【正文】 工作，但他們往往受制于有限的國際性或全國性的市場經(jīng)驗，故在項目建筑、規(guī)劃、設(shè)計及管理等工作往往強(qiáng)差人意，常忽略實際可行性，難以達(dá)到實際意圖及與預(yù)期水平接軌，或容易出現(xiàn)產(chǎn)品與市場需求不適配等問題。高質(zhì)素的專業(yè)群體組合現(xiàn)“泛城”內(nèi)各部門的管理層人員均為大專以上學(xué)歷，其中房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷的占一半以上。.作為國際性咨詢和中介機(jī)構(gòu)，我們將國外的經(jīng)驗和市場運作模式引入中國內(nèi)市場。我們在中國9個城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研究隊伍，在廣州自1996年起建立的大型市場住處數(shù)據(jù)庫迄今已積累15000份市場需求問卷和1534個樓盤資料，基本覆蓋廣州市所有樓盤。配合海外投資者及國內(nèi)發(fā)展商的需要，泛城（中國）綜合住宅服務(wù)旨在提供無縫的服務(wù)平臺，為客戶提供高效及專業(yè)的咨詢、代理和中介服務(wù)，其中包括投資決策、市場分析、營銷企劃、銷售代理、中介咨詢各環(huán)節(jié)。擁有龐大資料庫，儲存各地區(qū)市場及客戶資料，而我司高專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保為客戶達(dá)到應(yīng)有的期望，倍受嘉許。.「戴德梁行」服務(wù)之優(yōu)點. 國際服務(wù)行業(yè)領(lǐng)袖我司為各類型物業(yè)提供全方位的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)，包括估價、調(diào)查研究、物業(yè)管理、建筑顧問、代理等，且我司在華估價及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)均獲正式發(fā)牌，為客戶提供市場上最新的第一手資訊，以助他們在潛力驚人的大陸市場發(fā)展業(yè)務(wù)，堪稱此行業(yè)領(lǐng)袖。. 原“DTZ”簡介DTZ隸屬英國上市公司DTZ Holding Plc，為歐洲一家主要的物業(yè)顧問公司，一九九八年至九九年營業(yè)額一億五千萬英鎊。該公司原以星加坡為總部，一九九五年開業(yè)，發(fā)展迅速，職員數(shù)目由十六人躍至今天的超過五百人，當(dāng)中二十三人為董事。物業(yè)管理方面，我司目前管理的物業(yè)面積已增至一千萬平方米。公司擁有超過五十名董事及助理董事，專責(zé)各類型地產(chǎn)項目的收購、租售、租賃，以及跨國企業(yè)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、估價、樓宇管理、調(diào)查研究、建筑顧問和一般顧問服務(wù)。為確?？蛻臬@得最高質(zhì)素的服務(wù)，公司架構(gòu)作出了相應(yīng)的配合——全球核心業(yè)務(wù)小組提供跨國企業(yè)房地產(chǎn)咨詢、投資、商業(yè)用地代理、估價、商鋪住宅、物業(yè)管理、建筑顧問等服務(wù)；全球支援小組則負(fù)責(zé)資訊科技、調(diào)查研究、市場推廣等范疇，確保各地辦事處跟隨共同的程序及服務(wù)水平。此建議書主要分四部分。戴德梁行海岸俊園定位建議書目 錄前言21.45.「戴德梁行」服務(wù)之優(yōu)點「泛城」簡介泛城研究及開發(fā)顧問9. 泛城租售網(wǎng)10.103.13.1313第二部份：廣州市及區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場綜述廣州市房地產(chǎn)市場整體走勢回顧廣州市住宅市場未來走勢項目所在區(qū)域市場分析海珠區(qū)區(qū)域簡介海珠區(qū)總體樓市情況海珠區(qū)住宅市場特點海珠區(qū)主要樓盤分布項目所在地段住宅市場情況 項目附近樓盤情況分析濱江路一線江景項目未來供應(yīng)情況廣州市高級服務(wù)公寓市場調(diào)查分析高級服務(wù)式公寓的概念高級服務(wù)式公寓的供應(yīng)情況分析公寓區(qū)域分布及狀況分析服務(wù)式公寓的主要客戶分類現(xiàn)時市內(nèi)經(jīng)營國際公寓的物業(yè)特點目前市內(nèi)高級公寓的普遍投資回報投資服務(wù)式公寓的可行性小結(jié)461.44.44.44.47.47.482. 項目的市場定位目標(biāo)客戶群定位形象定位及訴求中心51.52.53.54.55.56.56.56第四部份：銷售推廣策略及工作內(nèi)容開售前的準(zhǔn)備工作示范單位/樣板房裝修售樓部的裝修展板制作模型制作售樓資料準(zhǔn)備 銷售人員培訓(xùn)推盤的時機(jī)代理期內(nèi)的推盤策略及銷售計劃推售策略代理期內(nèi)銷售推廣計劃推廣途徑宣傳媒體選擇項目針對性特殊推廣途徑網(wǎng)上推廣戴德梁行海內(nèi)外客戶網(wǎng)絡(luò)首先第一部份介紹我司“戴德梁行”的公司歷史背景及其創(chuàng)建的“泛城（中國）住宅服務(wù)”品牌；第二部份介紹現(xiàn)時廣州市及海珠區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況；第三部份是我司通過調(diào)查研究及分析后對項目之理解及項目定位；第四部份是關(guān)于項目的營銷推廣的專業(yè)意見及工作內(nèi)容。『戴德梁行』簡介戴德梁行國際物業(yè)顧問公司于二零零零年一月一日成立，由香港的梁振英測量師行、新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，以及英國上市公司DTZ組成，把三方各自在亞歐的優(yōu)勢聯(lián)成一體，旨在為客戶提供全球如一的高質(zhì)素服務(wù)。公 司 架 構(gòu) 組 成 表DTZ Holdings plc香港梁振英測量師行星加坡戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司另外，戴德梁行與美國The Staubach Company合組成一家名為DTZ Staubach Tie Leung的聯(lián)營公司，為跨國企業(yè)提供高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)顧問服務(wù)。原公司背景. 原”梁振英測量師行”簡介梁振英測量師行由梁振英先生在一九九三年創(chuàng)立，為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問公司之一，雇用超過千名職員及二千五百名物業(yè)管理人員。梁振英測量師行是中國內(nèi)地首家獨資的境外房地產(chǎn)服務(wù)公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州設(shè)立正式牌照的分公司。. 原“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司”簡介戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司由十三名資深的房地產(chǎn)專業(yè)人士創(chuàng)立。公司在星加坡、吉隆坡、雅加達(dá)、曼谷設(shè)有辦事處和聯(lián)營公司。DTZ業(yè)務(wù)遍及二十三個國家，員工超過二千名，覆蓋面之廣為所有物業(yè)顧問之冠。. 精英匯聚專業(yè)技術(shù)力量我司董事局擁有二十位專業(yè)注冊測量師，是目前香港同業(yè)中擁有最多專業(yè)注冊測量師的公司，而國外各分公司亦有專業(yè)的中國注冊估價師，為目前外資房地產(chǎn)公司為數(shù)最多的專業(yè)人員，提供專業(yè)技術(shù)及力量。. 全方位的推廣溝通我司擁有全面性的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)、廣闊的公司網(wǎng)絡(luò)、龐大的客戶資料，配合我司專業(yè)全方位推廣溝通，包括全球性公司網(wǎng)絡(luò)及公司網(wǎng)頁( ) ，有效地將項目作全球性推廣?！阜撼恰购喗橹袊≌唐贩拷臧l(fā)展蓬勃，戴德梁行洞察市場形勢，于二零零零年九月二十日正式推出[泛城（中國）綜合住宅服務(wù)]這一品牌，由旗下駐中國大陸九大城市分公司的營銷企劃隊伍獨立組成。.. 泛城營銷企劃致力于為發(fā)展商提供富有創(chuàng)意的產(chǎn)品策劃及營銷方案，并提供銷售代理服務(wù)。一套已在香港使用十多年的非常成熟的住宅中介信息管理系統(tǒng)及運作模式已在泛城租售網(wǎng)投入使用。絕大部分是廣州市房地產(chǎn)屆的資深專業(yè)人員，多年來在建筑規(guī)劃、營銷企劃、市場推廣、物業(yè)管理等方面擁有豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗。專業(yè)的市場調(diào)查研究隊伍“泛城”在中國9個城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研究隊伍，而廣州泛城早于1996年起便建立了大型市場住宅數(shù)據(jù)庫，迄今已積累15000份市場需求問卷和1534個樓盤資料，基本覆蓋廣州市八區(qū)的所有樓盤。故此，我司特聘資深的國內(nèi)注冊建筑師，可從項目開發(fā)初期介入，能更多地從市場的角度考慮，提供相關(guān)的規(guī)劃、建筑設(shè)計方面的專業(yè)意見，務(wù)求開發(fā)出與市場適銷對路的產(chǎn)品，減低發(fā)展商的投資風(fēng)險，增加產(chǎn)品的市場競爭力。先對這些原始數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行人工搜集，再輸入電腦進(jìn)行整理、統(tǒng)計、分析、管理，將其轉(zhuǎn)為有效的信息數(shù)據(jù)庫，并通過先進(jìn)的電腦網(wǎng)絡(luò)，令“泛城”各部門實現(xiàn)資源共享的同時，能更好地配合、互動促進(jìn)。龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)由于我行在大陸的8個主要對外貿(mào)易城市駐有辦事處，而“泛城”品牌亦得以最快的速度全面輔開。.因為我行深諳品牌的打造和建立信譽(yù)良好的市場形象是無形的巨大價值，是“泛城”拓展業(yè)務(wù)及可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司 匯報專案小組的各組員之職位、專業(yè)資質(zhì)、負(fù)責(zé)的工作及聯(lián)絡(luò)方式：此專案小組由“泛城”高級經(jīng)理葉智豪先生負(fù)責(zé)職位專業(yè)資格聯(lián)絡(luò)方式高級經(jīng)理工商管理學(xué)士在中國大陸及香港共8年相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗陳飛云配合制定項目的整體策劃方案及銷售實施過程。38770878轉(zhuǎn)12113802747284市場研究部助理經(jīng)理國土規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)本科學(xué)歷助理工程師/土地估價師廣州從事市調(diào)工作3年徐珊珊負(fù)責(zé)銷售人員培訓(xùn)及現(xiàn)場的監(jiān)控管理,現(xiàn)場協(xié)助解決有關(guān)銷售問題、促進(jìn)成交,并及時反饋市場信息和客戶意見。在商品房預(yù)售批出量增速放緩的基礎(chǔ)上，預(yù)售成交量加速放大，預(yù)售成交量與同期批出量之比從下降轉(zhuǎn)向大幅上升。到1999年之后，商品住宅預(yù)售批出量逐漸放緩，%。而商品住宅成交登記量占預(yù)售批出量之百分比呈上升態(tài)勢，在一定程度上反映出住宅市場供大于求的狀況得到初步緩解。..%，均屬早年盲目開發(fā)的項目，外型陳舊、功能落后、空置年限長，故市場難以消化。福利分房結(jié)束后，購房的主流將集中在中等收入消費層。居住的戶型也主要集中在90㎡以下，其中61~90㎡的占了59%。.（1）（4）但同時每一個樓盤都要有與眾不同的賣點和個性，迎合不同的消費層面和消費品味，才會有競爭優(yōu)勢。由于樓市競爭十激烈，將會導(dǎo)致越來越多的發(fā)展商為顯示實力及增加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現(xiàn)外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。鑒于現(xiàn)時購房消費中以中低階層占大多數(shù)及家庭規(guī)模趨于小型化，其家庭月收入直接決定購房價格選擇取向及支付能力，故中小戶型將成為主流戶型，其市場潛力是相當(dāng)大的。2.海珠區(qū)區(qū)域簡介海珠區(qū)，廣州人俗稱的“河南”。而據(jù)最新的道路規(guī)劃，海珠區(qū)的跨江橋梁將增至12座，廣州大橋及廣州大道中將拓寬一倍，新建和在建的道路東南干線及地鐵二、三號線等將形成四通八達(dá)的路網(wǎng)。近年海珠區(qū)樓市競爭相當(dāng)激烈，再加上近期受附近番禺地區(qū)多個大型小區(qū)項目積極推售的沖擊，令該區(qū)的市場競爭更趨白熱化。海珠區(qū)住宅預(yù)售情況從1998年開始，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積呈下降趨勢，這與廣州市總體住宅預(yù)售情況相似，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅預(yù)售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在22%以上，現(xiàn)海珠區(qū)的在售樓盤大大小小加起來有500多個，表明海珠區(qū)樓市仍然是廣州樓市的主力。圖22：海珠區(qū)近年住宅成交面積（單位：萬平方米）資料來源：戴德梁行泛城市場研究部圖23:2001年上半年海珠區(qū)高層住宅成交面積占全市比例資料來源：戴德梁行泛城市場研究部海珠區(qū)高層住宅在全市高層住宅市場中一直占著舉足輕重的地位，2001年上半年高層住宅預(yù)售面積占全市的21%，高層住宅成交面積占全市33%，均居八區(qū)首位。圖24：海珠區(qū)近年高層住宅供求情況.地域分布較分散。小區(qū)樓盤較多，其中不少樓盤具較大規(guī)模。（4）售價一般都在￥8000元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首。工業(yè)大道北板塊該板塊主要包括：革新路、工業(yè)大道北等。. [保利花園]、[金碧花園]、[嘉鴻花園玫瑰園]、[南華花園]等在此板塊內(nèi)，其中[保利花園]、[金碧花園]兩盤無疑是該區(qū)目前最為矚目的明星大盤。其中有一線“臨江豪宅”（如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場]等）多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價約￥8000元/m2左右。圖27：2001年16月海珠區(qū)3號地段住宅成交面積及均價(單位:元/平方米)資料來源：戴德梁行研究部.項目附近樓盤情況分析隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，海珠區(qū)內(nèi)一個個住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)，在短短幾年間，區(qū)內(nèi)大大小小的樓盤達(dá)500多個。沿江高級住宅項目分析隨著廣州市對珠江沿岸、海印橋南端整治工作的全面鋪開及不斷深入，市政府希望通過搞好環(huán)境推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的設(shè)想已初見成效，珠江南岸東起廣州大橋東側(cè)的新中國造船廠、西至江灣橋已悄然形成臨江高級住宅群，且有向東西兩側(cè)逐步延伸的發(fā)展趨勢。新南方房地產(chǎn)開發(fā)有取公司92,31548,322401,649196,07816棟33層1棟9層，3棟13層，4棟16層，5棟17層，3棟32層83%80%5,8249,20036464038,22366,93280~22230~1521房1廳——50套（%）110套(%)61套（%）3房2廳16(%)11套（%）銷售情況已售80%已售76%宣傳賣點完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心一線江景，間隔寬敞，方正實用，遠(yuǎn)眺二沙美景裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修豪華裝修表32：附近部分臨江項目匯總分析表（二）樓盤名稱金雅苑琴海居(蔚藍(lán)灣畔)地址濱江東路88號廣州大橋南橋腳東側(cè)發(fā)展商廣州保稅區(qū)瑞豐實業(yè)有限公司五礦穗港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m240,00010,000總建筑面積m2NA35,000小區(qū)規(guī)劃3棟21層,3棟12層,16棟9層4幢11層,3幢12層，2幢21層實用率82%85%交樓日期二期：：按揭均價(元/ m2)5,7546,328推出套數(shù)350410推出面積（m2）30,73739,630戶型面積（m2）62~19584~115戶型比例55套（%）——2房2廳135套(%)150套（%）201套 (%)42套（39%）已售30%已售50%豪華裝修毛坯裝修萬壽雅苑明珠花園芙蓉閣萬壽路4041號東曉路193號廣州勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7,572407,00040,000360,0002棟14層，1棟21層8幢樓高25至33層85%76%C棟：現(xiàn)樓 ； B棟：現(xiàn)樓4,8864,88812911211,67811,51378—126981~1101房1廳33套（%）60套（%）87套（%）56套（50%）3房2廳219套（%）51套（%）銷售情況已售80%已售70%宣傳賣點處成熟生活區(qū)，交通便利，江景樓盤，外立面獨特建筑設(shè)計風(fēng)格獨特：坡頂設(shè)計裝修標(biāo)準(zhǔn)一般裝修豪華裝修備注最后一期S1棟已封頂，準(zhǔn)備推出.由于該項目位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢十分突出。廣州市高級服務(wù)公寓市場調(diào)查分析鑒于項目首期將以經(jīng)營高級服務(wù)公寓為主，故我司同時亦對廣州市的公寓市場作一個詳細(xì)的調(diào)查分析：. .這些非酒店的國際公寓都采取酒店式經(jīng)營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質(zhì)素的服務(wù)，