【文章內(nèi)容簡介】 ”從南沿線及大成都現(xiàn)有的所有旅游商業(yè)項目來看，無論那些商業(yè)項目如何打這兩張牌，其都缺乏了一個真正意義上能夠?qū)⑾M者吸引住的主題公園，從之前旅游項目的調(diào)研報告中就可以看出，真正在后期經(jīng)營的比較好的旅游地產(chǎn)項目，都是有一個永恒不變的主題——花/野生動物/溫泉/休閑/水/生態(tài)，本項目的主題除了新奇的海洋動物，還有科普知識、異國情調(diào)的建筑群落、良好的生態(tài)、人造的湖面及參與性極強的商業(yè)，如：四維影院、水世界、購物中心、開放式的露天表演等等。這些都能夠讓各個階層的消費者參與進來及尋找到樂趣，還可按各自所需尋找到適合自己的項目?？偨Y(jié)：通過以上對項目定位方面的思考，我們得出了以下結(jié)論：階段 時間 形象定位 功能定位定性第一階段 未來35年 “主題公園”+“休閑樂園” “體驗經(jīng)濟”+“游園經(jīng)濟” 配套性商業(yè)第二階段 未來510年 “城市化”+“居住化” “功能化”+“實用化” 功能性商業(yè)在這里我們要強調(diào)的是：所有的商圈在形成之初與成熟之后，不論是商家的組成還是業(yè)態(tài)的組合，還有商家的檔次，前后構(gòu)成將會發(fā)生很大的改變。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時還未成熟之前，商家為了生存，會有一些業(yè)態(tài)或檔次與項目定位之初的規(guī)劃不相符。但是隨著商圈的成熟影響力的擴大，消費者構(gòu)成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐漸向項目之初的定位規(guī)劃靠近，只要運營商在這個階段注意把控，最終將達到比較理想的狀態(tài)。所以，出于市場的考慮，所有的商業(yè)項目基本上都會經(jīng)歷這樣的一個逐漸改變的過程。千萬不能在商圈成熟之前，就對商家及定位吹毛求疵，極力達到理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實的，也是悖離市場原則的。遠大荷蘭水街就是一個失敗的案例，開發(fā)商在前期市場還沒有形成之前，對商家的檔次及品牌的要求過高，脫離了現(xiàn)實的市場情況，失去了成功招商的最好時機，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。我們應(yīng)該吸取遠大的教訓(xùn)，使本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)檔次構(gòu)成層次化、豐富化，最終達到合理布局。二、項目整體定位布局思路：整體定位思路：（1）版塊分區(qū)：本項目的商業(yè)部分若從功能上基本上分為以下幾個大的區(qū)域：①主題旅游區(qū)（主題場館）②旅游配套區(qū)（旅游紀念品、土特產(chǎn)專賣）③購物及社區(qū)配套區(qū)（SHOPPINGMALL）④特色休閑娛樂區(qū)（水世界、電影院）⑤休閑娛樂餐飲區(qū)（兩個相對較為集中的區(qū)域）（2）每個區(qū)域分布如左圖所示：主題旅游區(qū)旅游配套區(qū)購物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)項目分區(qū)域定位通過上述對項目市場的定位之后，我們對項目每個區(qū)域的商業(yè)進行了定位。（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）旅游大道是本項目的對外形象展示面，也是一期部分首先呈現(xiàn)出來的門臉部分，此部分的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點，還直接影響到整個項目的對外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合項目整體形象的要求。我們通過對旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個段落：※ 三區(qū)2號樓（建筑面積3133㎡）※ 臨南沿線部分※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分 （合計：15525㎡左右）※ 漁人碼頭造船廠（建筑面積約2800㎡左右）在這四個部分里，有四個點屬于定點定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個點分布如下圖：定點一：三區(qū)2號樓定向招商為一高端餐飲定點二：旅游大道11號樓定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定點三：旅游大道22號樓定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定點四：漁人碼頭造船廠定向招商為一高檔餐飲每段落的定位及分析如下：※ 三區(qū)2號樓：（建筑面積：3133㎡）特殊情況說明：本樓在未來35年將是本項目的現(xiàn)場售樓部，若要考慮本樓的定位，只能考慮在未來5年后的一個大致情況。①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：?叨耍ㄈ繾ㄓ啾岬納碳遙?③商家構(gòu)成：國際、國內(nèi)知名品牌餐飲④客群構(gòu)成：中高端團隊、商務(wù)應(yīng)酬、中高檔散客等※ 臨南沿線部分：①業(yè)態(tài)定位：休閑、餐飲②檔次定位：特色化、大眾化③商家構(gòu)成：華陽特色美食、川西名小吃店、中小型餐飲、野味山珍、休閑茶樓、保健按摩等④客群構(gòu)成：部分旅行社團隊游客、散客、大成都及華陽周邊食客、休閑群體※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分①業(yè)態(tài)定位：零售、娛樂②檔次定位：特色化、大眾化③商家構(gòu)成：旅游紀念品、四川土特產(chǎn)、食品飲料店、24小時便利店、精美特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精美小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂項目等④客群構(gòu)成：旅行社團隊游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費者、旅行社團隊游客、散客、未來社區(qū)的住戶等※ 漁人碼頭造船廠①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓或中餐酒樓③商家構(gòu)成：高端特色餐飲、高端海鮮城、國際國內(nèi)中高端餐飲品牌商等④客群構(gòu)成：部分高端旅行社團隊游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客（2）漁人碼頭本部分的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及高端休閑娛樂版塊，物業(yè)主要由兩部分構(gòu)成：※ 五區(qū)1號樓（建筑面積4540㎡）※ 主場館及輪船（面積不詳）※ 人造船舶區(qū)（面積不詳）在這三個版塊里，主場館所連接的輪船會由海昌集團自營，五區(qū)一號樓主要以高檔次的有水休閑娛樂會所組成，其區(qū)位如圖所示：版塊一：主場館及輪船（由海昌集團自營高檔海鮮酒樓）。版塊二：五區(qū)一號樓（本區(qū)域價值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨立的車流動線及人造海洋景觀）。版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域?qū)藿ㄒ恍┤嗽斓拇?，供商業(yè)使用）。每個版塊的定位及分析如下：※ 五區(qū)1號樓（建筑面積：4540㎡）①業(yè)態(tài)定位：休閑會所、有水休閑、娛樂會所等②檔次定位：高端③商家構(gòu)成：一個高端休閑商務(wù)會所或由高端餐飲、娛樂、休閑、保健、SPA等商家組合而成④客群構(gòu)成：高端旅行社團隊游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 主場館及輪船①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓③客群構(gòu)成：高端旅行社團隊游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 人造船舶區(qū)①業(yè)態(tài)定位：零售、冷飲、小雜貨等②檔次定位：大眾（3）板道大街（建筑面積：17129㎡）本部分的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個酒店。物業(yè)主要由以下幾個部分構(gòu)成：※ 五區(qū)2號樓（建筑面積11231㎡）※ 五區(qū)3號樓11※ 五區(qū)3號樓12 （面積合計：5898㎡）※ 五區(qū)3號樓13五區(qū)2號樓12層為臨湖商業(yè)，34層為酒店五區(qū)3號樓132層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計用途為餐飲/休閑/娛樂五區(qū)3號樓122層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計用途為餐飲/休閑/娛樂五區(qū)3號樓112層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計用途為餐飲/休閑/娛樂每個版塊的定位及分析如下：※ 五區(qū)2號樓（建筑面積：4540㎡）① 業(yè)態(tài)定位：12層休閑業(yè)態(tài)，34層經(jīng)濟型酒店② 檔次定位：中檔次、大眾化③ 商家構(gòu)成：休閑、咖啡、西餐、茶樓、酒吧等中檔品牌商家④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、休閑游客※ 五區(qū)3號樓11① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲② 檔次定位：中高檔③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客※ 五區(qū)3號樓12① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲② 檔次定位：中高檔③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客※ 五區(qū)3號樓13①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲②檔次定位：中高檔③商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等④客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客（4）水世界（建筑面積：6000㎡）①業(yè)態(tài)定位：有水休閑、沖浪、漂流、人造海灘、酒吧等②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個運營商來經(jīng)營④客群構(gòu)成：目的性消費的群體（5）四維電影院（建筑面積：2543㎡）①業(yè)態(tài)定位：四維數(shù)碼影城②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個運營商來經(jīng)營④客群構(gòu)成：旅游團隊、散客、目的性消費的群體（6）購物中心（建筑面積：22560㎡）①業(yè)態(tài)定位：大型購物中心、超市、百貨②檔次定位：大眾③商家構(gòu)成：一個超市兼百貨的運營商經(jīng)營④客群構(gòu)成：區(qū)域內(nèi)的消費者、本項目內(nèi)居住人群、部分旅行社團隊游客、部分散客等（7） 酒店式公寓（建筑面積：32129㎡）①業(yè)態(tài)定位：酒店式公寓②檔次定位：精裝小戶型項目整體定位布局通過以上對本項目各個板塊的分解定位后，對整個項目在業(yè)態(tài)及檔次上有了一個比較明晰的定位。布局圖如下：（1）功能分區(qū)圖：本項目的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費者的消費習(xí)慣及偏好，項目建筑布局及動線設(shè)計等方面的具體情況，將項目分成三個大的功能板塊：?8?5 旅游板塊：以主題旅游區(qū)為核心，利用項目環(huán)境及各類資源發(fā)展旅游配套商業(yè)。?8?5 特色休閑娛樂板塊以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、項目環(huán)境及主題公園的帶動，發(fā)展特色休閑娛樂商業(yè)。?8?5 社區(qū)配套板塊在項目未來35年后，住宅及周邊消費需求的增長，發(fā)展社區(qū)配套商業(yè)。旅游板塊特色休閑娛樂板塊社區(qū)配套板塊（2）業(yè)態(tài)布局圖主題旅游區(qū)旅游配套區(qū)購物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)（3）消費檔次分區(qū)圖：本項目利用已有的各種資源，使不同檔次的商家得以區(qū)分出來。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營環(huán)境及景觀相對較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。而對于擁有景觀或環(huán)境資源相對少一點，但同時具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。在擁有景觀資源和環(huán)境都相對較少，但同時又具備交通便利性、視覺效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤較高的大眾消費商業(yè)。這種商業(yè)對人流及商業(yè)地段的要求最高。高檔消費區(qū)以后將是本項目的定點招商區(qū)；大眾消費區(qū)分一、二期分別呈現(xiàn)；中檔消費區(qū)也分為一、二期逐步呈現(xiàn)。（4）商業(yè)呈現(xiàn)階段示意圖：通過對商業(yè)業(yè)態(tài)的全盤考慮，我司認為在第一個階段里商業(yè)除了在滿足主題公園配套需求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)有一個自己的特色商業(yè)區(qū)，即：通過主題公園將消費者吸引來，還應(yīng)有特色的商業(yè)將消費者留得住，并能夠通過商業(yè)自身的特色再次將消費者吸引來。要達到這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等方面進行充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)模（體量）還要達到一定的量級才能自成一個擁有聚集效應(yīng)的商業(yè)圈。通過對項目不同時期應(yīng)呈現(xiàn)不同的商業(yè)特點，利用一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)的對消費者形成吸引力，結(jié)合工程建設(shè)的周期及開發(fā)商資金利用等方面的考慮，我們將商業(yè)呈現(xiàn)的階段建議如下：在第一階段推出的商業(yè)：旅游大道、漁人碼頭、板道大街在第二階段推出的商業(yè)：四維電影院、SHOPPINGMALL、水世界、酒店式公寓說明：在第一階段里，除了主題公園能夠?qū)οM者產(chǎn)生很大的吸引力之外，其它類型的商業(yè)都是旅游配套型的商業(yè)，而能夠以自身為消費目的吸引消費者的商業(yè)相對較少。縱觀現(xiàn)在成都周邊目的性消費的商業(yè)，我們認為大英死海的成功可以為這個項目提供一定的參考，利用本項目的水世界來吸引更多的消費者，而水世界本身也需要一些相應(yīng)的商業(yè)來做配套。需要說明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園”的過境型旅游行為模式擴展為“白日游園，夜晚休憩”的滯留型旅游行為模式，加大了延長商業(yè)運營時間的可能，同時，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費項目，將旅游客群的范圍進一步擴大，并使商業(yè)經(jīng)營利潤提高變?yōu)榭赡堋＿@樣利用主題公園和水世界的吸引力雙管齊下，使項目其它部分的商業(yè)能夠在第二次呈現(xiàn)亮相的時候，就能夠迅速熱起來，避免出現(xiàn)過長的市場培育期而帶來風(fēng)險。、但是這里有一點需要說明的是：水世界的興建不一定非要與二期商業(yè)同步進行，可根據(jù)主場館營業(yè)后的經(jīng)營情況，適當(dāng)?shù)奶崆?。屬于呈現(xiàn)時間可提前可推后的部分，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場館對商業(yè)的支撐外，還有就是開發(fā)商在工程、人員、資金及資源方面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。所以水世界的啟動時間，可根據(jù)實際情況靈活掌握。在第二階段里，依靠四維影院的吸引力，又可吸引一部分消費者，使項目的商業(yè)能夠持續(xù)繁榮?？紤]到周邊市場的成熟還需要至少35年的時間，而滿足購物中心的市場成熟度至少還需要58年的時間，所以我司建議在本項目的住宅部分基本入住，地鐵開通之后，再啟動購物中心這個部分商業(yè)的運營，但修建時間可提前。綜上，我司建議本項目商業(yè)部分分階段呈現(xiàn)時間如下表所示：啟動時間 2007年年初 呈現(xiàn)時間 啟動時間 2008年年底呈現(xiàn)時間啟動項目 旅游大道、漁人碼頭、板道大街 2008年5月啟動項目 四維影院、水世界、購物中心、酒店公寓 2010年年初三、目標客戶定位購買商鋪的目標群分析本項目的購買目標客群主要分為以下兩大類型：（1）自購自營型從本次的調(diào)研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進行了深度訪談，其對本項目都表示出極大的投資意向，并傾向于購買后自營。這部分的投資群體不僅是我們的目標投資者，還是本項目未來特色商業(yè)區(qū)的目標經(jīng)營者。除了