【正文】 方面的具體情況，將項(xiàng)目分成三個(gè)大的功能板塊：布局圖如下：項(xiàng)目整體定位布局①業(yè)態(tài)定位：酒店式公寓④客群構(gòu)成：區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者、本項(xiàng)目內(nèi)居住人群、部分旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分散客等②檔次定位：大眾（6）購物中心（建筑面積：22560㎡）③商家構(gòu)成：由一個(gè)運(yùn)營商來經(jīng)營①業(yè)態(tài)定位：四維數(shù)碼影城④客群構(gòu)成：目的性消費(fèi)的群體②檔次定位：中檔（4）水世界（建筑面積：6000㎡）③商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客② 檔次定位：中高檔※ 五區(qū)3號(hào)樓12③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、休閑游客② 檔次定位：中檔次、大眾化※ 五區(qū)2號(hào)樓（建筑面積：4540㎡）2層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂2層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂2層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂12層為臨湖商業(yè)，34層為酒店※ 五區(qū)3號(hào)樓13※ 五區(qū)3號(hào)樓11物業(yè)主要由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：本部分的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個(gè)酒店。②檔次定位：大眾※ 人造船舶區(qū)②檔次定位：高檔海鮮酒樓※ 主場(chǎng)館及輪船③商家構(gòu)成：一個(gè)高端休閑商務(wù)會(huì)所或由高端餐飲、娛樂、休閑、保健、SPA等商家組合而成①業(yè)態(tài)定位：休閑會(huì)所、有水休閑、娛樂會(huì)所等每個(gè)版塊的定位及分析如下：版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域?qū)?huì)修建一些人造的船舶，供商業(yè)使用）。版塊二：五區(qū)一號(hào)樓（本區(qū)域價(jià)值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨(dú)立的車流動(dòng)線及人造海洋景觀）。版塊一：主場(chǎng)館及輪船（由海昌集團(tuán)自營高檔海鮮酒樓）?！?人造船舶區(qū)（面積不詳）※ 五區(qū)1號(hào)樓（建筑面積4540㎡）（2）漁人碼頭③商家構(gòu)成：高端特色餐飲、高端海鮮城、國際國內(nèi)中高端餐飲品牌商等①業(yè)態(tài)定位：餐飲④客群構(gòu)成：旅行社團(tuán)隊(duì)游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費(fèi)者、旅行社團(tuán)隊(duì)游客、散客、未來社區(qū)的住戶等②檔次定位：特色化、大眾化※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分閑茶樓、保健按摩等②檔次定位：特色化、大眾化※ 臨南沿線部分：②檔次定位：?叨耍ㄈ繾ㄓ啾岬納碳遙?③商家構(gòu)成：國際、國內(nèi)知名品牌餐飲※ 三區(qū)2號(hào)樓：（建筑面積：3133㎡）定向招商為一高檔餐飲定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定向招商為一高端餐飲在這四個(gè)部分里，有四個(gè)點(diǎn)屬于定點(diǎn)定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個(gè)點(diǎn)分布如下圖：※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分 （合計(jì)：15525㎡左右）我們通過對(duì)旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個(gè)段落：※ 三區(qū)2號(hào)樓（建筑面積3133㎡）（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）通過上述對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的定位之后，我們對(duì)項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行了定位。休閑娛樂餐飲區(qū)購物及社區(qū)配套區(qū)主題旅游區(qū)⑤休閑娛樂餐飲區(qū)（兩個(gè)相對(duì)較為集中的區(qū)域）③購物及社區(qū)配套區(qū)（SHOPPINGMALL）①主題旅游區(qū)（主題場(chǎng)館）（1）版塊分區(qū)：二、項(xiàng)目整體定位布局思路：我們應(yīng)該吸取遠(yuǎn)大的教訓(xùn)，使本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)檔次構(gòu)成層次化、豐富化，最終達(dá)到合理布局。千萬不能在商圈成熟之前，就對(duì)商家及定位吹毛求疵，極力達(dá)到理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實(shí)的，也是悖離市場(chǎng)原則的。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時(shí)還未成熟之前，商家為了生存，會(huì)有一些業(yè)態(tài)或檔次與項(xiàng)目定位之初的規(guī)劃不相符。第二階段 未來510年 “城市化”+“居住化” “功能化”+“實(shí)用化” 功能性商業(yè)階段 時(shí)間 形象定位 功能定位定性總結(jié)：這些都能夠讓各個(gè)階層的消費(fèi)者參與進(jìn)來及尋找到樂趣，還可按各自所需尋找到適合自己的項(xiàng)目。從南沿線及大成都現(xiàn)有的所有旅游商業(yè)項(xiàng)目來看，無論那些商業(yè)項(xiàng)目如何打這兩張牌，其都缺乏了一個(gè)真正意義上能夠?qū)⑾M(fèi)者吸引住的主題公園，從之前旅游項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告中就可以看出，真正在后期經(jīng)營的比較好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都是有一個(gè)永恒不變的主題——花/野生動(dòng)物/溫泉/休閑/水/生態(tài)，本項(xiàng)目的主題除了新奇的海洋動(dòng)物，還有科普知識(shí)、異國情調(diào)的建筑群落、良好的生態(tài)、人造的湖面及參與性極強(qiáng)的商業(yè)，如：四維影院、水世界、購物中心、開放式的露天表演等等?！绑w驗(yàn)型經(jīng)濟(jì)”幾乎是所有商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)提到的一個(gè)運(yùn)營概念，但是我們應(yīng)該看到，真正能夠做到體驗(yàn)型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象”也在提到體驗(yàn)型及游園型，但是其只能依托其自身所營造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個(gè)最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園。①定位闡述：其運(yùn)做理念在第一個(gè)階段應(yīng)該是“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”+“游園經(jīng)濟(jì)”的類型。本公園除了能夠看到新奇的海洋動(dòng)物，了解科普知識(shí)外，還是一個(gè)集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。除了包含在本項(xiàng)目內(nèi)的海洋基地館等幾大主題場(chǎng)館，項(xiàng)目的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等部分也是公園的一個(gè)組成部分。①定位闡述：（注：本定位主題作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據(jù)市場(chǎng)的成熟情況做具體升級(jí)。本項(xiàng)目整體的形象定位為：“主題公園”+“休閑樂園”。② 第二階段：項(xiàng)目二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開通，周邊及本項(xiàng)目住宅入住率的提高，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)組成會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求的變化而發(fā)生一定的改變。① 第一個(gè)階段：項(xiàng)目主題場(chǎng)館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經(jīng)營后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒有達(dá)到70%的入住率、地鐵未開通之前這個(gè)時(shí)期，稱為本項(xiàng)目的第一個(gè)商業(yè)階段，時(shí)間跨度約為35年。階段釋疑：第三章 項(xiàng)目定位研究業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套） 其它旅游配套休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：六、總結(jié)：但是我們應(yīng)該看到，無論消費(fèi)者還是投資者及經(jīng)營者，其對(duì)本項(xiàng)目真正的需求還沒有完全的認(rèn)識(shí)到，且其個(gè)人偏好也存在著比較大的差異，所以現(xiàn)階段調(diào)研所得出的結(jié)論，僅能用做本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。從以上的對(duì)比可以看出，設(shè)計(jì)之初對(duì)業(yè)態(tài)配比的考慮還是比較接近市場(chǎng)情況的，所以本項(xiàng)目在后期的重點(diǎn)應(yīng)該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃方面。建議面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右正確的業(yè)態(tài)配比值還應(yīng)根據(jù)科學(xué)的測(cè)算方式推算出來，本報(bào)告根據(jù)現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)比較通用的方式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況及市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，建議本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比如下：面積 43127㎡左右 22560㎡ 8543㎡本項(xiàng)目原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購物 社區(qū)配套其它旅游配套那么根據(jù)以上的測(cè)算，各種業(yè)態(tài)所占的面積比例如下：除去原設(shè)計(jì)中酒店式公寓（）及產(chǎn)權(quán)式酒店（㎡）的面積。面積 29870㎡ 3133㎡ 18325㎡ 4540㎡ 11231㎡ 5898㎡ 6000㎡ 2543㎡ 22560㎡ 32129㎡從本項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場(chǎng)館部分，詳細(xì)面積如下：即：④社區(qū)配套：7%②超市、購物：19%（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計(jì)，那么從以上的分析，我們可以得出，本項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：（4） 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的比例為6%、6%、10%不等，%；（2） 購物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，%；分析：通過分析，我們將三者對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：而且來這里消費(fèi)的主要原因還是因?yàn)檫@里的設(shè)備設(shè)施齊全，能夠放松休閑。?8?5 經(jīng)營者最希望到本項(xiàng)目經(jīng)營的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認(rèn)為的比例基本相同；通過對(duì)以上幾個(gè)方面的調(diào)研分析，我們可以看出，投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比有如下的預(yù)期：?8?5 游泳：4%五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：?8?5 冷飲店：13%?8?5 水吧：16%?8?5 茶樓：27%?8?5 各國美食：%?8?5 洋快餐：%?8?5 小吃：%?8?5 火鍋：%消費(fèi)者餐飲偏好：?8?5 住宿：%?8?5 游泳館、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：%?8?5 超市、購物中心：%業(yè)態(tài)比例：?8?5 購物、購買紀(jì)念品：%?8?5 交通方便、設(shè)施齊全、其它：%?8?5 參觀了解海洋、增長見識(shí)：%消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由：這說明本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，應(yīng)從市場(chǎng)消費(fèi)需求入手，將各種業(yè)態(tài)所占面積的比值盡量優(yōu)化。從大的類別上來看，餐飲、休閑、娛樂和文化健身運(yùn)動(dòng)等場(chǎng)所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購物占了15%的比重。其比例圖如圖所示：?8?5 文化、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：%?8?5 餐飲、休閑娛樂、大型會(huì)所：%消費(fèi)者會(huì)在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目：其比例如右圖所示：?8?5 社區(qū)配套商業(yè)：%?8?5 旅游相關(guān)配套/旅游紀(jì)念品專賣：%?8?5 休閑、娛樂、餐飲：%經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)：說明：本部份的內(nèi)容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細(xì)的分析，此處不作為重點(diǎn)進(jìn)行闡述。9000 6% 457000 6% 355000 6% 25 取其中上限：8000左右 取其中上限：40左右其所能承受的租金范圍如下：從經(jīng)營者對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期上可以看出，其所能承受的首期租金范圍按6%的投資回報(bào)率計(jì)算在2550元/㎡?6?1月之間。（1）銷售價(jià)格區(qū)間：4 20 6% 40002 2030 6% 40006000樓層 租金價(jià)格（元/㎡?6?1月） 投資回報(bào)率 相應(yīng)支撐的銷售價(jià)格（元/㎡） 14層均價(jià)（元/㎡）（2）分析：根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，本項(xiàng)目首期租金設(shè)定范圍應(yīng)在40元/㎡?6?1月左右。從左表可以看出，在商家還未對(duì)本項(xiàng)目有充分的理解和認(rèn)識(shí)的情況下，商家目前就能承受60元/㎡?6?1月以內(nèi)的租金，說明本項(xiàng)目對(duì)商家而言還是有很大的吸引力的。租金承受范圍（1）這些投資者都是在對(duì)本項(xiàng)目并不了解的情況下做出的判斷，本項(xiàng)目商業(yè)的賣點(diǎn)及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值；分析：這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目有部分可考慮以產(chǎn)權(quán)式或帶租約的方式進(jìn)行銷售。?8?5 不帶租約的獨(dú)立商鋪：14%?8?5 帶租約的獨(dú)立商鋪：46%中小型投資者對(duì)于商鋪類型的投資偏好?8?5 旅游紀(jì)念品：4%左右?8?5 零售、購物業(yè)態(tài)：31%左右（2）分析：?8?5 旅游商業(yè)：4% —— 旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等類型的商業(yè)；?8?5 專業(yè)市場(chǎng)：8% —— 在現(xiàn)階段本項(xiàng)目可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場(chǎng)；?8?5 購物中心：31% —— 以購物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；（1）其中各類型的商業(yè)所占比重如下：商業(yè)形態(tài)組合配比所以本項(xiàng)目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項(xiàng)目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)其好奇性及期待程度都比較高。而且這個(gè)項(xiàng)目本身是一個(gè)目的性消費(fèi)的項(xiàng)目，與世紀(jì)城過往型消費(fèi)又有所不同。小結(jié)：開發(fā)商自主成立經(jīng)營管理公司，正以婚慶為主題進(jìn)行招商，并極力打造成為婚慶定點(diǎn)場(chǎng)所。水街除社區(qū)商業(yè)進(jìn)行銷售外，純商業(yè)部分只租不售 為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作方式多樣，并為商家提供各種設(shè)備設(shè)施。前期使用貼牌方式與銅鑼灣進(jìn)行合作，后期自行招商。世紀(jì)城價(jià)格低開高走，㎡左右不收取固定租金，與商家進(jìn)行營業(yè)額提成制，管理費(fèi)另計(jì)。未有具體的方案出臺(tái)項(xiàng)目 開發(fā)商在銷售方面的策略 開發(fā)商在招商方面的策略開發(fā)商在后期經(jīng)營管理方面的措施3層10元/月?6?1㎡3層35元/月?6?1㎡ 1層30元/月?6?1㎡印象 ㎡ ㎡ 1層45元/月?6?1㎡24層25元/㎡?6?1月水街 ㎡ ㎡左右 1層80元/㎡?6?1月世紀(jì)城 12層1萬元/㎡ ㎡ 部分按營業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成 部分按營業(yè)額20%的比例進(jìn)行提成商業(yè)項(xiàng)目 銷售價(jià)格（報(bào)價(jià)）銷售價(jià)格（成交） 租賃價(jià)格（報(bào)價(jià)） 租賃價(jià)格（成交）分析：2F40元/月?6?1㎡2F3000元/㎡左右銷售情況未達(dá)到20% 對(duì)外報(bào)價(jià)：2F2030元/月?6?1㎡只有7號(hào)樓的24層已租賃水街 10萬左右 一期2005年12月34層30元/月?6?1㎡ 只有4個(gè)商家在經(jīng)營，另有2個(gè)銀行營業(yè)點(diǎn)三期未定 起價(jià)5500元/平方米，均價(jià)約8000元/平方米一期部分12層銷售80%左右，現(xiàn)銷售34層商業(yè)，總體銷售未過半。世紀(jì)城 50萬（一期14萬） 一期已全部呈現(xiàn)三期2009年 ㎡ 未開盤 一期未具體確定深長城 10萬 一期2007年4月價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)：非機(jī)動(dòng)車 1048輛 744輛出租車 208輛 126輛停車量（14：00停車情況） 36輛 17輛數(shù)量 自帶車位 100個(gè) 200個(gè)調(diào)查時(shí)間段 11月22日（周四）14：00—16：00 11月22日（周四）14：00—16：00調(diào)查項(xiàng)目 南草坪海霸王未來近10萬常住人口 婚慶主題（總量少需求小，無法支撐）未來近3萬常住及商務(wù)辦公群體南沿線商務(wù)群體、城南高消費(fèi)群體（總量少，無法支撐）遠(yuǎn)大荷蘭世紀(jì)城 全國各地會(huì)展及