【正文】 協(xié)作單位：開發(fā)商?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案制作（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；活動物料清單的制定及購買等；執(zhí)行周期：2月11—3月10日①擬定商環(huán)境包裝方案及實施招商活動啟動期：三個月（2月1日至4月10日）執(zhí)行人：全心公司商業(yè)運營中心?8?5 戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案設(shè)計（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱路牌等）；?8?5 擇機召開招商新聞發(fā)布會；?8?5 其他外送資料印刷、定購（手袋、禮品、海報、請柬等）；?8?5 廣告設(shè)計與審查；含如下內(nèi)容:根據(jù)招商總體方案制定廣告宣傳及公關(guān)活動方案，包括媒體投放計劃、項目招商新聞發(fā)布會活動方案。協(xié)作單位：開發(fā)商執(zhí)行周期：1月22日—28日含項目招商策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金價格體系、物/人流動線設(shè)計、物業(yè)分割劃分等等。協(xié)作單位：開發(fā)商執(zhí)行周期：1月3—21日動態(tài)掌握項目周邊的新動向和政府對南沿線的政策措施。①、補充市場調(diào)研招商活動準(zhǔn)備期：一個月左右（2007年1月）根據(jù)我司明年的營銷推廣計劃，結(jié)合招商所需開展的一系列活動，特安排在2007年上半年開展以促進(jìn)銷售及招商的各種活動。 配合營銷策劃部門，開展本階段的一些商家推廣活動； 將客戶檔案、談判記錄、項目資料、簽約合同、各種文件收集整理歸檔；工作內(nèi)容：時間：2008年11月12月兩個月工作內(nèi)容：時間：2008年510月六個月工作內(nèi)容：時間：2008年1月4月四個月根據(jù)項目銷售情況進(jìn)行業(yè)主委托招商或多業(yè)權(quán)整合招商的簽約；針對性引進(jìn)主力店、次主力店、品牌店及特色店，大規(guī)模開展招商；b、商源儲備率達(dá)到100%，商家儲備量達(dá)到20個時間：2007年6月2007年12月六個月根據(jù)項目銷售開盤前所需支撐，針對性引進(jìn)主力店和品牌店，按“先引后招”策略開展招商工作；制作各類招商道具、資料，組建招商團隊，進(jìn)行招商人員的專題培訓(xùn)，并根據(jù)銷售進(jìn)度制定相應(yīng)的招商計劃；b、商源儲備率達(dá)到20%，意向商家儲備量達(dá)到10個時間：2007年1月2007年5月五個月每個階段應(yīng)完成的工作及目標(biāo)分解如下：?8?5 招商收尾期工作?8?5 項目開業(yè)突擊招商階段?8?5 前期主力店招商階段二、招商階段及目標(biāo)：為了更好的完成項目的銷售，達(dá)到銷售利潤最大化，作為銷售系統(tǒng)的支撐，招商始終要以實現(xiàn)最終的銷售而開展工作。一、原則：六、總結(jié)本項目是一個以海洋動物為主題的商業(yè)公園，所以在商環(huán)境的包裝和商業(yè)景觀的設(shè)置上，需要突出本主題，這部分的內(nèi)容應(yīng)由專業(yè)的景觀設(shè)計單位提出，本文將此提出強調(diào)其重要性。（1）停車場導(dǎo)識系統(tǒng)設(shè)置：我司建議除了部分消防通道可與物流通道共用外，還可采用分時限入的方式，解決客用通道與物流通道之間的矛盾。物流動線的設(shè)計也要考慮到每個區(qū)域內(nèi)的商鋪可到達(dá)性的問題，所以也必須考慮在內(nèi)部通道上采用雙向的設(shè)計。物流動線主要是為將來的主場館及在此經(jīng)營的商家提供物流便利的通道，其動線的設(shè)計應(yīng)充分考慮到主場館與商家經(jīng)營使用的便利性以及私密性，還要考慮到物流車輛與消費者車輛在道路使用上不相互沖突的問題。本項目內(nèi)部主場館部分汽車是不能直接達(dá)到的，只能經(jīng)之前所設(shè)定的幾個入口進(jìn)入本項目其它幾個商業(yè)場所。這里需要強調(diào)的是本項目的方位處于南沿線進(jìn)城方向，所以從城內(nèi)來的車必須要到南沿線調(diào)頭才能達(dá)到本項目，那么在南沿線的中間是有隔離帶的，考慮到今后消費者的便利性為體，貴公司有必要向政府相關(guān)部門去辦理此處路段隔離帶的開口及車輛調(diào)頭問題。本項目的車流動線主要由幾個停車場的位置來進(jìn)行連接，如左圖所示。?8?5 地鐵站?8?5 公交汽車站人流動線：本部分的建議將從人流動線、車流動線、物流動線及導(dǎo)識系統(tǒng)的設(shè)置四個方面規(guī)劃進(jìn)行建議。硬件配置建議：其它部分的建議內(nèi)容我司已在前幾次向貴司進(jìn)行了匯報，并有書面的報告遞交，所以此處就不再多贅述。因本項目的商鋪外立面風(fēng)格不能再做改變，所以此次的結(jié)構(gòu)調(diào)整建議多為之前與設(shè)計院已溝通過的內(nèi)容，但這里還需要強調(diào)的是，為了使商鋪的使用價值增大，建議將漁人碼頭處的造船廠風(fēng)格進(jìn)行改變，以便適應(yīng)今后的銷售及商家的使用。本項目從原有設(shè)計中就可以看出來，基本上面積的劃分都比較大，而且部分都是以獨棟的形式存在。三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議所以綜合上述幾個方面的問題，我司建議將五區(qū)2號樓和3號樓的位置進(jìn)行對換，以便能夠更好的帶動內(nèi)部商業(yè)的發(fā)展。（3）業(yè)態(tài)的互補性問題：五區(qū)1號樓與2號樓之間的業(yè)態(tài)比較重合，都是以休閑為主，之間比較缺乏互動性，1號樓和3號樓之間能夠形成中高檔餐飲與高端休閑的互補與互動。而五區(qū)3號樓的業(yè)態(tài)主要是中高檔的餐飲，從商業(yè)的檔次上來看，1號樓與3號樓比較適合搭配在一起。通過前期對商業(yè)業(yè)態(tài)之間關(guān)系的考慮論證，我司認(rèn)為有必要將五區(qū)2號樓和五區(qū)3號樓之間的位置進(jìn)行對換，原因為以下幾個方面：（7）其它：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類品牌店、花店、24小時便利店等。（5）旅游配套類：國際品牌店、工藝品店、音像店、古玩店、品牌服飾店、旅游禮品店、書店、智力玩具店、旅游者用品、飲料、零食、兒童商品店、“極地”品牌產(chǎn)品等。（3）娛樂類：咖啡廳、茶樓（約35家，面積從300㎡到1400㎡不等）、保健按摩浴足、休閑水吧、戶外壩吧等。（1）餐飲類：業(yè)態(tài)選擇參考：從上述的分析中我們可以看出，本項目現(xiàn)有的業(yè)態(tài)規(guī)劃從面積上看是基本符合規(guī)劃指標(biāo)的。旅游大道臨水世界、電影院部分：合計：㎡左右水世界：6000㎡左右五區(qū)1號樓：4540㎡合計：20000㎡左右造船廠：2800㎡左右售樓部餐廳：3133㎡購物中心：22500㎡根據(jù)以上的幾組數(shù)據(jù)，結(jié)合本項目現(xiàn)有的規(guī)劃定位，將每個區(qū)域的面積及業(yè)態(tài)對應(yīng)如下圖：業(yè)態(tài) 休閑、娛樂、餐飲 零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套通過上述幾章節(jié)的分析，本項目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的最終配比應(yīng)為：其中，除去主場館和酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店之后，所?？梢?guī)劃的商業(yè)面積為：68600㎡左右面積 29870㎡ 3133㎡ 18325㎡ 4540㎡ 11231㎡ 5898㎡ 6000㎡ 2543㎡ 22560㎡ 32129㎡?8?5 項目原規(guī)劃設(shè)計面積：二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議問題4：如何科學(xué)的看待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？問題3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如何分布才能達(dá)到合理的結(jié)構(gòu)？問題2：項目有哪些資源可以利用？問題1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃有哪些缺陷？規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問題：?8?5 突出項目及商業(yè)的獨有經(jīng)營特色業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)以市場調(diào)研為依據(jù)充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果第四章項目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議這對于經(jīng)營者和市場來說，不但滿足大成都1000多萬常住人口中的休閑度假消費群體需要，滿足未來中國西部上千萬旅游消費群體的特色服務(wù)需要，而且還將以其特色經(jīng)營逐步吸引成都市數(shù)百萬中高端消費者。而本項目的興建不但成為了本區(qū)域未來的消費中心，使本區(qū)域的休閑商業(yè)形態(tài)提升一個層次。本項目所處的區(qū)位不但是未來連接成都傳統(tǒng)市區(qū)和未來副中心這一經(jīng)濟帶的核心環(huán)節(jié)，也是未來副中心的核心地帶。資源整合“海洋”、“南極”一直是身處內(nèi)陸城市生活的居民最夢想能夠接近的地方，新奇的海洋景觀、極地動物、海底隧道雖然在媒體上都能看到，但是始終沒有親身體驗和感受，所以本項目的主題——海洋極地公園，正如一個強有力的磁石，在未來能夠?qū)⒋蟛糠值南M者源源不斷的吸引到本項目來參觀消費。唯一性和排他性四、客群消費機會分析：18個月后 散客 團隊主力賣場（購物中心） 20%左右 30% 70%客群組成 自營型 30%左右 定向招商的品牌店 20%左右第一階段階段目標(biāo)客群構(gòu)成表在這個階段里，平日游客的數(shù)量預(yù)計會保持在2000人左右，周末會達(dá)到40005000人，黃金周的游客數(shù)量會保持不變，個別時間還會達(dá)到2萬人/日。在這個階段里，通過前期1年至1年半的經(jīng)營，大部分對海洋館有興趣的消費者已參觀過本項目，游客的組成會發(fā)生很大的改變，其中旅行社團隊的游客所占比例會達(dá)到70%以上，散客及其他消費群體逐漸減少，形成“團隊為主，散客為輔”的狀況。這些參觀群體在第一個階段里，是本項目商業(yè)部分的主要消費群體，眾多商家在這個階段里剛剛開始在這里經(jīng)營，還沒有被廣大的市場所知曉，只有依托大量的參觀游園消費者到這里來隨機性的消費，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠項目所營造的經(jīng)營環(huán)境來吸引消費者之外，還需要通過自身的經(jīng)營特色來打動消費者，使消費者再次來這里消費。半年后的時間里，游客數(shù)量會有所下降，但基本保持穩(wěn)定的水平。第一階段：主場館開業(yè)后1218個月?8?5 購物中心及其它板塊的商業(yè)，主要是依靠本項目未來的住宅及周邊的住宅小區(qū)的消費者；?8?5 主題場館部分的消費者構(gòu)成主要是旅游團隊及家庭消費為主；（5） 本項目及周邊未來的常住人群及辦公商務(wù)群體（3） 學(xué)校、機關(guān)、團體的參觀團隊（1） 旅行社旅游團隊商鋪的目標(biāo)消費群定位及分析他們一般都是直接與商鋪的業(yè)主之間發(fā)生租賃關(guān)系，也不在前期招商考慮之列。通過前期的市場調(diào)研反饋情況及我司在市場上所積累的信息，成都市場上有在南沿線開店計劃的商家比較多，且都集中在餐飲、休閑及娛樂這個板塊，這與本項目的商業(yè)定位是比較符合的。通過前期我司對南沿線現(xiàn)有商家的訪問調(diào)查，有絕大多數(shù)商家都比較看好本項目，因南沿線政府的規(guī)劃，其未來都面臨著拆遷的問題，所以大部分商家都表示出會密切關(guān)注本項目的動態(tài)，如果本項目的規(guī)劃及條件能夠滿足他們的需求，除了來本項目開店經(jīng)營外，還會考慮購買。②國際、國內(nèi)知名特色品牌餐飲商家；在未對商家進(jìn)行深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下范圍：在圈定這些目標(biāo)商家的時候，除了看其經(jīng)營的類別、檔次及規(guī)模是否符合本項目的需求，還要考慮其與本項目的合作條件。對于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，其不僅自帶人氣，還能夠帶動周邊商業(yè)的人氣。這部分商家是擁有國際國內(nèi)知名品牌的商家，對本項目而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動本項目其它商業(yè)的招商，還能夠為本項目的商業(yè)帶來價值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開發(fā)商的利潤最大化。通過對本項目的商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行分區(qū)研究后，對于每個區(qū)域的目標(biāo)商家做如下分析：特色店：滿足社會各個階層消費者的需求，突出商業(yè)特點主題公園：將源源不斷的帶來消費者其中核心品牌店的目標(biāo)商家均為國內(nèi)高檔次的餐飲、休閑、娛樂商家，除了貴司自營的海鮮酒樓之外，其余部分的商家將會涉及到定向招商的問題。由主力店來吸更多的消費者；由核心品牌店來定項目的商業(yè)檔次及高檔形象；租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析這一部分的目標(biāo)客群說明，將在《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細(xì)的描述。本項目是一個以國際上現(xiàn)階段比較流行的主題游樂公園為核心的旅游地產(chǎn)項目，對這些海外的投資者來說，應(yīng)該是有很大吸引力的。③境外投資群體此處我司也建議本項目在營銷推廣的階段，考慮更大范圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比較強的城市開設(shè)外賣場。②西南地區(qū)投資群體成都本土的投資群體構(gòu)成還是比較多樣，通過前期我司的調(diào)研，已經(jīng)有部分中小型投資群體對本項目產(chǎn)生了投資意向，這些中小型投資群體雖然購買能力不如大宗投資客，但是數(shù)量眾多分布較廣，所以本項目在做商鋪的劃分時，還是要兼顧這些中小型投資者的購買需求。（2）投資型除了南沿線潛在的一些投資者外，大成都范圍內(nèi)還有很多的商家準(zhǔn)備通過購買商鋪進(jìn)行擴張，本項目將會是一個比較不錯的選擇。從本次的調(diào)研中，我們與一些南沿線現(xiàn)有的商家進(jìn)行了深度訪談，其對本項目都表示出極大的投資意向，并傾向于購買后自營。本項目的購買目標(biāo)客群主要分為以下兩大類型：三、目標(biāo)客戶定位啟動時間 2007年年初 呈現(xiàn)時間 啟動時間 2008年年底呈現(xiàn)時間屬于呈現(xiàn)時間可提前可推后的部分，決定其呈現(xiàn)的主要因素除了主場館對商業(yè)的支撐外，還有就是開發(fā)商在工程、人員、資金及資源方面的安排是否能夠協(xié)調(diào)。、縱觀現(xiàn)在成都周邊目的性消費的商業(yè)，我們認(rèn)為大英死海的成功可以為這個項目提供一定的參考，利用本項目的水世界來吸引更多的消費者，而水世界本身也需要一些相應(yīng)的商業(yè)來做配套。在第一階段里，除了主題公園能夠?qū)οM者產(chǎn)生很大的吸引力之外，其它類型的商業(yè)都是旅游配套型的商業(yè)，而能夠以自身為消費目的吸引消費者的商業(yè)相對較少。四維電影院、SHOPPINGMALL、水世界、酒店式公寓旅游大道、漁人碼頭、板道大街通過對項目不同時期應(yīng)呈現(xiàn)不同的商業(yè)特點，利用一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)的對消費者形成吸引力，結(jié)合工程建設(shè)的周期及開發(fā)商資金利用等方面的考慮，我們將商業(yè)呈現(xiàn)的階段建議如下：要達(dá)到這樣的目的，除了在商業(yè)的業(yè)態(tài)、特色、環(huán)境、資源利用等方面進(jìn)行充分的考慮外，其商業(yè)規(guī)模（體量）還要達(dá)到一定的量級才能自成一個擁有聚集效應(yīng)的商業(yè)圈。通過對商業(yè)業(yè)態(tài)的全盤考慮，我司認(rèn)為在第一個階段里商業(yè)除了在滿足主題公園配套需求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)有一個自己的特色商業(yè)區(qū)，即：通過主題公園將消費者吸引來，還應(yīng)有特色的商業(yè)將消費者留得住，并能夠通過商業(yè)自身的特色再次將消費者吸引來。中檔消費區(qū)大眾消費區(qū)高檔消費區(qū)這種商業(yè)對人流及商業(yè)地段的要求最高。（3）消費檔次分區(qū)圖：特色休閑娛樂區(qū)旅游配套區(qū)社區(qū)配套板塊旅游板塊在項目未來35年后，住宅及周邊消費需求的增長，發(fā)展社區(qū)配套商業(yè)。?8?5 特色休閑娛樂板塊以主題旅游區(qū)為核心，利用項目環(huán)境及各類資源發(fā)展旅游配套商業(yè)。本項目的商業(yè)功能分區(qū)主要考慮到消費者的消費習(xí)慣及偏好，項目建筑布局及動線設(shè)計等