東和灣項(xiàng)目定位報(bào)告doc29-前期定位(編輯修改稿)
2024-09-19 10:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 陵江邊，周邊無高層建筑阻擋，視野開闊、兩江美景盡收眼簾。 ? 地塊周邊建筑不密集，活動(dòng)空間較大。無“鋼筋水泥森林”淹沒之苦。 ? 地塊悠久的歷史文化和濃厚的人文底蘊(yùn)將提升項(xiàng)目的文化內(nèi)涵及綜合品質(zhì)。 ? 項(xiàng)目臨江而建，距嘉陵江最近，不會(huì)有建筑遮掩，是永恒的“絕版江景”。 （ 2） 項(xiàng)目劣勢分析 ? 朝干路目前缺乏公交線路，故出門乘車須步行幾分鐘，稍顯不便。 ? 項(xiàng)目地塊目前的認(rèn)知度不夠，凝聚人氣具有先天不足的遺憾。 ? 江邊船只汽笛聲和公路汽車會(huì)對項(xiàng)目造成較大的噪音污染。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 Page 13 of 29 ? 地塊周邊破舊建筑物較多，視覺效果差，有損項(xiàng)目整體的檔次與形象。 ? 二碼頭江岸邊垃圾眾多，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，為一大隱患 ? 嘉陵江高駕濱江路之下面破敗不堪，環(huán)境惡劣，讓人不忍目睹。 ? 項(xiàng)目戶型面積設(shè)置以及跨度太小，戶型面積可供選擇的余地不大。 （ 3） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ? 項(xiàng)目位于重慶最具號召力的“永遠(yuǎn)的”渝中，對于具有濃厚“渝中情結(jié)”重慶人來講，具有與生俱來的影響力。 ? 重慶及渝中區(qū)正以有效的房地產(chǎn)促進(jìn)措施，項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境 大好。 ? “賞江景、品生活”已成為房地產(chǎn)消費(fèi)的一種時(shí)尚與潮流，面向市場的江景樓盤得到市民的極大認(rèn)同，東和灣恰逢其時(shí)。 ? 千廝門地區(qū)城市面貌較差，正進(jìn)行舊城改造，東和灣將有望成為該地的標(biāo)志性建筑或“舊貌換新顏”的代表。 ? 渝中區(qū)、解放碑、朝天門沿嘉陵江濱江地塊資源的稀缺性使東和灣地塊更顯珍貴，更有開發(fā)潛力。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 Page 14 of 29 ? 隨著市政配套的成熟，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，東和灣將更加“奇貨可居”。 （ 4） 項(xiàng)目威脅分析 ? 項(xiàng)目 4F 室內(nèi)地面標(biāo)高為 米，若遇嘉陵江洪水發(fā)作，有被淹之嫌。 ? 周邊居民生活條件較差，個(gè)人素質(zhì)堪憂，與本項(xiàng)目的檔次格格不 入。 ? 區(qū)域內(nèi)不少高檔江景樓盤的開發(fā)對本項(xiàng)目造成極大的競爭壓力。 ? 千廝門屬下半城，其臟、亂、差現(xiàn)象在不少市民心中已產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 ? 政府對渝中區(qū)高層住宅密度及容積率等指標(biāo)要素政策的變化，在投資回報(bào)率不變的情況下，會(huì)對東和灣的開發(fā)帶來一定難度。 ? 項(xiàng)目二期開發(fā)涉及 30 余戶拆遷安置，若處理不當(dāng)會(huì)滋生一些不必要的是非。 ? 嘉陵江水質(zhì)目前不佳，若繼續(xù)受到污染，江景優(yōu)勢將大打折扣。 ? 項(xiàng)目戶型配比、布局設(shè)計(jì)、通風(fēng)采光、層高設(shè)計(jì)等人性化尚待提高。 ? 項(xiàng)目與小區(qū)的部分硬件優(yōu)勢如容積率、綠化、園林等是不可比擬的。 ? 室內(nèi)停車位僅 124 個(gè) ,而總戶數(shù)為 512 戶 ,停車位偏少。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 Page 15 of 29 四、 東和灣項(xiàng)目定位分析 （一） 項(xiàng)目總體定位 根據(jù)重慶市政規(guī)劃和瑞爾特市場實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)論，結(jié)合東和灣的特征，瑞爾特項(xiàng)目組認(rèn)為東和灣的總體定位應(yīng)是： “重慶中心商務(wù)區(qū)的中高檔精品水岸住宅，具有濃厚的特色文化底蘊(yùn)，提供星級酒店的物業(yè)管理服務(wù)，讓消費(fèi)者以尊榮享受的心理感受”。 該項(xiàng)目定位為中高檔主要是指價(jià)格而言，東和灣在推廣時(shí)以“高檔形象面市，價(jià)格為中高檔推出”給人以實(shí)惠的心理感受。 如果東和灣申請涉外樓盤成功，項(xiàng)目可以定位 “ 渝中區(qū)（中）高檔的精品國際水岸住宅”。 東和物業(yè)集團(tuán) 的大力打造，物業(yè)管理引進(jìn)酒店式服務(wù)理念，力圖讓該項(xiàng)目變?yōu)橛逯袇^(qū)舊城改造的“示范工程”和“形象工程”，力爭獲得政府的大力支持。并以此提升東和灣的區(qū)域形象與重慶東和物業(yè)（集團(tuán)）的品牌價(jià)值，為公司可持續(xù)性經(jīng)營開發(fā)盈利作好鋪墊。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 Page 16 of 29 （二） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 鑒于東和灣項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已報(bào)批通過，不亦做太多改動(dòng)。瑞爾特將站在市場營銷的角度在如下方面提出建議（僅供參考） 建筑風(fēng)格定位 東和灣值得居住的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的，樓盤造型經(jīng)典而又不失個(gè)性?？紤]到香格里拉的文化特征，建議 項(xiàng)目整個(gè)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)簡略、明快、亮麗，尤其在外立面面色彩、窗戶及屋頂造型等方面下工夫，力圖體現(xiàn)作家詹姆斯希爾頓所描繪的香格里拉那“遙遠(yuǎn)而美好的藍(lán)月亮夢境”。 建議請專業(yè)的設(shè)計(jì)師對建筑外立面顏色、建筑造型和燈光進(jìn)行設(shè)計(jì)。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 Page 17 of 29 功能設(shè)計(jì)定位 由于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套非常完善，東和灣作為商務(wù)中心區(qū)的一個(gè) 高檔的高層物業(yè)，其功能選擇和布局一般考慮在項(xiàng)目會(huì)所里。考慮到東和灣總戶數(shù)及居住總?cè)丝诘臄?shù)量，結(jié)合東和灣的總體定位，會(huì)所功能設(shè)置可選擇如下內(nèi)容：（僅供參考選擇） 商品供應(yīng)系統(tǒng)：生活小超市 餐飲服務(wù)系統(tǒng)：咖 啡廳、特色餐飲、品牌連鎖快餐店。 醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)：藥店、保健中心。 郵政金融等服務(wù)系統(tǒng)：不考慮，但提供相關(guān)物管服務(wù)。 文化教育系統(tǒng)：網(wǎng)上圖書館、閱覽室。 市政服務(wù)系統(tǒng)：不考慮，但提供相關(guān)物管服務(wù)。 休閑運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)：游泳池、健身室、棋牌室、桌球室、乒乓球室。 其 它 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載
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