【正文】 為下一項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 11 寫字樓市場分布 ? 第二板塊 ：珠江路 — 廣州路寫字樓板塊 ? 是南京極具特色的 IT商務(wù)科技圈； ? 代表樓盤有：未來城、新世界中心、君臨國際等，總建筑面積超過 20萬㎡ ； ? 在這塊區(qū)域上，目前正在現(xiàn)房銷售的新世界中心，總量為 14萬㎡ ，到目前為止已銷售 70％以上。1 PROJECT： 海通大廈 項(xiàng)目整體策劃方案 2 前言 本方案是我司在廣泛的市場調(diào)研、資料查閱和以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對項(xiàng)目的客觀條件，所擬定的項(xiàng)目整體營銷策劃方案。 9 寫字樓市場 ? 目前南京寫字樓分布 ? 第一板塊：新街口 — 大行宮 — 長江路一帶 ? 第二板塊：珠江路 — 廣州路寫字樓板塊 ? 第三板塊：山西路 — 湖南路板塊 10 寫字樓市場分布 ? 第一板塊 ：新街口 — 大行宮 — 長江路一帶 ? 是南京寫字樓最集中的地帶，國際化集團(tuán)公司在南京的首選辦公地點(diǎn)； ? 代表樓盤有：金鷹、商茂、華泰、德基大廈以及在售的置地廣場、新世紀(jì)廣場、長發(fā) CFC等； ? 置地廣場憑借其 /㎡ 的價(jià)格成為該地域的新貴，但目前的銷售情況不甚良好，新世紀(jì)廣場的寫字樓已售出 76％左右。 19 宋都奧體名座 ? 該項(xiàng)目占地 11940 平方米，總建筑面積 66961平方米平方米， 2023年 2月 19日開盤，集住宅、辦公、商業(yè)為一體； ? 住宅類均價(jià)： 5676元 /m2 ，寫字樓類均價(jià)： 5635元 /m2（根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公示）； ? 項(xiàng)目由六棟 18層高樓組成，物業(yè)類型包括：裙樓沿街商鋪、 A、 B、F座公館式居家空間， C、 D、 E座提供公館式辦公商務(wù)空間， C棟為寫字樓，提倡超寬 4米到 20米的面寬設(shè)計(jì) 。 36 SWOT分析 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 □項(xiàng)目硬件配套優(yōu)勢 ； □離主城不遠(yuǎn)的地段優(yōu)勢 ； □ 5A級標(biāo)準(zhǔn)建筑優(yōu)勢； □項(xiàng)目年底交付、準(zhǔn)現(xiàn)房優(yōu)勢。 下面我們結(jié)合本案的 2種產(chǎn)品形態(tài)對產(chǎn)品進(jìn)行定位分析 46 商業(yè)定位 ? 我們面臨的市場局勢 商業(yè)模式老化 ＋ 品牌、價(jià)格的同質(zhì)化競爭 ? 解決方案 定位的突破！ 47 商業(yè)定位 ? 集商務(wù)、購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體 ? 相互獨(dú)立的，開放的、多元的、具有競爭力的小型綜合物業(yè) ? 成為附近區(qū)域的頂級商業(yè)配套標(biāo)志性項(xiàng)目 綜合、品位、時(shí)尚，一步到位 購物、休閑、享樂，一站實(shí)現(xiàn) 48 寫字樓定位 ? 目標(biāo)客戶分析 ? 目標(biāo)客戶定位 ? 發(fā)展方向 ? 寫字樓定位 ? 配套建議 ? 價(jià)值體現(xiàn) 49 目標(biāo)客戶分析 根據(jù)我們對南京中高檔寫字樓客戶的調(diào)查，寫字樓客戶有如下基本特點(diǎn)： ? 行業(yè)分布 行業(yè)分布廣泛： 咨詢服務(wù)類占 28％ 信息郵電類占 19％ 建筑房地產(chǎn)類占 17％ 金融制造業(yè)占 13% 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 咨詢服務(wù)28%信息郵電19%商貿(mào)餐飲7%建筑房地產(chǎn)17%其他13%交通運(yùn)輸3%制造8%金融5%50 目標(biāo)客戶分析 ? 公司性質(zhì) 本市公司占 45％ 本省其它地區(qū)公司占 26％ 外地公司占 20％ 港澳臺公司占 2％ 國外公司 7％ 被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺2%國外公司7%51 目標(biāo)客戶分析 ? 取得方式 在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當(dāng)，略偏向購買；外地、港澳臺和國外公司 94％以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯， 100％選擇租賃。突出本項(xiàng)目的新穎、罕有和尊貴。辦公時(shí)間內(nèi)的休閑與非辦公時(shí)間的休閑兩者的結(jié)合，從而體現(xiàn)了度假式寫字樓的特征。 62 定價(jià)原則 ? 市場定位決定物業(yè)價(jià)格 ? 價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境 ? 定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo) ? 定價(jià)要保持一定的競爭性 63 定價(jià)方法 ? 成本加成定價(jià)法 ? 市場比較定價(jià)法 ? 客戶感受定價(jià)法 64 價(jià)格水平控制尺度 ? 結(jié)合以往定價(jià)經(jīng)驗(yàn)及市場狀況，建議本案采取 “ 成本加成定價(jià)法 ”與 “ 市場比較定價(jià)法 ” 相結(jié)合 的定價(jià)方法 ? 考慮到南京目前與本案類似的在售項(xiàng)目的 存量去化 和近 2年內(nèi) 會集中大規(guī)模上市 的影響，在同等物業(yè)品質(zhì)上，本案的平均售價(jià)應(yīng)略低于或低于該價(jià)格水平的平均線 65 價(jià)格水平控制尺度 ? 目前主要代表性樓盤的售價(jià)表 ? 目前主要 寫字樓 的售價(jià)表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 上市量 目前售價(jià) 新街口 新世紀(jì)廣場 04年 8月 31日 ㎡ 整層 10000元 /㎡ 置地廣場 07年 9月 22日 ㎡ 14000元 /㎡ 長發(fā) CFC 07年 4月 18日 ㎡ 12500元 /㎡ 金輪廣場 06年 8－ 9月 98250㎡ 未定 廣廈項(xiàng)目 06年下半年 / 預(yù)計(jì) /㎡ 珠江路 未來城 04年 5月 20日 58000㎡ 均價(jià) 10000元 /㎡ 君臨國際 03年 7月 28日 65000㎡ 9000元 /㎡ 新世界中心 03年 4月 1日 210000㎡ 均價(jià) 9000元 /㎡ 66 價(jià)格水平控制尺度 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 上市量 目前售價(jià) 山西路 銀河國際 07年 11月 11日 ㎡ 均價(jià)： 11661元 /㎡ 龍吟廣場 07年 4月 13日 ㎡ 均價(jià)： 8600元 /㎡ 天星翠瑯 07年 9月 18日 ㎡ 均價(jià)： 8795元 /㎡ ? 目前主要寫字樓的售價(jià)表 67 價(jià)格水平控制尺度 ? 目前主要寫字樓的售價(jià)表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 上市量 目前售價(jià) 河西 宋都奧體名座 2023年 2月 19日 8883㎡ 均價(jià)： 5635元 /㎡ 紫金西區(qū)中央 2023年 7月 30日 ㎡ 均價(jià)： 5550元 /㎡ 奧體韻動匯 2023年 11月 6日 70000㎡ 均價(jià)： 5272元 /㎡ 68 價(jià)格水平控制尺度 ? 由上表可知： ? 目前主城區(qū)多數(shù) 寫字樓 的價(jià)格 分布在 860014000元 / ㎡ 之間； ? 河西新城寫字樓的銷售價(jià)格在 50005700元 / ㎡ 之間； ? 江寧其他區(qū)域的寫字樓價(jià)格在 4000元 /平方米左右。 84 總體銷售計(jì)劃 樓層 / 價(jià)值 / 銷售 /運(yùn)作順序 / 銷售 /運(yùn)作方式 25— 27F 超高價(jià)值層 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化 高層公關(guān)結(jié)合賣場營銷 16— 24F 次高價(jià)值層 持續(xù)銷售并提高利潤 向目標(biāo)客戶定向營銷 6— 15F 普通價(jià)值層 迅速去化以啟動項(xiàng)目 通過強(qiáng)勢推廣，以賣場營銷為主 5F 次高價(jià)值層 持續(xù)銷售并提高利潤 向目標(biāo)客戶定向營銷 1— 4F 超高價(jià)值層 啟動期即開始運(yùn)作 進(jìn)行招商選擇大型商場、賣場或自營（為商務(wù)辦公配套） 85 分部銷售計(jì)劃 ? 先銷售普通價(jià)值層，以快速啟動項(xiàng)目； ? 同時(shí)期先進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的整體招商運(yùn)作； ? 再銷售次高價(jià)值層，以逐步形成關(guān)注，提高項(xiàng)目利潤，與商業(yè)運(yùn)作相促進(jìn)； ? 最后推出項(xiàng)目高價(jià)值層，以謀求項(xiàng)目利潤的最大化。新華日報(bào) 10:46:2810:46:2810:46Monday, February 27, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 10:46:2810:46:2810:462/27/2023 10:46:28 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 10時(shí) 46分 28秒 上午 10時(shí) 46分 10:46: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 10時(shí) 46分 :46February 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 10:46:2810:46:2810:46Monday, February 27, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 27日星期一 上午 10時(shí) 46分 28秒 10:46: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 10時(shí) 46分 :46February 27, 2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?收入計(jì)算暫不考慮車庫等其他收入。 77 銷售目標(biāo) ? 分段銷售目標(biāo) 根據(jù)工程施工安排和進(jìn)度，結(jié)合產(chǎn)品和市場狀況，抓住時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提煉出合理的銷售策略，最大限度地爭取市場份額，達(dá)到快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化 目的。