棟4F 休閑娛樂 （健身會所） 餐飲美食 （ 商務(wù)宴請、大型正餐 ）3F 休閑娛樂 （精致私享夜總會） 餐飲美食 （ 商務(wù)宴請、大型正餐 ）2F 足道水療、美容 SPA 餐飲美食 （純正西餐 ）1F 商務(wù)服務(wù) （金融證券配套、票務(wù)服務(wù)、通訊服務(wù)等） 輕餐飲 （咖啡、西點）名品展示、專賣 （名車展廳、奢侈品專賣）金融服務(wù) （銀行、證券）B1 國際運動城 + 餐飲集成 （美食廣場等） 96 智產(chǎn)精英商務(wù)私享領(lǐng)地 97 初步財務(wù)測算工程物業(yè)條件附 98 項目租金 =A租金 *A權(quán)重 +B租金 *B權(quán)重 +……+F 租金 *F權(quán)重權(quán)重 =（ 1–|1– 各比較對象的比較系數(shù) |） / ∑ （ 1–|1– 各比較對象的比較系數(shù) |）權(quán)重定價公式測算所運用的公式 99 對于商業(yè)體的評判，我司選取對商業(yè)體影響因素最為重要的幾點：主題規(guī)劃、地理位置、交通、人流量（商業(yè)氛圍）、商家品牌、經(jīng)營管理、建筑形態(tài)等，從以上各方面進行考慮。這當(dāng)然也是由于政務(wù)新區(qū)商務(wù)辦公區(qū)的定位和區(qū)域商業(yè)的逐步成熟性所決定的。 03:45:0003:45:0003:45Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 03:45:0003:45:0003:454/5/2023 3:45:00 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 3:45:00 上午 3:45 上午 03:45:00四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 213:45 上午 四月 2103:45April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:45:0003:45:0003:45Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 05 四月 20233:45:00 上午 03:45:00四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 213:45 上午 四月 2103:45April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 104 工程物業(yè)條件※ 注： 工程條件匯總范圍僅指項目寫字樓裙房商業(yè)； 商鋪得房率按 65%計算； 用電計算不包括空調(diào)用電；新城國際商業(yè)工程條件匯總樓層 序號 業(yè)態(tài) 面積 強弱電（ KW） 給排水及隔油池（ mm）照明用電 設(shè)備用電 合計 弱電系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 排污系統(tǒng) 排煙 隔油池B1 B11 國際運動城 6400 512 / 512 ★ 　 　 　 　 　B12 餐飲集成 3200 45 237 ★ 100 200 150 ★ ★合計 　 9600 　 　 749 　 　 　 　 　 　D棟 D11 零售 350 / 28 ★ 　 　 　 　 　D12 汽車展示廳 400 / 32 ★ 　 　 　 　 　D13 金融商務(wù)服務(wù) 650 / 52 ★ 　 　 　 　 　D21 西餐 1350 30 111 ★ 100 150 150 ★ ★D31 商務(wù)正餐 1500 20 110 ★ 100 150 150 ★ ★D41 商務(wù)正餐 1500 20 110 ★ 100 150 150 ★ ★合計 　 5750 　 　 443 　 　 　 　 　 　C棟 C11 金融商務(wù)服務(wù) 580 50 85 ★ 　 　 　 　 　C12 咖啡、甜點 580 15 50 ★ 66 100 　 　 　C21 美容、 SPA 850 25 76 ★ 66 100 100 　 　C31 精品會所 1200 25 97 ★ 66 100 100 　 　C41 健身會所 1200 25 121 ★ 66 100 100 　 　合計 　 4410 　 　 429 　 　 　 　 　 　總計 　 19760 　 　 1621 　 　 　 　 　 　 105 The Time To Share…上海麥瑪赫投資管理有限公司 106 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。=以西環(huán)廣場中平均租金為參考： 40247。 77 智產(chǎn)精英商務(wù)私享領(lǐng)地的核心內(nèi)涵要素功能性 高端會所、金融配套、頂級餐飲、致敬服務(wù)感官性 國際大氣的視野 名品奢華的氣 息、 悠然典雅的氛圍 精致細節(jié)的質(zhì)感 商務(wù)私享空間主題性奢華 高雅 私享環(huán)境 ——商務(wù)社交，高貴奢華產(chǎn)品 ——國際名品，時尚高雅服務(wù) ——私享空間，致敬服務(wù)整體定位 78 規(guī)劃布局的理性探索伍 79 商務(wù)融合空間“ 至享 ”休閑空間 “ 至味 ”美食空間“ 至尊 ”品味空間健身會所美容 SPA通訊服務(wù)國際運動城餐飲美食集成咖啡、茶藝金融服務(wù)“ 至全 ”服務(wù)空間名酒、雪茄、茶葉專賣私人會所高檔中餐商務(wù)禮品商務(wù)宴請商業(yè)業(yè)態(tài)模型西餐名車城市展廳 奢侈品牌精致私享會所 80 “ 至全 ” 服務(wù)空間主要業(yè)態(tài)： 銀行、證券、金融服務(wù)、名酒、 茶專賣、通訊服務(wù)等針對周邊中高端居住群體及智產(chǎn)階層的消費需求特點，配置銀行、證券、通訊服務(wù)等，滿足基礎(chǔ)的商務(wù)配套消費需求。最終形成：發(fā)展目標(biāo) 69 文化創(chuàng)價應(yīng)用到商業(yè)體的不同所在本地文化，國際元素，視、聽、觸、嗅、味覺的運用體驗式商務(wù)中心傳統(tǒng)商業(yè)體使消費者感受到愉悅的、藝術(shù)的、與眾不同的精妙體驗，成為消費階層交流和共鳴的動力新型商業(yè)體設(shè)計的精髓提升至更高層次的魅力增加更多附加商業(yè)價值建筑景觀設(shè)計 品牌設(shè)計+打造獨一無二的體驗式商務(wù)商業(yè)體文化融入理念文化設(shè)計元素+定位原則 70 [關(guān)鍵字 ]： 商務(wù)、商業(yè)、業(yè)態(tài)、篩選[簡介 ]： 此模型給出了品質(zhì)商務(wù)服務(wù)中心商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的原則，以及根據(jù)原則選擇具體的商業(yè)業(yè)態(tài)的流程步驟。 百大購物中心已開業(yè)。另外，項目毗鄰合肥火車西站，距離市政府直線距離僅 1公里，未來 35年內(nèi)將陸續(xù)建成商業(yè)體量約 115萬平方米，住宅體量約 302萬平方米的城市綜合體。萬豪廣場 —— 豆瓣匯 開發(fā)商 安徽方興置業(yè)有限公司區(qū)位 合肥市北一環(huán)濉溪路與合瓦路交口開業(yè)時間 2023年 10月物業(yè)條件東西瓣街街寬 1318米不等，方興巷子巷寬 23米不等，魔豆廣場面積約 1000㎡ ——362 間商鋪，分布在東西瓣街、方興巷子、魔豆廣場三個區(qū)域； 停車位 總車位 913個，地上 261個、地下 652個物業(yè)公司 合肥元一物業(yè)管理公司其他競爭商業(yè)項目 —— 北一環(huán)商圈 63 由安徽錢塘投資集團有限公司開發(fā)，項目占地，建筑面積 36800平米。差異化發(fā)展路線是解決這一問題的有效方式。 邀請澳大利亞柏濤、英國 VX3公司、泛亞國際、中建三局等國際團隊擔(dān)綱設(shè)計，鼎力打造。項目與新城國際僅一路之隔。 53 財智中心區(qū)域主要商業(yè)項目項目位于安徽合肥西南方向的政務(wù)文化新區(qū)，項目總用地面積為 20230平米，總建筑面積為74978平米，北接?xùn)|流路，南靠天鵝湖路， 29層120米建筑高度奠定項目區(qū)域新高度， 規(guī)劃成為合肥政務(wù)文化新區(qū)集商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的區(qū)域標(biāo)志性城市綜合體 。n到 2023年銀泰百貨集團計劃在安徽開設(shè) 810家大型購物中心，實現(xiàn)安徽大發(fā)展。 42 華邦銀泰城西立面天際線南立面天際線喜來登國際酒店花花市街酒吧街綠地花都國際廣場及餐飲娛樂商務(wù)廣場新城國際廣場華邦世貿(mào)大廈服務(wù)式公寓及湖景豪宅天鵝湖大酒店安徽報業(yè)大廈華邦 世貿(mào)大廈湖景豪宅服務(wù)式公寓綠地國際花都豪宅區(qū)世