【正文】 3）娛樂類：酒吧、網(wǎng)吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂城/夜總會、高端會所（SPA、含室內泳池、室內體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。（4）零售類：國際品牌店、工藝品店、音像店、古玩店、品牌服飾店、旅游禮品店、書店、智力玩具店、旅游者用品、飲料、零食、兒童商品店、“極地”品牌產品等。（5）旅游配套類：ATM/銀行、郵局、特色服務、游客服務中心等。（6）社區(qū)配套類：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務類品牌店、花店、24小時便利店等。（7）其它：游客服務、管理處、地下交通、地下停車場等。規(guī)劃調整建議通過前期對商業(yè)業(yè)態(tài)之間關系的考慮論證，我司認為有必要將五區(qū)2號樓和五區(qū)3號樓之間的位置進行對換，原因為以下幾個方面：（1）酒店大堂共用問題：在原設計中，五區(qū)1號樓及2號樓之間的酒店大堂是設計為共用的，但是五區(qū)2號樓的酒店已由原來的三層變?yōu)閮蓪?，且專門設置了單獨使用的大堂。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號樓及2號樓之間的檔次上來看，1號樓的定位是高端休閑會所，且要求獨立性比較強，而2號樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動。而五區(qū)3號樓的業(yè)態(tài)主要是中高檔的餐飲，從商業(yè)的檔次上來看，1號樓與3號樓比較適合搭配在一起。（3）業(yè)態(tài)的互補性問題：五區(qū)1號樓與2號樓之間的業(yè)態(tài)比較重合，都是以休閑為主，之間比較缺乏互動性，1號樓和3號樓之間能夠形成中高檔餐飲與高端休閑的互補與互動。而2號樓的休閑和酒店部分又比較搭配未來二期所要呈現(xiàn)的水世界和電影院，其都是偏重于夜晚型消費的業(yè)態(tài)，能夠形成一種良好的互補。（4）外立面景觀問題：3號樓的外立面比2號樓的外立面更具有異國情調，從消費者進入本項目的動線上來看，2號樓所處位置正好是最先進入消費者視野的板道大街的內的建筑，其建筑風格的美觀度會給消費者留下更深刻的印象。小結：所以綜合上述幾個方面的問題，我司建議將五區(qū)2號樓和3號樓的位置進行對換，以便能夠更好的帶動內部商業(yè)的發(fā)展。三、商鋪結構與硬件配置建議商鋪面積劃分建議：本項目從原有設計中就可以看出來，基本上面積的劃分都比較大，而且部分都是以獨棟的形式存在。從前期對中小投資者的市場調研結果來看，成都的投資者也以中小型居多，占到了投資者數(shù)量的80%左右，雖然也存在20%左右的大宗投資者，但是因其數(shù)量相對較少，選擇項目時也非常挑剔，所以本項目應充分考慮到滿足一些中小型投資者的市場需求，建議將部分還可把價值做高的商鋪進行適當?shù)膭澐?。從后期銷售的難度來看，大面積的商鋪因其總價過高，對投資者的投資能力要求會比較多，考慮到銷售回款的速度及銷售難度，建議本項目的所有商鋪均按小面積商鋪的形式進行報規(guī)，待進入銷售階段，可按投資者的實際需求重新劃分商鋪組合。即：若因大面積商鋪銷售難度太大，還可將商鋪分零銷售，若有大宗投資者所需面積比較大，可由幾個小面積商鋪組合而成。這樣不論是劃大劃小，都保證能有獨立產權，這樣一來就可以保障開發(fā)商在今后的銷售難度降低，回款速度加快，減少開發(fā)風險。關于此部分的內容，在我司提交的《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中，會有更詳細的闡述，此處就不再多贅述。商鋪結構調整建議：因本項目的商鋪外立面風格不能再做改變，所以此次的結構調整建議多為之前與設計院已溝通過的內容，但這里還需要強調的是，為了使商鋪的使用價值增大，建議將漁人碼頭處的造船廠風格進行改變，以便適應今后的銷售及商家的使用。其它部分的建議內容我司已在前幾次向貴司進行了匯報，并有書面的報告遞交，所以此處就不再多贅述。硬件配置建議：此部分的建議內容也已遞交，此處也不再多贅述。四、交通組織設計建議本部分的建議將從人流動線、車流動線、物流動線及導識系統(tǒng)的設置四個方面規(guī)劃進行建議。人流動線：人流動線如同一個生命組織的血管，人走到哪里，哪里的商業(yè)才能存活發(fā)展。本項目的人流來源主要有以下幾個方面：?8?5 公交汽車站?8?5 停車場?8?5 地鐵站在第一個階段里，人流來源還是主要集中在停車場及公交車站，本項目現(xiàn)階段的公交車站牌還未設立，所以建議將未來的公交車站設置在旅游大道的前端，即藍色所示位置，便于乘客的上下車，同時又為本項目的旅游大道部分的商業(yè)創(chuàng)造了更多消費者滯留的時間。從未來的發(fā)展來看，這個區(qū)段所能借到的人流相對較少，將公交車站設置在這里，即可增加這里的商業(yè)價值，又可增多消費者的消費機會，所以相對其它位置而言更有價值。車流動線：本項目的車流動線主要由幾個停車場的位置來進行連接，如左圖所示。這里需要強調的是本項目的方位處于南沿線進城方向，所以從城內來的車必須要到南沿線調頭才能達到本項目，那么在南沿線的中間是有隔離帶的，考慮到今后消費者的便利性為體，貴公司有必要向政府相關部門去辦理此處路段隔離帶的開口及車輛調頭問題。本項目內部主場館部分汽車是不能直接達到的，只能經(jīng)之前所設定的幾個入口進入本項目其它幾個商業(yè)場所。所以在車流動線上，要充分考慮到每個區(qū)域的商業(yè)都盡量要有車量能到達的交通動線。在車流的方向上來看，因市政道路規(guī)定不能在輔道上逆向行車，為了給消費者提供便利性，我司建議在項目內部的道路上，尤其是臨天府大道一側，允許車輛能夠逆向行駛。在內部的車流動線上，也應考慮到車輛能夠通過的問題，盡量在用材、景觀花臺的設計方面，考慮到車輛的流動問題。為將來的車流提供便利。物流動線：物流動線主要是為將來的主場館及在此經(jīng)營的商家提供物流便利的通道，其動線的設計應充分考慮到主場館與商家經(jīng)營使用的便利性以及私密性，還要考慮到物流車輛與消費者車輛在道路使用上不相互沖突的問題。物流動線的設計也要考慮到每個區(qū)域內的商鋪可到達性的問題，所以也必須考慮在內部通道上采用雙向的設計。我司建議除了部分消防通道可與物流通道共用外，還可采用分時限入的方式，解決客用通道與物流通道之間的矛盾。導識系統(tǒng)設置：因本項目地處位置相對偏僻，在近幾年甚至未來地鐵修通后，主要的消費者還是會依靠車輛達到本項目，所以本項目有必要在各個路口及公交站臺都設立比較醒目的大型指示系統(tǒng)（如圖中綠色部分所示）。除了在外部設置這些導識系統(tǒng)外，在公園內部幾個比較重要的交叉路口、廣場等位置也要設置供游客了解項目經(jīng)營內容的大型指示系統(tǒng)（如圖中紫紅色部分所示）。這些指示系統(tǒng)不但要突出本項目的特色及豐富的內容，還要考慮到經(jīng)營商家對此的需求，因本項目有部分商家是在夜晚也會經(jīng)營的，所以這些導識系統(tǒng)在設計之初就要考慮夜晚的燈光效果，在選材及色彩上盡量達到“扯眼球”的效果。作為后期招商的一大談判砝碼，導識系統(tǒng)也是商家比較在意的附加條件之一，所以在設置導識系統(tǒng)時，其信息容量的大小和時效性也是必須要考慮到的。五、其它商業(yè)配套建議：（1）停車場本項目的停車場主要集中在購物中心地下及地面（如圖中綠色所示），其它停車位主要集中在項目內部及商鋪周圍（如途中藍色所示）。因成都現(xiàn)在已經(jīng)是中國私家車擁有量的第三大城市，無論是從現(xiàn)狀還是從未來的發(fā)展來看，到本項目消費的絕大部分客群都是驅車前來，這個情況從南沿線現(xiàn)有的休閑餐飲商家那里就可以看到，所以對停車場的要求就會比較高。而本項目的業(yè)態(tài)也絕大部分是針對有車一族的消費群體，所以增加停車數(shù)量是本項目最核心要解決的問題。通過對項目的研究，我司建議將本圖紅色部分也修建成能夠停放車輛的停車場，以增大停車數(shù)量。這樣設置還有一個好處就是將旅游大道臨南沿線部分的商業(yè)建筑亮了出來，提高了此部分的視覺通透度并可提升此部分的商業(yè)價值。（2）商業(yè)景觀及商環(huán)境包裝本項目是一個以海洋動物為主題的商業(yè)公園，所以在商環(huán)境的包裝和商業(yè)景觀的設置上，需要突出本主題，這部分的內容應由專業(yè)的景觀設計單位提出，本文將此提出強調其重要性。六、總結通過本章節(jié)對業(yè)態(tài)規(guī)劃的調整建議及其它方面的建議，此時應對本項目的定位及規(guī)劃有了比較充分的認識，因本次的業(yè)態(tài)規(guī)劃中的商業(yè)配比都是來自于前期市場調研及原設計理念，通過后期科學的規(guī)劃，調整出比較適合市場及本項目特點的商業(yè)業(yè)態(tài)配比。關于商業(yè)部分每個細部更加準確的定位規(guī)劃，還需等到本項目的產品設計達到一個比較成熟的階段才能進行，所以本報告所涉及的深度及詳細程度，在產品還未最終確定的本階段來說，已經(jīng)做到了比較深的程度，其中若有未盡之處，還望貴司能夠諒解第五章 招商略案一、原則：招商不是目的，招商只是實現(xiàn)銷售的一種手段，最終的目的是為了體現(xiàn)和提升商業(yè)價值從而能夠實現(xiàn)最終銷售。招商作為商業(yè)項目的商業(yè)運營手段，與銷售系統(tǒng)在項目運作上是相互補充相互促進的。為了更好的完成項目的銷售，達到銷售利潤最大化，作為銷售系統(tǒng)的支撐，招商始終要以實現(xiàn)最終的銷售而開展工作。二、招商階段及目標：本項目的招商整體上分為以下五個階段：?8?5 前期主力店招商階段?8?5 強勢招商階段?8?5 項目開業(yè)突擊招商階段?8?5 后期招商跟進階段?8?5 招商收尾期工作招商周期：24個月（2007年1月至2008年12月）每個階段應完成的工作及目標分解如下：第一階段前期主力店招商階段時間：2007年1月2007年5月五個月目標：a、與23家主力店達成合作意向，并爭取簽訂合作協(xié)議b、商源儲備率達到20%，意向商家儲備量達到10個工作內容：制作各類招商道具、資料，組建招商團隊，進行招商人員的專題培訓，并根據(jù)銷售進度制定相應的招商計劃；組織各類活動、題材進行廣告宣傳促進招商；根據(jù)項目銷售開盤前所需支撐，針對性引進主力店和品牌店，按“先引后招”策略開展招商工作；與意向商家舉行合作簽約儀式，為銷售做宣傳。第二階段 強勢招商階段時間：2007年6月2007年12月六個月目標：a、招商率達20%b、商源儲備率達到100%，商家儲備量達到20個工作內容：針對性引進主力店、次主力店、品牌店及特色店，大規(guī)模開展招商；組織各類活動、題材進行廣告宣傳促進招商；根據(jù)項目銷售情況進行業(yè)主委托招商或多業(yè)權整合招商的簽約；協(xié)助簽約商家進入裝修及后期經(jīng)營管理及物業(yè)管理階段。第三階段 項目開業(yè)突擊招商階段時間：2008年1月4月四個月目標：完成招商率達60%工作內容： 入場合同/市場管理制度等全部確定。 燈光工程及景觀呈現(xiàn)，廣告位的利用，進一步營造商業(yè)環(huán)境。 利用項目5月份主題公園開業(yè)經(jīng)營的契機、部分商家入場裝修營造的環(huán)境，再次促進開拓重點目標客戶，根據(jù)招商席位的難易程度和招商進度，作好招商工作引導，有意識吸引具有品牌影響力的商源，以達到公園5月份全面開業(yè)所需最低的商家數(shù)量及商家品質要求。第四階段后期招商跟進階段時間：2008年510月六個月目標：完成招商率達80%左右工作內容： 繼續(xù)加強商源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率。針對知名商家正式簽約入場展開促銷宣傳，以商家開業(yè)預告對剩余店鋪招商做烘托，促進招商率的進一步提高。此時可以聯(lián)合已入場商家開展形式多樣的促銷活動，營造項目商氣，增強項目影響力，促進尾盤銷售及招商。第五階段招商收尾期工作時間：2008年11月12月兩個月目標：達到100%招商率并完成此部分招商收尾工作工作內容： 完成所剩商鋪的招商，使整個項目全部完成招商工作； 將客戶檔案、談判記錄、項目資料、簽約合同、各種文件收集整理歸檔； 了解入場商家裝修及開業(yè)經(jīng)營情況，協(xié)助商家解決后期物管及其它方面的一些問題； 配合營銷策劃部門，開展本階段的一些商家推廣活動； 總結此階段的工作，為二期商業(yè)的招商工作做好鋪墊。另：需要說明的是，本部分的招商率要達到100%，需將銷售大廳及貴公司辦公所占的面積扣除出來。三、2007年前半年招商工作時間節(jié)點安排根據(jù)我司明年的營銷推廣計劃，結合招商所需開展的一系列活動，特安排在2007年上半年開展以促進銷售及招商的各種活動。具體時間節(jié)點安排如下：招商活動準備期：一個月左右（2007年1月）工作內容:①、補充市場調研在已有的基礎市調數(shù)據(jù)上，綜合深入分析。動態(tài)掌握項目周邊的新動向和政府對南沿線的政策措施。執(zhí)行周期：1月3—21日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商②、擬定本年度招商總體方案含項目招商策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金價格體系、物/人流動線設計、物業(yè)分割劃分等等。執(zhí)行周期：1月22日—28日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商③、擬定廣宣及PR活動方案根據(jù)招商總體方案制定廣告宣傳及公關活動方案，包括媒體投放計劃、項目招商新聞發(fā)布會活動方案。含如下內容:?8?5 項目招商系列廣告方案設計及其費用預算；?8?5 廣告設計與審查；?8?5 招商手冊設計印刷；?8?5 其他外送資料印刷、定購（手袋、禮品、海報、請柬等）；?8?5 擬定系列公關配套活動方案（與23項目工作同時進行）；?8?5 擇機召開招商新聞發(fā)布會；?8?5 招商廣告方案細化；?8?5 戶外導視、區(qū)域包裝方案設計（圍墻、燈標旗、燈箱路牌等）；執(zhí)行周期：1月3—1月3日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商（指定廣告公司提供廣告策劃方案、設計表現(xiàn)及制作）并提供必要的服務招商活動啟動期：三個月（2月1日至4月10日）工作內容:①擬定商環(huán)境包裝方案及實施含如下內容：?8?5 戶外導視、區(qū)域包裝方案制作（圍墻、燈標旗、燈箱路牌等）；活動物料清單的制定及購買等；執(zhí)行周期：2月11—3月10日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商備注：本項目招商活動開展地點與銷售部在同一地點，因此