【正文】 ，但在項目的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對項目整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；?8?5 社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右（2）分析：（2）此次所調(diào)查訪問的投資者大部分都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購買升值潛力為主，所以對價格的預(yù)期都會比較低。租金收益計算法（按6%投資回報計算）：從左圖可以看出，㎡以內(nèi)，其中7000元/㎡左右的價格是這些經(jīng)營者最能接受的價格范圍。6000 6% 30業(yè)態(tài)比例：四、消費者調(diào)研結(jié)論分析（2）分析：?8?5 休閑、娛樂、餐飲：%?8?5 兒童游玩設(shè)施：%?8?5 中餐：%?8?5 書店：18%?8?5 投資者認(rèn)為本項目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對社區(qū)配套及旅游紀(jì)念品并不是太看好；（1） 休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)的比例為58%、58%、57%，%；③旅游紀(jì)念品：7%合計 29870㎡ 43127㎡ 63232㎡業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物 水世界、電影院面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右在這個階段里，原有的一些商家會因自身的生命周期因素，或因經(jīng)營不善而退出市場，還有一些區(qū)域內(nèi)的商家會因項目整體的商業(yè)定位需要而被迫發(fā)生業(yè)態(tài)或檔次的改變?！爸黝}公園”功能定位：“游園經(jīng)濟”第一階段 未來35年 “主題公園”+“休閑樂園” “體驗經(jīng)濟”+“游園經(jīng)濟” 配套性商業(yè)遠(yuǎn)大荷蘭水街就是一個失敗的案例，開發(fā)商在前期市場還沒有形成之前，對商家的檔次及品牌的要求過高，脫離了現(xiàn)實的市場情況，失去了成功招商的最好時機，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。②旅游配套區(qū)（旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)專賣）特色休閑娛樂區(qū)※ 臨南沿線部分定點三：旅游大道22號樓①業(yè)態(tài)定位：餐飲④客群構(gòu)成：部分旅行社團隊游客、散客、大成都及華陽周邊食客、休閑群體②檔次定位：高檔海鮮酒樓或中餐酒樓在這三個版塊里，主場館所連接的輪船會由海昌集團自營，五區(qū)一號樓主要以高檔次的有水休閑娛樂會所組成，其區(qū)位如圖所示：※ 五區(qū)1號樓（建筑面積：4540㎡）③客群構(gòu)成：高端旅行社團隊游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 五區(qū)2號樓（建筑面積11231㎡）五區(qū)3號樓12③ 商家構(gòu)成：休閑、咖啡、西餐、茶樓、酒吧等中檔品牌商家① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲④客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客②檔次定位：中檔（7） 酒店式公寓（建筑面積：32129㎡）?8?5 旅游板塊：休閑娛樂餐飲區(qū)在擁有景觀資源和環(huán)境都相對較少，但同時又具備交通便利性、視覺效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤較高的大眾消費商業(yè)。也分為一、二期逐步呈現(xiàn)。在第一階段推出的商業(yè)：需要說明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園”的過境型旅游行為模式擴展為“白日游園，夜晚休憩”的滯留型旅游行為模式，加大了延長商業(yè)運營時間的可能，同時，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費項目，將旅游客群的范圍進一步擴大，并使商業(yè)經(jīng)營利潤提高變?yōu)榭赡?。在第二階段里，依靠四維影院的吸引力，又可吸引一部分消費者，使項目的商業(yè)能夠持續(xù)繁榮。購買商鋪的目標(biāo)群分析①成都本土投資群體成都地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在近幾年已有相當(dāng)?shù)耐赓Y機構(gòu)進入，現(xiàn)在通過我司其它項目的銷售窗口了解到，有很多海外的熱錢正在成都尋找投資項目，投資金額都比較大，這些投資群體除了對項目所處地段比較看重外，對項目本身的發(fā)展?jié)摿σ彩挚粗?。在對本項目的各類型目?biāo)商家進行分析之前，我們先將本項目的商業(yè)特色分布區(qū)域規(guī)劃如下：核心品牌店：確定項目的商業(yè)品質(zhì)及檔次，并可自帶消費者通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，還可以使項目商業(yè)部分迅速成熟起來，縮短項目的市場培育周期。③成都知名高端餐飲品牌商家。（3）有在南沿線及本項目經(jīng)營需求的商家本項目未來的消費群體構(gòu)成比較復(fù)雜，但經(jīng)過梳理主要應(yīng)有以下幾個群體組成：?8?5 旅游大道及板道大街的消費者除了部分旅游團隊之外，主要還是要依靠成都本地的消費者；還有一部分就是一些學(xué)校、機關(guān)、企事業(yè)單位的團體參觀。第二階段：主場館開業(yè)18個月后在未來5年后，項目及周邊住宅項目入住率提高后，常住人口也將是本項目社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費群體。投資型 70%左右 南沿線有拓展需求的特色店 40%左右第二階段吸引力縱觀城南——南沿線商業(yè)的發(fā)展與變遷，城南除了至今還處在第二個發(fā)展階段的生態(tài)餐飲休閑的商業(yè)外，始終缺乏一個強有力的能夠吸引眾多消費者集中的度假休閑場所。充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分建筑規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)功能設(shè)計在做規(guī)劃調(diào)整前，首先考慮以下幾個方面的問題：?8?7 對于項目的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場后，還需要一個比較長的周期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將項目各個區(qū)域呈現(xiàn)的時間進行一個劃分，即在一定的時間內(nèi)，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差別，待市場逐漸成熟后，再通過改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對商家逐步進行調(diào)整，最終達到預(yù)期的效果？區(qū)域 主場館售樓部餐廳 旅游大道 五區(qū)1號樓五區(qū)2號樓五區(qū)3號樓 水世界 電影院 購物中心 酒店式公寓面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右五區(qū)3號樓：5898㎡其它旅游配套：6900㎡左右海景餐廳（1家）、海鮮大酒樓（1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團自營）、特色風(fēng)味餐廳（810家）、川菜酒樓（約2家）、中式快餐集群、四川風(fēng)味小吃、日韓風(fēng)味快餐、國際快餐（如 KFC、必勝客、賣當(dāng)勞等共計2家）、西餐等。（4）零售類：（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號樓及2號樓之間的檔次上來看，1號樓的定位是高端休閑會所，且要求獨立性比較強，而2號樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動。小結(jié)：從后期銷售的難度來看，大面積的商鋪因其總價過高，對投資者的投資能力要求會比較多，考慮到銷售回款的速度及銷售難度，建議本項目的所有商鋪均按小面積商鋪的形式進行報規(guī)，待進入銷售階段，可按投資者的實際需求重新劃分商鋪組合。商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議：四、交通組織設(shè)計建議?8?5 停車場在內(nèi)部的車流動線上，也應(yīng)考慮到車輛能夠通過的問題，盡量在用材、景觀花臺的設(shè)計方面，考慮到車輛的流動問題。這些指示系統(tǒng)不但要突出本項目的特色及豐富的內(nèi)容，還要考慮到經(jīng)營商家對此的需求，因本項目有部分商家是在夜晚也會經(jīng)營的，所以這些導(dǎo)識系統(tǒng)在設(shè)計之初就要考慮夜晚的燈光效果，在選材及色彩上盡量達到“扯眼球”的效果。因成都現(xiàn)在已經(jīng)是中國私家車擁有量的第三大城市，無論是從現(xiàn)狀還是從未來的發(fā)展來看，到本項目消費的絕大部分客群都是驅(qū)車前來，這個情況從南沿線現(xiàn)有的休閑餐飲商家那里就可以看到，所以對停車場的要求就會比較高。（2）商業(yè)景觀及商環(huán)境包裝招商不是目的，招商只是實現(xiàn)銷售的一種手段，最終的目的是為了體現(xiàn)和提升商業(yè)價值從而能夠?qū)崿F(xiàn)最終銷售。?8?5 強勢招商階段目標(biāo)：a、與23家主力店達成合作意向，并爭取簽訂合作協(xié)議第二階段 強勢招商階段協(xié)助簽約商家進入裝修及后期經(jīng)營管理及物業(yè)管理階段。 燈光工程及景觀呈現(xiàn)，廣告位的利用，進一步營造商業(yè)環(huán)境。 繼續(xù)加強商源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率。目標(biāo)：達到100%招商率并完成此部分招商收尾工作另：需要說明的是，本部分的招商率要達到100%，需將銷售大廳及貴公司辦公所占的面積扣除出來。在已有的基礎(chǔ)市調(diào)數(shù)據(jù)上，綜合深入分析。?8?5 項目招商系列廣告方案設(shè)計及其費用預(yù)算；執(zhí)行周期：1月3—1月3日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心工作內(nèi)容:?8?5 擬定系列公關(guān)配套活動方案（與23項目工作同時進行）；③、擬定廣宣及PR活動方案執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心具體時間節(jié)點安排如下： 了解入場商家裝修及開業(yè)經(jīng)營情況，協(xié)助商家解決后期物管及其它方面的一些問題；此時可以聯(lián)合已入場商家開展形式多樣的促銷活動，營造項目商氣，增強項目影響力，促進尾盤銷售及招商。第四階段后期招商跟進階段目標(biāo)：完成招商率達60%工作內(nèi)容：組織各類活動、題材進行廣告宣傳促進招商；招商周期：24個月（2007年1月至2008年12月）通過本章節(jié)對業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整建議及其它方面的建議，此時應(yīng)對本項目的定位及規(guī)劃有了比較充分的認(rèn)識，因本次的業(yè)態(tài)規(guī)劃中的商業(yè)配比都是來自于前期市場調(diào)研及原設(shè)計理念，通過后期科學(xué)的規(guī)劃，調(diào)整出比較適合市場及本項目特點的商業(yè)業(yè)態(tài)配比。通過對項目的研究，我司建議將本圖紅色部分也修建成能夠停放車輛的停車場，以增大停車數(shù)量。五、其它商業(yè)配套建議：因本項目地處位置相對偏僻，在近幾年甚至未來地鐵修通后，主要的消費者還是會依靠車輛達到本項目，所以本項目有必要在各個路口及公交站臺都設(shè)立比較醒目的大型指示系統(tǒng)（如圖中綠色部分所示）。物流動線：所以在車流動線上，要充分考慮到每個區(qū)域的商業(yè)都盡量要有車量能到達的交通動線。從未來的發(fā)展來看，這個區(qū)段所能借到的人流相對較少，將公交車站設(shè)置在這里，即可增加這里的商業(yè)價值，又可增多消費者的消費機會，所以相對其它位置而言更有價值。人流動線如同一個生命組織的血管，人走到哪里，哪里的商業(yè)才能存活發(fā)展。這樣不論是劃大劃小，都保證能有獨立產(chǎn)權(quán)，這樣一來就可以保障開發(fā)商在今后的銷售難度降低，回款速度加快，減少開發(fā)風(fēng)險。商鋪面積劃分建議：而2號樓的休閑和酒店部分又比較搭配未來二期所要呈現(xiàn)的水世界和電影院，其都是偏重于夜晚型消費的業(yè)態(tài)，能夠形成一種良好的互補。規(guī)劃調(diào)整建議ATM/銀行、郵局、特色服務(wù)、游客服務(wù)中心等。五區(qū)2號樓12層：㎡休閑特色餐飲：20000㎡左右?8?5 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)配比及面積：項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無論是從商家經(jīng)營的品類，還是其經(jīng)營的檔次，都需要考慮到市場需求的復(fù)雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點位，將是本項目規(guī)劃的重點。?8?7 項目本身擁有許多先天的條件，尤其是在綠化及景觀設(shè)計方面，后期為了吸引更多的消費者，能否考慮充分利用本項目的一些自然資源？?8?5 遵循旅游地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃科學(xué)依據(jù)及理念與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費市場潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費經(jīng)濟前景，打造一個可以連接終端消費者的新市場。本項目經(jīng)過前期對目標(biāo)客群的定位分析后，現(xiàn)在來分析一下這些目標(biāo)客群到本項目消費的可能性，即本項目吸引這些消費者的原因：客群類型 投資者 經(jīng)營者商業(yè)消費者在這個階段里，本項目的消費者數(shù)量基本上達到了一個相對的穩(wěn)定，若希望一直保持一個比較高的游客數(shù)量，除了節(jié)假日外，還要考慮在后期的經(jīng)營管理方面經(jīng)常推出一些主題活動，以吸引更多的參觀者。在這個階段里，因項目前期的大量宣傳及對海洋公園的好奇，眾多成都及周邊地區(qū)的消費者會占本公園游客總量的70%左右。（4） 來自全國各地甚至世界各地的旅游消費散客還有部分規(guī)模比較小的商家是要等到項目基本呈現(xiàn)并且交付時，看到項目的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會跟風(fēng)介入。這部分商家除了比較有實力外，對南沿線的消費情況也非常的了解，其自身的品牌對消費者也有一定的號召力。（1）品牌/主力店通過商家之間的品牌帶動，充分利用主題公園及主力店所帶來的人氣，依靠自身的特色留住消費者，并能夠再次吸引消費者。通過我司近期對大客戶的深訪，發(fā)現(xiàn)投資金額上了100萬的大中型投資者，有大部分都是屬于成都區(qū)域外的投資群體，主要分布在西南三省，也有部分全國各地的投資者，這說明成都本土的商業(yè)地產(chǎn)項目，有大部分商業(yè)都是被外地的投資者所購買消化。這部分的投資群體不僅是我們的目標(biāo)投資者，還是本項目未來特色商業(yè)區(qū)的目標(biāo)經(jīng)營者。綜上，我司建議本項目商業(yè)部分分階段呈現(xiàn)時間如下表所示：但是這里有一點需要說明的是：水世界的興建不一定非要與二期商業(yè)同步進行，可根據(jù)主場館營業(yè)后的經(jīng)營情況，適當(dāng)?shù)奶崆?。說明：以后將是本項目的定點招商區(qū)；一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營環(huán)境及景觀相對較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。（2）業(yè)態(tài)布局圖主題旅游區(qū)以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、項目環(huán)境及主題公園的帶動，發(fā)展特色休閑娛樂商業(yè)。通過以上對本項目各個板塊的分解定位后，對整個項目在業(yè)態(tài)及檔次上有了一個比較明晰的定位。①業(yè)態(tài)定位：大型購物中心、超市、百貨③商家構(gòu)成：由一個運營商來經(jīng)營※ 五區(qū)3號樓13② 檔次定位：中高檔每個版塊的定位及分析如下：五區(qū)2號樓（3）板道大街（建筑面積：17129㎡）④客群構(gòu)成：高端旅行社團隊游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客本部分的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及高端休閑娛樂版塊，物業(yè)主要由兩部分構(gòu)成：③商家構(gòu)成：旅游紀(jì)念品、四川土特產(chǎn)、食品飲料店、24小時便利店、精美特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精美小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂項目等①業(yè)態(tài)定位：休閑、餐飲每段落的定位及分析如下：定點一：三區(qū)2號樓（2）每個區(qū)域分布如左圖所示：整體定位思路：但是隨著商圈的成熟影響力的擴大，消費者構(gòu)成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐漸向項目之初的定位規(guī)劃靠近，只要運營商在這個階段注意把控，最終將達到比較理想的狀態(tài)?！绑w驗經(jīng)濟”“休閑樂園”我們將本項目后期運營發(fā)展，根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r，具體按時間周期劃分為兩個階段，如下表述：通過上述的調(diào)研分析，本項目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比應(yīng)為：業(yè)態(tài)