【正文】 是旅游團(tuán)隊(duì)及家庭消費(fèi)為主；主力賣場(chǎng)（購(gòu)物中心） 20%左右 30% 70%本項(xiàng)目所處的區(qū)位不但是未來連接成都傳統(tǒng)市區(qū)和未來副中心這一經(jīng)濟(jì)帶的核心環(huán)節(jié)，也是未來副中心的核心地帶。充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)規(guī)劃理念及成果規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問題：?jiǎn)栴}4：如何科學(xué)的看待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？?8?5 項(xiàng)目原規(guī)劃設(shè)計(jì)面積：業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購(gòu)物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套造船廠：2800㎡左右合計(jì)：㎡左右（1）餐飲類：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類品牌店、花店、24小時(shí)便利店等。?8?5 公交汽車站本項(xiàng)目的車流動(dòng)線主要由幾個(gè)停車場(chǎng)的位置來進(jìn)行連接，如左圖所示。物流動(dòng)線的設(shè)計(jì)也要考慮到每個(gè)區(qū)域內(nèi)的商鋪可到達(dá)性的問題，所以也必須考慮在內(nèi)部通道上采用雙向的設(shè)計(jì)。一、原則：?8?5 前期主力店招商階段時(shí)間：2007年1月2007年5月五個(gè)月根據(jù)項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行業(yè)主委托招商或多業(yè)權(quán)整合招商的簽約；工作內(nèi)容：時(shí)間：2008年11月12月兩個(gè)月①、補(bǔ)充市場(chǎng)調(diào)研含項(xiàng)目招商策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金價(jià)格體系、物/人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、物業(yè)分割劃分等等。含如下內(nèi)容:?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案設(shè)計(jì)（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案制作（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；活動(dòng)物料清單的制定及購(gòu)買等；執(zhí)行周期：2月11—3月10日①擬定商環(huán)境包裝方案及實(shí)施?8?5 擇機(jī)召開招商新聞發(fā)布會(huì)；根據(jù)招商總體方案制定廣告宣傳及公關(guān)活動(dòng)方案，包括媒體投放計(jì)劃、項(xiàng)目招商新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)方案。協(xié)作單位：開發(fā)商招商活動(dòng)準(zhǔn)備期：一個(gè)月左右（2007年1月） 配合營(yíng)銷策劃部門，開展本階段的一些商家推廣活動(dòng)；時(shí)間：2008年510月六個(gè)月工作內(nèi)容：針對(duì)性引進(jìn)主力店、次主力店、品牌店及特色店，大規(guī)模開展招商；根據(jù)項(xiàng)目銷售開盤前所需支撐，針對(duì)性引進(jìn)主力店和品牌店，按“先引后招”策略開展招商工作；每個(gè)階段應(yīng)完成的工作及目標(biāo)分解如下：二、招商階段及目標(biāo)：（1）停車場(chǎng)物流動(dòng)線主要是為將來的主場(chǎng)館及在此經(jīng)營(yíng)的商家提供物流便利的通道，其動(dòng)線的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮到主場(chǎng)館與商家經(jīng)營(yíng)使用的便利性以及私密性，還要考慮到物流車輛與消費(fèi)者車輛在道路使用上不相互沖突的問題。硬件配置建議：本項(xiàng)目從原有設(shè)計(jì)中就可以看出來，基本上面積的劃分都比較大，而且部分都是以獨(dú)棟的形式存在。通過前期對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)之間關(guān)系的考慮論證，我司認(rèn)為有必要將五區(qū)2號(hào)樓和五區(qū)3號(hào)樓之間的位置進(jìn)行對(duì)換，原因?yàn)橐韵聨讉€(gè)方面：（3）娛樂類：業(yè)態(tài)選擇參考：水世界：6000㎡左右售樓部餐廳：3133㎡通過上述幾章節(jié)的分析，本項(xiàng)目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的最終配比應(yīng)為：?jiǎn)栴}3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如何分布才能達(dá)到合理的結(jié)構(gòu)？?8?5 突出項(xiàng)目及商業(yè)的獨(dú)有經(jīng)營(yíng)特色第四章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議唯一性和排他性客群組成 自營(yíng)型 30%左右 定向招商的品牌店 20%左右第一階段這些參觀群體在第一個(gè)階段里，是本項(xiàng)目商業(yè)部分的主要消費(fèi)群體，眾多商家在這個(gè)階段里剛剛開始在這里經(jīng)營(yíng)，還沒有被廣大的市場(chǎng)所知曉，只有依托大量的參觀游園消費(fèi)者到這里來隨機(jī)性的消費(fèi)，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠項(xiàng)目所營(yíng)造的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來吸引消費(fèi)者之外，還需要通過自身的經(jīng)營(yíng)特色來打動(dòng)消費(fèi)者，使消費(fèi)者再次來這里消費(fèi)。（5） 本項(xiàng)目及周邊未來的常住人群及辦公商務(wù)群體他們一般都是直接與商鋪的業(yè)主之間發(fā)生租賃關(guān)系，也不在前期招商考慮之列。在未對(duì)商家進(jìn)行深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下范圍：這部分商家是擁有國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌的商家，對(duì)本項(xiàng)目而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動(dòng)本項(xiàng)目其它商業(yè)的招商，還能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的商業(yè)帶來價(jià)值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開發(fā)商的利潤(rùn)最大化。其中核心品牌店的目標(biāo)商家均為國(guó)內(nèi)高檔次的餐飲、休閑、娛樂商家，除了貴司自營(yíng)的海鮮酒樓之外，其余部分的商家將會(huì)涉及到定向招商的問題。租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析此處我司也建議本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣的階段，考慮更大范圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比較強(qiáng)的城市開設(shè)外賣場(chǎng)。除了南沿線潛在的一些投資者外，大成都范圍內(nèi)還有很多的商家準(zhǔn)備通過購(gòu)買商鋪進(jìn)行擴(kuò)張，本項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)比較不錯(cuò)的選擇。啟動(dòng)時(shí)間 2007年年初 呈現(xiàn)時(shí)間 啟動(dòng)時(shí)間 2008年年底呈現(xiàn)時(shí)間屬于呈現(xiàn)時(shí)間可提前可推后的部分，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場(chǎng)館對(duì)商業(yè)的支撐外，還有就是開發(fā)商在工程、人員、資金及資源方面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。在第一階段里，除了主題公園能夠?qū)οM(fèi)者產(chǎn)生很大的吸引力之外，其它類型的商業(yè)都是旅游配套型的商業(yè)，而能夠以自身為消費(fèi)目的吸引消費(fèi)者的商業(yè)相對(duì)較少。要達(dá)到這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等方面進(jìn)行充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)模（體量）還要達(dá)到一定的量級(jí)才能自成一個(gè)擁有聚集效應(yīng)的商業(yè)圈。大眾消費(fèi)區(qū)旅游配套區(qū)布局圖如下：②檔次定位：大眾④客群構(gòu)成：目的性消費(fèi)的群體①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等※ 五區(qū)2號(hào)樓（建筑面積：4540㎡）12層為臨湖商業(yè)，34層為酒店本部分的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個(gè)酒店?！?主場(chǎng)館及輪船版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域?qū)?huì)修建一些人造的船舶，供商業(yè)使用）?！?五區(qū)1號(hào)樓（建筑面積4540㎡）④客群構(gòu)成：旅行社團(tuán)隊(duì)游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費(fèi)者、旅行社團(tuán)隊(duì)游客、散客、未來社區(qū)的住戶等②檔次定位：特色化、大眾化※ 三區(qū)2號(hào)樓：（建筑面積：3133㎡）定向招商為一高端餐飲（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）主題旅游區(qū)（1）版塊分區(qū)：總結(jié)：“體驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)”幾乎是所有商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)提到的一個(gè)運(yùn)營(yíng)概念，但是我們應(yīng)該看到，真正能夠做到體驗(yàn)型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象”也在提到體驗(yàn)型及游園型，但是其只能依托其自身所營(yíng)造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個(gè)最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園。本公園除了能夠看到新奇的海洋動(dòng)物，了解科普知識(shí)外，還是一個(gè)集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。（注：本定位主題作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據(jù)市場(chǎng)的成熟情況做具體升級(jí)。① 第一個(gè)階段：項(xiàng)目主題場(chǎng)館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經(jīng)營(yíng)后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒有達(dá)到70%的入住率、地鐵未開通之前這個(gè)時(shí)期，稱為本項(xiàng)目的第一個(gè)商業(yè)階段，時(shí)間跨度約為35年。休閑娛樂餐飲：零售購(gòu)物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：建議面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購(gòu)物 社區(qū)配套其它旅游配套從本項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場(chǎng)館部分，詳細(xì)面積如下：（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計(jì)，那么從以上的分析，我們可以得出，本項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：通過分析，我們將三者對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：?8?5 游泳：4%五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：?8?5 各國(guó)美食：%消費(fèi)者餐飲偏好：業(yè)態(tài)比例：消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由：?8?5 文化、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：%?8?5 社區(qū)配套商業(yè)：%說明：本部份的內(nèi)容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營(yíng)銷策略方案》中有詳細(xì)的分析，此處不作為重點(diǎn)進(jìn)行闡述。其所能承受的租金范圍如下：4 20 6% 4000租金承受范圍分析：?8?5 帶租約的獨(dú)立商鋪：46%?8?5 購(gòu)物中心：31% —— 以購(gòu)物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；所以本項(xiàng)目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項(xiàng)目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)其好奇性及期待程度都比較高。開發(fā)商自主成立經(jīng)營(yíng)管理公司，正以婚慶為主題進(jìn)行招商，并極力打造成為婚慶定點(diǎn)場(chǎng)所。前期使用貼牌方式與銅鑼灣進(jìn)行合作，后期自行招商。3層10元/月?6?1㎡水街 ㎡ ㎡左右 1層80元/㎡?6?1月2F40元/月?6?1㎡34層30元/月?6?1㎡ 只有4個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)，另有2個(gè)銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)深長(zhǎng)城 10萬(wàn) 一期2007年4月停車量（14：00停車情況） 36輛 17輛世紀(jì)城 全國(guó)各地會(huì)展及商務(wù)人群 會(huì)展近1000人/日的會(huì)展人群從上面的表格我們可以看出：本項(xiàng)目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯。項(xiàng)目 定位 主力業(yè)態(tài) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)比較在對(duì)每種業(yè)態(tài)所能提供的服務(wù)及本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行了通盤的考慮之后，我們對(duì)項(xiàng)目整體的服務(wù)功能定位及布局進(jìn)行了一定的調(diào)整。本項(xiàng)目的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對(duì)商業(yè)配套的需求、住宅及整個(gè)社區(qū)對(duì)商業(yè)配套的需求、項(xiàng)目自身在特色方面對(duì)商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，立足于南沿線未來35年內(nèi)的發(fā)展，打破傳統(tǒng)成都南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來510發(fā)展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對(duì)項(xiàng)目提出了分階段實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請(qǐng)參見第三章第一節(jié)。前言 前言第一章 本項(xiàng)目的相關(guān)研究商業(yè)定位研究商業(yè)品類研究服務(wù)功能設(shè)計(jì)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)及調(diào)整建議建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式建議第二章項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位規(guī)劃及優(yōu)勢(shì)差別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)客群差異價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)開發(fā)商策略比對(duì)小結(jié)二、投資者調(diào)研結(jié)論分析商業(yè)形態(tài)組合配比中小型投資者對(duì)于商鋪類型的投資偏好中小型投資者對(duì)于商鋪價(jià)格所能接受的范圍三、經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)論分析租金承受范圍經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析消費(fèi)者會(huì)在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)右的消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)者餐飲偏好消費(fèi)者休閑偏好五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例六、總結(jié)第三章項(xiàng)目定位研究一、項(xiàng)目分階段定位階段釋疑形象定位功能定位總結(jié)二、項(xiàng)目整體定位布局思路整體定位思路項(xiàng)目分區(qū)域定位項(xiàng)目整體定位布局三、目標(biāo)客戶定位購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析四、客群消費(fèi)機(jī)會(huì)分析唯一性和排他性吸引力資源整合區(qū)域中心第四章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)規(guī)劃理念及成果充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)功能設(shè)計(jì) 以市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù) 注重全局觀和開發(fā)商的整體利益 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議商業(yè)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)選擇參考規(guī)劃調(diào)整建議三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議商鋪面積劃分建議商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議硬件配置建議四、交通組織設(shè)計(jì)建議人流動(dòng)線車流動(dòng)線物流動(dòng)線導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)置五、其它商業(yè)配套建議六、總結(jié)第五章 招商略案一、原則二、招商階段及目標(biāo)三、2007年前半年招商工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作內(nèi)容第六章后期經(jīng)營(yíng)管理建議統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理投入費(fèi)用借助外力共同打造其它建議第七章 總結(jié) 在本建議開始之前，我們對(duì)貴司在本項(xiàng)目上的盈利模式進(jìn)行了如下的探討：同時(shí)需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對(duì)于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報(bào)告理性數(shù)據(jù)，成都商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費(fèi)者等經(jīng)營(yíng)消費(fèi)行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。本項(xiàng)目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂行業(yè)，從SHOPPINGMALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內(nèi)，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營(yíng)特色和特點(diǎn)。使公園的服務(wù)功能豐富化，讓消費(fèi)者有更多來這里消費(fèi)的理由。本報(bào)告在對(duì)每種行業(yè)進(jìn)行了深度的了解之后，提出了專門針對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整時(shí)予以參考。通過前期對(duì)南沿線商業(yè)情況的市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看出，本項(xiàng)目不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個(gè)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，它應(yīng)是一個(gè)立足于中國(guó)西南地區(qū)或中國(guó)西部這樣一個(gè)區(qū)域概念的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目 目標(biāo)客群 消費(fèi)者來源 消費(fèi)者數(shù)量對(duì)商業(yè)的支撐水街 商務(wù)應(yīng)酬及高端消費(fèi)群體南沿線商務(wù)辦公消費(fèi)群體及城南高端消費(fèi)群 調(diào)查地點(diǎn) 人南沿線世紀(jì)城以北（南草坪與南沿線交匯處）人南沿線世紀(jì)城以南（海霸王與南沿線交匯處）公交車 144輛 35輛預(yù)計(jì)1層租金在100元/月?6?1㎡左右 還沒有一家簽約二期未定 均未銷售 除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售 1F4060元/月?6?1㎡從以上南沿線各個(gè)在售商業(yè)項(xiàng)目得銷售價(jià)格及租賃價(jià)格可以看出，商業(yè)價(jià)格的分布如下：嘎納深長(zhǎng)城 ㎡，現(xiàn)已在內(nèi)部開始接受預(yù)定，且未定何時(shí)開盤先定主力店（與人人樂超市已達(dá)成合作意向）及次主力店（大型品牌餐飲、休閑娛樂等商家），并給予12年免租期，本項(xiàng)目由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)大荷蘭本項(xiàng)目在南沿線的區(qū)位雖離城最遠(yuǎn)，但其定位并不是一個(gè)在南沿線范圍內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)非常明顯，除了擁有近60萬(wàn)體量的住宅消費(fèi)群體外，還有一個(gè)西南地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的海洋極地主題公園，這個(gè)主題公園將來會(huì)為本項(xiàng)目的商業(yè)每年帶來300多萬(wàn)的消費(fèi)群體。二、投資者調(diào)研結(jié)論分析?8?5 社區(qū)商業(yè)：6% —— 在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)