【正文】 方面的具體情況，將項目分成三個大的功能板塊：布局圖如下：項目整體定位布局①業(yè)態(tài)定位：酒店式公寓④客群構成：區(qū)域內的消費者、本項目內居住人群、部分旅行社團隊游客、部分散客等②檔次定位：大眾（6）購物中心（建筑面積：22560㎡）③商家構成：由一個運營商來經營①業(yè)態(tài)定位：四維數碼影城④客群構成：目的性消費的群體②檔次定位：中檔（4）水世界（建筑面積：6000㎡）③商家構成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲④ 客群構成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、中高端商務散客、休閑游客② 檔次定位：中高檔※ 五區(qū)3號樓12③ 商家構成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲④ 客群構成：部分中高端旅行社團隊游客、部分中高端散客、休閑游客② 檔次定位：中檔次、大眾化※ 五區(qū)2號樓（建筑面積：4540㎡）2層商業(yè)，局部34層，主要設計用途為餐飲/休閑/娛樂2層商業(yè)，局部34層，主要設計用途為餐飲/休閑/娛樂2層商業(yè)，局部34層，主要設計用途為餐飲/休閑/娛樂12層為臨湖商業(yè)，34層為酒店※ 五區(qū)3號樓13※ 五區(qū)3號樓11物業(yè)主要由以下幾個部分構成：本部分的商業(yè)主要分為兩個版塊，高檔餐飲版塊及中高檔休閑娛樂版塊，還有一個酒店。②檔次定位：大眾※ 人造船舶區(qū)②檔次定位：高檔海鮮酒樓※ 主場館及輪船③商家構成：一個高端休閑商務會所或由高端餐飲、娛樂、休閑、保健、SPA等商家組合而成①業(yè)態(tài)定位：休閑會所、有水休閑、娛樂會所等每個版塊的定位及分析如下：版塊三：人造船舶區(qū)（本區(qū)域將會修建一些人造的船舶，供商業(yè)使用）。版塊二：五區(qū)一號樓（本區(qū)域價值最大的商業(yè)物業(yè)，擁有獨立的車流動線及人造海洋景觀）。版塊一：主場館及輪船（由海昌集團自營高檔海鮮酒樓）?！?人造船舶區(qū)（面積不詳）※ 五區(qū)1號樓（建筑面積4540㎡）（2）漁人碼頭③商家構成：高端特色餐飲、高端海鮮城、國際國內中高端餐飲品牌商等①業(yè)態(tài)定位：餐飲④客群構成：旅行社團隊游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費者、旅行社團隊游客、散客、未來社區(qū)的住戶等②檔次定位：特色化、大眾化※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分閑茶樓、保健按摩等②檔次定位：特色化、大眾化※ 臨南沿線部分：②檔次定位：?叨耍ㄈ繾ㄓ啾岬納碳遙?③商家構成：國際、國內知名品牌餐飲※ 三區(qū)2號樓：（建筑面積：3133㎡）定向招商為一高檔餐飲定向招商為洋快餐（KFC/麥當勞/必勝客/其它）定向招商為洋快餐（KFC/麥當勞/必勝客/其它）定向招商為一高端餐飲在這四個部分里，有四個點屬于定點定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個點分布如下圖：※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分 （合計：15525㎡左右）我們通過對旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個段落：※ 三區(qū)2號樓（建筑面積3133㎡）（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）通過上述對項目市場的定位之后，我們對項目每個區(qū)域的商業(yè)進行了定位。休閑娛樂餐飲區(qū)購物及社區(qū)配套區(qū)主題旅游區(qū)⑤休閑娛樂餐飲區(qū)（兩個相對較為集中的區(qū)域）③購物及社區(qū)配套區(qū)（SHOPPINGMALL）①主題旅游區(qū)（主題場館）（1）版塊分區(qū)：二、項目整體定位布局思路：我們應該吸取遠大的教訓，使本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)檔次構成層次化、豐富化，最終達到合理布局。千萬不能在商圈成熟之前，就對商家及定位吹毛求疵，極力達到理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實的，也是悖離市場原則的。究其原因我們可以理解到，前期商圈正在形成之時還未成熟之前，商家為了生存，會有一些業(yè)態(tài)或檔次與項目定位之初的規(guī)劃不相符。第二階段 未來510年 “城市化”+“居住化” “功能化”+“實用化” 功能性商業(yè)階段 時間 形象定位 功能定位定性總結：這些都能夠讓各個階層的消費者參與進來及尋找到樂趣，還可按各自所需尋找到適合自己的項目。從南沿線及大成都現(xiàn)有的所有旅游商業(yè)項目來看，無論那些商業(yè)項目如何打這兩張牌，其都缺乏了一個真正意義上能夠將消費者吸引住的主題公園，從之前旅游項目的調研報告中就可以看出，真正在后期經營的比較好的旅游地產項目，都是有一個永恒不變的主題——花/野生動物/溫泉/休閑/水/生態(tài)，本項目的主題除了新奇的海洋動物，還有科普知識、異國情調的建筑群落、良好的生態(tài)、人造的湖面及參與性極強的商業(yè)，如：四維影院、水世界、購物中心、開放式的露天表演等等。“體驗型經濟”幾乎是所有商業(yè)項目都會提到的一個運營概念，但是我們應該看到，真正能夠做到體驗型及游園型的商業(yè)并不多，雖然“嘎納印象”也在提到體驗型及游園型，但是其只能依托其自身所營造的建筑環(huán)境及人造景觀，而缺乏了一個最根本的核心——真正的，能夠吸引人的主題公園。①定位闡述：其運做理念在第一個階段應該是“體驗經濟”+“游園經濟”的類型。本公園除了能夠看到新奇的海洋動物，了解科普知識外，還是一個集中了休閑、娛樂、餐飲的大樂園。除了包含在本項目內的海洋基地館等幾大主題場館，項目的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等部分也是公園的一個組成部分。①定位闡述：（注：本定位主題作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據市場的成熟情況做具體升級。本項目整體的形象定位為：“主題公園”+“休閑樂園”。② 第二階段：項目二期的商業(yè)修建完工，隨著地鐵的開通，周邊及本項目住宅入住率的提高，其商業(yè)結構及業(yè)態(tài)組成會根據市場需求的變化而發(fā)生一定的改變。① 第一個階段：項目主題場館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開始經營后，在二期商業(yè)還沒有修建完工投入使用、本區(qū)域內的住宅還沒有達到70%的入住率、地鐵未開通之前這個時期，稱為本項目的第一個商業(yè)階段，時間跨度約為35年。階段釋疑：第三章 項目定位研究業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套） 其它旅游配套休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：六、總結：但是我們應該看到，無論消費者還是投資者及經營者，其對本項目真正的需求還沒有完全的認識到，且其個人偏好也存在著比較大的差異，所以現(xiàn)階段調研所得出的結論，僅能用做本項目商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。從以上的對比可以看出，設計之初對業(yè)態(tài)配比的考慮還是比較接近市場情況的，所以本項目在后期的重點應該是放在業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃方面。建議面積 41200㎡左右 20600㎡左右 6900㎡左右正確的業(yè)態(tài)配比值還應根據科學的測算方式推算出來，本報告根據現(xiàn)階段行業(yè)內比較通用的方式，結合本項目的實際情況及市場調研結果，建議本項目的業(yè)態(tài)配比如下：面積 43127㎡左右 22560㎡ 8543㎡本項目原有商業(yè)規(guī)劃面積如下：業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購物 社區(qū)配套其它旅游配套那么根據以上的測算，各種業(yè)態(tài)所占的面積比例如下：除去原設計中酒店式公寓（）及產權式酒店（㎡）的面積。面積 29870㎡ 3133㎡ 18325㎡ 4540㎡ 11231㎡ 5898㎡ 6000㎡ 2543㎡ 22560㎡ 32129㎡從本項目現(xiàn)有的建筑總面積來看，除掉主場館部分，詳細面積如下：即：④社區(qū)配套：7%②超市、購物：19%（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計，那么從以上的分析，我們可以得出，本項目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：（4） 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的比例為6%、6%、10%不等，%；（2） 購物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，%；分析：通過分析，我們將三者對本項目業(yè)態(tài)的預期比例圖示意如下：而且來這里消費的主要原因還是因為這里的設備設施齊全，能夠放松休閑。?8?5 經營者最希望到本項目經營的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認為的比例基本相同；通過對以上幾個方面的調研分析，我們可以看出，投資者、經營者和消費者對本項目的業(yè)態(tài)配比有如下的預期：?8?5 游泳：4%五、本項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：?8?5 冷飲店：13%?8?5 水吧：16%?8?5 茶樓：27%?8?5 各國美食：%?8?5 洋快餐：%?8?5 小吃：%?8?5 火鍋：%消費者餐飲偏好：?8?5 住宿：%?8?5 游泳館、健身中心、運動場所：%?8?5 超市、購物中心：%業(yè)態(tài)比例：?8?5 購物、購買紀念品：%?8?5 交通方便、設施齊全、其它：%?8?5 參觀了解海洋、增長見識：%消費者來本項目消費的理由：這說明本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，應從市場消費需求入手，將各種業(yè)態(tài)所占面積的比值盡量優(yōu)化。從大的類別上來看，餐飲、休閑、娛樂和文化健身運動等場所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購物占了15%的比重。其比例圖如圖所示：?8?5 文化、健身中心、運動場所：%?8?5 餐飲、休閑娛樂、大型會所：%消費者會在本項目消費的項目：其比例如右圖所示：?8?5 社區(qū)配套商業(yè)：%?8?5 旅游相關配套/旅游紀念品專賣：%?8?5 休閑、娛樂、餐飲：%經營者認為本項目適合經營的業(yè)態(tài)：說明：本部份的內容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細的分析，此處不作為重點進行闡述。9000 6% 457000 6% 355000 6% 25 取其中上限：8000左右 取其中上限：40左右其所能承受的租金范圍如下：從經營者對本項目的價格預期上可以看出，其所能承受的首期租金范圍按6%的投資回報率計算在2550元/㎡?6?1月之間。（1）銷售價格區(qū)間：4 20 6% 40002 2030 6% 40006000樓層 租金價格（元/㎡?6?1月） 投資回報率 相應支撐的銷售價格（元/㎡） 14層均價（元/㎡）（2）分析：根據業(yè)態(tài)的不同，本項目首期租金設定范圍應在40元/㎡?6?1月左右。從左表可以看出，在商家還未對本項目有充分的理解和認識的情況下，商家目前就能承受60元/㎡?6?1月以內的租金，說明本項目對商家而言還是有很大的吸引力的。租金承受范圍（1）這些投資者都是在對本項目并不了解的情況下做出的判斷，本項目商業(yè)的賣點及特性還未讓其真正了解到，所以不能代表本項目應有的商業(yè)價值；分析：這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報的商業(yè)項目，所以本項目有部分可考慮以產權式或帶租約的方式進行銷售。?8?5 不帶租約的獨立商鋪：14%?8?5 帶租約的獨立商鋪：46%中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好?8?5 旅游紀念品：4%左右?8?5 零售、購物業(yè)態(tài)：31%左右（2）分析：?8?5 旅游商業(yè)：4% —— 旅游紀念品、土特產等類型的商業(yè)；?8?5 專業(yè)市場：8% —— 在現(xiàn)階段本項目可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場；?8?5 購物中心：31% —— 以購物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；（1）其中各類型的商業(yè)所占比重如下：商業(yè)形態(tài)組合配比所以本項目應該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項目中，最具有特色的旅游地產項目，消費者對其好奇性及期待程度都比較高。而且這個項目本身是一個目的性消費的項目，與世紀城過往型消費又有所不同。小結：開發(fā)商自主成立經營管理公司，正以婚慶為主題進行招商，并極力打造成為婚慶定點場所。水街除社區(qū)商業(yè)進行銷售外，純商業(yè)部分只租不售 為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作方式多樣，并為商家提供各種設備設施。前期使用貼牌方式與銅鑼灣進行合作，后期自行招商。世紀城價格低開高走，㎡左右不收取固定租金，與商家進行營業(yè)額提成制，管理費另計。未有具體的方案出臺項目 開發(fā)商在銷售方面的策略 開發(fā)商在招商方面的策略開發(fā)商在后期經營管理方面的措施3層10元/月?6?1㎡3層35元/月?6?1㎡ 1層30元/月?6?1㎡印象 ㎡ ㎡ 1層45元/月?6?1㎡24層25元/㎡?6?1月水街 ㎡ ㎡左右 1層80元/㎡?6?1月世紀城 12層1萬元/㎡ ㎡ 部分按營業(yè)額20%的比例進行提成 部分按營業(yè)額20%的比例進行提成商業(yè)項目 銷售價格（報價）銷售價格（成交） 租賃價格（報價） 租賃價格（成交）分析：2F40元/月?6?1㎡2F3000元/㎡左右銷售情況未達到20% 對外報價：2F2030元/月?6?1㎡只有7號樓的24層已租賃水街 10萬左右 一期2005年12月34層30元/月?6?1㎡ 只有4個商家在經營，另有2個銀行營業(yè)點三期未定 起價5500元/平方米，均價約8000元/平方米一期部分12層銷售80%左右，現(xiàn)銷售34層商業(yè)，總體銷售未過半。世紀城 50萬（一期14萬） 一期已全部呈現(xiàn)三期2009年 ㎡ 未開盤 一期未具體確定深長城 10萬 一期2007年4月價格及現(xiàn)狀比對：非機動車 1048輛 744輛出租車 208輛 126輛停車量（14：00停車情況） 36輛 17輛數量 自帶車位 100個 200個調查時間段 11月22日（周四）14：00—16：00 11月22日（周四）14：00—16：00調查項目 南草坪海霸王未來近10萬常住人口 婚慶主題（總量少需求小，無法支撐）未來近3萬常住及商務辦公群體南沿線商務群體、城南高消費群體（總量少，無法支撐）遠大荷蘭世紀城 全國各地會展及