【正文】 人氣。利用媒體進(jìn)行宣傳炒作，與商家共同舉辦各種商業(yè)活動(dòng)，并為商家組織各種主題的沙龍聚會(huì)等。所以在現(xiàn)階段的南沿線，還沒有一個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有可比性。這為本項(xiàng)目將來的成功，奠定了一定的基礎(chǔ)。通過我們對(duì)300份對(duì)中小型投資者問卷的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其對(duì)項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)組合期望如下：?8?5 商業(yè)廣場(chǎng)：18% —— 商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺效果和廣場(chǎng)資源，主要還是偏重于購(gòu)物或餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)；?8?5 其它：1% —— 其它類型的補(bǔ)充業(yè)態(tài)?8?5 休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)：58%左右?8?5 其它業(yè)態(tài)：1%左右?8?5 產(chǎn)權(quán)式商鋪：40%落實(shí)到項(xiàng)目本身的規(guī)劃，可考慮購(gòu)物中心、電影院及水世界采用產(chǎn)權(quán)式的方式進(jìn)行分割銷售。從上面兩張圖表中我們可以看出，對(duì)本項(xiàng)目有投資意向的中小型投資者，對(duì)本項(xiàng)目所能承受的最高總價(jià)主要集中在45萬以內(nèi)，而面積主要集中在70㎡以內(nèi)，㎡左右，而這里需要強(qiáng)調(diào)的兩點(diǎn)是：所以本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)，除了考慮市場(chǎng)的預(yù)期外，還應(yīng)考慮到本項(xiàng)目獨(dú)有的特性和價(jià)值，制訂出合理的價(jià)位。（1）租金最高水平：結(jié)合前期對(duì)南沿線現(xiàn)有商業(yè)銷售價(jià)格的對(duì)比，本項(xiàng)目一期商業(yè)的銷售均價(jià)可在600010000元/㎡之間進(jìn)行設(shè)定。1 3050 6% 600010000 60008000經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)：（2）分析：銷售價(jià)格（元/㎡） 投資回報(bào)率 租金（元/㎡?6?1月）銷售均價(jià)（元/㎡） 租金均價(jià)（元/㎡?6?1月）8000 6% 40?8?5 購(gòu)物中心/超市/大型百貨：%?8?5 專業(yè)市場(chǎng)/其它：%（1）業(yè)態(tài)比例：?8?5 購(gòu)物：%業(yè)態(tài)比例：?8?5 游玩、運(yùn)動(dòng)：%?8?5 休閑、娛樂、餐飲、會(huì)所：%?8?5 主場(chǎng)館：%業(yè)態(tài)比例：?8?5 西餐：%消費(fèi)者休閑偏好：?8?5 咖啡：14%業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析：?8?5 消費(fèi)者希望到本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目主要還是休閑、娛樂、餐飲，對(duì)于購(gòu)物、兒童娛樂、健身、運(yùn)動(dòng)也有一定的需求，但是比例不大。投資者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期 經(jīng)營(yíng)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期消費(fèi)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期（3） 旅游紀(jì)念品銷售等業(yè)態(tài)的比例為4%、9%、7%不等，%；①休閑、娛樂、餐飲：58%⑤其它：9%區(qū)域 主場(chǎng)館 售樓部餐廳 旅游大道五區(qū)1號(hào)樓 五區(qū)2號(hào)樓五區(qū)3號(hào)樓 水世界 電影院 購(gòu)物中心 酒店式公寓面積 41200㎡左右 13700㎡左右 6900㎡左右 6900㎡左右本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例：總結(jié)：即：一、項(xiàng)目分階段定位形象定位：）依托良好的生態(tài)環(huán)境及人造景觀、建筑風(fēng)格及特色商業(yè)，都組成了項(xiàng)目一個(gè)鮮明的主題——海洋、動(dòng)物、異國(guó)風(fēng)情。身處良好的環(huán)境及人造景觀，走在充滿異國(guó)情調(diào)的建筑群落里，享受各類商家所提供的良好服務(wù)，其本身就是最好的一種觀光休閑。而本項(xiàng)目最大的特色就是海洋極地公園，這是整個(gè)西部地區(qū)所缺乏的，一直是身處內(nèi)地消費(fèi)者所向往的主題，這也是本項(xiàng)目今后能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)并獲利的源泉。通過以上對(duì)項(xiàng)目定位方面的思考，我們得出了以下結(jié)論：在這里我們要強(qiáng)調(diào)的是：所有的商圈在形成之初與成熟之后，不論是商家的組成還是業(yè)態(tài)的組合，還有商家的檔次，前后構(gòu)成將會(huì)發(fā)生很大的改變。所以，出于市場(chǎng)的考慮，所有的商業(yè)項(xiàng)目基本上都會(huì)經(jīng)歷這樣的一個(gè)逐漸改變的過程。本項(xiàng)目的商業(yè)部分若從功能上基本上分為以下幾個(gè)大的區(qū)域：④特色休閑娛樂區(qū)（水世界、電影院）旅游配套區(qū)項(xiàng)目分區(qū)域定位旅游大道是本項(xiàng)目的對(duì)外形象展示面，也是一期部分首先呈現(xiàn)出來的門臉部分，此部分的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點(diǎn)，還直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合項(xiàng)目整體形象的要求?！?漁人碼頭造船廠（建筑面積約2800㎡左右）定點(diǎn)二：旅游大道11號(hào)樓定點(diǎn)四：漁人碼頭造船廠特殊情況說明：本樓在未來35年將是本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)售樓部，若要考慮本樓的定位，只能考慮在未來5年后的一個(gè)大致情況。④客群構(gòu)成：中高端團(tuán)隊(duì)、商務(wù)應(yīng)酬、中高檔散客等③商家構(gòu)成：華陽(yáng)特色美食、川西名小吃店、中小型餐飲、野味山珍、休①業(yè)態(tài)定位：零售、娛樂※ 漁人碼頭造船廠④客群構(gòu)成：部分高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 主場(chǎng)館及輪船（面積不詳）②檔次定位：高端①業(yè)態(tài)定位：餐飲①業(yè)態(tài)定位：零售、冷飲、小雜貨等※ 五區(qū)3號(hào)樓12 （面積合計(jì)：5898㎡）五區(qū)3號(hào)樓13五區(qū)3號(hào)樓11① 業(yè)態(tài)定位：12層休閑業(yè)態(tài)，34層經(jīng)濟(jì)型酒店※ 五區(qū)3號(hào)樓11④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等②檔次定位：中高檔①業(yè)態(tài)定位：有水休閑、沖浪、漂流、人造海灘、酒吧等（5）四維電影院（建筑面積：2543㎡）④客群構(gòu)成：旅游團(tuán)隊(duì)、散客、目的性消費(fèi)的群體③商家構(gòu)成：一個(gè)超市兼百貨的運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)②檔次定位：精裝小戶型（1）功能分區(qū)圖：?8?5 社區(qū)配套板塊特色休閑娛樂板塊購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)本項(xiàng)目利用已有的各種資源，使不同檔次的商家得以區(qū)分出來。而對(duì)于擁有景觀或環(huán)境資源相對(duì)少一點(diǎn)，但同時(shí)具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。分一、二期分別呈現(xiàn)；（4）商業(yè)呈現(xiàn)階段示意圖：在第二階段推出的商業(yè)：這樣利用主題公園和水世界的吸引力雙管齊下，使項(xiàng)目其它部分的商業(yè)能夠在第二次呈現(xiàn)亮相的時(shí)候，就能夠迅速熱起來，避免出現(xiàn)過長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期而帶來風(fēng)險(xiǎn)。所以水世界的啟動(dòng)時(shí)間，可根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握?？紤]到周邊市場(chǎng)的成熟還需要至少35年的時(shí)間，而滿足購(gòu)物中心的市場(chǎng)成熟度至少還需要58年的時(shí)間，所以我司建議在本項(xiàng)目的住宅部分基本入住，地鐵開通之后，再啟動(dòng)購(gòu)物中心這個(gè)部分商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，但修建時(shí)間可提前。啟動(dòng)項(xiàng)目 旅游大道、漁人碼頭、板道大街 2008年5月啟動(dòng)項(xiàng)目 四維影院、水世界、購(gòu)物中心、酒店公寓 2010年年初（1）自購(gòu)自營(yíng)型本項(xiàng)目的商鋪使用目標(biāo)客群可分為三大類：品牌/主力店、南沿線有拓展需求的商家、有計(jì)劃在南沿線經(jīng)營(yíng)的各類商家。由特色店來突出項(xiàng)目商業(yè)的特色及層次；主力店：帶來目的型消費(fèi)者，并可帶動(dòng)其它商業(yè)這些主力店/品牌店也象定海神針一樣，能夠?qū)^(qū)域內(nèi)的商業(yè)檔次、商業(yè)形象確定下來。①港、澳、臺(tái)知名高檔休閑、娛樂、餐飲品牌商家；（2）南沿線有拓展需求的商家所以這些商家也是本項(xiàng)目未來主要的目標(biāo)商家，其類型應(yīng)屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域。這部分的商家需要通過前期的招商宣傳及項(xiàng)目的逐漸呈現(xiàn)，而日漸積累。（2） 成都及周邊的消費(fèi)散客結(jié)合本項(xiàng)目的商業(yè)版塊，各個(gè)版塊的消費(fèi)者構(gòu)成如下：以上消費(fèi)者在不同的階段其構(gòu)成比例會(huì)發(fā)生一定的改變，其每一階段的消費(fèi)者構(gòu)成情況詳細(xì)描述如下：若本項(xiàng)目在開業(yè)之初就與多家旅行社達(dá)成了合作關(guān)系，那么在這個(gè)階段里也會(huì)有少部分的旅行社團(tuán)隊(duì)，但其所占比例并不大。預(yù)計(jì)開業(yè)后的前半年時(shí)間里，每日的游客數(shù)量應(yīng)保持在3000人左右，周末會(huì)達(dá)到6000人，每個(gè)黃金周的游客會(huì)超過6萬人。這是一個(gè)相對(duì)的市場(chǎng)培育期，如果商家能夠抓住這個(gè)時(shí)期擴(kuò)大自身的知名度，其市場(chǎng)培育期就會(huì)相對(duì)縮短，一般都在68個(gè)月左右能夠成熟穩(wěn)定下來。在這個(gè)階段里，本項(xiàng)目商業(yè)部分的消費(fèi)者，除了參觀游玩主題公園的消費(fèi)者外，這些商家都已經(jīng)過了1年多的經(jīng)營(yíng)，基本上已擁有了自己的一個(gè)相對(duì)固定的消費(fèi)群體，這些消費(fèi)者不再是參觀游園的隨機(jī)性消費(fèi)，而是直接到這個(gè)商業(yè)區(qū)來目的性消費(fèi)的消費(fèi)群體。通過上述對(duì)本項(xiàng)目各類目標(biāo)客群的描述，基本上本項(xiàng)目的未來目標(biāo)客群（投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者）定位如下圖所示：1218個(gè)月內(nèi) 散客 團(tuán)隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目有興趣的各類型店 20%左右 70% 30%我們通過深入的市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目所要修建的海洋極地主題公園，從規(guī)模、資金及技術(shù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)投資方有很高的要求，這些環(huán)節(jié)的難度阻止了其它投資方的單純拷貝，使本項(xiàng)目在西南地區(qū)具有不可復(fù)制的唯一性和排他性。區(qū)域中心一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則注重全局觀和開發(fā)商的整體利益?8?5 滿足市場(chǎng)需求、差異化、互補(bǔ)的原則?8?7 在板道大街的設(shè)計(jì)方面，沒有考慮到與主題場(chǎng)館的互動(dòng)性，沒有將客戶資源進(jìn)行共享，此部分的商業(yè)幾乎沒有“沾”上主題場(chǎng)館的“光”，能否考慮通過調(diào)整海洋公園的進(jìn)出口，改變這種“熱外內(nèi)冷”的情況？?8?7 經(jīng)過前期的調(diào)研分析，已得出了本項(xiàng)目比較合理的業(yè)態(tài)定位及其配比，但是如何將這些商業(yè)科學(xué)的組合在一起才能達(dá)到比較理想的效果，使其之間沒有沖突并能相互促進(jìn)？通過前期對(duì)項(xiàng)目分區(qū)域的定位，我們對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃有了一個(gè)初步的概念，現(xiàn)在本章節(jié)將著重討論商業(yè)規(guī)劃方面的合理性及科學(xué)性，利用市場(chǎng)調(diào)研分析所得出的結(jié)論，引導(dǎo)本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃調(diào)整到最合理的狀態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)配比：合計(jì) 29870㎡ 43127㎡ 63232㎡休閑娛樂餐飲：零售購(gòu)物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：購(gòu)物/零售/社區(qū)配套：22500㎡左右旅游大道臨南沿線部分：8000㎡左右休閑娛樂：17800㎡左右電影院：2543㎡6000㎡左右從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來看，基本上在以下的范圍內(nèi)挑選：（2）休閑類：酒吧、網(wǎng)吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂城/夜總會(huì)、高端會(huì)所（SPA、含室內(nèi)泳池、室內(nèi)體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。（6）社區(qū)配套類：游客服務(wù)、管理處、地下交通、地下停車場(chǎng)等。（1）酒店大堂共用問題：在原設(shè)計(jì)中，五區(qū)1號(hào)樓及2號(hào)樓之間的酒店大堂是設(shè)計(jì)為共用的，但是五區(qū)2號(hào)樓的酒店已由原來的三層變?yōu)閮蓪?，且專門設(shè)置了單獨(dú)使用的大堂。（4）外立面景觀問題：3號(hào)樓的外立面比2號(hào)樓的外立面更具有異國(guó)情調(diào)，從消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目的動(dòng)線上來看，2號(hào)樓所處位置正好是最先進(jìn)入消費(fèi)者視野的板道大街的內(nèi)的建筑，其建筑風(fēng)格的美觀度會(huì)給消費(fèi)者留下更深刻的印象。從前期對(duì)中小投資者的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果來看，成都的投資者也以中小型居多，占到了投資者數(shù)量的80%左右，雖然也存在20%左右的大宗投資者，但是因其數(shù)量相對(duì)較少，選擇項(xiàng)目時(shí)也非常挑剔，所以本項(xiàng)目應(yīng)充分考慮到滿足一些中小型投資者的市場(chǎng)需求，建議將部分還可把價(jià)值做高的商鋪進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭澐?。即：若因大面積商鋪銷售難度太大，還可將商鋪分零銷售，若有大宗投資者所需面積比較大，可由幾個(gè)小面積商鋪組合而成。關(guān)于此部分的內(nèi)容，在我司提交的《極地海洋世界商業(yè)部分營(yíng)銷策略方案》中，會(huì)有更詳細(xì)的闡述，此處就不再多贅述。此部分的建議內(nèi)容也已遞交，此處也不再多贅述。本項(xiàng)目的人流來源主要有以下幾個(gè)方面：在第一個(gè)階段里，人流來源還是主要集中在停車場(chǎng)及公交車站，本項(xiàng)目現(xiàn)階段的公交車站牌還未設(shè)立，所以建議將未來的公交車站設(shè)置在旅游大道的前端，即藍(lán)色所示位置，便于乘客的上下車，同時(shí)又為本項(xiàng)目的旅游大道部分的商業(yè)創(chuàng)造了更多消費(fèi)者滯留的時(shí)間。車流動(dòng)線：在車流的方向上來看，因市政道路規(guī)定不能在輔道上逆向行車，為了給消費(fèi)者提供便利性，我司建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)部的道路上，尤其是臨天府大道一側(cè)，允許車輛能夠逆向行駛。為將來的車流提供便利。除了在外部設(shè)置這些導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)外，在公園內(nèi)部幾個(gè)比較重要的交叉路口、廣場(chǎng)等位置也要設(shè)置供游客了解項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的大型指示系統(tǒng)（如圖中紫紅色部分所示）。作為后期招商的一大談判砝碼，導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)也是商家比較在意的附加條件之一，所以在設(shè)置導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)時(shí)，其信息容量的大小和時(shí)效性也是必須要考慮到的。本項(xiàng)目的停車場(chǎng)主要集中在購(gòu)物中心地下及地面（如圖中綠色所示），其它停車位主要集中在項(xiàng)目?jī)?nèi)部及商鋪周圍（如途中藍(lán)色所示）。而本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)也絕大部分是針對(duì)有車一族的消費(fèi)群體，所以增加停車數(shù)量是本項(xiàng)目最核心要解決的問題。這樣設(shè)置還有一個(gè)好處就是將旅游大道臨南沿線部分的商業(yè)建筑亮了出來，提高了此部分的視覺通透度并可提升此部分的商業(yè)價(jià)值。關(guān)于商業(yè)部分每個(gè)細(xì)部更加準(zhǔn)確的定位規(guī)劃，還需等到本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)達(dá)到一個(gè)比較成熟的階段才能進(jìn)行，所以本報(bào)告所涉及的深度及詳細(xì)程度，在產(chǎn)品還未最終確定的本階段來說，已經(jīng)做到了比較深的程度，其中若有未盡之處，還望貴司能夠諒解第五章 招商略案招商作為商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段，與銷售系統(tǒng)在項(xiàng)目運(yùn)作上是相互補(bǔ)充相互促進(jìn)的。本項(xiàng)目的招商整體上分為以下五個(gè)階段：?8?5 后期招商跟進(jìn)階段第一階段前期主力店招商階段工作內(nèi)容：與意向商家舉行合作簽約儀式，為銷售做宣傳。目標(biāo)：a、招商率達(dá)20%組織各類活動(dòng)、題材進(jìn)行廣告宣傳促進(jìn)招商；第三階段 項(xiàng)目開業(yè)突擊招商階段 入場(chǎng)合同/市場(chǎng)管理制度等全部確定。 利用項(xiàng)目5月份主題公園開業(yè)經(jīng)營(yíng)的契機(jī)、部分商家入場(chǎng)裝修營(yíng)造的環(huán)境，再次促進(jìn)開拓重點(diǎn)目標(biāo)客戶，根據(jù)招商席位的難易程度和招商進(jìn)度，作好招商工作引導(dǎo)，有意識(shí)吸引具有品牌影響力的商源，以達(dá)到公園5月份全面開業(yè)所需最低的商家數(shù)量及商家品質(zhì)要求。目標(biāo)：完成招商率達(dá)80%左右針對(duì)知名商家正式簽約入場(chǎng)展開促銷宣傳，以商家開業(yè)預(yù)告對(duì)剩余店鋪招商做烘托，促進(jìn)招商率的進(jìn)一步提高。第五階段招商收尾期工作 完成所剩商鋪的招商，使整個(gè)項(xiàng)目全部完成招商工作； 總結(jié)此階段的工作，為二期商業(yè)的招商工作做好鋪墊。三、2007年前半年招商工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排工作內(nèi)容:②、擬定本年度招商總體方案執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心?8?5 招商手冊(cè)設(shè)計(jì)印刷；?8?5 招商廣告方案細(xì)化；協(xié)作單位：開發(fā)商（指定廣告公司提供廣告策劃方案、設(shè)計(jì)表現(xiàn)及制作）并提供必要的服務(wù)含如下內(nèi)容：備注：本項(xiàng)目招商活動(dòng)開展地點(diǎn)與銷售部在同一地點(diǎn)，因此