【正文】 是旅游團(tuán)隊及家庭消費為主；主力賣場（購物中心） 20%左右 30% 70%本項目所處的區(qū)位不但是未來連接成都傳統(tǒng)市區(qū)和未來副中心這一經(jīng)濟(jì)帶的核心環(huán)節(jié)，也是未來副中心的核心地帶。充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問題：問題4：如何科學(xué)的看待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？?8?5 項目原規(guī)劃設(shè)計面積：業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套造船廠：2800㎡左右合計：㎡左右（1）餐飲類：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類品牌店、花店、24小時便利店等。?8?5 公交汽車站本項目的車流動線主要由幾個停車場的位置來進(jìn)行連接，如左圖所示。物流動線的設(shè)計也要考慮到每個區(qū)域內(nèi)的商鋪可到達(dá)性的問題，所以也必須考慮在內(nèi)部通道上采用雙向的設(shè)計。一、原則：?8?5 前期主力店招商階段時間：2007年1月2007年5月五個月根據(jù)項目銷售情況進(jìn)行業(yè)主委托招商或多業(yè)權(quán)整合招商的簽約；工作內(nèi)容：時間：2008年11月12月兩個月①、補充市場調(diào)研含項目招商策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金價格體系、物/人流動線設(shè)計、物業(yè)分割劃分等等。含如下內(nèi)容:?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案設(shè)計（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案制作（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；活動物料清單的制定及購買等；執(zhí)行周期：2月11—3月10日①擬定商環(huán)境包裝方案及實施?8?5 擇機召開招商新聞發(fā)布會；根據(jù)招商總體方案制定廣告宣傳及公關(guān)活動方案，包括媒體投放計劃、項目招商新聞發(fā)布會活動方案。協(xié)作單位：開發(fā)商招商活動準(zhǔn)備期：一個月左右（2007年1月） 配合營銷策劃部門，開展本階段的一些商家推廣活動；時間：2008年510月六個月工作內(nèi)容：針對性引進(jìn)主力店、次主力店、品牌店及特色店，大規(guī)模開展招商；根據(jù)項目銷售開盤前所需支撐，針對性引進(jìn)主力店和品牌店，按“先引后招”策略開展招商工作；每個階段應(yīng)完成的工作及目標(biāo)分解如下：二、招商階段及目標(biāo)：（1）停車場物流動線主要是為將來的主場館及在此經(jīng)營的商家提供物流便利的通道，其動線的設(shè)計應(yīng)充分考慮到主場館與商家經(jīng)營使用的便利性以及私密性，還要考慮到物流車輛與消費者車輛在道路使用上不相互沖突的問題。硬件配置建議：本項目從原有設(shè)計中就可以看出來，基本上面積的劃分都比較大，而且部分都是以獨棟的形式存在。通過前期對商業(yè)業(yè)態(tài)之間關(guān)系的考慮論證，我司認(rèn)為有必要將五區(qū)2號樓和五區(qū)3號樓之間的位置進(jìn)行對換，原因為以下幾個方面：（3）娛樂類：業(yè)態(tài)選擇參考：水世界：6000㎡左右售樓部餐廳：3133㎡通過上述幾章節(jié)的分析，本項目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的最終配比應(yīng)為：問題3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如何分布才能達(dá)到合理的結(jié)構(gòu)？?8?5 突出項目及商業(yè)的獨有經(jīng)營特色第四章項目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議唯一性和排他性客群組成 自營型 30%左右 定向招商的品牌店 20%左右第一階段這些參觀群體在第一個階段里，是本項目商業(yè)部分的主要消費群體，眾多商家在這個階段里剛剛開始在這里經(jīng)營，還沒有被廣大的市場所知曉，只有依托大量的參觀游園消費者到這里來隨機性的消費，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠項目所營造的經(jīng)營環(huán)境來吸引消費者之外，還需要通過自身的經(jīng)營特色來打動消費者，使消費者再次來這里消費。（5） 本項目及周邊未來的常住人群及辦公商務(wù)群體他們一般都是直接與商鋪的業(yè)主之間發(fā)生租賃關(guān)系，也不在前期招商考慮之列。在未對商家進(jìn)行深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下范圍：這部分商家是擁有國際國內(nèi)知名品牌的商家，對本項目而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動本項目其它商業(yè)的招商，還能夠為本項目的商業(yè)帶來價值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開發(fā)商的利潤最大化。其中核心品牌店的目標(biāo)商家均為國內(nèi)高檔次的餐飲、休閑、娛樂商家，除了貴司自營的海鮮酒樓之外，其余部分的商家將會涉及到定向招商的問題。租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析此處我司也建議本項目在營銷推廣的階段，考慮更大范圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比較強的城市開設(shè)外賣場。除了南沿線潛在的一些投資者外，大成都范圍內(nèi)還有很多的商家準(zhǔn)備通過購買商鋪進(jìn)行擴張，本項目將會是一個比較不錯的選擇。啟動時間 2007年年初 呈現(xiàn)時間 啟動時間 2008年年底呈現(xiàn)時間屬于呈現(xiàn)時間可提前可推后的部分，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場館對商業(yè)的支撐外，還有就是開發(fā)商在工程、人員、資金及資源方面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。在第一階段里，除了主題公園能夠?qū)οM者產(chǎn)生很大的吸引力之外，其它類型的商業(yè)都是旅游配套型的商業(yè)，而能夠以自身為消費目的吸引消費者的商業(yè)相對較少。要達(dá)到這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等方面進(jìn)行充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)模（體量）還要達(dá)到一定的量級才能自成一個擁有聚集效應(yīng)的商業(yè)圈。大眾消費區(qū)旅游配套區(qū)布局圖如下：②檔次定位：大眾④客群構(gòu)成：目的性消費的群體①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等※ 五區(qū)2號樓（建筑面積：4540㎡）12層為臨湖商業(yè)，34層為酒店本部分的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個酒店。※ 主場館及輪船版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域?qū)藿ㄒ恍┤嗽斓拇?，供商業(yè)使用）。※ 五區(qū)1號樓（建筑面積4540㎡）④客群構(gòu)成：旅行社團(tuán)隊游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費者、旅行社團(tuán)隊游客、散客、未來社區(qū)的住戶等②檔次定位：特色化、大眾化※ 三區(qū)2號樓：（建筑面積：3133㎡）定向招商為一高端餐飲（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）主題旅游區(qū)（1）版塊分區(qū)：總結(jié)：“體驗型經(jīng)濟(jì)”幾乎是所有商業(yè)項目都會提到的一個運營概念，但是我們應(yīng)該看到，真正能夠做到體驗型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象”也在提到體驗型及游園型，但是其只能依托其自身所營造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園。本公園除了能夠看到新奇的海洋動物，了解科普知識外，還是一個集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。（注：本定位主題作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據(jù)市場的成熟情況做具體升級。① 第一個階段：項目主題場館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經(jīng)營后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒有達(dá)到70%的入住率、地鐵未開通之前這個時期，稱為本項目的第一個商業(yè)階段，時間跨度約為35年。休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：建議面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購物 社區(qū)配套其它旅游配套從本項目現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場館部分，詳細(xì)面積如下：（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計，那么從以上的分析，我們可以得出，本項目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：通過分析，我們將三者對本項目業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：?8?5 游泳：4%五、本項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：?8?5 各國美食：%消費者餐飲偏好：業(yè)態(tài)比例：消費者來本項目消費的理由：?8?5 文化、健身中心、運動場所：%?8?5 社區(qū)配套商業(yè)：%說明：本部份的內(nèi)容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細(xì)的分析，此處不作為重點進(jìn)行闡述。其所能承受的租金范圍如下：4 20 6% 4000租金承受范圍分析：?8?5 帶租約的獨立商鋪：46%?8?5 購物中心：31% —— 以購物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；所以本項目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項目，消費者對其好奇性及期待程度都比較高。開發(fā)商自主成立經(jīng)營管理公司，正以婚慶為主題進(jìn)行招商，并極力打造成為婚慶定點場所。前期使用貼牌方式與銅鑼灣進(jìn)行合作，后期自行招商。3層10元/月?6?1㎡水街 ㎡ ㎡左右 1層80元/㎡?6?1月2F40元/月?6?1㎡34層30元/月?6?1㎡ 只有4個商家在經(jīng)營，另有2個銀行營業(yè)點深長城 10萬 一期2007年4月停車量（14：00停車情況） 36輛 17輛世紀(jì)城 全國各地會展及商務(wù)人群 會展近1000人/日的會展人群從上面的表格我們可以看出：本項目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競爭項目，其競爭優(yōu)勢非常明顯。項目 定位 主力業(yè)態(tài) 項目優(yōu)勢比較在對每種業(yè)態(tài)所能提供的服務(wù)及本項目商業(yè)進(jìn)行了通盤的考慮之后，我們對項目整體的服務(wù)功能定位及布局進(jìn)行了一定的調(diào)整。本項目的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對商業(yè)配套的需求、住宅及整個社區(qū)對商業(yè)配套的需求、項目自身在特色方面對商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，立足于南沿線未來35年內(nèi)的發(fā)展，打破傳統(tǒng)成都南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來510發(fā)展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對項目提出了分階段實現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請參見第三章第一節(jié)。前言 前言第一章 本項目的相關(guān)研究商業(yè)定位研究商業(yè)品類研究服務(wù)功能設(shè)計規(guī)劃布局設(shè)計及調(diào)整建議建筑規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整建議后期物業(yè)經(jīng)營管理模式建議第二章項目市場調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)項目對比分析競爭項目定位規(guī)劃及優(yōu)勢差別競爭項目消費客群差異價格及現(xiàn)狀比對開發(fā)商策略比對小結(jié)二、投資者調(diào)研結(jié)論分析商業(yè)形態(tài)組合配比中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好中小型投資者對于商鋪價格所能接受的范圍三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析租金承受范圍經(jīng)營者認(rèn)為本項目的合理售價經(jīng)營者認(rèn)為本項目適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)四、消費者調(diào)研結(jié)論分析消費者會在本項目消費的項目消費者來本項目消費的理由消費者想象中本項目應(yīng)右的消費場所消費者餐飲偏好消費者休閑偏好五、本項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析本項目的業(yè)態(tài)比例六、總結(jié)第三章項目定位研究一、項目分階段定位階段釋疑形象定位功能定位總結(jié)二、項目整體定位布局思路整體定位思路項目分區(qū)域定位項目整體定位布局三、目標(biāo)客戶定位購買商鋪的目標(biāo)群分析租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析商鋪的目標(biāo)消費群定位及分析四、客群消費機會分析唯一性和排他性吸引力資源整合區(qū)域中心第四章項目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)功能設(shè)計 以市場調(diào)研為依據(jù) 注重全局觀和開發(fā)商的整體利益 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議商業(yè)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)選擇參考規(guī)劃調(diào)整建議三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議商鋪面積劃分建議商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議硬件配置建議四、交通組織設(shè)計建議人流動線車流動線物流動線導(dǎo)識系統(tǒng)設(shè)置五、其它商業(yè)配套建議六、總結(jié)第五章 招商略案一、原則二、招商階段及目標(biāo)三、2007年前半年招商工作時間節(jié)點安排四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作內(nèi)容第六章后期經(jīng)營管理建議統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理投入費用借助外力共同打造其它建議第七章 總結(jié) 在本建議開始之前，我們對貴司在本項目上的盈利模式進(jìn)行了如下的探討：同時需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報告理性數(shù)據(jù)，成都商業(yè)市場發(fā)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費者等經(jīng)營消費行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。本項目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂行業(yè)，從SHOPPINGMALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內(nèi)，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營特色和特點。使公園的服務(wù)功能豐富化，讓消費者有更多來這里消費的理由。本報告在對每種行業(yè)進(jìn)行了深度的了解之后，提出了專門針對建筑規(guī)劃設(shè)計的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整時予以參考。通過前期對南沿線商業(yè)情況的市場調(diào)研，我們可以看出，本項目不是一個傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個區(qū)域的商業(yè)項目，它應(yīng)是一個立足于中國西南地區(qū)或中國西部這樣一個區(qū)域概念的旅游項目。項目 目標(biāo)客群 消費者來源 消費者數(shù)量對商業(yè)的支撐水街 商務(wù)應(yīng)酬及高端消費群體南沿線商務(wù)辦公消費群體及城南高端消費群 調(diào)查地點 人南沿線世紀(jì)城以北（南草坪與南沿線交匯處）人南沿線世紀(jì)城以南（海霸王與南沿線交匯處）公交車 144輛 35輛預(yù)計1層租金在100元/月?6?1㎡左右 還沒有一家簽約二期未定 均未銷售 除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售 1F4060元/月?6?1㎡從以上南沿線各個在售商業(yè)項目得銷售價格及租賃價格可以看出，商業(yè)價格的分布如下：嘎納深長城 ㎡，現(xiàn)已在內(nèi)部開始接受預(yù)定，且未定何時開盤先定主力店（與人人樂超市已達(dá)成合作意向）及次主力店（大型品牌餐飲、休閑娛樂等商家），并給予12年免租期，本項目由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)大荷蘭本項目在南沿線的區(qū)位雖離城最遠(yuǎn)，但其定位并不是一個在南沿線范圍內(nèi)的商業(yè)項目，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)項目對比結(jié)果來看，本項目的優(yōu)勢非常明顯，除了擁有近60萬體量的住宅消費群體外，還有一個西南地區(qū)獨一無二的海洋極地主題公園，這個主題公園將來會為本項目的商業(yè)每年帶來300多萬的消費群體。二、投資者調(diào)研結(jié)論分析?8?5 社區(qū)商業(yè)：6% —— 在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)