【正文】 社區(qū)配套） 其它旅游配套我們將本項目后期運營發(fā)展，根據市場發(fā)展狀況，具體按時間周期劃分為兩個階段，如下表述：“休閑樂園”整體定位思路：每段落的定位及分析如下：③商家構成：旅游紀念品、四川土特產、食品飲料店、24小時便利店、精美特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精美小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂項目等（3）板道大街（建筑面積：17129㎡）每個版塊的定位及分析如下：※ 五區(qū)3號樓13①業(yè)態(tài)定位：大型購物中心、超市、百貨以商業(yè)自身的業(yè)態(tài)特色、項目環(huán)境及主題公園的帶動，發(fā)展特色休閑娛樂商業(yè)。一般高檔次的商家所要求的經營環(huán)境及景觀相對較高，所以可將資源最好的商業(yè)區(qū)用做高檔商業(yè)。但是這里有一點需要說明的是：水世界的興建不一定非要與二期商業(yè)同步進行，可根據主場館營業(yè)后的經營情況，適當的提前。這部分的投資群體不僅是我們的目標投資者，還是本項目未來特色商業(yè)區(qū)的目標經營者。（1）品牌/主力店這部分商家除了比較有實力外，對南沿線的消費情況也非常的了解，其自身的品牌對消費者也有一定的號召力。（4） 來自全國各地甚至世界各地的旅游消費散客客群類型 投資者 經營者商業(yè)消費者與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費市場潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費經濟前景，打造一個可以連接終端消費者的新市場。?8?5 遵循旅游地產商業(yè)規(guī)劃科學依據及理念項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃應充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無論是從商家經營的品類，還是其經營的檔次，都需要考慮到市場需求的復雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點位，將是本項目規(guī)劃的重點。休閑特色餐飲：20000㎡左右ATM/銀行、郵局、特色服務、游客服務中心等。而2號樓的休閑和酒店部分又比較搭配未來二期所要呈現(xiàn)的水世界和電影院，其都是偏重于夜晚型消費的業(yè)態(tài)，能夠形成一種良好的互補。這樣不論是劃大劃小，都保證能有獨立產權，這樣一來就可以保障開發(fā)商在今后的銷售難度降低，回款速度加快，減少開發(fā)風險。人流動線如同一個生命組織的血管，人走到哪里，哪里的商業(yè)才能存活發(fā)展。所以在車流動線上，要充分考慮到每個區(qū)域的商業(yè)都盡量要有車量能到達的交通動線。因本項目地處位置相對偏僻，在近幾年甚至未來地鐵修通后，主要的消費者還是會依靠車輛達到本項目，所以本項目有必要在各個路口及公交站臺都設立比較醒目的大型指示系統(tǒng)（如圖中綠色部分所示）。通過對項目的研究，我司建議將本圖紅色部分也修建成能夠停放車輛的停車場，以增大停車數量。組織各類活動、題材進行廣告宣傳促進招商；目標：完成招商率達60%此時可以聯(lián)合已入場商家開展形式多樣的促銷活動，營造項目商氣，增強項目影響力，促進尾盤銷售及招商。具體時間節(jié)點安排如下：③、擬定廣宣及PR活動方案工作內容:執(zhí)行周期：1月3—1月3日另：需要說明的是，本部分的招商率要達到100%，需將銷售大廳及貴公司辦公所占的面積扣除出來。 繼續(xù)加強商源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率。協(xié)助簽約商家進入裝修及后期經營管理及物業(yè)管理階段。目標：a、與23家主力店達成合作意向，并爭取簽訂合作協(xié)議招商不是目的，招商只是實現(xiàn)銷售的一種手段，最終的目的是為了體現(xiàn)和提升商業(yè)價值從而能夠實現(xiàn)最終銷售。因成都現(xiàn)在已經是中國私家車擁有量的第三大城市，無論是從現(xiàn)狀還是從未來的發(fā)展來看，到本項目消費的絕大部分客群都是驅車前來，這個情況從南沿線現(xiàn)有的休閑餐飲商家那里就可以看到，所以對停車場的要求就會比較高。四、交通組織設計建議從后期銷售的難度來看，大面積的商鋪因其總價過高，對投資者的投資能力要求會比較多，考慮到銷售回款的速度及銷售難度，建議本項目的所有商鋪均按小面積商鋪的形式進行報規(guī)，待進入銷售階段，可按投資者的實際需求重新劃分商鋪組合。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號樓及2號樓之間的檔次上來看，1號樓的定位是高端休閑會所，且要求獨立性比較強，而2號樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動。（4）零售類：其它旅游配套：6900㎡左右面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右?8?7 對于項目的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場后，還需要一個比較長的周期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將項目各個區(qū)域呈現(xiàn)的時間進行一個劃分，即在一定的時間內，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差別，待市場逐漸成熟后，再通過改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對商家逐步進行調整，最終達到預期的效果？充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分建筑規(guī)劃設計和服務功能設計吸引力在未來5年后，項目及周邊住宅項目入住率提高后，常住人口也將是本項目社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費群體。還有一部分就是一些學校、機關、企事業(yè)單位的團體參觀。本項目未來的消費群體構成比較復雜，但經過梳理主要應有以下幾個群體組成：③成都知名高端餐飲品牌商家。核心品牌店：確定項目的商業(yè)品質及檔次，并可自帶消費者成都地產業(yè)的發(fā)展在近幾年已有相當的外資機構進入，現(xiàn)在通過我司其它項目的銷售窗口了解到，有很多海外的熱錢正在成都尋找投資項目，投資金額都比較大，這些投資群體除了對項目所處地段比較看重外，對項目本身的發(fā)展?jié)摿σ彩挚粗?。購買商鋪的目標群分析需要說明的是，在規(guī)劃水世界作為第二階段亮相，將使海洋公園“白日游園”的過境型旅游行為模式擴展為“白日游園，夜晚休憩”的滯留型旅游行為模式，加大了延長商業(yè)運營時間的可能，同時，也為海洋公園提供更多具有旅游休閑類型的消費項目，將旅游客群的范圍進一步擴大，并使商業(yè)經營利潤提高變?yōu)榭赡?。也分為一、二期逐步呈現(xiàn)。休閑娛樂餐飲區(qū)?8?5 旅游板塊：②檔次定位：中檔① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲五區(qū)3號樓12③客群構成：高端旅行社團隊游客、部分高端散客、高端商務散客在這三個版塊里，主場館所連接的輪船會由海昌集團自營，五區(qū)一號樓主要以高檔次的有水休閑娛樂會所組成，其區(qū)位如圖所示：④客群構成：部分旅行社團隊游客、散客、大成都及華陽周邊食客、休閑群體定點三：旅游大道22號樓特色休閑娛樂區(qū)遠大荷蘭水街就是一個失敗的案例，開發(fā)商在前期市場還沒有形成之前，對商家的檔次及品牌的要求過高，脫離了現(xiàn)實的市場情況，失去了成功招商的最好時機，導致現(xiàn)在的凄涼狀況。“游園經濟”“主題公園”面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物 水世界、電影院③旅游紀念品：7%?8?5 投資者認為本項目應有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對社區(qū)配套及旅游紀念品并不是太看好；?8?5 中餐：%?8?5 休閑、娛樂、餐飲：%四、消費者調研結論分析6000 6% 30租金收益計算法（按6%投資回報計算）：（2）此次所調查訪問的投資者大部分都為中小型投資者，其投資能力與所能承受的價格與大宗投資者還有所不同，其投資心理主要還是以購買升值潛力為主，所以對價格的預期都會比較低。?8?5 社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右二、投資者調研結論分析遠大荷蘭嘎納二期未定 均未銷售 除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售 1F4060元/月?6?1㎡公交車 144輛 35輛水街 商務應酬及高端消費群體南沿線商務辦公消費群體及城南高端消費群 本報告在對每種行業(yè)進行了深度的了解之后，提出了專門針對建筑規(guī)劃設計的調整建議，供貴司在進行產品調整時予以參考。本項目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂行業(yè)，從SHOPPINGMALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內，每種商業(yè)品類都有各自的經營特色和特點。在本建議開始之前，我們對貴司在本項目上的盈利模式進行了如下的探討： 前言在對每種業(yè)態(tài)所能提供的服務及本項目商業(yè)進行了通盤的考慮之后，我們對項目整體的服務功能定位及布局進行了一定的調整。從上面的表格我們可以看出：本項目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數量都明顯高于其他區(qū)域競爭項目，其競爭優(yōu)勢非常明顯。深長城 10萬 一期2007年4月2F40元/月?6?1㎡3層10元/月?6?1㎡開發(fā)商自主成立經營管理公司，正以婚慶為主題進行招商，并極力打造成為婚慶定點場所。?8?5 購物中心：31% —— 以購物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；?8?5 帶租約的獨立商鋪：46%租金承受范圍4 20 6% 4000說明：本部份的內容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細的分析，此處不作為重點進行闡述。?8?5 文化、健身中心、運動場所：%業(yè)態(tài)比例：?8?5 各國美食：%通過分析，我們將三者對本項目業(yè)態(tài)的預期比例圖示意如下：從本項目現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場館部分，詳細面積如下：建議面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右① 第一個階段：項目主題場館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經營后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內的住宅還沒有達到70%的入住率、地鐵未開通之前這個時期，稱為本項目的第一個商業(yè)階段，時間跨度約為35年。本公園除了能夠看到新奇的海洋動物，了解科普知識外，還是一個集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園?？偨Y：（1）版塊分區(qū)：（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）※ 三區(qū)2號樓：（建筑面積：3133㎡）④客群構成：旅行社團隊游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費者、旅行社團隊游客、散客、未來社區(qū)的住戶等版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域將會修建一些人造的船舶，供商業(yè)使用）。本部分的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個酒店?！?五區(qū)2號樓（建筑面積：4540㎡）①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲②檔次定位：大眾要達到這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等方面進行充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)模（體量）還要達到一定的量級才能自成一個擁有聚集效應的商業(yè)圈。屬于呈現(xiàn)時間可提前可推后的部分，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場館對商業(yè)的支撐外，還有就是開發(fā)商在工程、人員、資金及資源方面的安排是否能夠協(xié)調。除了南沿線潛在的一些投資者外，大成都范圍內還有很多的商家準備通過購買商鋪進行擴張，本項目將會是一個比較不錯的選擇。租賃使用商鋪的目標群分析這部分商家是擁有國際國內知名品牌的商家，對本項目而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動本項目其它商業(yè)的招商，還能夠為本項目的商業(yè)帶來價值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開發(fā)商的利潤最大化。（5） 本項目及周邊未來的常住人群及辦公商務群體這些參觀群體在第一個階段里，是本項目商業(yè)部分的主要消費群體，眾多商家在這個階段里剛剛開始在這里經營，還沒有被廣大的市場所知曉，只有依托大量的參觀游園消費者到這里來隨機性的消費，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠項目所營造的經營環(huán)境來吸引消費者之外，還需要通過自身的經營特色來打動消費者，使消費者再次來這里消費?？腿航M成 自營型 30%左右 定向招商的品牌店 20%左右第一階段?8?5 突出項目及商業(yè)的獨有經營特色售樓部餐廳：3133㎡業(yè)態(tài)選擇參考：二、招商階段及目標：根據項目銷售開盤前所需支撐，針對性引進主力店和品牌店，按“先引后招”策略開展招商工作；工作內容：招商活動準備期：一個月左右（2007年1月）根據招商總體方案制定廣告宣傳及公關活動方案，包括媒體投放計劃、項目招商新聞發(fā)布會活動方案。①擬定商環(huán)境包裝方案及實施?8?5 戶外導視、區(qū)域包裝方案設計（圍墻、燈標旗、燈箱路牌等）；含項目招商策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金價格體系、物/人流動線設計、物業(yè)分割劃分等等。工作內容：根據項目銷售情況進行業(yè)主委托招商或多業(yè)權整合招商的簽約；時間：2007年1月2007年5月五個月一、原則：物流動線的設計也要考慮到每個區(qū)域內的商鋪可到達性的問題，所以也必須考慮在內部通道上采用雙向的設計。本項目的車流動線主要由幾個停車場的位置來進行連接，如左圖所示。合計：㎡左右業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套問題4：如何科學的看待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經營規(guī)劃理念及成果商鋪的目標消費群定位及分析②國際、國內知名特色品牌餐飲商家；主題公園：將源源不斷的帶來消費者③境外投資群體三、目標客戶定位縱觀現(xiàn)在成都周邊目的性消費的商業(yè)，我們認為大英死海的成功可以為這個項目提供一定的參考，利用本項目的水世界來吸引更多的消費者，而水世界本身也需要一些相應的商業(yè)來做配套。中檔消費區(qū)特色休閑娛樂區(qū)本項目的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費者的消費習慣及偏好，項目建筑布局及動線設計等方面的具體情況，將項目分成三個大的功能板塊：①業(yè)態(tài)定位：四維數碼影城※ 五區(qū)3號樓122層商業(yè)，局部34層，主要設計用途為餐飲/休閑/娛樂②檔次定位：高檔海鮮酒樓※ 人造船舶區(qū)（面積不詳）閑茶樓、保健按摩等定向招商為洋快餐（KFC/麥當勞/必勝客/其它）購物及社區(qū)配套區(qū)千萬不能在商圈成熟之前，就對商家及定位吹毛求疵，極力達到理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實的，也是悖離市場原則的。①定位闡述：業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套） 其它旅游配套本項目原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：②超市、購物：19%通過對以上幾個方面的調研分析，我們可以看出，投資者、經營者和消費者對本項目的業(yè)態(tài)配比有如下的預期：?8?5 火鍋：%?8?5 參觀了解海洋、增長見識：%其比例如右圖所示：5