【文章內(nèi)容簡介】 身員工及由其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)而產(chǎn)生的對(duì)勞動(dòng)力的需求將為郫縣當(dāng)?shù)貛斫?0萬的人口增長。　　這部分人口增量不但能為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮南M(fèi)需求，提升商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分產(chǎn)生正面影響。同時(shí)在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，除了部分由企業(yè)解決的集體宿舍，當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)還將產(chǎn)生近2萬套商品住房的市場(chǎng)需求。這部分需求不但能消化未來幾年區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)，還將大大推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)的上漲。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀瀾兩區(qū)的房價(jià)都出現(xiàn)了巨幅的上漲；英特爾入住大連金石灘后，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)也從原來的2000多元/平米一路上漲至目前的8000多元/平米） 根據(jù)郫縣當(dāng)?shù)卣念A(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，今后5年內(nèi)，項(xiàng)目所在的郫筒鎮(zhèn)的人口總數(shù)將達(dá)100萬人：（1）高新區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)人數(shù)為13萬人，富士康科技集團(tuán)入駐后將達(dá)到近40萬；（2）高校人口數(shù)為20萬人；（3），流動(dòng)人口3萬余人；（4）蜀都新城規(guī)劃人口12萬人。 五、項(xiàng)目盈利能力分析地塊指標(biāo)及銷售預(yù)計(jì)：下表對(duì)不同地塊面積以及預(yù)計(jì)的住宅與商業(yè)物業(yè)銷售與租賃單價(jià)進(jìn)行了詳細(xì)列示：地塊面積1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊5號(hào)地塊6+7號(hào)地塊8號(hào)地塊9號(hào)地塊合計(jì)一、用地面積（㎡） 10,085 9,200 10,366 10,458 31,947 106,960 77,418 27,878 284,312 二、建筑基底面積（㎡） 6,083 5,068 6,143 6,143 19,168 39,575 15,483 4,739 102,402 三、總建筑面積（㎡） 66,837 60,196 69,010 68,664 209,310 624,631 448,370 160,868 1,707,886 地上建筑面積（㎡） 50,947 46,200 52,010 52,230 137,440 449,357 325,022 116,560 1,229,766 、住宅建筑面積（㎡） 25,200 23,040 26,010 25,830 43,200 374,269 323,014 116,560 957,123 、商業(yè)建筑面積（㎡） 25,747 23,160 26,000 26,400 94,240 75,088 2,008 272,643 地下建筑面積（㎡） 15,890 13,996 17,000 16,434 71,870 175,274 123,348 44,308 478,120 地下車位（個(gè)） 458 458 458 458 1,186 4,342 3,246 1,166 11,772 備注：5號(hào)地塊的地下面積中有30,360m2為商業(yè)建筑面積，因此該地塊商業(yè)建筑面積合計(jì)應(yīng)為124,600m2；其余地塊地下建筑面積均為車庫面積。銷售與租賃預(yù)計(jì)1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊5號(hào)地塊6+7號(hào)地塊8號(hào)地塊9號(hào)地塊一、住宅銷售均價(jià)（元/㎡）5,5005,5005,5005,5005,5006,0006,5006,500二、商業(yè)銷售均價(jià)（元/㎡）14,60014,60014,60014,60014,60017,50017,500三、商業(yè)年單位租金（元/㎡/年） 100100 四、車位銷售均價(jià)（元/個(gè)）70,00070,00070,00070,00070,00070,00070,000 備注：商業(yè)銷售均價(jià)為對(duì)不同樓層售價(jià)的加權(quán)平均值，其中8號(hào)地塊的商鋪主要集中在價(jià)位較高的1～2樓，因此均價(jià)較高。實(shí)際銷售時(shí)，為實(shí)現(xiàn)快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上折價(jià)20%銷售。盈利能力預(yù)測(cè)：我們根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)的收入與成本概算，按權(quán)責(zé)發(fā)生制的配比原則對(duì)信托期間及項(xiàng)目整體的項(xiàng)目回報(bào)率與權(quán)益凈利率進(jìn)行了如下分析，%，%；%，% ：蜀 都 新 城 項(xiàng) 目 整 體 存 續(xù) 期 間信 托 存 續(xù) 期 間（～）項(xiàng) 目 后 續(xù) 期 間（～）項(xiàng)目整體合 計(jì)1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊5號(hào)地塊6+7號(hào)地塊合 計(jì)4號(hào)地塊5號(hào)地塊6+7號(hào)地塊8號(hào)地塊9號(hào)地塊一、項(xiàng)目收入（萬元）45,771 40,278 46,515 46,592 24,756 167,539 371,450 146,160 183,932 224,834 79,845 1,006,221 1住宅銷售收入 13,860 12,672 14,306 14,207 23,760 153,359 232,163 71,202 209,959 75,764 589,089 2商業(yè)銷售收入 30,308 26,003 30,606 30,782 117,699 144,915 107,158 3,514 373,286 3商業(yè)租金收入 996 602 1,598 1,245 753 　　 3,596 4車位銷售收入 1,603 1,603 1,603 1,603 13,578 19,990 4,819 11,361 4,081 40,251 二、項(xiàng)目成本（萬元）29,180 26,223 29,818 29,901 18,809 142,638 283,211952 88,317 123,556 159,069 58,371 720,658 1土地出讓金 1,664 1,518 1,711 1,726 1,088 35,667 43,374 4,183 23,696 42,968 15,473 129,694 2前期工程費(fèi) 299 270 309 308 193 1,691 3,070 744 1,124 2,022 726 7,685 3房屋開發(fā)費(fèi) 11,930 10,740 12,325 12,257 12,161 79,595 139,008 46,759 52,880 79,977 29,921 348,545 4開發(fā)間接費(fèi) 850 766 878 874 612 5,217 9,197 2,353 3,466 5,704 2,056 22,776 5不可預(yù)見費(fèi) 145 131 150 149 181 1,433 2,188 696 952 972 363 5,171 6管理費(fèi)用 220 198 186 185 274 3,179 4,242 952 2,382 4,048 2,946 1,099 15,668 7營銷費(fèi)用 1,067 936 1,083 1,086 2,353 3,573 10,097 2,353 4,275 4,497 1,597 22,819 8辦證費(fèi)用 187 169 193 192 586 1,327 1,749 1,255 450 4,782 9稅費(fèi) 12,818 11,496 12,984 13,124 1,362 12,282 64,066 28,847 31,366 18,728 6,687 149,694 10財(cái)務(wù)費(fèi)用6,6426,64213,82413,824三、項(xiàng)目利潤（萬元）88,239（信托期間）285,563（項(xiàng)目整體）四、項(xiàng)目回報(bào)率% %五、權(quán)益凈利率% %六、年化權(quán)益凈利率% %備注：項(xiàng)目利潤 = 項(xiàng)目收入合計(jì) — 項(xiàng)目成本合計(jì) 項(xiàng)目回報(bào)率 = 項(xiàng)目利潤 / 項(xiàng)目成本合計(jì) 100%； 權(quán)益凈利率 = 項(xiàng)目利潤 / 權(quán)益資本（）；年化權(quán)益凈利率（信托期間） = 權(quán)益凈利率 / 信托存續(xù)期間（3年）；年化權(quán)益凈利率（項(xiàng)目整體） = 權(quán)益凈利率 / 項(xiàng)目存續(xù)期間（6年）六、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)（假設(shè)取得開發(fā)貸）項(xiàng)目方現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)單位（人民幣：萬元）蜀 都 新 城 項(xiàng) 目 整 體 開 發(fā) 期 間（六年）2010年11～12月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年7～10月信托結(jié)束2013年11～12月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年7～10月項(xiàng)目結(jié)束 貨幣資金余額(期初）24,0005,88620,00820,81433,19248,16158,1373,37023,9253,67547,01484,788211,293254,836 現(xiàn)金流入：　　　　　　　經(jīng)營活動(dòng)流入住宅銷售收入 【注1】 9,91373,28258,56753,10535,48432,02228,55985,67873,85050,19450,19450,19425,097商業(yè)銷售收入 【注1】 18,77037,54027,28434,105 1,1712,343 87,348164,725 商業(yè)租金收入 【注1】 799799 799799400 籌資活動(dòng)流入信托投資 【注2】50,000 銀行貸款