【正文】 3）娛樂類：酒吧、網(wǎng)吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂城/夜總會、高端會所（SPA、含室內(nèi)泳池、室內(nèi)體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。（4）零售類：國際品牌店、工藝品店、音像店、古玩店、品牌服飾店、旅游禮品店、書店、智力玩具店、旅游者用品、飲料、零食、兒童商品店、“極地”品牌產(chǎn)品等。（5）旅游配套類：ATM/銀行、郵局、特色服務(wù)、游客服務(wù)中心等。（6）社區(qū)配套類：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類品牌店、花店、24小時便利店等。（7）其它：游客服務(wù)、管理處、地下交通、地下停車場等。規(guī)劃調(diào)整建議通過前期對商業(yè)業(yè)態(tài)之間關(guān)系的考慮論證，我司認(rèn)為有必要將五區(qū)2號樓和五區(qū)3號樓之間的位置進(jìn)行對換，原因為以下幾個方面：（1）酒店大堂共用問題：在原設(shè)計中，五區(qū)1號樓及2號樓之間的酒店大堂是設(shè)計為共用的，但是五區(qū)2號樓的酒店已由原來的三層變?yōu)閮蓪樱覍ｉT設(shè)置了單獨使用的大堂。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號樓及2號樓之間的檔次上來看，1號樓的定位是高端休閑會所，且要求獨立性比較強，而2號樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動。而五區(qū)3號樓的業(yè)態(tài)主要是中高檔的餐飲，從商業(yè)的檔次上來看，1號樓與3號樓比較適合搭配在一起。（3）業(yè)態(tài)的互補性問題：五區(qū)1號樓與2號樓之間的業(yè)態(tài)比較重合，都是以休閑為主，之間比較缺乏互動性，1號樓和3號樓之間能夠形成中高檔餐飲與高端休閑的互補與互動。而2號樓的休閑和酒店部分又比較搭配未來二期所要呈現(xiàn)的水世界和電影院，其都是偏重于夜晚型消費的業(yè)態(tài)，能夠形成一種良好的互補。（4）外立面景觀問題：3號樓的外立面比2號樓的外立面更具有異國情調(diào)，從消費者進(jìn)入本項目的動線上來看，2號樓所處位置正好是最先進(jìn)入消費者視野的板道大街的內(nèi)的建筑，其建筑風(fēng)格的美觀度會給消費者留下更深刻的印象。小結(jié)：所以綜合上述幾個方面的問題，我司建議將五區(qū)2號樓和3號樓的位置進(jìn)行對換，以便能夠更好的帶動內(nèi)部商業(yè)的發(fā)展。三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議商鋪面積劃分建議：本項目從原有設(shè)計中就可以看出來，基本上面積的劃分都比較大，而且部分都是以獨棟的形式存在。從前期對中小投資者的市場調(diào)研結(jié)果來看，成都的投資者也以中小型居多，占到了投資者數(shù)量的80%左右，雖然也存在20%左右的大宗投資者，但是因其數(shù)量相對較少，選擇項目時也非常挑剔，所以本項目應(yīng)充分考慮到滿足一些中小型投資者的市場需求，建議將部分還可把價值做高的商鋪進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭澐?。從后期銷售的難度來看，大面積的商鋪因其總價過高，對投資者的投資能力要求會比較多，考慮到銷售回款的速度及銷售難度，建議本項目的所有商鋪均按小面積商鋪的形式進(jìn)行報規(guī)，待進(jìn)入銷售階段，可按投資者的實際需求重新劃分商鋪組合。即：若因大面積商鋪銷售難度太大，還可將商鋪分零銷售，若有大宗投資者所需面積比較大，可由幾個小面積商鋪組合而成。這樣不論是劃大劃小，都保證能有獨立產(chǎn)權(quán)，這樣一來就可以保障開發(fā)商在今后的銷售難度降低，回款速度加快，減少開發(fā)風(fēng)險。關(guān)于此部分的內(nèi)容，在我司提交的《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中，會有更詳細(xì)的闡述，此處就不再多贅述。商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議：因本項目的商鋪外立面風(fēng)格不能再做改變，所以此次的結(jié)構(gòu)調(diào)整建議多為之前與設(shè)計院已溝通過的內(nèi)容，但這里還需要強調(diào)的是，為了使商鋪的使用價值增大，建議將漁人碼頭處的造船廠風(fēng)格進(jìn)行改變，以便適應(yīng)今后的銷售及商家的使用。其它部分的建議內(nèi)容我司已在前幾次向貴司進(jìn)行了匯報，并有書面的報告遞交，所以此處就不再多贅述。硬件配置建議：此部分的建議內(nèi)容也已遞交，此處也不再多贅述。四、交通組織設(shè)計建議本部分的建議將從人流動線、車流動線、物流動線及導(dǎo)識系統(tǒng)的設(shè)置四個方面規(guī)劃進(jìn)行建議。人流動線：人流動線如同一個生命組織的血管，人走到哪里，哪里的商業(yè)才能存活發(fā)展。本項目的人流來源主要有以下幾個方面：?8?5 公交汽車站?8?5 停車場?8?5 地鐵站在第一個階段里，人流來源還是主要集中在停車場及公交車站，本項目現(xiàn)階段的公交車站牌還未設(shè)立，所以建議將未來的公交車站設(shè)置在旅游大道的前端，即藍(lán)色所示位置，便于乘客的上下車，同時又為本項目的旅游大道部分的商業(yè)創(chuàng)造了更多消費者滯留的時間。從未來的發(fā)展來看，這個區(qū)段所能借到的人流相對較少，將公交車站設(shè)置在這里，即可增加這里的商業(yè)價值，又可增多消費者的消費機會，所以相對其它位置而言更有價值。車流動線：本項目的車流動線主要由幾個停車場的位置來進(jìn)行連接，如左圖所示。這里需要強調(diào)的是本項目的方位處于南沿線進(jìn)城方向，所以從城內(nèi)來的車必須要到南沿線調(diào)頭才能達(dá)到本項目，那么在南沿線的中間是有隔離帶的，考慮到今后消費者的便利性為體，貴公司有必要向政府相關(guān)部門去辦理此處路段隔離帶的開口及車輛調(diào)頭問題。本項目內(nèi)部主場館部分汽車是不能直接達(dá)到的，只能經(jīng)之前所設(shè)定的幾個入口進(jìn)入本項目其它幾個商業(yè)場所。所以在車流動線上，要充分考慮到每個區(qū)域的商業(yè)都盡量要有車量能到達(dá)的交通動線。在車流的方向上來看，因市政道路規(guī)定不能在輔道上逆向行車，為了給消費者提供便利性，我司建議在項目內(nèi)部的道路上，尤其是臨天府大道一側(cè)，允許車輛能夠逆向行駛。在內(nèi)部的車流動線上，也應(yīng)考慮到車輛能夠通過的問題，盡量在用材、景觀花臺的設(shè)計方面，考慮到車輛的流動問題。為將來的車流提供便利。物流動線：物流動線主要是為將來的主場館及在此經(jīng)營的商家提供物流便利的通道，其動線的設(shè)計應(yīng)充分考慮到主場館與商家經(jīng)營使用的便利性以及私密性，還要考慮到物流車輛與消費者車輛在道路使用上不相互沖突的問題。物流動線的設(shè)計也要考慮到每個區(qū)域內(nèi)的商鋪可到達(dá)性的問題，所以也必須考慮在內(nèi)部通道上采用雙向的設(shè)計。我司建議除了部分消防通道可與物流通道共用外，還可采用分時限入的方式，解決客用通道與物流通道之間的矛盾。導(dǎo)識系統(tǒng)設(shè)置：因本項目地處位置相對偏僻，在近幾年甚至未來地鐵修通后，主要的消費者還是會依靠車輛達(dá)到本項目，所以本項目有必要在各個路口及公交站臺都設(shè)立比較醒目的大型指示系統(tǒng)（如圖中綠色部分所示）。除了在外部設(shè)置這些導(dǎo)識系統(tǒng)外，在公園內(nèi)部幾個比較重要的交叉路口、廣場等位置也要設(shè)置供游客了解項目經(jīng)營內(nèi)容的大型指示系統(tǒng)（如圖中紫紅色部分所示）。這些指示系統(tǒng)不但要突出本項目的特色及豐富的內(nèi)容，還要考慮到經(jīng)營商家對此的需求，因本項目有部分商家是在夜晚也會經(jīng)營的，所以這些導(dǎo)識系統(tǒng)在設(shè)計之初就要考慮夜晚的燈光效果，在選材及色彩上盡量達(dá)到“扯眼球”的效果。作為后期招商的一大談判砝碼，導(dǎo)識系統(tǒng)也是商家比較在意的附加條件之一，所以在設(shè)置導(dǎo)識系統(tǒng)時，其信息容量的大小和時效性也是必須要考慮到的。五、其它商業(yè)配套建議：（1）停車場本項目的停車場主要集中在購物中心地下及地面（如圖中綠色所示），其它停車位主要集中在項目內(nèi)部及商鋪周圍（如途中藍(lán)色所示）。因成都現(xiàn)在已經(jīng)是中國私家車擁有量的第三大城市，無論是從現(xiàn)狀還是從未來的發(fā)展來看，到本項目消費的絕大部分客群都是驅(qū)車前來，這個情況從南沿線現(xiàn)有的休閑餐飲商家那里就可以看到，所以對停車場的要求就會比較高。而本項目的業(yè)態(tài)也絕大部分是針對有車一族的消費群體，所以增加停車數(shù)量是本項目最核心要解決的問題。通過對項目的研究，我司建議將本圖紅色部分也修建成能夠停放車輛的停車場，以增大停車數(shù)量。這樣設(shè)置還有一個好處就是將旅游大道臨南沿線部分的商業(yè)建筑亮了出來，提高了此部分的視覺通透度并可提升此部分的商業(yè)價值。（2）商業(yè)景觀及商環(huán)境包裝本項目是一個以海洋動物為主題的商業(yè)公園，所以在商環(huán)境的包裝和商業(yè)景觀的設(shè)置上，需要突出本主題，這部分的內(nèi)容應(yīng)由專業(yè)的景觀設(shè)計單位提出，本文將此提出強調(diào)其重要性。六、總結(jié)通過本章節(jié)對業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整建議及其它方面的建議，此時應(yīng)對本項目的定位及規(guī)劃有了比較充分的認(rèn)識，因本次的業(yè)態(tài)規(guī)劃中的商業(yè)配比都是來自于前期市場調(diào)研及原設(shè)計理念，通過后期科學(xué)的規(guī)劃，調(diào)整出比較適合市場及本項目特點的商業(yè)業(yè)態(tài)配比。關(guān)于商業(yè)部分每個細(xì)部更加準(zhǔn)確的定位規(guī)劃，還需等到本項目的產(chǎn)品設(shè)計達(dá)到一個比較成熟的階段才能進(jìn)行，所以本報告所涉及的深度及詳細(xì)程度，在產(chǎn)品還未最終確定的本階段來說，已經(jīng)做到了比較深的程度，其中若有未盡之處，還望貴司能夠諒解第五章 招商略案一、原則：招商不是目的，招商只是實現(xiàn)銷售的一種手段，最終的目的是為了體現(xiàn)和提升商業(yè)價值從而能夠?qū)崿F(xiàn)最終銷售。招商作為商業(yè)項目的商業(yè)運營手段，與銷售系統(tǒng)在項目運作上是相互補充相互促進(jìn)的。為了更好的完成項目的銷售，達(dá)到銷售利潤最大化，作為銷售系統(tǒng)的支撐，招商始終要以實現(xiàn)最終的銷售而開展工作。二、招商階段及目標(biāo)：本項目的招商整體上分為以下五個階段：?8?5 前期主力店招商階段?8?5 強勢招商階段?8?5 項目開業(yè)突擊招商階段?8?5 后期招商跟進(jìn)階段?8?5 招商收尾期工作招商周期：24個月（2007年1月至2008年12月）每個階段應(yīng)完成的工作及目標(biāo)分解如下：第一階段前期主力店招商階段時間：2007年1月2007年5月五個月目標(biāo)：a、與23家主力店達(dá)成合作意向，并爭取簽訂合作協(xié)議b、商源儲備率達(dá)到20%，意向商家儲備量達(dá)到10個工作內(nèi)容：制作各類招商道具、資料，組建招商團(tuán)隊，進(jìn)行招商人員的專題培訓(xùn)，并根據(jù)銷售進(jìn)度制定相應(yīng)的招商計劃；組織各類活動、題材進(jìn)行廣告宣傳促進(jìn)招商；根據(jù)項目銷售開盤前所需支撐，針對性引進(jìn)主力店和品牌店，按“先引后招”策略開展招商工作；與意向商家舉行合作簽約儀式，為銷售做宣傳。第二階段 強勢招商階段時間：2007年6月2007年12月六個月目標(biāo)：a、招商率達(dá)20%b、商源儲備率達(dá)到100%，商家儲備量達(dá)到20個工作內(nèi)容：針對性引進(jìn)主力店、次主力店、品牌店及特色店，大規(guī)模開展招商；組織各類活動、題材進(jìn)行廣告宣傳促進(jìn)招商；根據(jù)項目銷售情況進(jìn)行業(yè)主委托招商或多業(yè)權(quán)整合招商的簽約；協(xié)助簽約商家進(jìn)入裝修及后期經(jīng)營管理及物業(yè)管理階段。第三階段 項目開業(yè)突擊招商階段時間：2008年1月4月四個月目標(biāo)：完成招商率達(dá)60%工作內(nèi)容： 入場合同/市場管理制度等全部確定。 燈光工程及景觀呈現(xiàn)，廣告位的利用，進(jìn)一步營造商業(yè)環(huán)境。 利用項目5月份主題公園開業(yè)經(jīng)營的契機、部分商家入場裝修營造的環(huán)境，再次促進(jìn)開拓重點目標(biāo)客戶，根據(jù)招商席位的難易程度和招商進(jìn)度，作好招商工作引導(dǎo)，有意識吸引具有品牌影響力的商源，以達(dá)到公園5月份全面開業(yè)所需最低的商家數(shù)量及商家品質(zhì)要求。第四階段后期招商跟進(jìn)階段時間：2008年510月六個月目標(biāo)：完成招商率達(dá)80%左右工作內(nèi)容： 繼續(xù)加強商源儲備，對剩余商鋪進(jìn)行定向招商，提高招商成功率。針對知名商家正式簽約入場展開促銷宣傳，以商家開業(yè)預(yù)告對剩余店鋪招商做烘托，促進(jìn)招商率的進(jìn)一步提高。此時可以聯(lián)合已入場商家開展形式多樣的促銷活動，營造項目商氣，增強項目影響力，促進(jìn)尾盤銷售及招商。第五階段招商收尾期工作時間：2008年11月12月兩個月目標(biāo)：達(dá)到100%招商率并完成此部分招商收尾工作工作內(nèi)容： 完成所剩商鋪的招商，使整個項目全部完成招商工作； 將客戶檔案、談判記錄、項目資料、簽約合同、各種文件收集整理歸檔； 了解入場商家裝修及開業(yè)經(jīng)營情況，協(xié)助商家解決后期物管及其它方面的一些問題； 配合營銷策劃部門，開展本階段的一些商家推廣活動； 總結(jié)此階段的工作，為二期商業(yè)的招商工作做好鋪墊。另：需要說明的是，本部分的招商率要達(dá)到100%，需將銷售大廳及貴公司辦公所占的面積扣除出來。三、2007年前半年招商工作時間節(jié)點安排根據(jù)我司明年的營銷推廣計劃，結(jié)合招商所需開展的一系列活動，特安排在2007年上半年開展以促進(jìn)銷售及招商的各種活動。具體時間節(jié)點安排如下：招商活動準(zhǔn)備期：一個月左右（2007年1月）工作內(nèi)容:①、補充市場調(diào)研在已有的基礎(chǔ)市調(diào)數(shù)據(jù)上，綜合深入分析。動態(tài)掌握項目周邊的新動向和政府對南沿線的政策措施。執(zhí)行周期：1月3—21日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商②、擬定本年度招商總體方案含項目招商策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金價格體系、物/人流動線設(shè)計、物業(yè)分割劃分等等。執(zhí)行周期：1月22日—28日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商③、擬定廣宣及PR活動方案根據(jù)招商總體方案制定廣告宣傳及公關(guān)活動方案，包括媒體投放計劃、項目招商新聞發(fā)布會活動方案。含如下內(nèi)容:?8?5 項目招商系列廣告方案設(shè)計及其費用預(yù)算；?8?5 廣告設(shè)計與審查；?8?5 招商手冊設(shè)計印刷；?8?5 其他外送資料印刷、定購（手袋、禮品、海報、請柬等）；?8?5 擬定系列公關(guān)配套活動方案（與23項目工作同時進(jìn)行）；?8?5 擇機召開招商新聞發(fā)布會；?8?5 招商廣告方案細(xì)化；?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案設(shè)計（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；執(zhí)行周期：1月3—1月3日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商（指定廣告公司提供廣告策劃方案、設(shè)計表現(xiàn)及制作）并提供必要的服務(wù)招商活動啟動期：三個月（2月1日至4月10日）工作內(nèi)容:①擬定商環(huán)境包裝方案及實施含如下內(nèi)容：?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案制作（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；活動物料清單的制定及購買等；執(zhí)行周期：2月11—3月10日執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心協(xié)作單位：開發(fā)商備注：本項目招商活動開展地點與銷售部在同一地點，因此