【正文】 執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運(yùn)營中心工作內(nèi)容:執(zhí)行周期：1月3—1月3日?8?5 擬定系列公關(guān)配套活動(dòng)方案（與23項(xiàng)目工作同時(shí)進(jìn)行）；?8?5 項(xiàng)目招商系列廣告方案設(shè)計(jì)及其費(fèi)用預(yù)算；③、擬定廣宣及PR活動(dòng)方案執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運(yùn)營中心在已有的基礎(chǔ)市調(diào)數(shù)據(jù)上，綜合深入分析。具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排如下：另：需要說明的是，本部分的招商率要達(dá)到100%，需將銷售大廳及貴公司辦公所占的面積扣除出來。 了解入場商家裝修及開業(yè)經(jīng)營情況，協(xié)助商家解決后期物管及其它方面的一些問題；目標(biāo)：達(dá)到100%招商率并完成此部分招商收尾工作此時(shí)可以聯(lián)合已入場商家開展形式多樣的促銷活動(dòng)，營造項(xiàng)目商氣，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力，促進(jìn)尾盤銷售及招商。 繼續(xù)加強(qiáng)商源儲(chǔ)備，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行定向招商，提高招商成功率。第四階段后期招商跟進(jìn)階段 燈光工程及景觀呈現(xiàn)，廣告位的利用，進(jìn)一步營造商業(yè)環(huán)境。目標(biāo)：完成招商率達(dá)60%協(xié)助簽約商家進(jìn)入裝修及后期經(jīng)營管理及物業(yè)管理階段。工作內(nèi)容：第二階段 強(qiáng)勢(shì)招商階段組織各類活動(dòng)、題材進(jìn)行廣告宣傳促進(jìn)招商；目標(biāo)：a、與23家主力店達(dá)成合作意向，并爭取簽訂合作協(xié)議招商周期：24個(gè)月（2007年1月至2008年12月）?8?5 強(qiáng)勢(shì)招商階段招商不是目的，招商只是實(shí)現(xiàn)銷售的一種手段，最終的目的是為了體現(xiàn)和提升商業(yè)價(jià)值從而能夠?qū)崿F(xiàn)最終銷售。通過本章節(jié)對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整建議及其它方面的建議，此時(shí)應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目的定位及規(guī)劃有了比較充分的認(rèn)識(shí)，因本次的業(yè)態(tài)規(guī)劃中的商業(yè)配比都是來自于前期市場調(diào)研及原設(shè)計(jì)理念，通過后期科學(xué)的規(guī)劃，調(diào)整出比較適合市場及本項(xiàng)目特點(diǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)配比。（2）商業(yè)景觀及商環(huán)境包裝通過對(duì)項(xiàng)目的研究，我司建議將本圖紅色部分也修建成能夠停放車輛的停車場，以增大停車數(shù)量。因成都現(xiàn)在已經(jīng)是中國私家車擁有量的第三大城市，無論是從現(xiàn)狀還是從未來的發(fā)展來看，到本項(xiàng)目消費(fèi)的絕大部分客群都是驅(qū)車前來，這個(gè)情況從南沿線現(xiàn)有的休閑餐飲商家那里就可以看到，所以對(duì)停車場的要求就會(huì)比較高。五、其它商業(yè)配套建議：這些指示系統(tǒng)不但要突出本項(xiàng)目的特色及豐富的內(nèi)容，還要考慮到經(jīng)營商家對(duì)此的需求，因本項(xiàng)目有部分商家是在夜晚也會(huì)經(jīng)營的，所以這些導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)在設(shè)計(jì)之初就要考慮夜晚的燈光效果，在選材及色彩上盡量達(dá)到“扯眼球”的效果。因本項(xiàng)目地處位置相對(duì)偏僻，在近幾年甚至未來地鐵修通后，主要的消費(fèi)者還是會(huì)依靠車輛達(dá)到本項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目有必要在各個(gè)路口及公交站臺(tái)都設(shè)立比較醒目的大型指示系統(tǒng)（如圖中綠色部分所示）。物流動(dòng)線：在內(nèi)部的車流動(dòng)線上，也應(yīng)考慮到車輛能夠通過的問題，盡量在用材、景觀花臺(tái)的設(shè)計(jì)方面，考慮到車輛的流動(dòng)問題。所以在車流動(dòng)線上，要充分考慮到每個(gè)區(qū)域的商業(yè)都盡量要有車量能到達(dá)的交通動(dòng)線。從未來的發(fā)展來看，這個(gè)區(qū)段所能借到的人流相對(duì)較少，將公交車站設(shè)置在這里，即可增加這里的商業(yè)價(jià)值，又可增多消費(fèi)者的消費(fèi)機(jī)會(huì)，所以相對(duì)其它位置而言更有價(jià)值。?8?5 停車場人流動(dòng)線如同一個(gè)生命組織的血管，人走到哪里，哪里的商業(yè)才能存活發(fā)展。四、交通組織設(shè)計(jì)建議商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議：這樣不論是劃大劃小，都保證能有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，這樣一來就可以保障開發(fā)商在今后的銷售難度降低，回款速度加快，減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。從后期銷售的難度來看，大面積的商鋪因其總價(jià)過高，對(duì)投資者的投資能力要求會(huì)比較多，考慮到銷售回款的速度及銷售難度，建議本項(xiàng)目的所有商鋪均按小面積商鋪的形式進(jìn)行報(bào)規(guī)，待進(jìn)入銷售階段，可按投資者的實(shí)際需求重新劃分商鋪組合。商鋪面積劃分建議：小結(jié)：而2號(hào)樓的休閑和酒店部分又比較搭配未來二期所要呈現(xiàn)的水世界和電影院，其都是偏重于夜晚型消費(fèi)的業(yè)態(tài)，能夠形成一種良好的互補(bǔ)。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號(hào)樓及2號(hào)樓之間的檔次上來看，1號(hào)樓的定位是高端休閑會(huì)所，且要求獨(dú)立性比較強(qiáng)，而2號(hào)樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動(dòng)。規(guī)劃調(diào)整建議ATM/銀行、郵局、特色服務(wù)、游客服務(wù)中心等。（4）零售類：海景餐廳（1家）、海鮮大酒樓（1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團(tuán)自營）、特色風(fēng)味餐廳（810家）、川菜酒樓（約2家）、中式快餐集群、四川風(fēng)味小吃、日韓風(fēng)味快餐、國際快餐（如 KFC、必勝客、賣當(dāng)勞等共計(jì)2家）、西餐等。其它旅游配套：6900㎡左右五區(qū)2號(hào)樓12層：㎡五區(qū)3號(hào)樓：5898㎡休閑特色餐飲：20000㎡左右面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右?8?5 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配比及面積：區(qū)域 主場館售樓部餐廳 旅游大道 五區(qū)1號(hào)樓五區(qū)2號(hào)樓五區(qū)3號(hào)樓 水世界 電影院 購物中心 酒店式公寓項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無論是從商家經(jīng)營的品類，還是其經(jīng)營的檔次，都需要考慮到市場需求的復(fù)雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點(diǎn)位，將是本項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)。?8?7 對(duì)于項(xiàng)目的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場后，還需要一個(gè)比較長的周期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)的時(shí)間進(jìn)行一個(gè)劃分，即在一定的時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差別，待市場逐漸成熟后，再通過改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對(duì)商家逐步進(jìn)行調(diào)整，最終達(dá)到預(yù)期的效果？?8?7 項(xiàng)目本身擁有許多先天的條件，尤其是在綠化及景觀設(shè)計(jì)方面，后期為了吸引更多的消費(fèi)者，能否考慮充分利用本項(xiàng)目的一些自然資源？在做規(guī)劃調(diào)整前，首先考慮以下幾個(gè)方面的問題：?8?5 遵循旅游地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃科學(xué)依據(jù)及理念充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)功能設(shè)計(jì)縱觀城南——南沿線商業(yè)的發(fā)展與變遷，城南除了至今還處在第二個(gè)發(fā)展階段的生態(tài)餐飲休閑的商業(yè)外，始終缺乏一個(gè)強(qiáng)有力的能夠吸引眾多消費(fèi)者集中的度假休閑場所。與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費(fèi)市場潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)前景，打造一個(gè)可以連接終端消費(fèi)者的新市場。吸引力本項(xiàng)目經(jīng)過前期對(duì)目標(biāo)客群的定位分析后，現(xiàn)在來分析一下這些目標(biāo)客群到本項(xiàng)目消費(fèi)的可能性，即本項(xiàng)目吸引這些消費(fèi)者的原因：投資型 70%左右 南沿線有拓展需求的特色店 40%左右第二階段客群類型 投資者 經(jīng)營者商業(yè)消費(fèi)者在未來5年后，項(xiàng)目及周邊住宅項(xiàng)目入住率提高后，常住人口也將是本項(xiàng)目社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費(fèi)群體。在這個(gè)階段里，本項(xiàng)目的消費(fèi)者數(shù)量基本上達(dá)到了一個(gè)相對(duì)的穩(wěn)定，若希望一直保持一個(gè)比較高的游客數(shù)量，除了節(jié)假日外，還要考慮在后期的經(jīng)營管理方面經(jīng)常推出一些主題活動(dòng)，以吸引更多的參觀者。第二階段：主場館開業(yè)18個(gè)月后還有一部分就是一些學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的團(tuán)體參觀。在這個(gè)階段里，因項(xiàng)目前期的大量宣傳及對(duì)海洋公園的好奇，眾多成都及周邊地區(qū)的消費(fèi)者會(huì)占本公園游客總量的70%左右。?8?5 旅游大道及板道大街的消費(fèi)者除了部分旅游團(tuán)隊(duì)之外，主要還是要依靠成都本地的消費(fèi)者；（4） 來自全國各地甚至世界各地的旅游消費(fèi)散客本項(xiàng)目未來的消費(fèi)群體構(gòu)成比較復(fù)雜，但經(jīng)過梳理主要應(yīng)有以下幾個(gè)群體組成：還有部分規(guī)模比較小的商家是要等到項(xiàng)目基本呈現(xiàn)并且交付時(shí)，看到項(xiàng)目的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會(huì)跟風(fēng)介入。（3）有在南沿線及本項(xiàng)目經(jīng)營需求的商家這部分商家除了比較有實(shí)力外，對(duì)南沿線的消費(fèi)情況也非常的了解，其自身的品牌對(duì)消費(fèi)者也有一定的號(hào)召力。③成都知名高端餐飲品牌商家。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，還可以使項(xiàng)目商業(yè)部分迅速成熟起來，縮短項(xiàng)目的市場培育周期。（1）品牌/主力店核心品牌店：確定項(xiàng)目的商業(yè)品質(zhì)及檔次，并可自帶消費(fèi)者通過商家之間的品牌帶動(dòng)，充分利用主題公園及主力店所帶來的人氣，依靠自身的特色留住消費(fèi)者，并能夠再次吸引消費(fèi)者。在對(duì)本項(xiàng)目的各類型目標(biāo)商家進(jìn)行分析之前，我們先將本項(xiàng)目的商業(yè)特色分布區(qū)域規(guī)劃如下：成都地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在近幾年已有相當(dāng)?shù)耐赓Y機(jī)構(gòu)進(jìn)入，現(xiàn)在通過我司其它項(xiàng)目的銷售窗口了解到，有很多海外的熱錢正在成都尋找投資項(xiàng)目，投資金額都比較大，這些投資群體除了對(duì)項(xiàng)目所處地段比較看重外，對(duì)項(xiàng)目本身的發(fā)展?jié)摿σ彩挚粗亍Ｍㄟ^我司近期對(duì)大客戶的深訪，發(fā)現(xiàn)投資金額上了100萬的大中型投資者，有大部分都是屬于成都區(qū)域外的投資群體，主要分布在西南三省，也有部分全國各地的投資者，這說明成都本土的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有大部分商業(yè)都是被外地的投資者所購買消化。①成都本土投資群體這部分的投資群體不僅是我們的目標(biāo)投資者，還是本項(xiàng)目未來特色商業(yè)區(qū)的目標(biāo)經(jīng)營者。購買商鋪的目標(biāo)群分析綜上，我司建議本項(xiàng)目商業(yè)部分分階段呈現(xiàn)時(shí)間如下表所示：在第二階段里，依靠四維影院的吸引力，又可吸引一部分消費(fèi)者，使項(xiàng)目的商業(yè)能夠持續(xù)繁榮。但是這里有一點(diǎn)需要說明的是：水世界的興建不一定非要與二期商業(yè)同步進(jìn)行，可根據(jù)主場館營業(yè)后的經(jīng)營情況，適當(dāng)?shù)奶崆?。需要說明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園”的過境型旅游行為模式擴(kuò)展為“白日游園，夜晚休憩”的滯留型旅游行為模式，加大了延長商業(yè)運(yùn)營時(shí)間的可能，同時(shí)，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費(fèi)項(xiàng)目，將旅游客群的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，并使商業(yè)經(jīng)營利潤提高變?yōu)榭赡?。說明：在第一階段推出的商業(yè)：也分為一、二期逐步呈現(xiàn)。以后將是本項(xiàng)目的定點(diǎn)招商區(qū)；在擁有景觀資源和環(huán)境都相對(duì)較少，但同時(shí)又具備交通便利性、視覺效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤較高的大眾消費(fèi)商業(yè)。一般高檔次的商家所要求的經(jīng)營環(huán)境及景觀相對(duì)較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。休閑娛樂餐飲區(qū)（2）業(yè)態(tài)布局圖主題旅游區(qū)以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、項(xiàng)目環(huán)境及主題公園的帶動(dòng)，發(fā)展特色休閑娛樂商業(yè)。?8?5 旅游板塊：通過以上對(duì)本項(xiàng)目各個(gè)板塊的分解定位后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)及檔次上有了一個(gè)比較明晰的定位。（7） 酒店式公寓（建筑面積：32129㎡）①業(yè)態(tài)定位：大型購物中心、超市、百貨②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個(gè)運(yùn)營商來經(jīng)營④客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客※ 五區(qū)3號(hào)樓13① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲② 檔次定位：中高檔③ 商家構(gòu)成：休閑、咖啡、西餐、茶樓、酒吧等中檔品牌商家每個(gè)版塊的定位及分析如下：五區(qū)3號(hào)樓12五區(qū)2號(hào)樓※ 五區(qū)2號(hào)樓（建筑面積11231㎡）（3）板道大街（建筑面積：17129㎡）③客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客④客群構(gòu)成：高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客※ 五區(qū)1號(hào)樓（建筑面積：4540㎡）在這三個(gè)版塊里，主場館所連接的輪船會(huì)由海昌集團(tuán)自營，五區(qū)一號(hào)樓主要以高檔次的有水休閑娛樂會(huì)所組成，其區(qū)位如圖所示：本部分的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及高端休閑娛樂版塊，物業(yè)主要由兩部分構(gòu)成：②檔次定位：高檔海鮮酒樓或中餐酒樓③商家構(gòu)成：旅游紀(jì)念品、四川土特產(chǎn)、食品飲料店、24小時(shí)便利店、精美特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精美小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂項(xiàng)目等④客群構(gòu)成：部分旅行社團(tuán)隊(duì)游客、散客、大成都及華陽周邊食客、休閑群體①業(yè)態(tài)定位：休閑、餐飲①業(yè)態(tài)定位：餐飲每段落的定位及分析如下：定點(diǎn)三：旅游大道22號(hào)樓定點(diǎn)一：三區(qū)2號(hào)樓※ 臨南沿線部分特色休閑娛樂區(qū)（2）每個(gè)區(qū)域分布如左圖所示：②旅游配套區(qū)（旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)專賣）整體定位思路：遠(yuǎn)大荷蘭水街就是一個(gè)失敗的案例，開發(fā)商在前期市場還沒有形成之前，對(duì)商家的檔次及品牌的要求過高，脫離了現(xiàn)實(shí)的市場情況，失去了成功招商的最好時(shí)機(jī)，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。但是隨著商圈的成熟影響力的擴(kuò)大，消費(fèi)者構(gòu)成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐漸向項(xiàng)目之初的定位規(guī)劃靠近，只要運(yùn)營商在這個(gè)階段注意把控，最終將達(dá)到比較理想的狀態(tài)。第一階段 未來35年 “主題公園”+“休閑樂園” “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)” 配套性商業(yè)“游園經(jīng)濟(jì)”“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”功能定位：“休閑樂園”“主題公園”在這個(gè)階段里，原有的一些商家會(huì)因自身的生命周期因素，或因經(jīng)營不善而退出市場，還有一些區(qū)域內(nèi)的商家會(huì)因項(xiàng)目整體的商業(yè)定位需要而被迫發(fā)生業(yè)態(tài)或檔次的改變。我們將本項(xiàng)目后期運(yùn)營發(fā)展，根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r，具體按時(shí)間周期劃分為兩個(gè)階段，如下表述：面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右通過上述的調(diào)研分析，本項(xiàng)目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比應(yīng)為：業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套） 其它旅游配套業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物 水世界、電影院休閑娛樂餐飲：零售購物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = ㎡：㎡：㎡：㎡合計(jì) 29870㎡ 43127㎡ 63232㎡休閑娛樂餐飲：零售購物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = 6：2：1：1③旅游紀(jì)念品：7%（5）對(duì)于消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)、健身、兒童游玩、住宿等方面的需求，我們均可視為對(duì)休閑娛樂方面的需求；（1） 休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)的比例為58%、58%、57%，%；?8?5 投資者認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對(duì)社區(qū)配套及旅游紀(jì)念品并不是太看好；?8?5 戶外健身：8%?8?5 書店：18%?8?5 特色快餐：3%?8?5 中餐：%?8?5 其它：%?8?5 兒童游玩設(shè)施：%消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)有的消費(fèi)場所：?8?5 休閑、娛樂、餐飲：%（2）分析：?8?5 參觀游園：%四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析?8?5 特色主題商業(yè)街：%業(yè)態(tài)比例：10