【正文】 000 6% 506000 6% 30從左圖可以看出，㎡以內(nèi)，其中7000元/㎡左右的價格是這些經(jīng)營者最能接受的價格范圍。3 20 6% 4000租金收益計算法（按6%投資回報計算）：對于本項目的租金所能支撐的銷售價格，在第一個階段里不可能就能達到8%左右的投資回報率，而決定投資者對本項目的投資因素主要還是比較看好升值潛力，所以，我們可在制定銷售價格的時候，考慮將投資回報率設(shè)定在6%左右。三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析（2）此次所調(diào)查訪問的投資者大部分都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購買升值潛力為主，所以對價格的預(yù)期都會比較低。中小型投資者對于商鋪價格所能接受的范圍（2）分析：（1）各類型商鋪所占比重：?8?5 社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右休閑、娛樂、餐飲、購物是投資者認為本項目最應(yīng)擁有的商業(yè)類型。?8?5 社區(qū)商業(yè)：6% —— 在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)，但在項目的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對項目整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；?8?5 商業(yè)街區(qū)：32% —— 休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)為主的商業(yè)街區(qū)；二、投資者調(diào)研結(jié)論分析無論是從主題公園對消費者的吸引力還是公園的規(guī)模化特色化，放眼全成都，只有今后的華僑城歡樂谷及置信國色天香有一定的相似性外，本項目還找不到一個可類比的旅游地產(chǎn)項目，而且歡樂谷與國色天香的主題，與本項目的主題也有很大的差別。本項目在南沿線的區(qū)位雖離城最遠，但其定位并不是一個在南沿線范圍內(nèi)的商業(yè)項目，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)項目對比結(jié)果來看，本項目的優(yōu)勢非常明顯，除了擁有近60萬體量的住宅消費群體外，還有一個西南地區(qū)獨一無二的海洋極地主題公園，這個主題公園將來會為本項目的商業(yè)每年帶來300多萬的消費群體。嘎納印象現(xiàn)階段銷售價格由原定1萬元/㎡㎡，降價幅度較大本階段重點在招商，希望后期部分能夠?qū)崿F(xiàn)帶租約銷售，正在引進大的品牌商家，并在前3年不收取任何租金。遠大荷蘭現(xiàn)休閑娛樂餐飲區(qū)招商情況一般，購物天堂區(qū)基本空置。深長城 ㎡，現(xiàn)已在內(nèi)部開始接受預(yù)定，且未定何時開盤先定主力店（與人人樂超市已達成合作意向）及次主力店（大型品牌餐飲、休閑娛樂等商家），并給予12年免租期，本項目由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務(wù)。2層20元/月?6?1㎡嘎納遠大荷蘭從以上南沿線各個在售商業(yè)項目得銷售價格及租賃價格可以看出，商業(yè)價格的分布如下：1F45元/月?6?1㎡二期未定 均未銷售 除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售 1F4060元/月?6?1㎡ 12層6070元/月?6?1㎡預(yù)計1層租金在100元/月?6?1㎡左右 還沒有一家簽約項目 商業(yè)總體量 商業(yè)呈現(xiàn)時間 現(xiàn)階段銷售價格現(xiàn)階段銷售情況 現(xiàn)階段租賃價格 現(xiàn)階段租賃情況公交車 144輛 35輛可停車位 220個 30個調(diào)查地點 人南沿線世紀(jì)城以北（南草坪與南沿線交匯處）人南沿線世紀(jì)城以南（海霸王與南沿線交匯處）從上表所列消費群體對商業(yè)支撐的差異上來看，本項目是有別于南沿線其它商業(yè)項目的，在客群支撐方面，除公園自然吸引的游客外，由于項目的獨特性以及唯一性，將吸引眾多到達性或目的性消費客群，此點已通過現(xiàn)有案例（南沿線的南草坪、外婆家、壅雅山房等休閑商業(yè)；南亞風(fēng)情、綠野山珍、食圣生態(tài)園、海霸王等特色餐飲商業(yè)等），將直接證明到達性或目的性消費客群的潛力巨大。水街 商務(wù)應(yīng)酬及高端消費群體南沿線商務(wù)辦公消費群體及城南高端消費群 未來近3萬的常住人口 未來區(qū)域住戶（還未成熟）項目 目標(biāo)客群 消費者來源 消費者數(shù)量對商業(yè)的支撐嘎納印象 以婚慶為主題的歐洲商業(yè)街異域風(fēng)情配搭：餐飲、娛樂、休閑、購物、婚慶等 區(qū)域未來發(fā)展前景看好競爭項目定位規(guī)劃及優(yōu)勢差別：通過前期對南沿線商業(yè)情況的市場調(diào)研，我們可以看出，本項目不是一個傳統(tǒng)意義上的，僅限于南沿線這個區(qū)域的商業(yè)項目，它應(yīng)是一個立足于中國西南地區(qū)或中國西部這樣一個區(qū)域概念的旅游項目。本建議書增加了此部分的內(nèi)容，目的是為了使貴司能夠更好的了解西南旅游市場經(jīng)營的特性，能夠結(jié)合地域特點，找到適合本項目的經(jīng)營管理模式，使項目能夠在規(guī)劃前期，就考慮到后期的管理需求，著手開展一些鋪墊工作。本報告在對每種行業(yè)進行了深度的了解之后，提出了專門針對建筑規(guī)劃設(shè)計的調(diào)整建議，供貴司在進行產(chǎn)品調(diào)整時予以參考。我司會在本建議書中就此部分調(diào)整的內(nèi)容提出看法。使公園的服務(wù)功能豐富化，讓消費者有更多來這里消費的理由。 服務(wù)功能設(shè)計本項目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂行業(yè)，從SHOPPINGMALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內(nèi)，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營特色和特點。 商業(yè)定位研究同時需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報告理性數(shù)據(jù)，成都商業(yè)市場發(fā)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費者等經(jīng)營消費行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。本建議書就是建立在11月16日前關(guān)于消費者、投資者以及經(jīng)營者的調(diào)研分析基礎(chǔ)上，通過對產(chǎn)品、客群、投資與經(jīng)營等方面的研究分析，得出的定位及規(guī)劃建議。在本建議開始之前，我們對貴司在本項目上的盈利模式進行了如下的探討： 目錄前言第一章 本項目的相關(guān)研究商業(yè)定位研究商業(yè)品類研究服務(wù)功能設(shè)計規(guī)劃布局設(shè)計及調(diào)整建議建筑規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整建議后期物業(yè)經(jīng)營管理模式建議第二章項目市場調(diào)研結(jié)論分析一、南沿線商業(yè)項目對比分析競爭項目定位規(guī)劃及優(yōu)勢差別競爭項目消費客群差異價格及現(xiàn)狀比對開發(fā)商策略比對小結(jié)二、投資者調(diào)研結(jié)論分析商業(yè)形態(tài)組合配比中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好中小型投資者對于商鋪價格所能接受的范圍三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析租金承受范圍經(jīng)營者認為本項目的合理售價經(jīng)營者認為本項目適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)四、消費者調(diào)研結(jié)論分析消費者會在本項目消費的項目消費者來本項目消費的理由消費者想象中本項目應(yīng)右的消費場所消費者餐飲偏好消費者休閑偏好五、本項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析本項目的業(yè)態(tài)比例六、總結(jié)第三章項目定位研究一、項目分階段定位階段釋疑形象定位功能定位總結(jié)二、項目整體定位布局思路整體定位思路項目分區(qū)域定位項目整體定位布局三、目標(biāo)客戶定位購買商鋪的目標(biāo)群分析租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析商鋪的目標(biāo)消費群定位及分析四、客群消費機會分析唯一性和排他性吸引力資源整合區(qū)域中心第四章項目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)功能設(shè)計 以市場調(diào)研為依據(jù) 注重全局觀和開發(fā)商的整體利益 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議商業(yè)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)選擇參考規(guī)劃調(diào)整建議三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議商鋪面積劃分建議商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議硬件配置建議四、交通組織設(shè)計建議人流動線車流動線物流動線導(dǎo)識系統(tǒng)設(shè)置五、其它商業(yè)配套建議六、總結(jié)第五章 招商略案一、原則二、招商階段及目標(biāo)三、2007年前半年招商工作時間節(jié)點安排四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作內(nèi)容第六章后期經(jīng)營管理建議統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理投入費用借助外力共同打造其它建議第七章 總結(jié) 前言本項目是一個以主題公園為基礎(chǔ)，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)項目，本項目通過主題公園將各種服務(wù)機構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購物、休閑、娛樂、住宿等各種服務(wù)的一站式消費場所。開發(fā)商的主要利潤點主要來源于項目前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營及管理是保證項目開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。詳細研究請見下文。本項目的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對商業(yè)配套的需求、住宅及整個社區(qū)對商業(yè)配套的需求、項目自身在特色方面對商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，立足于南沿線未來35年內(nèi)的發(fā)展，打破傳統(tǒng)成都南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來510發(fā)展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對項目提出了分階段實現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請參見第三章第一節(jié)。我司對于每種品類的商業(yè)都進行了一定程度的研究，對其經(jīng)營特點、經(jīng)營范圍及經(jīng)營特色都有一定程度的掌握。在對每種業(yè)態(tài)所能提供的服務(wù)及本項目商業(yè)進行了通盤的考慮之后，我們對項目整體的服務(wù)功能定位及布局進行了一定的調(diào)整。如果不將商業(yè)地產(chǎn)從旅游項目概念中剝離出來，我們可以將項目再進行一次定位：西南地區(qū)最大的海洋極地公園，也是即將修建的亞洲最大的海洋極地公園，這個公園所能提供的功能除了參觀游園之外，還有配套的旅游設(shè)施，如休閑、娛樂、餐飲、住宿等多功能為一體的超大型復(fù)合業(yè)態(tài)的海洋主題公園。項目 定位 主力業(yè)態(tài) 項目優(yōu)勢比較深長城 社區(qū)性、城南區(qū)域性購物休閑中心社區(qū)配套配搭：購物中心、餐飲、商務(wù)、娛樂等 城南相對集中的高收入消費群體，對日常生活配套的商業(yè)需求從上面的表格我們可以看出：本項目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競爭項目，其競爭優(yōu)勢非常明顯。海洋公園 老、少、中、青等沒有限制旅行社團隊、散客、西南區(qū)域的消費者 近5000人/日的消費群體世紀(jì)城 全國各地會展及商務(wù)人群 會展近1000人/日的會展人群未來近3萬常住及商務(wù)辦公群體南沿線商務(wù)群體、城南高消費群體（總量少，無法支撐）調(diào)查時間段 11月22日（周四）14：00—16：00 11月22日（周四）14：00—16：00停車量（14：00停車情況） 36輛 17輛非機動車 1048輛 744輛深長城 10萬 一期2007年4月世紀(jì)城 50萬（一期14萬） 一期已全部呈現(xiàn)34層30元/月?6?1㎡ 只有4個商家在經(jīng)營，另有2個銀行營業(yè)點2F2030元/月?6?1㎡只有7號樓的24層已租賃2F40元/月?6?1㎡商業(yè)項目 銷售價格（報價）銷售價格（成交） 租賃價格（報價） 租賃價格（成交）水街 ㎡ ㎡左右 1層80元/㎡?6?1月印象 ㎡ ㎡ 1層45元/月?6?1㎡3層10元/月?6?1㎡未有具體的方案出臺前期使用貼牌方式與銅鑼灣進行合作，后期自行招商。水街除社區(qū)商業(yè)進行銷售外，純商業(yè)部分只租不售 為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作方式多樣，并為商家提供各種設(shè)備設(shè)施。開發(fā)商自主成立經(jīng)營管理公司，正以婚慶為主題進行招商，并極力打造成為婚慶定點場所。而且這個項目本身是一個目的性消費的項目，與世紀(jì)城過往型消費又有所不同。所以本項目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項目，消費者對其好奇性及期待程度都比較高。商業(yè)形態(tài)組合配比?8?5 購物中心：31% —— 以購物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；?8?5 旅游商業(yè)：4% —— 旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等類型的商業(yè)；?8?5 旅游紀(jì)念品：4%左右?8?5 帶租約的獨立商鋪：46%這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報的商業(yè)項目，所以本項目有部分可考慮以產(chǎn)權(quán)式或帶租約的方式進行銷售。分析：租金承受范圍根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，本項目首期租金設(shè)定范圍應(yīng)在40元/㎡?6?1月左右。樓層 租金價格（元/㎡?6?1月） 投資回報率 相應(yīng)支撐的銷售價格（元/㎡） 14層均價（元/㎡）4 20 6% 4000其所能承受的租金范圍如下：7000 6% 35說明：本部份的內(nèi)容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細的分析，此處不作為重點進行闡述。?8?5 休閑、娛樂、餐飲：%?8?5 社區(qū)配套商業(yè)：%消費者會在本項目消費的項目：?8?5 文化、健身中心、運動場所：%從大的類別上來看，餐飲、休閑、娛樂和文化健身運動等場所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購物占了15%的比重。消費者來本項目消費的理由：?8?5 交通方便、設(shè)施齊全、其它：%業(yè)態(tài)比例：?8?5 游泳館、健身中心、運動場所：%消費者餐飲偏好：?8?5 小吃：%?8?5 各國美食：%?8?5 水吧：16%?8?5 游泳：4%五、本項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：?8?5 經(jīng)營者最希望到本項目經(jīng)營的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認為的比例基本相同；通過分析，我們將三者對本項目業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：（2） 購物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，%；（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計，那么從以上的分析，我們可以得出，本項目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：④社區(qū)配套：7%從本項目現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場館部分，詳細面積如下：除去原設(shè)計中酒店式公寓（）及產(chǎn)權(quán)式酒店（㎡）的面積。業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購物 社區(qū)配套其它旅游配套面積 43127㎡左右 22560㎡ 8543㎡建議面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右但是我們應(yīng)該看到，無論消費者還是投資者及經(jīng)營者，其對本項目真正的需求還沒有完全的認識到，且其個人偏好也存在著比較大的差異，所以現(xiàn)階段調(diào)研所得出的結(jié)論，僅能用做本項目商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：第三章 項目定位研究① 第一個階段：項目主題場館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經(jīng)營后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒有達到70%的入住率、地鐵未開通之前這個時期，稱