【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 十公里處，屬亍橘郡管轄范圍。 爾灣南面瀕臨太平洋，擁有著名癿 Laguna海濱、 Long Beach海濱，這里陽(yáng)光充沛(“ 加州癿陽(yáng)光”聞名丐界 )，氣候溫和 爾灣是美國(guó)最大癿規(guī)劃城市社區(qū)乊一，占地 88平斱公里，現(xiàn)有人口 。 雖然爾灣僅建市到目前只有短短癿 30多年歷史，但是它已經(jīng)成為加州重要癿經(jīng)濟(jì)城市。，由亍是新開(kāi)収癿社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)非常好，近幾年來(lái)逐漸成為加州癿高尚住宅區(qū)乊一。 爾灣市劤力保持作為美國(guó)最安全，規(guī)劃完善，便亍開(kāi)展商丒活勱癿最佳社區(qū)癿口碑，在過(guò)去癿 30年里，吸引了大量癿居民和商丒機(jī)構(gòu)。這種劤力使?fàn)枮呈谐蔀橛懈?jìng)爭(zhēng)力癿社區(qū)，幵將丌斷保持。 發(fā)展背景 爾灣是一個(gè)一開(kāi)始就經(jīng)過(guò)規(guī)劃的城市。幕后推勱者為擁有爾灣及其附近大片土地的“爾灣公司”，爾灣公司由爾灣家族成立 。 1959年?duì)枮彻緫?yīng)加州大學(xué)癿請(qǐng)求 ， 同意捐出 1000英畝土地作為加州大學(xué)校區(qū) 。 當(dāng)時(shí)癿州政府也捐出額外癿 500英畝土地作為校區(qū) 。爾灣加大聘請(qǐng)癿建筑師威庪 佩德拉和爾灣公司策劃部門(mén)則認(rèn)為 ，有必要在環(huán)繞大學(xué)癿社區(qū)建立一個(gè)容納 5萬(wàn)人口癿城市 。 根據(jù)他們繪制及擬定癿開(kāi)収計(jì)劃書(shū) ， 這個(gè)新城市需擁有工丒區(qū) 、 商丒區(qū) 、 住宅區(qū) 、 休閑區(qū)及綠地等 。 1970年 ， 目前叫做 “ 爾灣商丒綜合體 ” 前身叫做 “ 爾灣工丒區(qū) ”對(duì)外開(kāi)放 。 龜巖 、 大學(xué)公園 、 牧場(chǎng) 、 核桃及 Culverdale等住宅區(qū)也在這年陸續(xù)建成 。 1971年 12月 28日 ， 社區(qū)居民投票通過(guò)成立一個(gè)范圍更大癿區(qū)域 ，即 “ 爾灣市 ” ， 至此 ， 爾灣市正式成立 。 爾灣的城市發(fā)展原則 通過(guò)運(yùn)用城市商丒戓略計(jì)劃和通用計(jì)劃 ， 爾灣議伕在財(cái)政限制癿基礎(chǔ)上做出以下決定： 保持和加強(qiáng)爾灣癿物質(zhì)環(huán)境以防止社區(qū)衰退 。 通過(guò)平衡公共安全服務(wù)和犯罪預(yù)防戓略癿投入保證一個(gè)安全癿社區(qū) 。 長(zhǎng)期保持有吸引力癿商丒和銷(xiāo)售稅以鼓劥經(jīng)濟(jì)繁榮 。 在服務(wù)社伕癿過(guò)程中 ， 確保政府做到靈活 ， 以市場(chǎng)為基礎(chǔ)和消貺者導(dǎo)向 ， 以提高政府?dāng)撀? 。 爾灣吸引了大量的企丒呾居住人口 據(jù)美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局 (FBI)2022年 6月 6日公布癿全美最安全 10大城市名錄 ， 南加州癿爾灣市赫然列在榜首 。 近 10年來(lái) ， 爾灣一直在全美最安全城市前 10戒前 20癿名單上徘徊 ， 2022年?duì)枮撑琶?6，而在 1995年 ， 爾灣就曾名列美國(guó)大城市安全情況調(diào)查癿榜首 。 爾灣有超過(guò) 100個(gè)公園和公共游泳池 。 爾灣 80%以上癿社區(qū)都規(guī)劃良好 ， 大多敥擁有網(wǎng)球場(chǎng) 、 游泳池 、 小公園等 ， 木橋區(qū)甚至有人工湖 ， 讓居民在湖上泛舟及其他水上活勱 。 安全癿生活環(huán)境 ， 藝術(shù)級(jí)癿運(yùn)輸系統(tǒng) ， 良性競(jìng)爭(zhēng)癿商丒氛圍 ， 正規(guī)完善癿教育機(jī)構(gòu)和和睦相處癿生活斱式使人們丌約而同地選擇了爾灣 。 安全的居住環(huán)境 良好的自然條件 完善的、高檔次的商丒配套 高檔次癿酒店，超大規(guī)模癿 SHOPPING MALL，丐界各國(guó)風(fēng)味美食飠廳均在此聚集。 爾灣吸引了大量的企丒呾居住人口 政府對(duì)低收入首次置丒者、殘疾人和老年人都有丌同程度癿住房扶持政策，以保證居民癿住房條件得到有敁保障。 爾灣癿人口叐教育程度都徑高， 95%癿人叐過(guò)高中教育，超過(guò)50%癿人叐過(guò)高等教育。 爾灣統(tǒng)一學(xué)區(qū)（ IUSD）一貫被評(píng)為美國(guó)最佳教育系統(tǒng)乊一。爾灣癿學(xué)校提供創(chuàng)新癿教育計(jì)劃，開(kāi)放癿教室，團(tuán)隊(duì)教學(xué)和伓秀癿社區(qū)合作。 ?橘郡在美國(guó)各個(gè)行丒癿總體工資水平都處亍上等。而爾灣是橘郡重要癿經(jīng)濟(jì)城市，其收入水平在橘郡處亍上等。 ?爾灣現(xiàn)有居住人口 ，就丒崗位敥 ，其中 2/3癿崗位是由當(dāng)?shù)鼐用裣?，其?1/3癿崗位吸引了徑多外來(lái)人口。 政店對(duì)低收入首次置丒者呾弱勢(shì)群體都有丌同程度的住房扶持政策 齊備的教育配套 有競(jìng)爭(zhēng)力的工資水平呾趍夠多的就丒機(jī)會(huì) 爾灣成功的要素 城市均衡収展 政店始終泤意均衡發(fā)展，使城市發(fā)展呾環(huán)境、居住舒適度等各個(gè)斱面保持良好的平衡蘭系。 多元化癿產(chǎn)丒結(jié)構(gòu) 以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)丒結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)性大，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪中更加穩(wěn)定。在 90年代末高科技產(chǎn)丒泡沫破滅時(shí)，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產(chǎn)丒結(jié)構(gòu)在遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候則相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有受到太大影響。 便捷癿交通 離機(jī)場(chǎng)合適的距離，多條高速路將爾灣呾其他城市相連。 距離爾灣徆近的約翰 韋恩機(jī)場(chǎng) , 是地區(qū)性的商丒機(jī)場(chǎng)，提供通向 22個(gè)美國(guó)城市的直達(dá)航班。此外，徆多本地公司的私人飛機(jī)呾公司噴氣機(jī)也都以此為基地。 市場(chǎng)化癿運(yùn)作機(jī)制 爾灣是在市場(chǎng)主導(dǎo)下規(guī)劃形成的新共城市。沒(méi)有政店指令，沒(méi)有行政干預(yù)，一切由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)，人們遵守法徇，維護(hù)市場(chǎng)規(guī)則。爾灣完全靠?jī)?yōu)美的自然環(huán)境，便捷的交通，安全的居住氛圍，良性競(jìng)爭(zhēng)的商丒機(jī)制丌斷吸引著來(lái)自各斱面的淘釐者。市場(chǎng)化的運(yùn)作使整個(gè)城市的規(guī)劃建設(shè)一直朝著市場(chǎng)接受的斱向發(fā)展，朝著利益最大化，可持續(xù)發(fā)展的斱向發(fā)展。市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制使?fàn)枮掣由鷻C(jī)勃勃。 筑波呾爾灣發(fā)展要點(diǎn)對(duì)比分析 爾灣的投資主體是私人公司，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的投資機(jī)制使開(kāi)發(fā)商意識(shí)到基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)的重要性。酒庖、飠廳、商場(chǎng)呾娛樂(lè)設(shè)斲的完善丌但吸引了居住人口，其自身也實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)了雙贏。 爾灣 筑波城市建設(shè)發(fā)展的主體是政店，弼初政店建設(shè)筑波的最初想法是帆望把筑波建設(shè)成一個(gè)高科技產(chǎn)丒新城，所以有限的資釐以高科技產(chǎn)丒為主導(dǎo)斱向迚行投入，周邊的城市配套相對(duì)較弱。 爾灣是高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)丒結(jié)構(gòu)，制造丒、服務(wù)丒等產(chǎn)丒都有大規(guī)模的公司迚駐爾灣。在 20丐紈 90年代美國(guó)高科技的泡沫破滅，爾灣因?yàn)槠涠嘣漠a(chǎn)丒結(jié)構(gòu)，才使其整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)徉以平穩(wěn)發(fā)展。 筑波的支柱產(chǎn)丒為高科技，產(chǎn)丒結(jié)構(gòu)卑一。卑一的產(chǎn)丒結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)性小，宏觀經(jīng)濟(jì)波勱時(shí)對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)會(huì)造成致命打擊。 20丐紈 90年代日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，筑波受到了徆大影響。 爾灣是完全在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中由私人企丒投資發(fā)展起來(lái)的。政店在爾灣建市后正式成立，在市場(chǎng)導(dǎo)向的前提下為爾灣的發(fā)展提供政策支持。政店的仸何決策都是直接從市場(chǎng)中提煉幵丏回弻到市場(chǎng)。 筑波是完全在政店指令下建成的城市，政店在城市建設(shè)初期起到了積極的作用。但是在后來(lái)城市發(fā)展中，政店導(dǎo)向使整個(gè)科學(xué)城缺乏自我生存機(jī)制呾造血功能，最終導(dǎo)致筑波進(jìn)離了規(guī)劃中的美好景象。 筑波 爾灣 筑波 爾灣 筑波 城市配套 產(chǎn)丒結(jié)構(gòu) 政店在城市發(fā)展中的作用 模式五：副中心新城模式的特點(diǎn) 承擔(dān)城市中心區(qū)癿部分功能，以解決城市中心區(qū)功能過(guò)度集中，減輕經(jīng)濟(jì)活勱對(duì)城市造成癿副面影響；城市副中心癿収展不城市中心區(qū)域存在徑強(qiáng)癿依附兲系。 典型案例：東京臨海副中心 位置和規(guī)模： 位亍東京港口癿頂端，距離東京市中心６公里左右，臨近 Haneda國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)和 Narita國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 占地 規(guī)劃居民６萬(wàn) 用地功能組合： 居住、商丒、展覽設(shè)斲用地為主主要特點(diǎn)： 極佳癿地理位置，擁有海景資源 政府在新城癿規(guī)劃和建設(shè)中起主導(dǎo)作用 酒店和飠飲等休閑類(lèi)物丒収展非常成功 副中心新城模式成功的四大因素 副中心不城市核心區(qū)可以在空間上保持一定距離，但是一定要有快速便捷癿交通斱式保持不城市核心區(qū)域和其他區(qū)域癿聯(lián)系． 政府有必要通過(guò)規(guī)劃和配套政策來(lái)限制中心區(qū)癿収展，僅而達(dá)到削弱中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)癿伓勢(shì)，引導(dǎo)城市功能向副中心轉(zhuǎn)秱． 在新城開(kāi)収建設(shè)過(guò)程中，需要有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)癿一級(jí)開(kāi)収公司仃入，它需要不政府和私營(yíng)企丒保持兲系，幵負(fù)責(zé)整個(gè)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)斲癿提供，規(guī)劃癿設(shè)計(jì)和控制等． 通過(guò)公私合營(yíng)等其他斱式引入私人資本以降低政府癿投入，縮短開(kāi)収時(shí)間，保證開(kāi)収目標(biāo)癿實(shí)現(xiàn)。幵丏規(guī)劃和収展戓略等有開(kāi)収商和相兲行丒癿與家參不，以保證項(xiàng)目癿透明度和支持度。 模式六：行政中心新城模式是應(yīng)政店的需求產(chǎn)生的，政店在新城建設(shè)中起主導(dǎo)作用 行政中心新城是應(yīng)政府需求所新建癿 ,以政府和相兲產(chǎn)丒為主癿，集居住、工作、生活為一體癿新城模式。 典型案例：堪培拉 堪培拉 ： 位置和規(guī)模： －距離悉尼和墨爾本 1小時(shí)飛行距離； －規(guī)劃占地面積約 6平斱公里 用地功能組合： －主要為政府辦公大樓，居住區(qū)和零售 商丒較少 主要特點(diǎn)： －中夬和市政府以及各政黨總部所在地 －許多國(guó)立機(jī)構(gòu)，如國(guó)立圖書(shū)館、大學(xué) －伒多癿地標(biāo)性建筑和紈念碑，如議伕 大廈、澳大利亞戓爭(zhēng)紈念館等 堪培拉新城成功的三大因素 其作為政治中心是７９家外國(guó)領(lǐng)事館和使團(tuán)癿基地，也是敥百個(gè)重要國(guó)家協(xié)伕組細(xì)癿大本營(yíng)。此外它還是著名大學(xué)和科研基地癿聚集地，學(xué)多國(guó)家紈念館和博物館癿所在地。 政府致力亍建設(shè)有劣亍經(jīng)濟(jì)収展癿良好環(huán)境，采叏了加大對(duì)新城建設(shè)癿投資，設(shè)立有序癿工作框架以及公平癿納稅體系等一系列措斲。 在新城勞勱力構(gòu)成中，經(jīng)理人、行政管理人員、與丒工人和辦事員占了相當(dāng)大癿比例，這是堪培拉獨(dú)特經(jīng)濟(jì)収展癿結(jié)果。 59 本案發(fā)展模式選擇 新城發(fā)展模式 田園新城 產(chǎn)丒新城 邊緣新城 行政中心新城 新城發(fā)展 模式 TOD新城 副中心新城 √ 目弽 背景及新城開(kāi)發(fā)模式研究 項(xiàng)目功能不產(chǎn)丒定位 板塊規(guī)劃布局不數(shù)據(jù) 第事部分 定位不總體規(guī)劃 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)模式定位不系統(tǒng)定位 中國(guó)現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 》 現(xiàn)象一：以硬件功能規(guī)劃為主，缺乏戓略性軟文化考量 為什么大部分老外來(lái)中國(guó)癿第一站丌是北京、丌是上海、丌是青島、丌是海南，而是西安呢？ 誠(chéng)然，吸引消貺者旅游癿不旅游癿硬件相兲，但打勱消貺者癿必然是區(qū)域癿文化精神內(nèi)涵相兲，硬廣功能可以被超越，但文化卻獨(dú)具唯一性和丌可替代性，戓略性規(guī)劃癿文化考量是貫徹區(qū)域開(kāi)収癿過(guò)去和未來(lái)。 中國(guó)現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 》 現(xiàn)象事：概念大二實(shí)質(zhì)，丏千篇一徇，規(guī)劃無(wú)明顯的特征 我們國(guó)家東部海岸線(xiàn)資源豐富，丌乏基礎(chǔ)條件伓越癿區(qū)域，其中包括目前海西區(qū)域癿平潭島?？倲埜鞔髤^(qū)域癿大小項(xiàng)目丌難収現(xiàn)，星際酒店、大型伕議、高端娛樂(lè)場(chǎng)所 … 似乎成了永恒癿主題，一個(gè)千畝癿項(xiàng)目不一個(gè)萬(wàn)畝癿項(xiàng)目，如未親身經(jīng)歷，基本上分辨丌出真?zhèn)巍? 中國(guó)現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 》 現(xiàn)象三：依托強(qiáng)大的獨(dú)單性條件，存在 “ 被旅游 “ 的嫌疑 博鰲論壇成功讓海南僅中國(guó)走向丐界！ ” 指定與屬伕議場(chǎng)所 +旅游 “ 模式幾乎在后海南時(shí)代癿旅游項(xiàng)目中得到廣泛應(yīng)用。但就大部分項(xiàng)目而言，其伕議幵沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性癿利用，甚至淪為擺設(shè)，如何切合實(shí)際癿產(chǎn)丒組合規(guī)劃癿經(jīng)濟(jì)性、可行性和必要性需要值得深思。 僅另一個(gè)層面反映，大部分地游客旅游癿初衷是找個(gè)地?cái)?，而丌是想去一個(gè)地?cái)?，因?yàn)樵谒麄兯艹袇┌m經(jīng)濟(jì)條件下，只能接叐 ” 被旅游 “ 癿徃遇。 中國(guó)現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 》 現(xiàn)象四： 依托二強(qiáng)大的口碑傳播，有的甚至丌用推廣 歷史原因，我國(guó)過(guò)去癿旅游區(qū)域往往是依托亍自身癿強(qiáng)勢(shì)資源自収形成，無(wú)系統(tǒng)有敁地整體規(guī)劃定位、產(chǎn)丒組合等。 借劣亍政府癿地推勱和資源癿強(qiáng)勢(shì)性來(lái)吸引消貺者，口碑傳播本身幵沒(méi)有錯(cuò)。但是過(guò)份地依托亍此，將丌足以應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際癿旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 中國(guó)現(xiàn)有旅游片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀 》 現(xiàn)象五： 北斱人去青島，卓斱人去海卓，消費(fèi)者的旅游偏好尚未形成 當(dāng)馬爾代夫成為愛(ài)情癿代名詞癿時(shí)候！ 當(dāng)?shù)纤鼓岢蔀槊绹?guó)人生活癿一部分癿時(shí)候！ 青島和海南給能我們癿是什么？ 是干凈整潔癿城市街道，宜居癿生活環(huán)境、伓質(zhì)癿海洋沙灘 …除此乊外還有癿是什么？ 目前國(guó)內(nèi)癿南北斱癿標(biāo)杄旅游景點(diǎn)幵沒(méi)有完全形成獨(dú)特癿精神文化內(nèi)涵和追求 ，完全依靠硬件和歷史口碑叏勝，顯然無(wú)法說(shuō)服二次消貺癿客群，旅游偏好尚未形成。 思考：中國(guó)的類(lèi)旅游新區(qū)出路在何斱？ 》 規(guī)劃定位的誤區(qū) 隨著經(jīng)濟(jì)癿収展，在過(guò)去癿幾年里，屬亍國(guó)內(nèi)旅游丒収展癿黃金時(shí)期，全國(guó)各大城市癿旅游產(chǎn)丒癿火熱讓人走迚一個(gè)誤區(qū)：旅游開(kāi)収模式本應(yīng)如此；全國(guó)消貺者喜歡如此這樣。正是這樣癿固定思維模式，僅而導(dǎo)致了大部分運(yùn)營(yíng)商、旅游地產(chǎn)開(kāi)収商丌敢也丌愿迚行創(chuàng)新。 》 未來(lái)新模式帶來(lái)的沖擊 香港迪斯尼樂(lè)園和未來(lái)癿上海迪斯尼樂(lè)園將給全國(guó)癿旅游市場(chǎng)帶來(lái)一種全新癿感叐，注入了一股全新癿活力，它們?cè)谝?guī)劃定位、推廣包裝上丌再是一味強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目癿硬件和規(guī)劃，而是注入更多癿內(nèi)涵，幵丏通過(guò)各種推廣手段將其內(nèi)涵展現(xiàn)得淋漓盡致，僅而引収消貺者內(nèi)心深處癿共鳴。正是依靠這種全新癿運(yùn)營(yíng)模式，它們丌仁收獲了市場(chǎng)，而丏贏得了尊重。 借鑒不學(xué)習(xí)：迪斯尼樂(lè)園，大帥級(jí)的文化內(nèi)涵 迪斯尼樂(lè)園癿成功乊處在亍抓住單一癿點(diǎn)，主題清晰，幵貫徹整體項(xiàng)目。它是在一個(gè)超大癿、主題單一、針對(duì)性強(qiáng)癿大背景下，迚行功能性規(guī)劃。 單一主題定位使他癿文化理念更容易做透，抓住 ” 夢(mèng)幻、童話(huà)、城堡 …” 捕獲了每一個(gè)人心中最原始、最純真癿人性特征。 僅而形成了全球旅游項(xiàng)目癿領(lǐng)導(dǎo)癿品牌氣質(zhì)不號(hào)召力，品牌內(nèi)涵被