【正文】 合肥新小資主題步行街，以扎堆的新小資主題業(yè)態(tài)，必將獲得合肥 50萬新小資的一致青睞；更將以獨(dú)特的文化符號贏得大眾廣泛贊許，從而成為代言新合肥的城市名片。萬豪廣場 —— 豆瓣匯 開發(fā)商 安徽方興置業(yè)有限公司區(qū)位 合肥市北一環(huán)濉溪路與合瓦路交口開業(yè)時間 2023年 10月物業(yè)條件東西瓣街街寬 1318米不等，方興巷子巷寬 23米不等，魔豆廣場面積約 1000㎡ ——362 間商鋪，分布在東西瓣街、方興巷子、魔豆廣場三個區(qū)域； 停車位 總車位 913個，地上 261個、地下 652個物業(yè)公司 合肥元一物業(yè)管理公司其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 北一環(huán)商圈 63 由安徽錢塘投資集團(tuán)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目占地，建筑面積 36800平米。阜陽路與北一環(huán)交口。代表商家： 廬州太太、棲巢咖啡、喜樂登酒店 。國金大廈其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 北一環(huán)商圈北一環(huán)商業(yè)競爭小結(jié) ：n 商業(yè)寫字樓云集，商務(wù)金融氣氛濃厚，規(guī)劃打造合肥的金融商務(wù)區(qū)，板塊消費(fèi)能力強(qiáng)；n 財(cái)富廣場、樂購、華潤歡樂頌等項(xiàng)目集中，商業(yè)發(fā)展迅速提升；n 區(qū)域的發(fā)展吸引香格里拉酒店等國際品牌商業(yè)入駐，商業(yè)氛圍日趨升級。北一環(huán)是合肥市初期打造的寫字樓集群，商業(yè)發(fā)展以商務(wù)服務(wù)為特色，對周邊輻射能力強(qiáng)，與本項(xiàng)目有一定的雷同。 64 合肥大唐國際購物廣場位于望潛板塊核心，總建筑面積 8萬平米，分地上四層和地下二層。項(xiàng)目層高 ，商業(yè)配套一應(yīng)俱全，同時引進(jìn)了 樂購超市、左岸國際影城、屈臣氏、夢幻電玩城等多家大型主力店 ，涵蓋商超、百貨、品牌店、影城、健身等多種業(yè)態(tài)。大唐國際其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 黃、潛、望板塊大唐國際購物廣場位于蜀山區(qū)望江路與潛山路的交匯處，黃山路、合作化路、岳西路、休寧路等主干道環(huán)繞四周，所以交通十分便利。另外，項(xiàng)目毗鄰合肥火車西站，距離市政府直線距離僅 1公里，未來 35年內(nèi)將陸續(xù)建成商業(yè)體量約 115萬平方米，住宅體量約 302萬平方米的城市綜合體。 65 新華國際廣場位于合肥市黃山路與潛山路交口向南200米 。東至包河區(qū)，南至政務(wù)區(qū)，西至高新區(qū)，北至廬陽區(qū)。該項(xiàng)目總建筑面積 ㎡ 。用地性質(zhì)為商業(yè)與住宅，主要由寫字樓、公寓及其商業(yè)群和住宅所構(gòu)成。 商之都已簽約進(jìn)駐 。新華國際廣場 港匯廣場合肥港匯購物廣場位于合肥市蜀山區(qū)南七街道轄區(qū)望江路與潛山路交叉口東北角，地處于合肥市蜀山區(qū)與政務(wù)區(qū)核心商業(yè)區(qū)，港匯廣場總建筑面積 萬平方米，其中商業(yè)面積高達(dá) 17萬平方米。建成后，將集大型購物中心、超甲級雙塔寫字樓、城市中心高檔住宅于一體。 百大購物中心已開業(yè)。其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 黃、潛、望板塊 66 西環(huán)城市廣場 由安徽政和集團(tuán)投資開發(fā)，是合肥城市商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資約數(shù)十億元，隨著西環(huán)中心廣場正式動工，項(xiàng)目將填補(bǔ)城市區(qū)域商業(yè)功能配套的空白，成為合肥城市中環(huán)線內(nèi)又一個大型的 “一站體驗(yàn)式 ” 商業(yè)中心。項(xiàng)目總建筑規(guī)模28萬平方米，集 9萬平米 “ 超高層地標(biāo)甲級寫字樓 ” 、 7萬平米 “ 主題商業(yè)步行街區(qū) ”、十幾萬平米 “ 商務(wù)公寓 ” 和 “ 行政級公館 ” 及 “ 休閑運(yùn)動公園 ” 于一體，充分凸顯了板塊內(nèi)復(fù)合型大型物業(yè)無可復(fù)制的綜合優(yōu)勢。目前商業(yè)街已基本開業(yè)，以女性為主題的購物中心 “ 名媛 時代百貨 ” 即將開業(yè)。西環(huán)城市廣場其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 黃、潛、望板塊黃、潛、望板塊商業(yè)競爭小結(jié) ：黃、潛、望版塊被告譽(yù)為合肥的 “ 五角場 ” ，周邊人口密集，教育資源豐富，是政務(wù)區(qū)、高新區(qū)域門戶，在建的商業(yè)項(xiàng)目密集。未來將會與政務(wù)區(qū)的商業(yè)相相互輻射和影響。對新城國際的商業(yè)定位及消費(fèi)群體起到會有較大的影響。 67 價值升華的綜合定位肆 68 在合肥政務(wù)文化新區(qū) “ 安徽曼哈頓 ”的宏大規(guī)劃下，依托項(xiàng)目得天獨(dú)厚的湖景、便捷完善的交通配套等綜合優(yōu)勢，與合肥市現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行差異化定位，打造 服務(wù)于都市智產(chǎn)精英階層的商務(wù)領(lǐng)地 ，突出 奢華、高雅、私享的主題特色，引導(dǎo)并滿足多元消費(fèi)需求，使本項(xiàng)目成為合肥高品質(zhì)商業(yè)、高品味 商務(wù) 的代名詞，成為政務(wù)文化新區(qū)上一顆璀璨的明珠。最終形成：發(fā)展目標(biāo) 69 文化創(chuàng)價應(yīng)用到商業(yè)體的不同所在本地文化，國際元素，視、聽、觸、嗅、味覺的運(yùn)用體驗(yàn)式商務(wù)中心傳統(tǒng)商業(yè)體使消費(fèi)者感受到愉悅的、藝術(shù)的、與眾不同的精妙體驗(yàn)，成為消費(fèi)階層交流和共鳴的動力新型商業(yè)體設(shè)計(jì)的精髓提升至更高層次的魅力增加更多附加商業(yè)價值建筑景觀設(shè)計(jì) 品牌設(shè)計(jì)+打造獨(dú)一無二的體驗(yàn)式商務(wù)商業(yè)體文化融入理念文化設(shè)計(jì)元素+定位原則 70 [關(guān)鍵字 ]： 商務(wù)、商業(yè)、業(yè)態(tài)、篩選[簡介 ]： 此模型給出了品質(zhì)商務(wù)服務(wù)中心商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的原則，以及根據(jù)原則選擇具體的商業(yè)業(yè)態(tài)的流程步驟。功能選擇商業(yè)選擇原則 ：體現(xiàn)項(xiàng)目商務(wù)文化內(nèi)涵、充分考慮區(qū)域功能互補(bǔ)，并符合市場的需求v 體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵v 符合項(xiàng)目整體定位v 符合目標(biāo)消費(fèi)者偏好及特征v 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及形成加碼v 符合項(xiàng)目的建筑、環(huán)境特征 71 制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜胶Y選流程進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)篩選v 初步篩選：v 根據(jù)系統(tǒng)科學(xué)的篩選原則選擇符合的商業(yè)業(yè)態(tài)，不符合條件的不應(yīng)入選。v 根據(jù)原則細(xì)選：v 根據(jù)初選業(yè)態(tài)結(jié)合篩選原則結(jié)合商業(yè)規(guī)模、市場需求及面向客戶群，選擇具體的商業(yè)品種，排除不符合業(yè)態(tài)。定義備選業(yè)態(tài)集合初步篩選根據(jù)指標(biāo)細(xì)選確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合功能選擇 72 初步篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明 符合整體定位 該業(yè)態(tài)完全符合本項(xiàng)目整體的定位規(guī)劃該業(yè)態(tài)跟項(xiàng)目定位部分符合或具有關(guān)聯(lián)性該業(yè)態(tài)不符合產(chǎn)業(yè)定位或?qū)謪^(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵該業(yè)態(tài)符合商務(wù)需求，且能體現(xiàn)文化特色該業(yè)態(tài)可以符合商務(wù)需求，能體現(xiàn)一定的長沙文化該業(yè)態(tài)不符合項(xiàng)目內(nèi)涵且不具有特色符合消費(fèi)者偏好及特征該業(yè)態(tài)是消費(fèi)者喜歡的且符合消費(fèi)者消費(fèi)特征的該業(yè)態(tài)具有本地消費(fèi)者喜好且符合其消費(fèi)特征該業(yè)態(tài)不符合消費(fèi)者偏好且與其消費(fèi)行為特征不符合與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼現(xiàn)有商業(yè)缺乏該業(yè)態(tài)，形成有益補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)已有該業(yè)態(tài)，但可以在形式或特色上形成差異化與現(xiàn)有業(yè)態(tài)完全相同，缺乏特色符合項(xiàng)目的建筑、環(huán)境特征業(yè)態(tài)形態(tài)符合項(xiàng)目建筑特征，有助于提升商業(yè)環(huán)境業(yè)態(tài)形態(tài)符合項(xiàng)目建筑形態(tài)，不對周邊環(huán)境形成不利影響該業(yè)態(tài)形態(tài)不符合項(xiàng)目建筑且對環(huán)境造成不利影響（好， 2分）（中， 1分） （差， 0分）功能選擇 73 綜合可知，我司認(rèn)為 商務(wù)與金融服務(wù) 最適合作為項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)餐飲類業(yè)態(tài) 作為業(yè)態(tài)功能主體，體驗(yàn)式休閑娛樂 類業(yè)態(tài)作為重要功能組成部分，而零售類業(yè)態(tài)的可選價值最低，將不作為主要業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中體現(xiàn)。 篩選標(biāo)準(zhǔn)備選業(yè)態(tài)符合產(chǎn)業(yè)定位體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵符合消費(fèi)者偏好及特征與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼符合項(xiàng)目的建筑、環(huán)境特征商務(wù)金融服務(wù)服務(wù)類休閑類娛樂類餐飲綜合零售功能選擇 74 消費(fèi)人群定位n 主力目標(biāo)顧客群體定位 ：綜合考慮合肥市消費(fèi)需求及周邊商業(yè)競爭情況，建議主流目標(biāo)人群設(shè)定在 25－ 50歲左右的商務(wù)工作消費(fèi)群體 。p 該群體處于社會中高端階層，消費(fèi)力很強(qiáng)；p 商務(wù)、政務(wù)工作人群 ；p 品牌消費(fèi)的意識比較強(qiáng)烈，兼具沖動性與理性消費(fèi)特征；p 普遍采用信用卡消費(fèi)的方式；p 對服務(wù)的質(zhì)量有較高的要求；p 在注重物質(zhì)生活需要的同時，開始關(guān)注精神需要。n 輻射顧客群體 ：除上述主力客層外，還應(yīng)滿足以下消費(fèi)群體需求：p 周邊居民中高檔餐飲、休閑、娛樂消費(fèi)需求；p 合肥市居民夜晚休閑、娛樂消費(fèi)需求；p 旅游人群及外來商務(wù)人群的消費(fèi)需求。 75 政要、企業(yè)家、國際集團(tuán)高管、知名藝術(shù)家、知名專業(yè)人士等城市智產(chǎn)精英即： 高端商務(wù)消費(fèi)群 ﹢ 高端休閑消費(fèi)群 ﹢ 高端居住消費(fèi)群主流身份主要目的： 商務(wù)社交 + 致敬服務(wù) ﹢ 頂級享受主導(dǎo)消費(fèi)調(diào)性： 商務(wù)社交消費(fèi)， 私享致敬服務(wù)消費(fèi)人群定位 76 都市智產(chǎn)精英 商務(wù)生活的頂級享受功能定位 圍繞 “ 精英人生、商務(wù)生活 ” 的核心，規(guī)劃合肥市場獨(dú)一無二的商務(wù) 融合 體：合肥商務(wù)社交的 文化圈 ，城市精英階層的 交際圈 ，都市智產(chǎn)階層的 游樂圈 ，集奢侈名店、高端餐飲、頂級享受、致敬服務(wù)、國際辦公為一體的高端精品商務(wù)融合體，將為城市智產(chǎn)階層提供高雅、尊貴、奢華的商務(wù)致敬服務(wù)。 77 智產(chǎn)精英商務(wù)私享領(lǐng)地的核心內(nèi)涵要素功能性 高端會所、金融配套、頂級餐飲、致敬服務(wù)感官性 國際大氣的視野 名品奢華的氣 息、 悠然典雅的氛圍 精致細(xì)節(jié)的質(zhì)感 商務(wù)私享空間主題性奢華 高雅 私享環(huán)境 ——商務(wù)社交，高貴奢華產(chǎn)品 ——國際名品，時尚高雅服務(wù) ——私享空間，致敬服務(wù)整體定位 78 規(guī)劃布局的理性探索伍 79 商務(wù)融合空間“ 至享 ”休閑空間 “ 至味 ”美食空間“ 至尊 ”品味空間健身會所美容 SPA通訊服務(wù)國際運(yùn)動城餐飲美食集成咖啡、茶藝金融服務(wù)“ 至全 ”服務(wù)空間名酒、雪茄、茶葉專賣私人會所高檔中餐商務(wù)禮品商務(wù)宴請商業(yè)業(yè)態(tài)模型西餐名車城市展廳 奢侈品牌精致私享會所 80 “ 至全 ” 服務(wù)空間主要業(yè)態(tài)： 銀行、證券、金融服務(wù)、名酒、 茶專賣、通訊服務(wù)等針對周邊中高端居住群體及智產(chǎn)階層的消費(fèi)需求特點(diǎn)，配置銀行、證券、通訊服務(wù)等，滿足基礎(chǔ)的商務(wù)配套消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)布局模型 81 “ 至味 ” 美食空間主要業(yè)態(tài)： 純正西餐、高檔中餐 、咖啡廳 等針對智產(chǎn)階層的商務(wù)等消費(fèi)需求特點(diǎn)，著眼于圈層社交、商務(wù)洽談、會晤宴請等消費(fèi)需求，引進(jìn)對應(yīng)需求的餐飲類商家。業(yè)態(tài)布局模型 82 業(yè)態(tài)布局模型“ 至享 ” 休閑空間主要業(yè)態(tài)： 高端私人會所、美容 SPA會所、健身中 心、精致私享會所等針對智產(chǎn)階層的消費(fèi)需求特點(diǎn)，著眼于 商務(wù)休閑型、文化娛樂型 消費(fèi)需求，引進(jìn)適應(yīng)高端休閑環(huán)境的商家。 83 “ 至尊 ” 品味 空間主要業(yè)態(tài)： 名車城市展廳、奢侈品專賣、國 際 運(yùn)動城等針對智產(chǎn)階層的消費(fèi)需求特點(diǎn)，著眼于商務(wù)社交、品質(zhì)品位的消費(fèi)需求，引進(jìn)品牌商家。業(yè)態(tài)布局模型 84 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡國際運(yùn)動城Decathlon(迪卡儂 ) 面積：約 6000㎡方案 A 85 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1方案 B精品電器賣場順電、國美、蘇寧面積：約 3000㎡餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡量販?zhǔn)?KTV好樂迪、麥樂迪面積：約 3000㎡ 86 業(yè)態(tài)布局及品牌建議 D座 B1方案 C專業(yè)教育機(jī)構(gòu)EF英語、東方愛嬰等面積：約 3000㎡餐飲集成業(yè)態(tài) :大食代、食町、瑞歐美食廣場面積：約 3600㎡量販?zhǔn)?KTV好樂迪、麥樂迪面積：約 3000㎡ 87