【文章內(nèi)容簡介】 會產(chǎn)生寫字樓需求，如皮具、服裝 等； ?根據(jù)同區(qū)域、同類型原則選取分析項目； ?選取站前服裝批發(fā)市場作為主要分析對象。 本案 商鋪化的寫字樓產(chǎn)品是其最大特征 ?寫字樓與商鋪緊密結(jié)合，均采用商鋪裙樓 +寫字樓形式； ?寫字樓體量均較小，商業(yè)散鋪占據(jù) 1至 4層，寫字樓占據(jù) 5至 10層是主要的經(jīng)營模式； ?寫字樓需求來源于大型品牌的形象展示需求，客戶多采用樓下散鋪、樓上“ Show Room”形式經(jīng)營； ?寫字樓租金遠(yuǎn)高于一般意義上的傳統(tǒng)寫字樓。 專業(yè)市場寫字樓分析 項目名稱 規(guī)模 /商戶 主要產(chǎn)品 實用面積 主要建積租金區(qū)間 配套 白馬商廈 1993年 約 1780個單位 品牌主散戶輔 商鋪 1040㎡ 寫字樓 3050㎡ 商鋪 4501200 寫字樓 120150 商務(wù)中心 /餐廳 /表演臺 /銀行 /倉儲 /托運站等 天馬大廈 1998年 約 1600單位 品牌 +散戶 商鋪 520㎡ 寫字樓 2050㎡ 商鋪 250400 寫字樓 8090 餐廳 /銀行 /物流等 流花服裝批發(fā)市場 90年代中 約 1100單位 品牌 +散戶 商鋪 412㎡ 寫字樓 20㎡ 商鋪 4001200 寫字樓 250 快餐 /銀行商務(wù)中心等 新大地 1996年 約 600單位 品牌主散戶輔 商鋪 1520㎡ 寫字樓 2540㎡ 商鋪 300450 寫字樓 200350 銀行 /餐廳 /物流等 未來發(fā)展研判 ?中心城區(qū)專業(yè)市場出現(xiàn)外遷趨勢，將帶動外遷區(qū)域的寫字樓發(fā)展； ?專業(yè)市場寫字樓的形式仍將以商鋪化為主，與專業(yè)市場緊密結(jié)合； ?專業(yè)市場的升級將推動寫字樓配套的升級，專業(yè)物業(yè)管理、車輛通行、裝 /卸貨區(qū)、車位配臵等將有更高的要求。 專業(yè)市場寫字樓分析 達(dá)寶廣場 最臨近專業(yè)市場的傳統(tǒng)寫字樓 ?項目位臵 位于越秀區(qū)流花路，正對流花湖公園，臨近交易會、中國大酒店、站前服裝批發(fā)市場。 ?項目規(guī)模 總建筑面積共 30000平方米，樓高 14層， 12層為商業(yè)， 314層為寫字樓，其中寫字樓面積約 25,000平方米。 ?產(chǎn)品特征 單層面積 1900㎡ ，單位面積 29~1126㎡ ，樓層凈高約 米，實用率約 70%。 ?項目定位 定位為中檔的乙級寫字樓。 參考項目分析 ?價格 /出租率 面湖單位租金 80元 /㎡ 〃 月，非面湖單位 70元 /㎡ 〃 月，物業(yè)管理費 30元 /㎡ 〃 月，出租率超過 95%。 ?主力商戶 廣州國泰信息處理有限公司、國際航空電訊協(xié)會廣州辦事處、嘉士伯啤酒廣州分公司、德國德累斯登銀行、美最時洋行、百勝行、景鴻咨詢顧問有限公司等，其中服裝類公司僅 4間。 ?配套設(shè)施 銀行、東海酒家、員工飯?zhí)?、購物商場?4臺高速電梯、中央空調(diào)、光纖、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。 參考項目分析 達(dá)寶廣場 最臨近專業(yè)市場的傳統(tǒng)寫字樓 ?項目位臵 位于三元里大道、三元里地鐵站 B出口 ?項目規(guī)模 樓高 26層，將集商業(yè)、辦公功能為一體，占地面積達(dá) 11200多平方米，總建筑面積為 56172平方米；其中 14層為商業(yè)裙樓，商業(yè)建筑面積為 13545平方米，塔樓為寫字樓，建筑面積為 30331平方米。 ?招商情況 招商工作由三元里村村委會自行負(fù)責(zé)，其中 4層商業(yè)裙樓主要作為皮具專業(yè)市場進(jìn)行招租，據(jù)了解目前招租情況理想。 ?配套設(shè)施 地下二層停車場，車庫面積為 12404平方米。 參考項目分析 三元里綜合大廈 傳統(tǒng)型的區(qū)域商務(wù)中心將是本項目發(fā)展的方向 ?廣州甲級寫字樓核心區(qū)已經(jīng)由環(huán)市路向東移，本項目區(qū)域與其發(fā)展方向相背離； ?本項目區(qū)域的交通可達(dá)性、商務(wù)氛圍、區(qū)域形象在高端寫字樓用戶當(dāng)中認(rèn)同度較低； ?本項目周邊有大量的專業(yè)市場，具備一定的發(fā)展?jié)摿Γ? ?專業(yè)市場寫字樓的層數(shù)較低、體量較小，未能充分利用本項目的建設(shè)指標(biāo)，同時形象、檔次較差，未能符合品牌建立的需求。 寫字樓市場小結(jié) 廣州六大商圈空間布局圖 東山口 商業(yè)市場分析 本案 天河城 正佳 形成時間最短， 規(guī)模、影響力最 大的商圈 環(huán)市東 廣州最高檔的購 物場所 烈士陵園 地鐵沿線的中高 檔時尚購物場所 北京路 步行街形式，百 貨與街鋪并重的 中高檔商圈 上下九 廣州最古老的商 圈、第一條步行 街，以街鋪為主 的中低檔商圈 廣州市未來商業(yè)發(fā)展仍將以向東發(fā)展為主 ?作為目前廣州核心商圈的天河城－正佳商圈，其地位及影響力將隨著周邊大型商業(yè)項目的開業(yè)而進(jìn)一步提升； ?天河城－正佳商圈目前在建的大型商業(yè)項目有太古匯，其中商業(yè)面積約 45萬平方米，功能包括酒店、寫字樓、消費購物等，其中純消費購物功能營業(yè)面積將超過 10萬平方米； ?珠江新城目前已出讓的地塊當(dāng)中，可建設(shè)的商業(yè)面積約 60萬平方米。 商業(yè)市場分析 白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求關(guān)系趨于平衡 ?從 2023年至 2023年，白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求達(dá)到平衡狀態(tài)； ?白云區(qū)商業(yè)物業(yè)自 2023年后得到快速發(fā)展，特別是 2023年，商業(yè)物業(yè)由供過于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求關(guān)系； ?由于白云區(qū)地域較廣，各區(qū)域之間商業(yè)發(fā)展的不平衡，因此較易引起結(jié)構(gòu)性的價格波動。 商業(yè)市場分析 白云區(qū)商業(yè)物業(yè)分析圖010000202303000040000500006000070000800000202340006000800010000120231400016000竣工面積 48726 74425 10357 0 8930銷售面積 25435 19349 11941 16408 70636價格 6402 15178 10676 13866 10060 2023 2023 2023 2023 2023快速發(fā)展期 白云區(qū)目前尚未出現(xiàn)市級的零售商業(yè)中心 ?白云區(qū)屬于中心城區(qū)的邊緣帶，多為城鄉(xiāng)結(jié)合部，零售商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較差、發(fā)展速度較慢、分布分散； ?白云區(qū)商業(yè)主要以 社區(qū)裙樓商業(yè)或臨建為主， 商業(yè)經(jīng)營較為單一，檔次較低， 缺乏現(xiàn)代集中型大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，缺乏國際性商業(yè)品牌入駐 ； ?白云區(qū)零售商業(yè)的發(fā)展動力主要來源于區(qū)域內(nèi)居住人口的自然帶動，因此其等級較低，只為區(qū)域級的社區(qū)日常購物型商業(yè)中心； ?白云區(qū)目前規(guī)模較大的區(qū)域零售商業(yè)中心有新市百信廣場商業(yè)中心、廣州大道北佳潤廣場商業(yè)中心； 商業(yè)市場分析 本項目具備一定的零售商業(yè)發(fā)展?jié)摿? ?本項目周邊有一定數(shù)量的娛樂業(yè)經(jīng)營，而中央酒店自身具有較強的餐飲、娛樂品牌； ?項目周邊有大量的專業(yè)市場、居民點，且民航生活區(qū)、大學(xué)校園區(qū)近在咫尺，為本項目的商業(yè)物業(yè)提供大量的消費人群； ?本項目周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次較低，主要以滿足居民的日常生活購物為主，無法滿足中高端客戶的消費購物、休閑娛樂需求，因此具有發(fā)展大型零售商業(yè)的空間。 商業(yè)市場分析 未來發(fā)展研判 ?白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的動力來源在短期內(nèi)仍將以周邊居民的消費帶動為主； ?以區(qū)域商業(yè)中心為主、分散分布的商業(yè)格局在短期內(nèi)仍將持續(xù)； ?白云新城的建設(shè)將是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的最大契機，也是白云區(qū)突破目前商業(yè)經(jīng)營格局、出現(xiàn)市級商圈的最大可能所在，但其建設(shè)、形成的過程將會在 510年間； ?隨著白云區(qū)商業(yè)的發(fā)展、居民經(jīng)濟(jì)能力與消費理念的提升，將會產(chǎn)生對休閑娛樂、體驗式購物等較先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)的需求。 商業(yè)市場分析 百信廣場商業(yè)中心 ?項目位臵 位于機場路匯僑新城南側(cè)，于 2023年 10月 28日開業(yè)。 ?項目規(guī)模 總建筑面積約 43400平方米，共４層。地上三層共 32700平方米，負(fù)一層約 10700平方米。 ?項目定位 百信廣場是白云中心商圈的第一間精品百貨店，集百貨、超市、電器、零售功能于一身，定位為白云商圈區(qū)域購物中心 。 ?客戶特征 以 新市的 居住人群為主要客戶，滿足居民的日常生活購物需求。 參考項目分析 百信廣場商業(yè)中心 ?經(jīng)營業(yè)態(tài) ?主力商戶 廣百百貨（ 11000㎡ ）、家樂福（ 8000㎡ ） ?項目開發(fā) 百信廣場共分三期開發(fā)，第一期于 2023年開業(yè)，引進(jìn)了廣百百貨、家樂福作為主力店，同時將 9200平方米由廣百經(jīng)營的商鋪帶租約出售以回籠資金； 第二期于 2023年開發(fā)，定名為”百信時尚街“，以 “ 休閑、時尚、潮流”為主題，以中檔精品、服裝等業(yè)態(tài)作為主打； 第三期目前正在建設(shè)當(dāng)中，經(jīng)營面積約 20230平方米，經(jīng)營業(yè)態(tài)估計以電影城為主的休閑娛樂為主。 參考項目分析 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 1層 流行前線：服裝、鞋帽、皮具、首飾、精品等 1層 超市、珠寶首飾、手表、精品、服裝、鞋帽、化妝品 2層 超市、服裝、鞋帽、手表 3層 超市、百貨、電器 4層 停車場 (400個車位 ) 百信廣場商業(yè)中心 ?與本項目關(guān)系 兩者不存在競爭關(guān)系。 百信廣場只能吸引新市的中檔收入人群，對于機場生活區(qū)的高收入人群不具備吸引力。 ?項目借鑒 引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效提高項目成功運營的可能性； 引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效促進(jìn)其他商鋪的招商及出租； 分期開發(fā)，可實現(xiàn)項目的價值最大化。 參考項目分析 做區(qū)域內(nèi)最好的購物娛樂綜合中心 ?中央酒店自身已形成的餐飲品牌號召力較強； ?本項目區(qū)域有大批經(jīng)濟(jì)實力較強的消費者，但區(qū)域內(nèi)缺乏檔次較高、業(yè)態(tài)綜合的零售商業(yè)中心； ?由于受到臨近的環(huán)市路商圈的影響，本項目區(qū)域暫不具備發(fā)展市級商圈的條件； 商業(yè)市場小結(jié) 商務(wù)公寓概念多樣化 依托酒店的服務(wù)式公寓產(chǎn)生 80年代后 依托高星級酒店經(jīng)營 90年代中后 酒店的服務(wù)式公寓供不應(yīng)求 2023年后 產(chǎn)品線日漸豐富 第一階段 第二階段 第三階段 獨立的服務(wù)式公寓興起 背景 ?80年代初期服務(wù)式公寓以依托高星級酒店經(jīng)營的形式產(chǎn)生，例如中國大酒店、白天鵝賓館、花園酒店、廣東國際大廈等五星級酒店均有服務(wù)式公寓供應(yīng)，主要分布于舊交易會商圈、環(huán)市路商圈一帶。 ?90年代后期，隨著市場需求的增加，獨立的服務(wù)式公寓出現(xiàn)，主要分布在天河體育中心周邊、珠江新城、二沙島 五羊新城、南湖周邊等地。 ?2023年后，房地產(chǎn)快速發(fā)展，面向不同人群的各種檔次、類型商務(wù)公寓出現(xiàn)。 商務(wù)公寓市場 —— 發(fā)展歷程 商務(wù)公寓市場產(chǎn)品線日漸豐富，為不同檔次的商務(wù)人士提供服務(wù) 服務(wù)式公寓是優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓的代表 商務(wù)公寓市場 —— 種類的劃分 ?按產(chǎn)權(quán)是否統(tǒng)一劃分：出售的服務(wù)式公寓、不出售服務(wù)式公寓。 ?按服務(wù)檔次劃分：提供可選服務(wù)套餐的商務(wù)公寓、提供基本服務(wù)的商務(wù)公寓、提供高端服務(wù)的服務(wù)式公寓。 備注： 基本服務(wù)：提供 24小時保安及前臺接待、免費洗衣、房間打掃，代收各種費用，配有衛(wèi)星電視、設(shè)施齊全的健身中心等。 高端服務(wù)：除提供上述服務(wù)外，還提供尊貴的禮賓部服務(wù)，包括代訂機票、轎車及其他個性化服務(wù)等。 商務(wù)公寓市場 —— 服務(wù)式公寓分布 項目周邊服務(wù)式公寓供應(yīng)少 服務(wù)式公寓是指配有客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)、既提供酒店服務(wù)又擁有居家生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。通常具以下特點： ? 房內(nèi)設(shè)施： 包括所有的家具、家居用品如空調(diào) /電視 /洗衣機 /烘干機、廚房用品和廚具等； ? 公寓設(shè)施： 配備健身中心、適當(dāng)?shù)牟惋嬙O(shè)施、投幣式洗衣區(qū)、獨立的公寓出入口； ? 服務(wù)： 完備的酒店式服務(wù)，如客房送餐、定期的房間清潔服務(wù)； ? 租期和租金： 大多租期為 6個月到 1年左右。適合不愿意在酒店租房，也不愿意繳交各類費用的人士； ? 市場推廣： 設(shè)有租賃銷售部門，通常與房產(chǎn)中介公司合作拓展長期租客。 優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓 ——服務(wù)式公寓提供完善的設(shè)施和服務(wù) 商務(wù)公寓市場 —— 服務(wù)式公寓特色 服務(wù)式公寓市場供求關(guān)系穩(wěn)定，經(jīng)營狀況理想 商務(wù)公寓市場 —— 服務(wù)式公寓供求情況 ?2023年第 1季度到 2023年第 4季度，租金在 133164之間變化。 ?同期，出租率保持 74%84%之間變化。 廣州市服務(wù)式公寓租金 、 出租率走勢圖110125140155170元 / 平方米 / 月72%76%80%84%88%平均租金 出租率平均租金 137 133 149 133 132 139 137 138 164 154 151 138 出租率 76% 81% 79% 81% 81% 80% 84% 83% 74% 81% 78% 78%2 0 0 6 Q 1 2 0 0 6 Q 2 2 0 0 6 Q