【正文】 投資意向經(jīng)營(yíng)意向擬選擇區(qū)域溁灣鎮(zhèn)片區(qū)服飾:67%其他:33%310220標(biāo)準(zhǔn)4米最高7米128360054新外灘板塊專線經(jīng)營(yíng)意向強(qiáng)烈.內(nèi)街鋪面咸家湖片區(qū)日雜超市:21%酒家:15%美容:19%醫(yī)藥:6%其他39%110310121530031有一定意向 需擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)河西板塊財(cái)經(jīng)學(xué)院片區(qū)服飾精品:27%餐飲:46%其他:27%220241層居多,部分夾層317052有意向需擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)財(cái)院周邊成熟商業(yè)社區(qū)漁灣市片區(qū)服飾精品:46%餐飲:16%超市:8%休閑娛樂:9%其他:21%481層4層1050068一般多已有分店社區(qū)人流大的地方新民路片區(qū)服飾精品:20%餐飲:22%休閑:14%醫(yī)藥:14%其他:30%312471層5層8200051有意向擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)臨街商鋪建材用品:80%汽修:10%餐飲:5%超市:5%51011513018較強(qiáng)意向面積適中周邊開發(fā)型高檔社區(qū)商業(yè)文明街片區(qū)服飾精品:20%餐飲:25%理發(fā)店:15%%其他:10%3103812209042有意向擴(kuò)大面積經(jīng)營(yíng)成熟商業(yè)社區(qū)通過對(duì)表(11)的分析,總結(jié)得出以下數(shù)據(jù),如下圖所示:從表(12)中得出,服飾和餐飲業(yè)在河西商圈占主導(dǎo)地位，服飾業(yè)態(tài)主要集中于溁灣鎮(zhèn)和漁灣市等傳統(tǒng)商業(yè)中心，餐飲業(yè)則主要集中在財(cái)經(jīng)學(xué)院、新民路、商業(yè)文明街等學(xué)生聚集區(qū)。5．1．2河西商業(yè)業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)從商業(yè)結(jié)構(gòu)來看，河西的人口質(zhì)量是由文化氛圍而定位的,主要偏重于“大學(xué)城”和“大型企業(yè)”。雖然總體來說，現(xiàn)階段河西商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平還不是很成熟,但隨著各類大型商業(yè)物業(yè)的進(jìn)駐,特別是近5年來新型住宅社區(qū)的興起,。沿桐梓坡路再往西，就在該路與金星大道交匯處的四塊地方，已經(jīng)有兩塊地被納入了開發(fā)商的眼中，而且開發(fā)正熱，其中西南的商住樓即將推出的商鋪也早被人看好。而另有可靠消息說，平和堂的連鎖店也已經(jīng)選址了河西府后路。近有與通程商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)面相對(duì)的江岸錦苑新外灘商業(yè)中心，國(guó)際著名的商業(yè)零售機(jī)構(gòu)易初蓮花購物中心也將落戶這一商圈；還有正在籌謀中的岳麓時(shí)尚生活廣場(chǎng)項(xiàng)目；再沿瀟湘大道往北又有華銀旺和購物廣場(chǎng)和威勝廣場(chǎng)恒生超市， ，搶占河西甚至更西地區(qū)的家居建材市場(chǎng)。溁灣鎮(zhèn)板塊主要指溁灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里主要有河西的大型商業(yè)中心通程廣場(chǎng)支撐，但由于是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用，但由于其位處交通區(qū)紐，是連結(jié)河?xùn)|與河西的最為便利的道路，其商業(yè)地位可以說在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都是難以取代的； 麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學(xué)城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域?qū)⑹情L(zhǎng)沙未來的高尚社區(qū)，是一個(gè)適應(yīng)未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長(zhǎng)沙高尚住宅最為集中的超級(jí)大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢(shì)；市府板塊范圍為長(zhǎng)沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場(chǎng)是河西樓市中發(fā)展最快的一個(gè)區(qū)域。金牛角王中西餐廳生意火爆、新怡園分店開張、漂亮寶貝SPA店落戶、金色年華的姊妹店金色年代也選在了侯家塘，它們與原有的新一佳超市一起，逐步的形成了一個(gè)新興商業(yè)消費(fèi)核心的雛形。2）候家塘商圈侯家塘處在長(zhǎng)沙新興CBD的區(qū)域，毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)發(fā)展本來就有著一定的基礎(chǔ)。現(xiàn)在該片區(qū)已有深國(guó)投、沃爾瑪、華銀旺和、國(guó)美、韓國(guó)商業(yè)街等大型商家和商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐。 如果把長(zhǎng)沙的商業(yè)格局劃分為幾個(gè)的話，大致可以如此劃分：首席商圈五一廣場(chǎng)；二級(jí)商圈東塘，溁灣鎮(zhèn)；三級(jí)商圈袁家?guī)X、火車站。在這十?dāng)?shù)年里，五一商圈歷經(jīng)鏖戰(zhàn)，友誼商店幾經(jīng)變臉，情定春天百貨后依然萎靡不振，萬代廣場(chǎng)、東漢名店出師未捷即一蹶不振，新大新則始終也未擺脫不利的劣勢(shì)，惟有平和堂，歷經(jīng)七年而繁華如一。長(zhǎng)沙市商圈分析4．1五一商圈分析 五一商圈其實(shí)在最初是由中山路和蔡鍔路、解放路和黃興路組成的，在這個(gè)長(zhǎng)沙的核心商圈中原中山百貨和中山商廈、科文商廈和五一文加上日資企業(yè)平和堂商廈，構(gòu)成了五一商圈和黃興路最輝煌的商業(yè)歷史，這一階段是五一商圈達(dá)到登峰造極的一個(gè)階段。目前長(zhǎng)沙正處于集市貿(mào)易、傳統(tǒng)百貨、專門店、特許經(jīng)營(yíng)混合的狀態(tài)，但隨著大型超市如麥德龍、家樂福和沃爾瑪?shù)鹊某晒?jīng)營(yíng)，大型超市和大賣場(chǎng)這種業(yè)態(tài)在長(zhǎng)沙已逐步進(jìn)入成熟發(fā)展期。從商業(yè)形態(tài)上看，商業(yè)經(jīng)歷了以下幾次革命：小型店鋪形態(tài)――室內(nèi)零售業(yè)的祖先；百貨商店――零售業(yè)的第一次革命；專業(yè)商店――零售業(yè)的貴族；一價(jià)商店――零售業(yè)的第二次革命；連鎖商店――零售業(yè)的第三次革命；自選市場(chǎng)（大型超市）――零售業(yè)的第四次革命；購物中心――零售店大聚集；物流配送中心E時(shí)代零售新貴；步行商業(yè)街――零售業(yè)的回歸。但同時(shí)也應(yīng)當(dāng)看到，由于這幾個(gè)次中心現(xiàn)階段的商業(yè)發(fā)展主要是以發(fā)展商為中心，商業(yè)物業(yè)以出售型為主，其發(fā)展存在很大的不確定性，不一定能夠取代現(xiàn)有的以出租物業(yè)為主的岳麓廣場(chǎng)片區(qū)。岳麓區(qū)高校學(xué)生是其重要的消費(fèi)力量，岳麓區(qū)的商場(chǎng)發(fā)展較快，但學(xué)生的消費(fèi)能力有限，所以傳統(tǒng)的小鋪面仍是主力軍。天心區(qū)擁有傳統(tǒng)的黃興路步行街，近年隨著芙蓉路的修建侯家塘商圈逐步興起，省府南遷后天心區(qū)還將有較大的發(fā)展。 開福區(qū)在展覽館路拉通、蔡鍔路改造、芙蓉北路的修建后，經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，但是商業(yè)的發(fā)展沒有特色，仍以傳統(tǒng)臨街鋪面為主。　芙蓉區(qū)作為長(zhǎng)沙的老商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善，傳統(tǒng)的百貨商業(yè)物業(yè)高居各區(qū)之首。從2005年長(zhǎng)沙的商業(yè)物業(yè)分布情況分析，未來的發(fā)展呈現(xiàn)以下幾大趨勢(shì)： 　傳統(tǒng)的零售百貨業(yè)，仍以五一廣場(chǎng)、東塘、火車站、溁灣鎮(zhèn)等老商圈為主，隨著城市的擴(kuò)大，新的商圈開始逐漸形成，如新中路口，侯家塘等。同時(shí)，由于城市規(guī)模的加速擴(kuò)張和市政規(guī)劃的變動(dòng)，如馬王堆商圈、朝陽商圈、候家塘商圈等開始逐漸成型，商圈的地緣效應(yīng)開始體現(xiàn)。長(zhǎng)沙近幾年因大量的市政道路拓展和新的市區(qū)成片規(guī)劃開發(fā)，長(zhǎng)沙商業(yè)得以重新洗牌。 藥品超市u 藥品超市開店一般分兩種情況：大藥房，面積比較大，600 ——1000平方米左右，藥品種類齊全，一般開在醫(yī)院的旁邊；藥品超市，面積不大，30——200平方米左右，這是現(xiàn)在大多數(shù)藥店的開店重心，藥品種類以非處方藥、家庭常備藥和保健藥為主，這類藥店一般開在社區(qū)內(nèi)，也是比較合適本項(xiàng)目的一個(gè)生活配套類別。家電不同于普通的日耗品，比較耐用，更換的周期比較長(zhǎng)，如空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、彩電等，使用壽命都在58年左右，一般來說，一個(gè)家庭很少大規(guī)模密集購買家電，除非是搬遷新房，才會(huì)有一次集中的購買計(jì)劃，那么，一個(gè)大型小區(qū)的入住過程其實(shí)就是一次集中購買家電產(chǎn)品的過程，家電行業(yè)銷售商肯定是不會(huì)放過這一大好機(jī)會(huì)的，所以，在市中心的賣場(chǎng)分布已經(jīng)十分飽和之后，選擇到新興城區(qū)板塊開店，抓住商機(jī)會(huì)是家電行業(yè)下一步發(fā)展目標(biāo)。u 鎖定客戶群去年一年的時(shí)間里，長(zhǎng)沙家電連鎖大賣場(chǎng)迅速擴(kuò)張到了將近20家，家電零售總量上升了50%。緊接著，由國(guó)內(nèi)第三大家電零售連鎖企業(yè)三聯(lián)集團(tuán)和南京斯威特聯(lián)手打造的有有家電，也在半年的時(shí)間內(nèi)開出了賀龍店和新中路口店兩家大規(guī)模賣場(chǎng)，著手市場(chǎng)搶灘。從第一家店于2004年3月開張，到2004年農(nóng)歷新年前夕，國(guó)美一口氣在長(zhǎng)沙開出了5家大賣場(chǎng)——小吳門店、南門口店、東塘旗艦店、火車站店、新中路口店。在招商過程中，利用好這一特點(diǎn)，結(jié)合本身項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，合理引進(jìn)，把超市可作為招商的一個(gè)重要突破口。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，不先發(fā)制敵，就會(huì)被強(qiáng)敵吞并。但是，社區(qū)超市在以往一直是由小型連鎖便利店或者私營(yíng)小超市在消化這一部分市場(chǎng)份額，雖然沒有很大的暴利，但也能維持和盈利，大型超市社區(qū)店的開拓，對(duì)他們而言無異于一次最大的沖擊，他們將與這些國(guó)內(nèi)外的零售巨頭們正面競(jìng)爭(zhēng)了，怎樣面敵，怎樣生存，怎樣發(fā)展是社區(qū)小超市老板們現(xiàn)在最大的難關(guān)。開大型賣場(chǎng)需投入的資金和精力十分巨大，在目前飽和的市場(chǎng)和激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，再盲目開店的話只會(huì)導(dǎo)致失敗。大、小超市各有各的優(yōu)勢(shì)，也同樣有各自的缺陷，在以往的市場(chǎng)中各自發(fā)展方向不同，相互之間的沖突并不激烈，但是，這種各安一方的局面隨著市場(chǎng)的日益飽和，而出現(xiàn)了變化。而一般人選擇到小型社區(qū)超市購物，很有目的的選購?fù)晁枭唐泛篑R上就會(huì)離開，不會(huì)在店內(nèi)逗留，主要考慮的是：便利，就近，尤其是急用幾樣日常用品時(shí)；快捷，不需排隊(duì)等候結(jié)賬，有針對(duì)性地選擇要買的東西后馬上就能結(jié)賬離開；有些小超市的服務(wù)比較好，米、油之類比較重的商品，可以送貨上門，這一點(diǎn)很受街坊鄰舍的歡迎。u 購物心理分析大多數(shù)人會(huì)選擇到大型超市購物，在慢慢地選購的過程中體會(huì)購物的樂趣，主要考慮到的因素是：商品齊全，可提供的選擇較多；價(jià)格比較便宜，經(jīng)常有促銷活動(dòng)；產(chǎn)品質(zhì)量靠得住，售后有保障；購物環(huán)境好?！? 小型連鎖便利店長(zhǎng)沙現(xiàn)有小型連鎖便利店以千惠、華銀旺和社區(qū)店、愛家、萬家惠等為代表，這些小型店面積一般不大，從200平方米到1500平方米不等，扎根于社區(qū)，集中提供給居民最便利的基本生活消費(fèi)品。長(zhǎng)沙成為外資商業(yè)在中國(guó)最有名的試驗(yàn)場(chǎng)之一，也因競(jìng)爭(zhēng)激烈成為中國(guó)有名的商業(yè)焦點(diǎn)。長(zhǎng)沙人特殊的高消費(fèi)習(xí)性，是商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅猛的的最重要因素之一。2．2長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)現(xiàn)狀當(dāng)前長(zhǎng)沙的商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)較為集中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2004年底，單純性商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)主要有銅鑼灣、王府井、大都市商業(yè)街、財(cái)富傳家寶、新外灘商業(yè)廣場(chǎng)、紅星商業(yè)廣場(chǎng)、維多利、新外灘商業(yè)中心廣場(chǎng)、國(guó)中星城、中南汽車世界、星沙汽配城、雨花機(jī)電市場(chǎng)等。 　　專業(yè)市場(chǎng)異軍突起，主要著眼于省內(nèi)外甚至中南地區(qū)地級(jí)市的批發(fā)市場(chǎng)，而不僅局限長(zhǎng)沙，因此專業(yè)市場(chǎng)一般都位于交通條件較好的國(guó)道邊。 　　從以上項(xiàng)目情況來看，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展分傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)。進(jìn)入2000年后商業(yè)物業(yè)進(jìn)入理性階段，中央廣場(chǎng)、國(guó)際IT城、東塘福樂名園商業(yè)城、黃興南路步行街等嶄新設(shè)計(jì)的商業(yè)物業(yè)開始出現(xiàn)。到九十年代后期，商業(yè)物業(yè)進(jìn)入一個(gè)過熱階段，商業(yè)租金也達(dá)到一個(gè)新的高度，室內(nèi)商場(chǎng)開始出現(xiàn)。從九十年代中期開始商業(yè)物業(yè)進(jìn)入成熟階段。真正的商業(yè)物業(yè)集約發(fā)展是從九十年代初市場(chǎng)的發(fā)育開始的，當(dāng)時(shí)的南湖建材市場(chǎng)和高橋大市場(chǎng)通過大面積土地規(guī)模和簡(jiǎn)易的建筑成本、定位明確的市場(chǎng)功能，經(jīng)過兩年的市場(chǎng)培育逐步取得了承認(rèn)，短期的商業(yè)炒作使門面的價(jià)值提升到了所有投資手段中見效最快、投機(jī)升值潛力最大的一個(gè)投資工具。本項(xiàng)目南面和西面均臨二環(huán)線，東臨瀟湘大道，項(xiàng)目處于交通干線三面包圍之中，交通十分便利。西南二環(huán)至國(guó)道繞城線，明年按雙向６車道拉通。 　岳麓區(qū)段楓林路至茶山路以及望城縣段十八丘至縣城段已全部竣工通車。金星大道今年從西南環(huán)線向西北延伸到望城之后，明年還要從西南環(huán)線向西南延伸到國(guó)道繞城線。按照長(zhǎng)沙市2001年－2020年的城市總體規(guī)劃，望城縣的大部分地區(qū)作為雷鋒區(qū)將成為長(zhǎng)沙市都市區(qū)的一個(gè)組成部分。按照此規(guī)劃，本項(xiàng)目屬于高校后勤服務(wù)圈?！耙怀恰敝冈缆瓷酱髮W(xué)城；“三區(qū)”指發(fā)展高新技術(shù)麓谷產(chǎn)業(yè)區(qū)、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)和青山生態(tài)旅游區(qū)；“四圈”指溁灣鎮(zhèn)中央商貿(mào)圈、高校后勤服務(wù)圈、市府周邊行政商務(wù)圈和望城坡現(xiàn)代物流圈；“五軸”指形成瀟湘路的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸、楓林路的現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展軸、金星大道的現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、岳麓大道的行政商務(wù)發(fā)展軸和桐梓坡路的高新技術(shù)及商貿(mào)發(fā)展軸。長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃情況如下圖所示： 岳麓區(qū)率先在長(zhǎng)沙市完成了岳麓新城總體規(guī)劃、岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要和岳麓新城產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃等區(qū)域系統(tǒng)性規(guī)劃?！八慕M團(tuán)”：規(guī)劃利用暮云組團(tuán)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，布局面向長(zhǎng)株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性的公共設(shè)施；撈霞組團(tuán)規(guī)劃建成水運(yùn)、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心、物流中心、大運(yùn)量的工業(yè)基地；高星組團(tuán)規(guī)劃為綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地；含浦組團(tuán)規(guī)劃為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的生活居住用地?！皟纱巍保汉游餍鲁菛|至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河，規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級(jí)行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地?！耙恢鳌保撼鞘兄黧w指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，2020年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬人。根據(jù)《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2003年至2020年）》，到2020年長(zhǎng)沙市區(qū)人口將達(dá)到310萬人，城市建設(shè)規(guī)劃用地為310平方公里，這為長(zhǎng)沙新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多的商機(jī)。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律將按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目，不允許剝奪被拆遷人的回遷權(quán)利。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，制止拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資的行為。禁止把農(nóng)業(yè)、工業(yè)、高科技及居住用地，非法變相轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，限制新增商業(yè)用地的土地供應(yīng)量。對(duì)調(diào)整城市規(guī)劃開發(fā)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的，要將規(guī)劃方案進(jìn)行公示，并舉行公開聽證，充分聽取調(diào)整范圍內(nèi)居民和單位的意見。 在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的布局和數(shù)量，嚴(yán)格按城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，防止出現(xiàn)盲目、隨意修改規(guī)劃和無序開發(fā)等現(xiàn)象。同時(shí)，根據(jù)長(zhǎng)沙市政府2003年10月公布的《關(guān)于20032005年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展導(dǎo)向性意見》規(guī)定，大型超市的發(fā)展，將限在沿江大道以東，東中環(huán)線以西，麗臣路以南，勞動(dòng)西路以北的范圍以外的地區(qū)；大型倉儲(chǔ)商店（超市）主要限在城郊結(jié)合部的交通要道建設(shè)。對(duì)小城市、縣城，不宜建設(shè)大型的商業(yè)步行街、商貿(mào)城、美食街、建材家具市場(chǎng)、汽車城等項(xiàng)目，要防止盲目開發(fā)。隨著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的理性回歸逐步到位，以租賃為主的運(yùn)營(yíng)模式將越來越多，比例將越來越高，開發(fā)商將越來越意識(shí)到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實(shí)，而獲得合理收益和長(zhǎng)期效