【正文】 含如下內容：?8?5 招商廣告方案細化；②、擬定本年度招商總體方案工作內容: 總結此階段的工作，為二期商業(yè)的招商工作做好鋪墊。第五階段招商收尾期工作目標：完成招商率達80%左右 入場合同/市場管理制度等全部確定。組織各類活動、題材進行廣告宣傳促進招商；與意向商家舉行合作簽約儀式，為銷售做宣傳。第一階段前期主力店招商階段本項目的招商整體上分為以下五個階段：關于商業(yè)部分每個細部更加準確的定位規(guī)劃，還需等到本項目的產品設計達到一個比較成熟的階段才能進行，所以本報告所涉及的深度及詳細程度，在產品還未最終確定的本階段來說，已經做到了比較深的程度，其中若有未盡之處，還望貴司能夠諒解第五章 招商略案這樣設置還有一個好處就是將旅游大道臨南沿線部分的商業(yè)建筑亮了出來，提高了此部分的視覺通透度并可提升此部分的商業(yè)價值。本項目的停車場主要集中在購物中心地下及地面（如圖中綠色所示），其它停車位主要集中在項目內部及商鋪周圍（如途中藍色所示）。除了在外部設置這些導識系統(tǒng)外，在公園內部幾個比較重要的交叉路口、廣場等位置也要設置供游客了解項目經營內容的大型指示系統(tǒng)（如圖中紫紅色部分所示）。在車流的方向上來看，因市政道路規(guī)定不能在輔道上逆向行車，為了給消費者提供便利性，我司建議在項目內部的道路上，尤其是臨天府大道一側，允許車輛能夠逆向行駛。車流動線：本項目的人流來源主要有以下幾個方面：此部分的建議內容也已遞交，此處也不再多贅述。關于此部分的內容，在我司提交的《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中，會有更詳細的闡述，此處就不再多贅述。從前期對中小投資者的市場調研結果來看，成都的投資者也以中小型居多，占到了投資者數量的80%左右，雖然也存在20%左右的大宗投資者，但是因其數量相對較少，選擇項目時也非常挑剔，所以本項目應充分考慮到滿足一些中小型投資者的市場需求，建議將部分還可把價值做高的商鋪進行適當的劃分。（4）外立面景觀問題：3號樓的外立面比2號樓的外立面更具有異國情調，從消費者進入本項目的動線上來看，2號樓所處位置正好是最先進入消費者視野的板道大街的內的建筑，其建筑風格的美觀度會給消費者留下更深刻的印象。（1）酒店大堂共用問題：在原設計中，五區(qū)1號樓及2號樓之間的酒店大堂是設計為共用的，但是五區(qū)2號樓的酒店已由原來的三層變?yōu)閮蓪?，且專門設置了單獨使用的大堂。（6）社區(qū)配套類：酒吧、網吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂城/夜總會、高端會所（SPA、含室內泳池、室內體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來看，基本上在以下的范圍內挑選：電影院：2543㎡旅游大道臨南沿線部分：8000㎡左右休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：商業(yè)業(yè)態(tài)配比：?8?7 經過前期的調研分析，已得出了本項目比較合理的業(yè)態(tài)定位及其配比，但是如何將這些商業(yè)科學的組合在一起才能達到比較理想的效果，使其之間沒有沖突并能相互促進？?8?5 滿足市場需求、差異化、互補的原則一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調整原則區(qū)域中心我們通過深入的市場調研，本項目所要修建的海洋極地主題公園，從規(guī)模、資金及技術等各個環(huán)節(jié)都對投資方有很高的要求，這些環(huán)節(jié)的難度阻止了其它投資方的單純拷貝，使本項目在西南地區(qū)具有不可復制的唯一性和排他性。1218個月內 散客 團隊在這個階段里，本項目商業(yè)部分的消費者，除了參觀游玩主題公園的消費者外，這些商家都已經過了1年多的經營，基本上已擁有了自己的一個相對固定的消費群體，這些消費者不再是參觀游園的隨機性消費，而是直接到這個商業(yè)區(qū)來目的性消費的消費群體。這是一個相對的市場培育期，如果商家能夠抓住這個時期擴大自身的知名度，其市場培育期就會相對縮短，一般都在68個月左右能夠成熟穩(wěn)定下來。若本項目在開業(yè)之初就與多家旅行社達成了合作關系，那么在這個階段里也會有少部分的旅行社團隊，但其所占比例并不大。結合本項目的商業(yè)版塊，各個版塊的消費者構成如下：所以這些商家也是本項目未來主要的目標商家，其類型應屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域。①港、澳、臺知名高檔休閑、娛樂、餐飲品牌商家；這些主力店/品牌店也象定海神針一樣，能夠將區(qū)域內的商業(yè)檔次、商業(yè)形象確定下來。本項目的商鋪使用目標客群可分為三大類：品牌/主力店、南沿線有拓展需求的商家、有計劃在南沿線經營的各類商家。啟動項目 旅游大道、漁人碼頭、板道大街 2008年5月啟動項目 四維影院、水世界、購物中心、酒店公寓 2010年年初所以水世界的啟動時間，可根據實際情況靈活掌握。分一、二期分別呈現；而對于擁有景觀或環(huán)境資源相對少一點，但同時具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。購物及社區(qū)配套區(qū)?8?5 社區(qū)配套板塊（1）功能分區(qū)圖：③商家構成：一個超市兼百貨的運營商經營（5）四維電影院（建筑面積：2543㎡）②檔次定位：中高檔④ 客群構成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、中高端商務散客、休閑游客① 業(yè)態(tài)定位：12層休閑業(yè)態(tài)，34層經濟型酒店五區(qū)3號樓13①業(yè)態(tài)定位：餐飲※ 主場館及輪船（面積不詳）※ 漁人碼頭造船廠③商家構成：華陽特色美食、川西名小吃店、中小型餐飲、野味山珍、休特殊情況說明：本樓在未來35年將是本項目的現場售樓部，若要考慮本樓的定位，只能考慮在未來5年后的一個大致情況。定點二：旅游大道11號樓旅游大道是本項目的對外形象展示面，也是一期部分首先呈現出來的門臉部分，此部分的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點，還直接影響到整個項目的對外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合項目整體形象的要求。旅游配套區(qū)本項目的商業(yè)部分若從功能上基本上分為以下幾個大的區(qū)域：所以，出于市場的考慮，所有的商業(yè)項目基本上都會經歷這樣的一個逐漸改變的過程。通過以上對項目定位方面的思考，我們得出了以下結論：而本項目最大的特色就是海洋極地公園，這是整個西部地區(qū)所缺乏的，一直是身處內地消費者所向往的主題，這也是本項目今后能夠持續(xù)經營并獲利的源泉。身處良好的環(huán)境及人造景觀，走在充滿異國情調的建筑群落里，享受各類商家所提供的良好服務，其本身就是最好的一種觀光休閑。）即：總結：面積 41200㎡左右 13700㎡左右 6900㎡左右 6900㎡左右區(qū)域 主場館 售樓部餐廳 旅游大道五區(qū)1號樓 五區(qū)2號樓五區(qū)3號樓 水世界 電影院 購物中心 酒店式公寓①休閑、娛樂、餐飲：58%投資者對業(yè)態(tài)的預期 經營者對業(yè)態(tài)的預期消費者對業(yè)態(tài)的預期業(yè)態(tài)比例調研分析：消費者休閑偏好：業(yè)態(tài)比例：?8?5 休閑、娛樂、餐飲、會所：%業(yè)態(tài)比例：?8?5 購物：%?8?5 專業(yè)市場/其它：%銷售價格（元/㎡） 投資回報率 租金（元/㎡?6?1月）銷售均價（元/㎡） 租金均價（元/㎡?6?1月）經營者認為本項目的合理售價：結合前期對南沿線現有商業(yè)銷售價格的對比，本項目一期商業(yè)的銷售均價可在600010000元/㎡之間進行設定。（1）租金最高水平：從上面兩張圖表中我們可以看出，對本項目有投資意向的中小型投資者，對本項目所能承受的最高總價主要集中在45萬以內，而面積主要集中在70㎡以內，㎡左右，而這里需要強調的兩點是：?8?5 產權式商鋪：40%?8?5 休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)：58%左右?8?5 商業(yè)廣場：18% —— 商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺效果和廣場資源，主要還是偏重于購物或餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)；這為本項目將來的成功，奠定了一定的基礎。利用各種展會及大型活動，帶動商家的經營，并定期舉行一些美食節(jié)或啤酒節(jié)以宣傳帶動人氣。開發(fā)商策略比對：24層40元/㎡?6?1月 1層40元/㎡?6?1月3F35元/月?6?1㎡只有6個商家在經營遠大荷蘭二期2008年以后人流及車流量統(tǒng)計 私家車 5303輛 4309輛附：南沿線農家樂人流量調查未來近2萬的常住人口 各種展會（總量多，但幾乎沒有形成有效支撐）海洋公園中國西部最大的海洋極地公園第二章項目市場調研結論分析 建筑規(guī)劃設計及調整建議我司認為本項目商業(yè)部分不能只單純的看做是主題公園的配套商業(yè)，應將商業(yè)與公園有機的結合起來，使商業(yè)也成為公園的一個組成部分，并發(fā)揮其最大的服務功能，滿足各類消費群體的消費需求。對于本項目所涉及到的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)定價這幾個方面的問題，在本報告中將有詳細的闡述。 我公司在大量詳實市場調研的基礎上（具體數據報告請參閱我司于2006年11月16日提交的《極地海洋世界商業(yè)項目市場調研報告》），結合項目在設計之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對本項目整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調整方案，目的是為后期的銷售、招商和運營管理提供保障。通過對本項目前期深入的市場調研及分析，我司基本明確了開發(fā)商在本項目上的盈利模式，并希望通過我司對商業(yè)運營的全程介入，為貴司創(chuàng)造本項目的利潤最大化！在本報告中所使用的數據，都為專項調研及補充調研得到的真實客觀數據，分析所使用的方式多為市場比較法及市場預期法。 商業(yè)品類研究增強趣味性及參與性，即是主題場館的有效補充，又是公園的一大亮點。因本項目是一個多業(yè)態(tài)組合的復合型商業(yè)項目，每種業(yè)態(tài)對于物業(yè)的要求有比較大的差異，所以這就對極地海洋世界的物業(yè)設計應滿足的相應功能提出了很高的要求。一、南沿線商業(yè)項目對比分析西南地區(qū)唯一的海洋主題公園海洋主題游園，配搭：購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿等有海洋主題公園為項目的支撐，通過各種配套的商業(yè)共同打造西部、成都旅游名片。競爭項目消費客群差異：遠大荷蘭調查項目 南草坪海霸王出租車 208輛 126輛三期2009年 ㎡ 未開盤 一期未具體確定水街 10萬左右 一期2005年12月分析：24層25元/㎡?6?1月項目 開發(fā)商在銷售方面的策略 開發(fā)商在招商方面的策略開發(fā)商在后期經營管理方面的措施小結：?8?5 專業(yè)市場：8% —— 在現階段本項目可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場；?8?5 零售、購物業(yè)態(tài)：31%左右?8?5 不帶租約的獨立商鋪：14%（1）這些投資者都是在對本項目并不了解的情況下做出的判斷，本項目商業(yè)的賣點及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本項目應有的商業(yè)價值；從左表可以看出，在商家還未對本項目有充分的理解和認識的情況下，商家目前就能承受60元/㎡?6?1月以內的租金，說明本項目對商家而言還是有很大的吸引力的。（1）銷售價格區(qū)間：5000 6% 25 取其中上限：8000左右 取其中上限：40左右經營者認為本項目適合經營的業(yè)態(tài)：其比例如右圖所示：其比例圖如圖所示：?8?5 參觀了解海洋、增長見識：%?8?5 超市、購物中心：%?8?5 火鍋：%?8?5 茶樓：27%通過對以上幾個方面的調研分析，我們可以看出，投資者、經營者和消費者對本項目的業(yè)態(tài)配比有如下的預期：分析：②超市、購物：19%面積 29870㎡ 3133㎡ 18325㎡ 4540㎡ 11231㎡ 5898㎡ 6000㎡ 2543㎡ 22560㎡ 32129㎡本項目原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：從以上的對比可以看出，設計之初對業(yè)態(tài)配比的考慮還是比較接近市場情況的，所以本項目在后期的重點應該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃方面。業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套） 其它旅游配套② 第二階段：項目二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開通，周邊及本項目住宅入住率的提高，其商業(yè)結構及業(yè)態(tài)組成會根據市場需求的變化而發(fā)生一定的改變。①定位闡述：階段 時間 形象定位 功能定位定性千萬不能在商圈成熟之前，就對商家及定位吹毛求疵，極力達到理想中完美的狀態(tài)，這是不現實的，也是悖離市場原則的。①主題旅游區(qū)（主題場館）購物及社區(qū)配套區(qū)我們通過對旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個段落：※ 三區(qū)2號樓（建筑面積3133㎡）定向招商為洋快餐（KFC/麥當勞/必勝客/其它）閑茶樓、保健按摩等①業(yè)態(tài)定位：餐飲※ 人造船舶區(qū)（面積不詳）每個版塊的定位及分析如下：②檔次定位：高檔海鮮酒樓物業(yè)主要由以下幾個部分構成：2層商業(yè)，局部34層，主要設計用途為餐飲/休閑/娛樂② 檔次定位：中檔次、大眾化※ 五區(qū)3號樓12③商家構成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等①業(yè)態(tài)定位：四維數碼影城④客群構成：區(qū)域內的消費者、本項目內居住人群、部分旅行社團隊游客、部分散客等本項目的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費者的消費習慣及偏好，項目建筑布局及動線設計等方面的具體情況，將項目分成三個大的功能板塊：在項目未來35年后，住宅及周邊消費需求的增長，發(fā)展社區(qū)配套商業(yè)。特色休閑娛樂區(qū)中檔消費區(qū)通過對項目不同時期應呈現不同的商業(yè)特點，利用一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)的對消費者形成吸引力，結合工程建設的周期及開發(fā)商資金利用等方面的考慮，我們將商業(yè)呈現的階段建議如下：縱觀現在成都周邊目的性消費的商業(yè)，我們認為大英死海的成功可以為這個項目提供一定的參考，利用本項目的水世界來吸引更多的消費者，而水世界本身也需要一些相應的商業(yè)來做配套。三、目標客戶定位（2）投資型③境外投資群體主題公園：將源源不斷的帶來消費者通過這些主力店/品牌店的經營，其不僅自帶人氣，還能夠帶動周邊商業(yè)的人氣。②國際、國內知名特色品牌餐飲商家；商鋪的目標消費群定位及分析?8?5 主題場館部分的消費者構成主要